청구인이 매매계약 당시 쟁점주택의 5층은 주택으로 사용중이었고 임차인들의 전입신고가 되어있었던 점등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보이므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
청구인이 매매계약 당시 쟁점주택의 5층은 주택으로 사용중이었고 임차인들의 전입신고가 되어있었던 점등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보이므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 소득세법제89조에서는 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도시기를 대금을 청산한 날로 정하고 있고, 소득세법 시행령154조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 여부 판정시점을 양도일로 명확히 규정하고 있다. 처분청은 법령에 근거 없이 매매계약일을 기준으로 판단해야 한다는 의견이나 이는 법령이 정하는 바에 따라 과세하여야 한다는 세법의 기본원칙에도 부합하지 않는다. (가) 청구인의 매매계약서에는 특약이 존재하지 않는다. 청구인의 매매계약서에는 특약이 존재하지 아니하지만, 처분청은 소득세법 기본통칙89-154***12의 내용에 따라 당사자 특약이 있는 경우 주택의 양도시기를 매매계약일 현재로 보아야 한다는 의견이나, 처분청이 제시한 당해 통칙은 납세자의 권익을 보호하기 위하여 계약일 현재에는 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택을 매수인이 필요에 의하여 철거 등을 하게 되는 경우에 ‘양도일 현재’에는 나대지만 매매하게 되므로 이로 인해 양도인이 비과세혜택을 못 받는 경우에 예외적으로 납세자를 보호하기 위하여 양도시기를 매매계약일로 소급하여 판단할 수 있다는 해석으로 이 해석이 법령에서 명확히 규정하는 양도시기를 부정할 수 없는 것이다. (나) 자산의 양도차익에 대한 과세는 법령에 근거하여 과세가 이루어져야 하고, 그 법령에 의한 과세는 납세자에게 불이익하게 적용되지 않도록 하여야 하는 것으로 법령에 규정하고 있는 양도시기를 부정하고 쟁점주택 양도와 실질이 다른 예규를 적용, 용도판단의 시기를 소급적용하는 것은 조세법의 원칙인 조세법률주의를 흔드는 것으로 쟁점주택의 양도시기는 법령에서 정하는 대금을 청산한 날이다.
(2) 쟁점주택의 5층은 주거기능이 모두 제거되어 구조․기능이나 시설 등이 주거에 적합하지 않고 주거기능을 상실하여 본인이나 제3자가 언제든지 주택으로 이용할 수 없으므로 쟁점주택의 양도는 다가구주택의 양도로 보아 세법을 적용하여야 한다. (가) 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있어 본인이나 제3자가 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택으로 판정하는 것이고, 독립된 주거생활을 할 수 없는 구조인 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다. 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건출물의 전부 또는 일부를 말하는 것으로 주거로서의 기본기능을 갖춘 상태를 의미하고 그 기본기능이라 함은 주거에서 가장 기본적인 ‘침실, 주방 및 식당, 화장실 겸 욕실’이라 할 것이다. 쟁점주택 5층은 원상회복공사를 통하여 내부시설을 모두 철거하고 바닥은 사무실 용도에 맞게 바닥이 꺼칠꺼칠한 사무용 데코타일로 시공되어 맨발로는 사용이 불가하다. 