공부상 지상 1층부터 4층까지 주택으로 명시되어 있고 7가구로 등재되어 있는 점, 2015년 귀속 재산세과세내역서를 보면 종전주택은 지상 1층∼4층의 건물로 구분되어 재산세가 부과된 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 다세대주택으로 보이므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
공부상 지상 1층부터 4층까지 주택으로 명시되어 있고 7가구로 등재되어 있는 점, 2015년 귀속 재산세과세내역서를 보면 종전주택은 지상 1층∼4층의 건물로 구분되어 재산세가 부과된 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 다세대주택으로 보이므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 종전주택을 2015.2.4. 특별건축물 정리에 관한 특별조치법(이하 “특정법”이라 한다)이 정한 절차에 따라 사용승인을 받아 소유권보존등기를 하였다. 특정법 제3조 제1항에서 특정법의 적용범위를 2012.12.31. 당시 사실상 완공된 주거용 건축물 중 ① 세대당 전용면적이 85㎡ 이하인 다세대주택, ② 연면적 165㎡ 이하의 단독주택, ③ 연면적 330㎡ 이하의 다가구주택 중 하나에 해당하는 건축물로 정하고 있고, 종전주택은 연면적 330㎡ 이하의 다가구주택으로 분류되어 건축물대장에 다가구주택으로 기재되어 있다. 종전주택의 경우 무허가 주택이었으나 특별건축물 정리에 의해 종전주택의 현황에 따라 다가구주택으로 분류되어 관할행정청으로부터 사용승인을 받아 건축물대장이 만들어지고 소유권보존등기도 경료된 것으로, 관할행정청이 종전주택의 사용승인을 할 당시와 그 이후의 현황이 달라진 사정이 전혀 존재하지 않는바, 사용승인 당시 종전주택이 다가구주택으로 분류되었으므로 이를 다세대주택으로 판단할 근거가 없다.
(2) 종전주택은 지하층 외 2개 층의 주택, 옥탑층으로 되어 있는 바, 종전주택의 층수를 산정함에 있어 지하층을 제외하여야 한다. 건축법 시행령별표 제1호 다목에서 다가구주택은 ‘지하층을 제외하고 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하’의 주택부분을 말한다고 규정하고 있고 같은 법 시행령 제119조 제1항 제9호에서 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니한다고 규정하고 있다. 종전주택은 건축물대장상 1층, 2층, 3층, 4층으로 기재되어 있음에도 다세대주택이 아닌 다가구주택으로 구분하고 있는데, 실제로 종전주택은 지하층, 1층, 2층, 옥탑으로 되어 있었는바, 건축물대장이 이러한 현황을 제대로 반영하지 못한 채 작성된 사정이 존재한다. OOO주택재건축정비사업조합이 청구인을 상대로 한 소유권이전등기 소송에서 2013.10.23. 청구인이 종전주택에 관해 관리처분인가일 전까지 사용승인을 받아 소유권보존등기를 마친 후 조합설립동의서를 OOO주택재건축정비사업조합에 제출하는 내용으로 하는 재판상 화해에 따라 종전주택의 건축물대장 등재 등 일련의 절차가 청구인의 의사 또는 현황을 제대로 반영하지 못한 채 요식적으로 급히 행해졌던 사정이 있다. OOO주택재건축정비사업조합이 청구인을 상대로 한 소유권이전등기 소송에서 종전주택을 그 현황에 따라 지층 60㎡, 1층 60㎡, 2층 60㎡, 옥탑 55㎡로 특정하여 소장 별지에 기재하였는데, 당시 무허가건물로 건축물대장이 존재하지 않았기에 OOO주택재건축정비사업조합은 종전주택 현황을 직접 살펴 종전주택을 지층과 1층, 2층, 옥탑으로 특정했다. 나아가 종전주택의 건축물현황도에서 지층과 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있다. 처분청의 의견과 같이 종전주택이 다세대주택이었다면 청구인이 종전주택을 조합에 제공하고 각 세대마다 조합원입주권을 취득해야지 1조합원입주권을 취득하였을 리가 만무하다.
