업무용 시설로 사용승인되었고, 주거용으로 변경한 사실이 확인되지 않는 점, “장기간 주거생활”을 할 수 있는 주택이라기보다 고시원과 같은 단기숙소로 볼 수 있는 점, 사무실로 사용하는 조건으로 임대하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
업무용 시설로 사용승인되었고, 주거용으로 변경한 사실이 확인되지 않는 점, “장기간 주거생활”을 할 수 있는 주택이라기보다 고시원과 같은 단기숙소로 볼 수 있는 점, 사무실로 사용하는 조건으로 임대하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2020.7.9. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 않았으므로 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택을 부인하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 청구인은 고령으로 빈번하게 임차인이 바뀌고 공실로 비어있는 기간이 잦았던 쟁점오피스텔을 관리할 수 없었기에 부동산 관계자에게 모든 일을 일임하면서 업무용으로 임대할 수 있도록 부탁하였고, 2020.9.24. 쟁점오피스텔 현장답사 결과, 침대나 기타 생활가구의 흔적 등 주택용으로 사용된 흔적은 전혀 발견되지 않았다. 처분청은 국세청 전산시스템상 임차인들(AAA, BBB, CCC)의 전입신고나 외국인 체류지 등록내역 등을 근거로 쟁점오피스텔이 주택으로 사용된 사실을 확인하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점오피스텔을 취득(취득일: 2009.10.26.)한 이후 2015년까지 AAA이 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 없는 반면, DDD 외 6명이 실제 거주하였고, BBB와 CCC의 거주기간이 14개월이나 겹치는 것으로 나타나므로 이를 근거로 과세하는 것은 부당하다. 쟁점오피스텔은 건축법상 업무시설로 사용승인(2003.7.18.)된 이후 그 구조나 시설을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경된 사실이 없고, 임차인이 일시적으로 단기 임차한 것을 근거로 장기간 주거생활을 필요로 하는 주택으로 볼 수 없으며, 쟁점오피스텔과 같은 신림동 고시촌에 소재한 오피스텔을 주택으로 보지 않았음이 심판결정례OOO에서도 나타난다.
(2) 처분청은 양도소득세 신고서 검토시 청구인의 신고에 대한 세액을 결정하기 위하여 질문과 답변, 서류 제출 요청, 내부 결재 절차, 납세자에게 결과 통보 등을 하였고, 이러한 일련의 행위는 세무조사에 해당하므로 이 후 조사청의 감사결과에 따른 양도소득세 조사는 중복조사에 해당한다.
(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것이 확인되므로 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제하여 과세한 처분은 정당하다. 쟁점오피스텔이 사업용으로 사용되었다면 청구인은 선량한 관리자의 의무에 따라 거래상대방의 사업자등록증을 확인하고 세금계산서를 발행하였어야 하나, 쟁점오피스텔은 청구인 보유기간 동안 사업자등록 내역이 확인되지 않는 등 임차인이 사업장으로 사용하였다고 보기 어렵다. 아래 <표1>과 같이 임차인 CCC은 쟁점오피스텔에 전입신고(2016.4.11.∼2018.2.21.)하였고, 월세계약서 확인결과 세탁기, 냉장고, 에어콘 등이 설치되어 있는 것에 비추어 주거용으로 사용가능한 것으로 확인되며, 청구인이 2018.6.30. 계약한 임차인 EEE의 임대차계약서 특약사항에 ‘위 주소는 업무용이므로 임차인은 주소전입을 하지 않는다’는 조건을 명시한 것으로 보아 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용될 수 있음을 인지한 것으로 보이고, 임차인 EEE은 쟁점오피스텔 거주기간 동안 일용근로자로 근무한 내역이 국세청 전산시스템 상 확인되는 것으로 보아 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 판단된다. <표1> 쟁점오피스텔 전입신고 등 내역 OOO 청구인은 쟁점오피스텔이 일반상업지역에 소재하고 있어 주변 환경이 장기간 거주하기에 매우 열악한 환경이라고 주장하나, 쟁점오피스텔과 같은 층에 총 15호 중 14호를 임차인들이 주거용으로 사용하였고, 소득세법상 1세대 1주택은 공부상의 구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조, 기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지, 관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 쟁점오피스텔의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한
① 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 청구인에 대한 세무조사가 중복조사에 해당하여 위법하다는 청구주장의 당부