즉 쟁점주택 5층은 양도일 현재 상태로는 가장 기본적인 주거기능이 없어 본인이나 제3자가 언제든지 주택으로 사용이 불가능하므로 이를 주택으로 볼 수 없다. (나) 바닥보일러 시설 유무가 용도판단의 주요 근거가 될 수 없는바, 쟁점주택의 5층은 바닥에 보일러 시설이 되어 있다. 쟁점주택 5층은 베란다 앞뒤가 틔어있어서 겨울철에 원활한 내부생활을 위해서도 난방이 굉장히 중요하다. 업무용 오피스텔의 경우에도 난방은 다 되어 있고, 쟁점주택의 5층을 이전에는 사무실로 사용하다가 주택으로 불법 전용하였지만 다시 원상회복 공사과정에서 시공사업자에게 굳이 난방시설을 없애는 것보다 유지하는 것이 좋겠다는 조언을 받고 철거를 하지 않은 것이고, 가정용 도시가스는 양도시기 이전에 해지가 되었고 현재는 상업용으로 사용하고 있다. 처분청은 보일러 시설이 있음으로 언제든지 주택으로 전환이 가능하다는 주장을 하고 있으나 주변 도시 시설물, 즉 상가(사무실 및 도시형 생활주택)나 오피스텔(사무실 및 주택)을 보았을 때 동일한 보일러 시설을 하고 있는 경우이고 사용형태에 따라 가정용․영업용으로 사용되는 것으로 쟁점주택의 5층은 양도 당시 및 현재에 근린생활시설로 사용되고 있으므로 처분청의 의견은 근거가 전혀 없다. (다) 부동산의 용도는 제3자에게 양도시 명확히 판명될 수 있어야 한다. 대법원 판례에서는 주택이란 제3자에게 양도 시 주거용 건물로 판매가 예상되어야 한다고 판시하고 있다. 즉 제3자가 보았을 때에도 주택이라고 인정할 수 있어야 만이 주거기능을 갖춘 주택이라 부를 수 있다는 뜻이다. 쟁점주택의 매매계약에 있어 매도인인 청구인은 쟁점주택 5층에 대하여 매매계약시 공인중개사가 당일 발급하여 당사자 간에 확인토록 교부해준 등기부등본, 건축물대장상의 현황대로 근린생활시설로 원상회복하여 매수인에게 인계하였고, 매수인 또한 공부상의 형태인 원상회복한 상태로 계속하여 근린생활시설(사무실)로 임대를 놓고 있다. 실제로 청구인의 양도시기 도래 전에 505호를 OOO과 임대차계약을 하였고, 당해 임대차를 매수인이 승계하였으며 다른 호실들도 계속하여 사무실로 임대중이다. 양도일 전인 2월 26일에 임대차계약이 성립되어 임차인이 입주하였지만, 법인설립등기와 인허가 문제에 시간이 소요되어 사업자등록이 3월 중순에 되었을 뿐, 이미 5층이 근린생활로 이용되었음을 현장조사시에도 충분히 확인하였음에도 불구하고 처분청은 주택이라는 의견만 반복하고 있다. 쟁점주택의 5층에 대하여 임차를 소개한 공인중개사도 근린생활시설로 설명하고 입주한 임차인도 근린생활시설로 인지하고 사용하고 있는데, 처분청만 언제든지 주택으로의 전환이 가능하다든지, 위치상 사무실로의 임차가 어려우므로 주택으로 전환될 수밖에 없으므로 주택으로 봐야 한다는 주장은 그 누가 봐도 납득이 어려운 것으로 쟁점주택의 5층은 처음 매매가 될 때 매도인과 매수인이 매매 이후 임대인과 임차인 그리고 공인중개사가 모두 근린생활시설로 인정하는 상황이므로 쟁점주택의 5층은 양도당시 근린생활 시설로 보아야 하고 쟁점주택은 당연히 다가구주택으로 보아야 한다. (라) 행정청인 OOO구청은 실지조사를 통하여 쟁점주택의 5층에 대하여 양도시기 전에 근린생활시설로 재산세 부과를 하였다. 세법은 다가구주택에 대한 별도의 규정을 두지 않고 있고 행정청의 처리 내용에 따라 종합부동산세 등 관련 세법을 적용하고 있다. 즉 쟁점주택 사용용도의 1차 판정자는 행정청인 OOO구청이며 당해 송파구청은 쟁점주택의 5층 용도와 관련하여 실지조사를 통해 근린생활시설로 양도시기 전인 2019.2.20. 변경을 하였다. 즉 행정청인 OOO구청도 양도시기에는 쟁점주택 5층을 주택으로 보지 않고 있다는 것으로 쟁점주택은 양도당시에도 다가구주택임이 명확하다.
