쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되는 등 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되는 등 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 위치 및 방향 (가) 쟁점주택은 OOO에, 비교대상주택은 OOO에 각각 소재하여 해당 주택의 토지 개별공시지가가 각각 OOO으로 상이하고, 두 주택 사이에는 도로가 가로질러 있어 형태상 및 위치상으로도 확연히 구분되어 있으며, 쟁점주택은 언덕 위쪽에 위치하고 있어 언덕 아래쪽에 위치한 비교대상주택과는 고저차가 완전히 다르고 주변환경 또한 상이하므로 쟁점주택과 비교대상주택은 동일한 단지라고 볼 수 없다. (나) 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 1층이기는 하지만 쟁점주택은 언덕 위쪽에 위치하고 거실 앞에 건물이 없어 일조량 및 조망권이 비교대상주택보다 훨씬 좋으나 비교대상주택의 경우 언덕 아래쪽에 자리잡고 있고 바로 앞 10미터 지점에 철조망 펜스 및 다른 건물이 있어 일조량 및 조망권이 쟁점주택과는 비교할 수 없으며, 더구나 비교대상주택은 언덕의 시작점에 위치하여 절벽의 모서리에 주택이 서있는 특이한 형태이고, 특히 쟁점주택은 동남향 50도 방향이지만 비교대상주택은 동남향 30도 방향이므로 두 주택은 비교대상이라고 볼 수 없다.
(2) 주거전용면적 및 공동주택가격 쟁점주택과 비교대상물건의 주거전용면적과 공동주택가격은 다음과 같은바, 면적이나 가격면에서 차이가 있다.
(3) 건물구조 쟁점주택은 거실 앞에 단독으로 사용하는 정원이 잘 정돈되어 있고 쟁점주택의 위치가 고지대에 있어 전망이 우수하지만, 비교대상주택은 거실 앞 정원이 있으나 주택 앞으로 철조망펜스 및 다른 건물이 위치하고 있으며 비교대상주택과 철조망펜스 사이에 사람들이 지나다니는 좁은 골목이 정원을 관통하게 되어 있어 정원이라기보다 통로와 같다. 그리고 쟁점주택 건물에는 경비소가 있으나 비교대상주택 건물에는 별도의 경비소가 없는 등 쟁점주택과 비교대상주택은 건물구조상에도 큰 차이점이 있다.
(4) 대수선 공사 (가) 쟁점주택의 경우 2018년 5월에서 6월 사이에 OOO 가량의 대수선 공사를 함으로서 자본적지출로 인한 주택가치가 대폭 상승하였는 바, 참고로 국토교통부 고시 제2017-898호 2018년 표준건축비는 OOO으로서 위 금액을 쟁점주택에 대입해 보면 OOO이다. 이는 쟁점주택을 신축할 경우 OOO 정도가 소요되는데 쟁점주택의 경우 2018년 5～6월 실시한 대수선 공사로 OOO 지출되었으므로 거의 신축건물에 가깝다고 할 것이다. (나) 그러나 비교대상주택의 경우 1992년 신축 당시의 상태를 유지하다가 매수자인 현 건물주가 매수 후 2018년 9월부터 큰 돈을 들여 대수선 공사를 한 후 입주한 사실을 쟁점주택 경비실 직원으로부터 확인하였는바, 이는 쟁점주택의 평가기준일 당시 쟁점주택과 비교대상주택의 건물 가치는 상호 비교가 불가능한 상태임을 알 수 있다.
(1) 쟁점주택과 비교대상주택은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 비교대상주택의 토지인 OOO는 1991.4.29. OOO에서 분할된 것으로서 연접한 동일생활권으로서, 쟁점주택과 비교대상주택이 도로로 구분되고 각각 언덕 위쪽과 아래쪽에 위치하고 있어 고저차가 있으나 그 차이는 현저하지는 않다. 또한, 쟁점주택은 비교대상주택과 토지 개별공시지가가 각각 OOO으로 상이하나 그 차이가 OOO에 불과하고, 비록 도로로 구분되나 도로 폭(약 5m)이 넓지 않고, 빌라단지 내․외부를 구분하는 출입문의 벽돌로 만들어진 기둥부분에 아파트 명패가 설치되어 있는 등 쟁점주택과 비교대상주택이 동일단지를 구성하고 있다.
(2) 건물구조로 보면, 쟁점주택의 거실부분 전방에 정원이 있으나, 201호인 쟁점주택에서 단독으로 사용하는 정원이 아니며, 비교대상주택 거실 앞의 철조망 펜스는 앞에 위치한 빌라와의 경계를 구분하는 정도의 낮은 형태이고, 청구인은 골목이라고 표현하였으나 일상생활을 위해 상시 이용하거나 반드시 거쳐야 하는 일반적인 도로가 아니고 조경이 잘 되어 있는 작은 형태로서 쟁점주택 앞 정원과 큰 차이가 없다. 경비소는 입구와 쟁점주택이 소재한 건물에 각각 1개소가 있고, 단지 전체에 대한 관리를 총괄하며 관리비도 공동부담하고 있으나, 쟁점주택과 비교대상주택의 전망 등에 영향을 미치지 않는 장소에 소재하고 있어 주택가액 산정에 고려할 사항이 아니다.