1. 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우
2. 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우
3. 2개 이상의 과세기간과 관련하여 잘못이 있는 경우
4. 제65조 제1항 제3호 단서(제66조 제6항과 제81조에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 제81조의15 제5항 제2호 단서에 따른 재조사 결정에 따라 조사를 하는 경우(결정서 주문에 기재된 범위의 조사에 한정한다)
5. 납세자가 세무공무원에게 직무와 관련하여 금품을 제공하거나 금품제공을 알선한 경우
6. 제81조의11 제3항에 따른 부분조사를 실시한 후 해당 조사에 포함되지 아니한 부분에 대하여 조사하는 경우
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이 용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (6) 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)
2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) (생략)
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음의 사실이 나타난다. (가) 등기부등본에 따르면, 쟁점오피스텔은 철근콘크리트 구조의 ‘업무시설(오피스텔)’로, 2009.10.26. 청구인이 OOO원에 취득하였고, 건축물대장에는 그 용도가 ‘업무시설(오피스텔)’로 기재되어 있다. (나) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무시설로 단기 임대한 것으로 주장하며 아래 <표2>와 같이 쟁점오피스텔의 임대계약서, 임대료가 입금된 금융거래내역서를 제출한바, 쟁점주택 양도 당시 임차인 EEE과의 오피스텔 월세 계약서에 의하면 특약사항에 ‘위 주소는 업무용으로 임차인은 주소전입을 하지 않는다’고 기재되어 있다. <표2> 쟁점오피스텔 임대내역 OOO (다) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔의 지적도와 현장사진에 의하면, 쟁점오피스텔은 유흥주점 및 모텔, 고시텔 등 상업시설이 혼재한 지역에 위치하고 있고, 쟁점오피스텔 내부를 촬영한 사진에 의하면 바닥 중앙에 사무집기 등을 배치한 흔적(흠)이 있는 것으로 나타난다.
(2) 청구인의 대리인과 처분청은 2021.5.11. 심판관회의에 출석하여 다음과 같은 취지의 의견을 진술하였다. (가) 청구인의 대리인은 “쟁점오피스텔은 청구인의 보유기간 중 약 1/3이 공실 상태였고, 쟁점오피스텔의 평균 임대기간은 약 9.5개월로 단기이며, 위치 및 쟁점오피스텔에 등록된 차량이 없었다는 관리사무소(대표: FFF)의 확인서 등으로 볼 때, 청구인이 일용근로자, 중국인 등에게 쟁점오피스텔을 단기 숙소로 임대한 것으로 보는 것이 타당하고, 쟁점주택 양도 당시 쟁점오피스텔의 임차인인 EEE이 창고 겸 사무실로 사용할 목적으로 쟁점오피스텔을 임차하였다”고 주장하며 그 증빙으로 청구인을 대리하여 임대차계약서를 작성한 OOO공인중개사무소(대표: GGG)의 확인서, 쟁점오피스텔의 내․외부사진 등을 제출하였다. (나) 처분청은 “쟁점주택 양도 당시 EEE이 거주하고 있었고, 임차인들이 단기로 사용해왔다고 하더라도 계약기간과는 상관없이 주거용으로 사용되었다면 주택으로 보아야 한다”고 진술하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법상 주택은 건물 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하고 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단하여야 하는바, 처분청은 쟁점오피스텔에 임차인들이 전입신고를 하였고, 쟁점오피스텔이 냉장고, 세탁기 등 거주시설을 갖추고 있어 주거용으로 사용되었다는 의견이나, 쟁점오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 사용승인되었고, 그 이후 구조나 시설을 주거용으로 변경한 사실이 확인되지 않는 점, 주택법상 “주택”이란 “세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지”를 말하는바, 쟁점오피스텔은 유흥업소, 고시텔 등이 밀집한 일반상업지구 내에 위치해 있고, 실제 임대내역을 보면, 임차인들은 일용근로자, 중국인 등으로 2009년∼2018년 기간 중 임대기간은 평균 9.5개월(10명의 임차인 중 HHH, III, CCC을 제외한 나머지 임차인의 임대기간은 2월∼10월임)로, 청구인이 임차인 별로 단기간 임대한 사실이 임대차계약서, 금융거래내역서 등에 나타나므로 쟁점오피스텔을 “장기간 주거생활”을 할 수 있는 주택이라기보다 고시원과 같은 단기숙소로 볼 수 있는 점, 임차인인 EEE에게 사무실로 사용하는 조건으로 임대하였다는 청구인의 주장에 신빙성이 있는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 쟁점②는 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.