증여일 이전 고시된 20◈◈년 공동주택가격을 기준으로 유사매매사례가액을 산정하여야 할 것으로, 이에 의하면 비교아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격의 100분의 5 이내에 해당하는바, 처분청에서 비교아파트 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
증여일 이전 고시된 20◈◈년 공동주택가격을 기준으로 유사매매사례가액을 산정하여야 할 것으로, 이에 의하면 비교아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격의 100분의 5 이내에 해당하는바, 처분청에서 비교아파트 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 "법정결정기한"이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조[결정·경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
2. 증여세법 제68조 의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산인 경우: 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인은 2019.3.14. 쟁점아파트를 아버지 OOO으로부터 소유지분 5분의1을, 어머니 OOO로부터 소유지분 5분의3을 각 증여받고, 2019.4.17. <표1> 기재와 같이 쟁점아파트의 증여재산가액을 2018년도 공동주택공시가격에 해당하는 OOO원을 기준으로 계산하여 증여세 합계 OOO원을 신고․납부하였다. <표1> OOO
(2) 처분청은 OOO의 결정에 따라 2017.3.18. 거래된 비교아파트의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아, 2020.8.10. 청구인에게 <표1> 기재와 같이 2019.3.14. 증여분 증여세 합계 OOO원을 경정․고지하였다. (가) OOO아파트는 4개동 각 15층이고, 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동으로 위치․면적․용도․방향 등이 동일한 것으로 확인된다. 구체적인 비교내역은 다음 <표2> 기재와 같다. <표2> OOO (나) OOO아파트 제7동 중 쟁점아파트와 주거전용면적이 동일(170.01㎡)한 부분의 2015년부터 2019년까지의 공동주택가격 차이는 다음 <표3> 기재와 같다. <표3> OOO아파트 OOO동 층별 공동주택가격 비교 OOO (다) 국세청 NTIS 부동산실거래가 신고자료 조회에 의하면, OOO아파트 중 쟁점아파트와 동일면적에 대한 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 증여세과세표준 신고기한부터 6개월까지의 기간 (상증세법 시행령 제49조 제1항 기간) 중 거래내역은 다음 <표4> 기재와 같다. <표4> OOO아파트OOO 거래내역 OOO (라) OOO 부동산시세 OOO 의하면 비교아파트가 거래된 2017년 3월부터 쟁점아파트 증여일인 2019년 3월까지 OOO아파트 중 쟁점아파트와 동일면적에 대한 시세는 다음 <표5> 기재와 같다. <표5> OOO은행의 2017년 3월∼2019년 3월 OOO아파트OOO 시세현황 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인이 쟁점아파트를 증여받은 것은 2019.3.14.로 쟁점아파트의 2019년 공동주택가격은 OOO원임에 비해 비교아파트의 2019년 공동주택가격은 OOO원으로 확인되므로, 비교아파트의 공동주택가격은 쟁점아파트 공동주택가격의 100분의 5를 초과하는 것(5.025%)이 명백한 바, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 규정하는 요건을 충족하지 아니하는 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장한다. 상증세법 제60조 제1항은 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고 있고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 원칙적으로 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 기간(이하 “평가기간”이라 한다) 중 매매가액을 시가로 하되, 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 시가에 포함시킬 수 있는 것으로 규정하고 있다. 한편 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 같은 법 시행령 제49조 제4항의 규정에 따라 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등 가액을 시가에 포함시키기 위해서는 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것을 요구하며, 이 때 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격은 ‘새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말하는 것’으로 명시하고 있다. 청구인은 공시지가는 공시기준일을 기준으로 하여 효력이 있는 것인바 공시기준일인 2019.1.1. 이후 거래분에 대하여는 2019년 공동주택가격이 적용되어야 하는 것이라고 주장하나, 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 산정함에 있어 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 공동주택가격에 대하여 ‘새로운 공동주택 가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격’을 적용하는 것으로 규정하고 있어, 2019년 공동주택가격이 고시되기 이전인 2019.4.30. 이전 거래분의 경우 직전 공동주택가격인 2018년 공동주택가격이 적용되어야 하는 것이 법 규정상 분명하다고 보인다. 이에 따라 2018년 공동주택가격을 비교하면 비교아파트의 공동주택가격OOO은 쟁점아파트 공동주택가격OOO 의 100분의 5이내(4.08%)에 해당하는바, 처분청에서 비교아파트 거래가액을 유사매매사례가액으로 하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.