소득세법은 3주택자의 대체취득에 대하여 중과세를 배제한다는 별도의 규정을 두고 있지 아니한 점,소득세법상 1세대 1주택 비과세 특례규정과 다주택자에 대한 중과세 규정은 그 입법취지가 상이하므로 별개로 적용되어야 할 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
소득세법은 3주택자의 대체취득에 대하여 중과세를 배제한다는 별도의 규정을 두고 있지 아니한 점,소득세법상 1세대 1주택 비과세 특례규정과 다주택자에 대한 중과세 규정은 그 입법취지가 상이하므로 별개로 적용되어야 할 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 다주택자 중과 예외규정은 1세대 1주택 비과세 규정과 마찬가지로 국민의 주거 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위하여 규정된 것이므로 비과세 주택을 양도하는 것을 다주택 중과 대상으로 볼 수 없다. (가) 다주택 중과제도는 투기목적의 주택 취득 및 처분에 대해서는 중과를 하여 사실상 투자수익을 어느 정도 환수하고자 하는 데 그 목적이 있으므로 다주택 중과 예외규정은 법적으로 투기목적이 없다고 인정하는 것인데, 이는 국민의 주거 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위하여 규정된 것이다. (나) 최근 기획재정부도 장기임대주택을 가진 상태에서 거주주택을 양도하여 ‘일시적 2주택자’로서 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하면 비록 장기임대주택을 포함하여 1세대 3주택 이상이라 하더라도 비과세 주택을 양도하는 것을 다주택 중과 예외 사유에 해당하도록 소득세법 시행령을 아래와 같이 개정할 계획이다. 현 행 개 정 안 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. (신설)
13. 1세대가 제155조 및 조세특례제한법등에 따라 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 주택(이하 이 호에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 3주택 이상을 소유하게 된 경우의 종전의 주택(제155조 제1항의 요건을 충족한 경우에 한정한다)
(2) 청구인에게는 투기목적이 없고, 사회통념상 일시적이라고 인정되는 기간에 쟁점주택을 양도하였으므로 중과세 대상에 해당하지 않는다(대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결). (가) 대법원은 거주자에게 투기목적이 없고, 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 중과세 대상이 아니라고 판단하였다. (나) 청구인은 쟁점주택을 분양받아 장기간 거주·보유하였는바, 동 주택은 환가성이 낮은 ‘대형 평수의 신축 아파트’이므로 이를 투기 목적으로 양도하고 대체주택을 취득하였다고 볼 수 없다.
1. 청구인은 쟁점주택과 대체주택 모두 새로 지은 넓은 아파트에서 살고 싶다는 순수한 마음으로 분양받아 취득하였을 뿐이다. 투기 목적으로 주택을 취득하였다면, 환가가 용이한 국민주택규모 이하의 주택이나 재건축이 예정된 아파트를 취득하여 높은 양도차익을 얻었을 것이다.
2. 쟁점주택은 신축된 지 10년 밖에 지나지 않은 대형 평수의 아파트로서 시장의 매수자들이 선호하지 않아 거래 상대방을 찾는 데에 오랜 기간이 소요되었고, 그 사이에 얻은 양도차익도 인근 다른 주택OOO에 비하면 크지 않다.
3. 대체주택의 미실현이익을 근거로 투기 목적을 인정할 수 없고, 대체주택은 쟁점주택 양도로 인한 양도차익과 무관하다. (다) 청구인은 사회통념상 일시적이라고 인정되는 기간에 거주주택을 양도하였다. 1) 소득세법 시행령 제155조 제1항 은 양도시점에 2주택자라 하더라도 이사 과정에서 부득이하게 2주택자가 된 것으로 보고 1주택자로서의 비과세 혜택을 주려는 취지이다(대법원 1998.12.8. 선고, 98두13508 판결). 소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 규정하고 있는 기간은 부동산 거래환경 등을 고려하여 최소 6개월에서 최대 3년까지 변경되어 왔다는 점에서 해당 기간은 사회통념상 투기목적 없이 일시적으로 양도한 것이라고 인정할 수 있는 기간에 해당한다.
2. 쟁점주택 양도 당시 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 기간은 3년으로 규정되어 있었고, 청구인은 3년 내에 거주주택을 양도하였으므로 일시적으로 인정되는 기간에 양도하였다. (라) OOO 임대주택이 있다는 사유로 투기목적이 있다고 보고 OOO원을 추가로 부과하는 것은 위법하다.