(3) 종전주택의 옥탑은 주택이 아닌 창고였는바, 옥탑 역시 다가구주택의 요건을 판단하는 주택의 층수에서 제외되어야 한다. 종전 주택의 옥탑은 주택이 아니며, 주거용으로 사용하거나 이를 임대한 적도 없다. 종전주택의 옥탑은 창고 용도의 경량철골구조로 이루어진 가설물로, 청구인의 여러 잡동사니 등을 보관하는 공간에 불과하고, 주거를 위해서 최소한으로 필요한 씽크대 조차 설치되어 있지 않으며, 화장실도 남자 소변기만 있을 뿐이고, 가스가 연결되어 있지도 않았다. 건축물 현황도에는 주방과 화장실이 있는 것으로 표시되어 있으나 씽크대는 수도가 연결되어 있지 않은 채 아래층에서 쓰던 씽크대를 바꾸면서 버리지 못하고 방치된 것이었던바, 주방이 따로 존재하지 않으며, 화장실 역시 양변기가 없이 간이 남자소변기 정도만 설치된 정도였다. 건축물대장상에는 종전주택의 옥탑의 면적이 51.42㎡로 기재되어 있으나, 옥탑의 지붕이 옥탑의 외벽보다 훨씬 바깥으로 나와 있어 건축법상 연면적을 계산함에 있어 실제 사용면적보다 넓은 면적으로 기재된 것이다. 건축법 시행령(제119조 제1항 제2호 가목 5)에 의하면, 건축면적은 건물의 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 1미터의 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 정하고 있다. 즉, 종전주택 옥탑의 지붕이 외벽보다 상당히 돌출되어 있었고 돌출된 지붕의 끝에서 1미터의 수평거리를 후퇴한 지점까지의 옥탑 면적이 51.42㎡인 것으로, 실제 사용할 수 있는 옥탑의 공간과는 현저한 차이가 있다. 종전주택의 옥탑은 도저히 주거용으로 사용할 수 없는 정도로 협소한 공간이었고, 주택으로 사용할 수 있는 최소한의 가스, 전화, 인터넷 등이 연결되어 있지 않은 창고였는바, 옥탑은 다가구주택의 요건을 판단하는 주택의 층수에서 제외되어야 한다.
(1) 먼저 종전주택이 건축법상 단독주택인 다가구주택의 요건(3개층 이하)을 충족한다는 청구주장은 인정하기 어렵다. (가) 청구인은 종전주택이 특정법에 따라 다가구주택으로 분류되어 소유권보존 되는 등 다세대주택으로 판단할 근거가 없다고 주장하나, 특정법은 2012.12.31. 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 연면적 330㎡ 이하(다가구주택에 한정한다) 등 이 법의 대상이 되는 주택종류와 면적기준을 제시한 것에 불구하고, 특히 3개 층의 다가구주택 상부에 옥탑방을 무단으로 증축하는 등 주택층수가 4개 층이 되면 다가구주택기준(3개 층)을 벗어나 사용승인을 받지 못하는 곳도 이 법의 면적기준에 해당한다면 사용승인을 받을 수 있도록 하여 이 건 종전주택과 같이 무허가 건축물을 양성화하여 특정건축물을 합법적으로 사용승인 받을 수 있는 기회를 한시적으로 부여하고자 제정되었는바, 종전주택도 같은 취지로 2015.2.4. 지상 4층 다가구주택으로 사용승인받아 소유권보존등기한 개연성이 충분하다. (나) 청구인은 소유권이전등기 소송당시 OOO주택재건축정비사업조합에서 현황을 살펴 지층, 1층, 2층, 옥탑으로 특정하였다고 하나, 청구인이 제출한 건축물현황도에서는 지층, 1층, 2층, 옥탑이 명확히 구분되어 있지 않고 오히려 건축물대장 등 공부상에는 1층과 4층으로 명시되어 있다. 청구인은 공부상 지상 4층을 옥탑으로 하여 현황도와 다르다며 도저히 사용할 수 없는 정도의 공간이라고 주장하나 객관적인 증빙은 없고, 언제시점의 상태를 언급하고 있는지 구체적이지 않다. 건축물현황도에 따를 때 옥탑의 구조가 방1, 주방, 화장실로 구성되어 있고 건축물대장에도 경량철골구조 다가구주택 1가구로 표시되어 별도의 주거공간이 있는 것으로 보아야 하며, 옥탑 현황도상 창고부분을 빼더라도 주거공간 면적이 전체면적(수평투영면적)의 1/8이상으로 건축법상 층수계산에 포함되어야 한다. (다) 한편, 종전주택이 무허가주택에서 특정법에 따라 사용승인된 이후인 2015년 재산세 과세내역서를 보면 종전주택은 지상 1층〜4층 건물로 구분되어 재산세가 부과되었고, 개별주택가격 또한 지상 4층인 주택으로 공시되었다. 그리고, 청구인이 양도소득세 부과에 따른 부당함을 호소하여 제기한 민원사항에 대해 OOO구청에서는 종전주택이 지상 4층에 해당하는 것으로 회신하였다. 따라서 종전주택이 지하층, 지상 1층, 지상 2층, 옥탑 구조라는 청구인의 주장은 사실과 다르고, 소득세법 시행령제155조(1세대 1주택의 특례)와 건축법 시행령상 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하 요건에 해당하지 아니하므로 쟁점주택을 총 7가구를 각각 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분(주택)으로 봄이 타당하다.