(3) 건축법상 다가구주택으로 분류된 후 그 보유 중에 위법행위가 그 분류에 영향을 미치지 아니하며 그 위법행위가 해제된 때에 본래의 다가구주택으로서의 지위를 가지므로 쟁점주택은 양도당시 다가구 주택으로서 세법적용을 하여야 한다. (가) 청구인의 매매계약서에는 쟁점주택의 5층이 근린생활시설로 명기되어 있고 청구인은 계약을 이행하기 위하여 양도일 이전에 원상복구를 한 것이다. 청구인은 처음 계약을 할 때부터 쟁점주택을 근린생활시설로 판매를 한 것이고, 당해 계약의 이행을 위해 청구인 본인의 자비를 들여 공부상의 용도와 동일하게 원상회복을 하여 양도한 것으로, 쟁점주택의 5층은 독립된 주거생활을 위한 구조 또는 기능이나 시설 등을 갖추고 있지 않아 주택이라 볼 수 없으며 쟁점주택의 매수인은 건물외벽 페인트칠 공사만 추가로 하였을 뿐, 다른 공사 없이 현재도 근린생활시설(사무실)로 임대를 하고 있다. (나) 다가주주택의 보유 중 위법행위를 하였다 하여 그 용도변경에 영향을 주지 아니한다. 다가구주택의 소유자가 위법행위를 하였다 하여 행정청이 다가구주택을 다세대주택이라고 건축법상의 용도를 변경하지 아니한다. 행정청은 벌금 등의 행정처분을 통하여 원상회복 등의 행정지도를 하는 것으로 그 행정지도에 따라 원상회복하는 경우 그 원상회복을 한 때 본래의 다가구주택으로 보는 것이다. 다만 세법에 다가구주택에 대한 규정이 없고 위법한 다가구주택을 부르는 명칭이 없으므로 위법한 다가구주택을 다세대주택으로 부르는 것으로 쟁점주택은 처음 다가구주택이었다가 위법한 다가구주택 즉 다세대주택이었다가 양도 당시 다가구주택으로 원상회복되었다. 즉, 쟁점주택은 위법한 다가구주택일 때도 있었지만 원상회복을 통하여 적법한 다가구주택으로 전환되었고 행정청인 OOO구청 역시 원상회복된 때를 기준으로 재산세를 달리 부과하고 있으므로 쟁점주택은 양도 당시 다가구주택에 해당한다. (4) 다가구주택에서 다세대주택으로 다시 다가구주택으로 변경되는 경우 다가구주택기간을 통산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하여야 한다. 청구인은 쟁점주택을 20년 1개월 보유하였고 그 중 다가구주택으로 약 7년가량 보유하였다. 청구인은 양도 당시 건축법에서 규정하는 다가구주택을 양도한 것이고 주택으로 사용한 기간은 통산하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다. 자산의 양도시기는 소득세법제98조에 대금청산일로 규정하고 있고 소득세법 시행령제154조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 여부 판정시점을 양도일로 명확히 규정하고 있는바, 쟁점주택의 5층은 양도 당시 기존 시설을 모두 철거하고 근린생활시설로 원상회복하여 그 구조·기능이나 시설 등이 주거용으로 적합하지 않아 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 없으며 제3자나 어느 누가 보더라도 주택이 아닌 사무실로 인식하고 있고, 양도시기 전부터 현재까지 근린생활시설로 임차되고 있으므로 쟁점주택은 양도시기에 건축법상 다가구주택에 해당하고 쟁점주택이 양도 당시 하나의 매매단위로 양도되었는바, 그 전체를 하나의 주택으로 보아 소득세법제154조에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다.
(1) 1세대 1주택의 판정은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하나, 매매계약의 특약사항으로 당해 주택의 매매대금을 청산하기 전에 매수자가 주택 외의 용도로 사용할 것을 약정한 경우에는 매매계약일 현재를 기준하여 판정할 수 있는 것(양도 서일 46014-11318. 2002.10.9.)으로 청구인의 경우에는 매매계약일(2018.12.13.) 이후에 공사를 통해 5층의 용도가 근린생활시설로 원상복구한 상황으로서 계약서의 특약사항에서 현 시설 상태에서의 계약으로 명시되어 있지만, 청구인은 현 시설 상태의 계약을 이행하지 않고, 5층 공사를 통해서 계약일 이후 변경되었기 때문에 사실상 잔금청산일 전에 주택으로 사용하던 5층을 근린생활시설로 공부상과 일치시켜 원상복구 후에 양도한다라는 특약 내용이 포함되어 있는 거래이다. 일반적으로 양도소득세 1세대 1주택의 판정은 잔금청산일로 보는 것이나, 청구인의 1세대 1주택을 적용함에 있어서는 법에서 정한 요건대로 엄격하게 해석하여 소득세법 기본통칙89-154…12 [매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정]에 따라 양도일을 매매계약일로 판단하여야 한다.
