쟁점주택의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1992.8.26. 전소유자 OOO으로부터 매매로 취득한 OOO 대지 205㎡ 및 지상 주택(대지와 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2016.8.30. 양도한 후, 2016.10.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액OOO 및 취득가액OOO을 모두 실지거래가액으로 하였다.
• 나. 처분청은 2020.5.18.부터 2020.6.16.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 실지취득가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 그 취득가액을 환산취득가액OOO으로 하여 2020.8.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1992.8.26. 전소유자 OOO으로부터 쟁점주택을 취득하여 2016.8.30. 양도한 후, 양도소득세 신고를 하면서 거래사실확인서 및 인감증명서의 원본을 복사하여 제출하였는데, 처분청은 4년여가 경과한 후에야 거래사실확인서와 인감증명서의 원본을 제출하라는 명령을 하였고, 이미 오랜 기간이 지나 종결된 것으로 생각하고 있던 터에 관리에 큰 주의를 기울이지 않아 해당 원본을 찾을 수 없었다. 청구인은 이미 진정한 거래사실확인서와 매도인의 인감증명서를 제출하여 실지거래가액을 증명하였는데, 4년이나 지난 이후에야 원본을 다시 한 번 제출하라고 명령하고, 청구인이 이를 보관하고 있지 않다는 사유로 당초 인정된 실지거래가액을 부정하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도차익을 산정하기 위해 양도가액에서 공제하는 취득가액의 진위 여부에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것인데, 청구인은 쟁점주택을 거래사실확인서(취득)에 기재된 거래가액인 OOO원에 취득하였다고 주장하고 있을 뿐 해당 거래사실확인서의 원본, 취득 당시 매매계약서 및 매매대금 지출을 확인할 수 있는 금융증빙자료를 제출하지 못하고 있다. 또한 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액이 OOO원의 고액임에도 부동산 근저당 채무가 없고, 청구인이 쟁점주택을 취득한 후 해당 주택에서 거주한 것으로 보아 임대보증금을 승계한 것으로 보이지도 아니하며, 달리 취득자금에 대한 출처가 확인되지 아니함에도 쟁점주택을 취득 당시 기준시가 OOO원의OOO인 OOO원에 거래하였다는 주장도 믿기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 1992.8.26. 전소유자 OOO으로부터 매매로 취득한 쟁점주택을 2016.8.30. 양도한 후, 2016.10.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도가액OOO및 취득가액OOO을 모두 실지거래가액으로 하였다. (나) 청구인이 취득가액을 증명하기 위하여 제출한 거래사실확인서 및 매도인 OOO의 인감증명서 사본에는 거래일을 1992년 8월로 하여 쟁점주택을 OOO에 매매하는 것으로 기재되어 있고, 인감증명서에 날인된 매도인 인감도장과 동일한 도장이 날인되어 있는 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 등기사항전부증명서, 건축물대장 등에 따르면 쟁점주택은 1987.7.2. 사용승인된 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건축물(지하층 87.45㎡, 1층 87.45㎡, 2층 68.71㎡)로, 청구인 취득 당시 주택 용도였으나 2013.12.26. 노유자시설(어린이집)로 용도변경된 것으로 나타나고, 쟁점주택의 개별주택가격 조회결과(2005년∼2013년) 및 취득 및 양도당시 기준시가는 다음 <표1>, <표2>와 같다. <표1> 쟁점주택의 개별주택가격 조회결과 <표2> 쟁점주택의 취득 및 양도당시 기준시가 (라) 처분청은 2020.5.15. 청구인에게 쟁점주택의 취득거래와 관련하여 ‘양도소득세 신고시 제출한 거래사실확인서 및 인감증명서의 원본, 매매계약서, 매매대금 수수 증빙(무통장입금증, 금융기관 발행 어음⋅수표⋅매매대금의 입출금통장 등)’을 제출할 것을 요청하였으나 청구인은 2020.5.22. 기간이 오래되어 관련 자료를 찾을 수 없다고 회신한 것으로 나타나고, 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 그 취득가액을 환산가액으로 하여 2020.8.7. 청구인에게 다음 <표3>과 같이 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정⋅고지하였다. <표3> 양도소득세 부과내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 거래사실확인서에 의해 쟁점주택의 실지취득가액이 확인된다고 주장하나, 소득세법제114조 제2항은 양도소득과세표준 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하면서 그 제7항에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항은 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서 그 제1호에서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우를 규정하고 있는바, 청구인은 신고된 쟁점주택의 취득가액이 실거래가액임을 확인할 수 있는 쟁점주택의 취득 당시 매매계약서, 영수증, 금융거래내역 등 증빙자료를 제출하지 못하고 있고, 개별주택가격 조회결과 쟁점주택의 취득일부터 10년 이상 경과한 2005년경 쟁점주택의 개별주택가격이 OOO원에 불과함에도 청구인이 1992년에 쟁점주택을 OOO원에 취득하였다는 주장을 믿기 어려우므로, 이 건은 위 소득세법제114조 제2항에 따라 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 쟁점주택의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점주택의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 이전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (중략)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (중략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 (2016.12.5. 대통령령 제27653호로 일부개정되기 전의 것) 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액