(3) 한편, 청구인은 2018년 5월～6월 쟁점주택에 OOO 상당의 대수선 공사를 함으로써 자본적지출로 인해 주택가치가 대폭 상승하였다고 주장하나, 쟁점주택의 인테리어 공사 OOO 견적서를 살펴보면 화장실, 거실, 서재, 드레스룸 등 건물 내부 리모델링 공사로서 수선비 지출에 해당하며, 이는 건물의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키는 증축 및 냉난방기 설치 등에 해당하지 않으므로 내부 리모델링 공사가 있었다고 하더라도 쟁점주택이 비교대상주택과 가격 변동의 현저한 차이가 있다고 볼 수 없다.
(4) OOO는 쟁점주택이 포함된 OOO과 비교대상 주택이 포함된 OOO으로 구분하며, 등기부등본에도 101호∼903호의 연속된 숫자로 구별하여 1∼9 연결된 동일한 단지로 기재되어 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목의 동일 공동주택단지 내에 소재하며, 주거전용면적 차이 2%(6.48㎡), 공동주택가격 차이 OOO로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 나목 및 다목에 따른 주거전용 면적과 공동주택가격의 5% 이내에 해당한다.
(5) 위와 같이 쟁점주택과 비교대상주택은 비록 동은 다르지만 위치․면적, 용도 및 종목이 유사하면서도 쟁점주택의 상속개시일(2018.8.2.) 1개월 후인 2018.9.3. 거래된 점, 비교대상주택의 기준시가는 쟁점주택의 기준시가인 OOO보다 오히려 낮은 OOO임에도 불구하고 2018.9.3. 거래 당시 가격은 OOO에 이르는 점, 쟁점주택과 유사한 면적의 2018년 8월경부터 2019년 4월경까지의 실거래가액이 하위 OOO 내지 상위 OOO 이내에 해당하는 점 등을 종합해 보면, 쟁점주택과 위치, 용도 및 종목이 유사한 비교대상주택의 거래가격인 OOO은 쟁점주택의 상속 당시 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한다고 할 것이다.
(1) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2018.3.19. 기획재정부령 제658호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (4) 공동주택관리법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "공동주택단지"란 주택법제2조 제12호에 따른 주택단지를 말한다. (5) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
12. "주택단지"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업 계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 쟁점주택과 비교대상주택이 속한 주택단지는 1991.5.3. 건축허가, 1992.7.25. 사용승인 되었고, OOO에 5개동 15세대, 총 9개동 27세대로 공부상 명칭은OOO임이 건축물대장 등에 의해 확인된다. <표> 쟁점주택(1층 201호)의 건축물 내역 <표> 비교대상주택(1층 601호)의 건축물 내역 (나) 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 면적 등 현황 및 위성사진 등은 다음과 같다. <표> 쟁점주택과 비교대상주택 현황 <그림> 위성사진 및 지적도 (다) 연도별 공동주택가격은 아래 <표>와 같은바, 쟁점주택과 비교대상주택의 공시가격 차이가 5% 이내이고, 주거전용면적은 쟁점주택 224.4㎡, 비교대상주택 230.88㎡로서 그 차이도 5% 이내이다. <표> 연도별 공동주택가격 공시내역 (라) 국토교통부 실거래가시스템상 쟁점주택 단지의 2017년부터 2019년까지 매매계약이 이루어진 주택의 거래내역은 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점주택단지 내 거래내역 (마) 청구인 및 처분청이 제출한 쟁점주택과 비교대상주택의 사진자료는 다음과 같다. < 청구인 제출 > < 처분청 제출 > (바) 청구인은 쟁점주택 인테리어공사를 하였다는 증빙으로 공사업체와 체결한 인테리어 공사계약서OOO 등을 제출하였는바, 동 공사내역에는 바닥 난방 배관교체 및 보일러 2대 설치 내역도 포함되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 방향 및 건물구조가 다르고 대수선 공사에 따른 주택가치의 차이 등으로 보아 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점주택과 비교대상주택이 동일한 주택단지에 위치하고 면적, 용도, 방향 및 기준시가 등에 있어 그 유사성이 인정되고 비교대상주택의 매매계약일(2018.9.3.)이 쟁점주택의 평가기간[평가기준일(2018.8.2.) 전․후 6개월] 내에 있는 등 상증법 제60조의 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건(동일한 공동주택단지 내 소재, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 각각 5% 이내)을 충족하는 것으로 나타나는 점, 상속재산의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는바, 청구인의 주장대로 비교대상주택이 쟁점주택 보다 제반 여건(위치, 구조, 일조량, 조망권 등)에 있어 상대적으로 불리함에도, 청구인이 신고한 상속 당시 쟁점주택의 가액OOO은 오히려 비교대상주택 거래가격OOO에 비해 현저히 낮아 이를 그대로 쟁점주택의 시가로 삼기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매가격을 쟁점주택의 유사매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.