(2) 청구인은 원상복구를 하여 구조·기능을 주거로 볼 수 없다고 주장하나, 쟁점주택의 5층은 2019.2.20.∼2019.2.27. 기간동안 공사가 진행되었는데, 공사비용은 총 OOO으로 5층의 사무실 철거공사를 위해OOO이 사용하였고, 도배 등 미장공사를 위해 OOO이 사용되었고, 각 호실 당 철거비용으로 OOO이 사용되었다. 공사내역(붙박이장, 싱크대, 바닥공사와 일부 칸의 화장실 철거공사로서 총 5칸에서 4칸으로 변경하는 공사)은 건설노동자 하루 인건비가 평균 OOO 정도인 것을 감안하면 1호실 당 OOO은 집을 사무실로 구조·기능을 완전히 바꾸는 비용으로는 턱없이 적은 비용이고, 공사 세부내역을 보면 일반적으로 월세를 받는 임대인이 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이기 위한 기본적인 공사에 해당하는 도배, 조명, 테코타일로 판단되며, 청구인이 집으로는 사용할 수 없다고 주장하는 타일만 다시 장판으로 교체하는 공사를 하면 언제든지 집으로 다시 사용할 수 있다. OOO
(3) 근린생활시설은 주거의 편의가 집과는 확연히 구분되어야 하는데, 근린생활시설은 기본적으로 생산 및 판매를 위한 곳으로서 주거의 편의가 전혀 필요 없는 곳이다. 따라서 요리를 하거나 누워서 잘 수 있는 시설이 없어야 하는데, 쟁점주택의 5층은 가장 중요한 판단의 기준이 되는 바닥 보일러가 깔려 있다는 사실은 언제든 집으로 사용할 수 있는 중요한 판단의 근거이다. 청구인은 주장의 뒷받침할 근거로 도시형 생활주택이나 오피스텔(사무실 및 주택)도 바닥에 보일러가 설치되어 있어서 쟁점주택이 근린생활이라고 주장하나 도시형 생활주택(원룸형주택, 단지형연립주택, 단지형다세대주택)은 당연히 주택으로 보는 것이고, 오피스텔도 다른 곳에 거주하면서 오피스텔을 사무실 용도로만 사용하면 사무실로 보지만, 오피스텔에서 거주를 하면서 사무실로 사용하면 주택으로 보는 것이다. (가) 부동산의 용도는 제3자에게 양도시 명확히 판명될 수 있어야 하는데, 쟁점주택의 5층은 총 5호수로(이후 공사를 통해 4호로 변경됨) 2018.12.13. 매매계약일 현재에 5층에는 아래와 같이 거주이력이 확인된다. 쟁점주택의 5층은 집으로 사용하고 있는 다른 층(2〜4)과 동일하게 보일러 동파방지를 예방하고 관리가 쉽도록 보일러를 보관하는 ‘보일러 실’이 존재하고, 바닥에 난방이 깔려있으며, 도시가스를 가정용으로 사용하고 화장실 등이 있어 집으로 사용이 가능하다. 다른 층(2〜4)과 집으로 사용하기에 특별히 다른 점이 없었는데, 근린생활시설로 허가를 받았다고 해서 공부상의 용도로만 볼 수는 없는 것이다. 또한 청구인은 다른 호실들도 계속하여 사무실로 임대중이라고 주장하는데, 국세청 전산망에 의하면 OOO 이외에는 근린생활시설로 사용한 호실이 없는 것으로 확인된다. 따라서, 공부상 쟁점주택의 5층은 공부상 근린생활시설이지만 실제로는 아래와 같이 주택으로 사용한 것이 분명하여 건축법상 다세대주택에 해당한다. OOO (나) 쟁점주택 5층의 재산세 건물 부과기준 용도를 문의한 결과, 아래와 같이 공부상은 근린상가이나 실제 주택으로 부과되었다는 내용을 회신받았고(관할 OOO 세무1과-17779, 2019.12.11. 회신공문), 계속해서 주택으로 재산세를 내 오던 것을 후 소유자 OOO가 정정요청을 하여 OOO구청에서 이를 받아들여 주었다 하더라도 이는 매수인이 양수한 후에 향후 주택으로 사용하지 않을 것이라는 의지이지, 청구인이 주택으로 사용하지 않았다는 반증이 될 수는 없는 것이다. 쟁점주택의 5층은 아래와 같이 재산세 관할관청이 보유기간 동안 계속적으로 주택분 재산세를 부과한 것으로 확인되고 양도 당시에도 5층은 주택으로 사용한 것이 명확하므로 쟁점주택은 다세대주택에 해당된다. OOO
(4) 국세기본법제14조에 제2항에 따라 공무원은 세법을 집행함에 있어서 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하여야 하는데, 청구인은 쟁점주택의 5층은 건축물 대장상에는 근린생활시설로 되어 있더라도 재산세 부과가 주택으로 되어 있고, 주민등록상 전입세대가 확인되어 실질로는 주택으로 사용되는 것이 확인되는바 주택으로 보아 세법을 집행하여야 하고, 청구인이 건축법을 위반하여 쟁점주택의 5층을 주택으로 사용하였다가 원상회복을 하여 다가구주택이라는 주장인데, 건축물대장상으로 보면 5층은 계속해서 근린생활시설로 되어 있지만, 재산세 부과(6월 1일 기준)는 주택으로 부과되고 있고, 도시가스도 5층은 가정용계량기로 되어 있으며, 전입세대가 확인되는 점은 쟁점주택 5층이 계속해서 사실상 주택으로 사용하였던 것을 확인할 수 있다. 청구인은 쟁점주택 5층이 2019년 2월 20일〜2월 27일간 공사 중 퇴거를 하였고 잔금청산일 현재는 공실이고, 매수계약 후 OOO가 OOO구청에 재산세 정정요청을 해서 근린생활시설로 재산세부과를 정정 받았다고 해도 5층 전체에 대하여 근린생활시설로 사용했다는 증빙자료는 되지 않는 것이다. 양도일 현재 청구인의 쟁점주택은 건축법 시행령별표 1 제1호에서 정한 다가구주택 요건을 초과하여 총 4개 층이 주택으로 사용되고 있고 주택으로 사용하는 호수가 23개의 주택으로 사용하는 면적이 718㎡으로서 다가구주택으로 원상회복되었다고 볼 수 없다.
