「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호의 각 요건을 모두 충족하는 유사매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인들은 2019.9.18. OOO으로부터 OOO(이하 “쟁점증여아파트”라 한다)의 2분의 1 지분을 각각 증여받아 2019.11.14. 국토교통부 실거래가공개시스템에 게시된 같은 아파트 OOO(이하 “쟁점①아파트”라 한다)의 거래가액인OOO을 유사매매사례가액으로서 증여재산가액으로 하여 2019.9.18. 증여분 증여세 합계 OOO을 각각 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들의 증여세과세표준 신고서를 검토한 결과, 청구인들이 쟁점증여아파트의 증여재산가액으로 적용한 쟁점①아파트의 거래가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하는 시가의 요건을 충족하지 못한다고 보아 같은 아파트 OOO(이하 “쟁점②아파트”라 한다)의 거래가액인 OOO을 유사매매사례가액으로 보아 2020.9.4. 청구인들에게 2019.9.18. 증여분 증여세 합계 OOO을 각각 결정․고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.9.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 처분청은 쟁점②아파트의 거래가액을 쟁점증여아파트의 유사매매사례가액으로 산정하였으나, 쟁점증여아파트와 쟁점①아파트의 경우 비록 공시지가에는 차이가 있으나, 동일단지 내 동일한 평형이고 최상층에 위치하고 있다는 공통점이 있는 반면, 쟁점②아파트의 경우 공시지가는 동일하나 최상층에 위치하고 있지 아니하다. 또한 완공된 지 30년이 넘은 아파트의 최상층은 옥상누수와 열전도 등의 문제로 인하여 저층에 비하여 시가가 낮게 형성되므로 처분청이 쟁점증여아파트의 유사매매사례가액으로 쟁점②아파트의 거래가액을 적용한 것은 부적합하다. 한편, 쟁점②아파트와 같은 날 거래된 같은 아파트 OOO(이하 “쟁점③아파트”라 한다)의 경우 쟁점②아파트보다 공시지가가 높음에도 불구하고 더 낮은 가액으로 거래된 점 등을 감안하면 처분청이 단순히 공시지가만을 기준으로 유사매매사례가액을 선정하는 것은 불합리하므로 쟁점①․②․③아파트 거래가액의 평균액인 OOO을 쟁점증여아파트의 유사매매사례가액으로 보아 증여재산가액으로 적용함이 오히려 합리적일 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 처분청이 단순히 기준시가만을 기준으로 유사매매사례가액을 적용하는 것은 부당하다고 주장하나, 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산 평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설된 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 적용하여 쟁점증여아파트의 시가를 산정하였는바, 위 시행규칙 제15조 제3항은 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 기준시가의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있는데, 쟁점②아파트의 경우 위 요건을 모두 충족하지만 청구인들이 제시한 쟁점①아파트의 경우 위 다목의 기준시가 요건(5.06% 차이)을 충족하지 못하므로 쟁점증여아파트의 시가로 보기 어렵다. 한편, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서에서 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 거래가액을 시가로 규정하고 있는바, 쟁점②아파트의 공시지가는 쟁점증여아파트와 동일하나 쟁점③아파트는 OOO의 차이가 있으므로 쟁점②아파트의 거래가액을 쟁점증여아파트의 시가로 적용함이 적법하다. 또한, 청구인들은 완공된 지 30년이 넘은 아파트의 최상층은 옥상누수와 열전도 등으로 인하여 저층에 비해 거래가액이 낮게 형성된다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하므로 쟁점①아파트의 거래가액을 쟁점증여아파트의 시가로 보기는 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 각 요건을 모두 충족하는 유사매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제31조[증여재산가액 계산의 일반원칙] ① 증여재산의 가액(이하 "증여재산가액"이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2019.9.18. OOO 외 1명으로부터 쟁점증여아파트를 증여받아 쟁점①아파트의 거래가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점①아파트의 거래가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하는 시가의 요건을 충족하지 못한다고 보아 쟁점②아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 증여재산가액을 경정하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 증여세를 각각 결정․고지하였다. OOO

(2) 쟁점증여아파트는 1988년 6월 준공된 전용면적 126.18㎡의 최고층에 위치한 복층(7․8층) 구조 아파트로, 공시된 과세연도별 공동주택가격은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO

(3) 쟁점증여아파트 및 쟁점①․②․③아파트는 모두 평가기간 내에 거래된 것으로, 이를 비교하면 아래 ＜표3＞과 같다. OOO

(4) 그 밖에 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따른 재산 평가시 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하기 위하여 같은 법 시행규칙 제15조 제3항이 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설되었는데, 그 주요 내용은 다음과 같고, 이후 2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사한 주택으로 본다는 내용의 같은 조 제3항 제1호 단서조항이 신설되었다. OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점증여아파트의 시가를 쟁점①아파트의 거래가액으로 함이 타당하다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 각각 그 요건으로 규정하고 있는데, 처분청이 제시한 쟁점②아파트의 경우 위 요건을 모두 충족하지만 청구인들이 제시한 쟁점①아파트의 경우 위 다목의 기준시가 요건(5.06% 차이)을 충족하지 못하는 점, 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 단서규정에서 “해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다”고 규정하고 있는바, 쟁점③아파트의 경우 쟁점증여아파트와 공동주택가격이 OOO 차이가 있으나, 쟁점②아파트는 공동주택가격이 서로 동일하여 단서조항을 충족하는 것은 쟁점②아파트뿐인 점, 그 밖에 청구인들은 완공된 지 30년 이상이 경과한 쟁점증여아파트는 최상층에 위치하고 있어서 옥상누수와 열전도 등의 문제로 인하여 저층 아파트에 비하여 시가가 낮게 형성되므로 5층에 위치한 쟁점②아파트의 거래가액을 최상층에 위치한 쟁점증여아파트의 유사매매사례가액으로 적용할 수 없다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점②아파트의 거래가액을 쟁점증여아파트의 시가로 적용함이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점②아파트의 거래가액을 증여재산가액으로 보아 청구인들에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.