(2) 과세요건의 판단은 거래의 실질내용을 기준으로 하는 것이며 등기부 등 공부상의 등재내용과 실질내용이 서로 다른 경우에는 실질내용에 의하는 것이고 그 실질내용이 불분명한 경우 공부상의 내용에 의하는 것으로서, 종전주택은 건축물대장 등 공부상에서 보듯이 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층으로 다가구주택 요건을 미충족하였다. 다가구주택에 해당하지 않는 주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에도 건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수 없고, 구획된 부분 중 1호의 주택만 1세대 1주택에 따른 비과세 주택에 해당하는 것으로서 이는 다수의 법령해석을 통해 이미 정립된 사안이다. 따라서 건물·토지 전체를 1세대 1고가주택 특례를 적용하여 신고한 사항을 경정하여 고지한 이 건 처분은 정당하다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. 단독주택 이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. 공동주택 이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제1항에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 (5) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택【단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다】
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치 할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택【공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다】. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주 차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 <표1>과 같고, 처분청의 경정내역은 <표2>와 같은바, 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. <표1> 양도소득세 신고내역 <표2> 양도소득세 경정내역 (가) 청구인은 종전토지의 전체 95㎡ 중 75㎡를 2005.11.10. 취득한 후 25㎡를 2011.2.15. 취득하였고, 종전토지 취득 당시 종전주택은 무허가주택이었으나, 특정법이 정한 절차에 따라 2015.1.16. 종전주택의 사용승인을 받아 아래 <표3>과 같이 건축물대장에 기재되었고, 2015.2.4. 건물내역(벽돌조, 경량철골조 기타지붕 4층 다가구주택 7가구) 1층 56.09㎡, 2층 59.29㎡, 3층 59.29㎡, 4층 51.42㎡로 소유권보존등기되었다. <표3> 일반건축물대장(갑) (나) 청구인은 2015.4.24. 관리처분계획인가 후 2015.8.28. OOO주택재건축정비사업조합에 종전토지와 종전주택을 제공하고 쟁점입주권을 취득하여, 조합원입주권 상태로 쟁점조합원입주권을 2018.3.15. OOO에게 양도하였다. (다) 종전주택이 무허가주택에서 특정법에 따라 사용승인된 이후인 2015년 귀속 재산세 과세내역서를 보면, 종전주택은 지상 1층〜4층 건물로 구분되어 재산세가 부과되었고, 개별주택가격 또한 지상 4층인 주택으로 공시되었다. (라) 청구인이 양도소득세 부과에 따른 부당함을 호소하여 제기한 민원사항에 대해 OOO구청은 아래와 같이 종전주택이 지상 4층에 해당하는 것으로 회신한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 다가구주택으로 1세대 1고가주택의 양도에 해당한다고 주장하나, 일반건축물대장 및 등기부등본 등의 공부상에는 지상 1층 부터 4층까지 주택으로 명시되어 있고 7가구로 등재되어 있는 점, 종전주택이 무허가주택에서 특정법에 따라 사용승인된 이후인 2015년 귀속 재산세 과세내역서를 보면 종전주택은 지상 1층〜4층의 건물로 구분되어 재산세가 부과된 점, 청구인이 양도소득세 부과처분에 따른 부당함을 호소하기 위하여 제기한 민원사항에 대해 OOO구청은 종전주택이 지상 4층에 해당하는 것으로 회신한 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 다세대주택으로 보이므로 위와 같은 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.