(5) 청구인은 쟁점주택이 소득세법 시행령제154조에 해당하는 1세대 1주택을 보유한 것인지에 대한 판단을 한 후에 만약에 1세대 1주택의 양도로 판정된다면, 그때 보유기간을 최종적으로 다가구주택으로 보는 기간을 8일(공실인 기간인 8일)로 봐서 비과세를 배제하지 말고 그 앞에 다가구주택이었던 기간까지 합산하여 비과세(거주요건 및 보유요건)를 판단하여야 한다는 주장이나, 쟁점주택의 5층은 공부상 근린생활시설로 되어 있지만, 매매계약일(2018.12.13.) 이후에 세입자들을 전부 퇴거(2019.2.19.)시킨 후 2019.2.20.∼2019.2.27. 기간 동안 원상복구공사를 통해 5층의 철거 및 타일공사가 된 것이 확인되어 잔금청산일인 2019.2.28. 현재 공실(空室)이나 ① 전입신고 이력으로 보아 계속해서 집으로 사용하고 있는 것이 확인되는 점, ② 공부상 원상 복구한다는 특약이 있는 점, ③ 지방차지단체에서 5층을 주택으로 재산세를 부과해온 점, ④ 집으로 언제든지 사용할 수 있는 시설이 되어 있는 점, ⑤ 5층에 가정용 계량기가 설치되어 있는 점, ⑥ 5층의 5호실 중 근린생활로시설로 사용한 호실은 505호OOO가 유일한 점 등 양도일 현재에도 5층이 사실상 주택으로 사용된 것으로 확인된다. 1세대 1주택 양도에 대하여 비과세 혜택을 주는 법의 취지는 국민의 주거생활의 기초가 되는 주거의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위함인데, 청구인이 총 24세대가 거주 가능한 바닥면적 744.85㎡(660㎡초과)의 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 비과세로 신고한 것은 주거생활의 기초가 되는 주택과 거리가 멀고 비과세주택의 법 취지에도 부합하지 않는다. 따라서, 쟁점주택의 5층은 사실상 주택이므로 주택법에서 정한 다가구주택 요건에 해당하지 않아 1세대 1주택 고가주택을 부인하고 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 (5) 건축법 시행령 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택【단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다】
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치 할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (단서생략)
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택【공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다】. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 쟁점주택의 일반건축물대장 현황은 다음과 같다. OOO (나) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에는 쟁점주택이 2001.12.7. 1층 근린생활시설 및 주차장, 2층 다가구주택 7세대, 3층 다가구주택 7세대, 4층 다가구주택 5세대, 5층 근린생활시설로 용도변경 및 증축된 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 부동산(상가주택) 매매계약서는 매매대금은 OOO, 계약일은 2018.12.13.이고, 잔금청산일은 2019.2.28.로 나타나며, 특약사항에 의하면 현 시설상태에서의 매매계약이나 계약이후인 2019.2.20. 주택시설 철거공사가 이루어졌고, 현 임대차계약을 매수인이 승계한다고 되어 있으나 2019.2.18.까지 쟁점주택의 5층에 거주하던 임차인들이 모두 퇴거하였다. (라) 쟁점주택의 매수인인 OOO는 다음과 같은 확인서(2019.12.5.자)를 제출하였다. OOO (마) 처분청이 쟁점주택의 5층 재산세 건물 부과기준 용도를 송파구청에 문의한 결과, 공부상은 근린상가이나 실제주택으로 부과되었다는 내용을 회신(관할 OOO 세무1과-17779, 2019.12.11.)받았다. OOO (바) 쟁점주택의 공사 관련 사항은 아래와 같다. OOO
1. 위 공사는 주택내부시설을 제거하고 사무실로 변경하기 위한 공사였으며, 공사는 내부시설 철거공사(붙박이장, 싱크대, 바닥공사)와 일부 칸의 화장실 철거공사로서 공사결과 현재 5층은 5칸에서 4칸으로 변경되었다.