(1) 2017.8.2. 주택시장 안정화 대책은 주택 투기 과열지역에 투기수요 유입을 차단하고 실수요 중심의 주택수요 관리를 강화하는 것이 정책의 기본방향이며, 이에 대한 세부 방안으로 다주택자에 대한 양도세 중과 및 대출 규제 강화, 다주택자의 세제지원으로 임대주택 등록 유도 등을 포함한 여러 방안들이 나왔으며, 장기임대주택은 요건만 달라졌지 8.2 대책 이전에도 소득세법상 중과대상 제외 주택에 포함되어 있었으므로 이 역시 중과대상 제외 주택을 제외하고 대체주택(일시적 2주택)의 인정 여부가 문제가 될 뿐이지, 장기임대주택 외 별개 주택의 보유로 인하여 중과됨이 임대주택 활성화와 임대인에 대한 세제지원이라는 정책방향에 역행하는 것은 아니다.
(2) 청구인이 쟁점주택의 양도에 대하여 중과를 배제하여야 한다는 근거로 들고 있는 대법원 2014.2.27. 선고 2010두27806 판결에 의하면, “일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(대체주택)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었다 하더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과할 수는 없다고 봄이 상당하다.”고 되어 있는데, 청구인이 대체주택으로 취득하였다고 하는 OOO는 재건축아파트로 분양가가 약 OOO원이었는데, 양도 시에는 시세가 약 OOO원에 육박하여 시세차익이 매우 높고, 쟁점주택의 경우도 대체주택 취득후 바로 양도하였다고 가정할 때와 비교하면 OOO원 가까이 올라 대체주택 취득 및 쟁점주택 양도 모두 투기 목적이 없었다고 단정 짓기 어려우며, 대체주택을 취득하고도 2년이 지난 시점에 쟁점주택을 양도한 점으로 볼 때도 사회통념상 일시적이라고 인정하기도 어렵다.
(3) 청구인의 주장과 같이, 대체주택의 인정 문제는 선의의 피해자를 보호하는 측면에서 보면 법령의 개정이 필요한 부분은 있으나, 현행 법령상으로는 ‘일시적 2주택’에 포함되는 대체주택이 1세대 3주택 중과 제외대상 주택으로 규정되어 있지 아니하므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없으며, 청구인이 내세운 대법원 판결을 참작하더라도 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 표2 보유기간 공제율 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 12 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 15 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 18 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 21 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 24 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 27 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 30 10년 이상 100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조제1항 에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제159조의3【장기보유특별공제】법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. 제160조【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】 ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 9억원 양도가액 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 지방자치법 제3조 제3항 ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조 제3항 에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)
(1) 청구인은 2006.6.2. 쟁점주택을 OOO원에 취득하여 거주하다가, 2016.10.10. 대체주택을 취득하고 2018.12.28. 쟁점주택을 OOO원에 양도하였으며, 이를 소득세법 시행령 제155조 제1항 에 따른 1세대 1주택(일시적 2주택) 양도에 해당한다고 보고, 고가주택에 해당하는 9억원 초과분에 대하여 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
(2) 한편 청구인은 2013.7.4. 장기임대주택을 취득하고(등기원인: 2012.7.5. 매매), 다음과 같이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 관할관청에 임대사업자로 등록한 후 임대사업을 영위하고 있다.
(3) 이에 처분청은 청구인이 조정대상지역(서울특별시 전 지역은 2017.9.6. 조정대상지역으로 지정되었음)에 있는 쟁점주택(고가주택)을 양도할 당시, 다음과 같이 3주택을 보유한 사실을 확인하고, 양도차익 중 9억원 초과분에 대하여 양도소득세를 중과(장기보유특별공제 배제 및 중과세율 적용)하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 소득세법 제95조 제2항 및 제104조 제7항에 의하면 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하고 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20을 더한 세율을 적용하도록 규정하고 있는 점, 1세대 3주택의 범위에 관하여 규정한 같은 법 시행령 제167조의3 제1항은 수도권 외의 지역에 소재하는 주택 등 제1호에 해당하는 주택만을 주택수에서 제외하도록 규정하고 있으므로 청구인은 쟁점주택 양도 당시 3주택자에 해당하는 점, 현행 소득세법은 일시적 2주택자가 대체주택 취득일부터 3년 내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세하도록 하고 있으나(소득세법 시행령 제155조), 3주택자의 대체취득에 대해서는 중과세를 배제한다는 별도의 규정을 두고 있지 아니한 점, 소득세법상 1세대 1주택 비과세 특례규정과 다주택자에 대한 중과세 규정은 그 입법취지가 상이하므로 별개로 적용되어야 할 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 3주택자의 양도로 하여 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.