2. 청구인은 위 공사대금으로 OOO을 지급한 것으로 나타난다. (사) 쟁점주택의 도시가스지역관리를 담당하는 OOO에 문의한 결과 현재(2019.12.5.) 쟁점주택의 5층은 가정용계량기가 설치되어 있으며 그 중 세부내역을 팩스로 회신받은 내용은 다음과 같다. OOO (아) 쟁점주택의 관할인 OOO의 주민등록전출입현황 회신문(OOO-12229, 2019.12.5.)에 의하면, 쟁점주택의 5층은 2005년부터 2017년 8월까지 주거지로 전입한 이력이 있다는 내용을 확인받았다. OOO (자) 국세청 전산자료에서 조회되는 쟁점주택 5층의 전입신고내역은 아래와 같다. OOO (차) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 1999.1.19. 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고해 왔으며, 2019.2.28. 폐업신고한 것으로 확인된다. 청구인은 쟁점주택 1층에 대하여만 부가가치세 신고를 계속해 오다가 2018년 제2기와 2019년 제1기 신고 시 쟁점주택의 5층에 대하여 부가가치세를 신고한 것으로 확인된다. OOO
(2) 청구인이 제시한 주요 자료는 다음과 같다. (가) 2019.2.28. 기준 전입세대열람내역은 아래와 같다. OOO (나) OOO은 확인서를 작성한 임차인으로 504호에 거주하다 쟁점주택의 매매계약일(2018.12.13.)이후 206호로 전입하였다. OOO은 504호를 인터넷쇼핑몰을 위한 사무실 및 창고의 용도로 임차하였다고 소명하였다. (다) OOO는 505호에 거주하던 임차인으로 쟁점주택의 매매계약일 이후에 405호로 전입하였다. OOO는 청구인이 공사일전인 2019.2.19. 505호 보증금을 반환해주고 퇴거한 임차인이라고 설명하며 영수증과 보증금 반환내역을 증빙으로 제출하였다. (라) 청구인이 제출한 양도일 이전 5층 임차인들이 작성한 확인서에는 ‘2019.2.18. 및 2019.2.19. 임대차 계약을 각 해지하였고, 5층은 근린생활시설로 취사시설은 없었으며, 동호회 회의실 및 모임공간 등 사무실로 사용하였다’고 기재되어 있다. (마) 청구인이 제출한 2019.2.28. 현재 전입세대열람내역에 따르면 쟁점주택 5층에 주민등록을 둔 세대는 없는 것으로 확인된다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 1세대 1주택의 고가주택에 해당한다고 주장하나, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것인바, 청구인은 1999년경 쟁점주택을 매입하여 2001년 근린생활시설 및 다가구주택으로 용도변경 및 증축한 이후 2019년 양도시점까지 쟁점주택의 5층이 공부상 근린생활시설임에도 대부분의 기간을 주택으로 사용한 것으로 보이는 점, 관할구청은 쟁점주택의 5층이 공부상 근린생활시설이나 주택으로 재산세를 부과하여 왔고 도시가스시설도 가정용 난방시설임이 확인된 점, 청구인이 2018.12.13. 매매계약 당시 쟁점주택의 5층은 주택으로 사용중이었고 임차인들의 전입신고가 되어있었던 점, 다른 층(2〜4)과 집으로 사용하기에 특별히 다른 점이 없고 국세청 전산망에 의하면 OOO 이외에는 근린생활시설로 사용한 호실이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점주택은 사실상 다가구주택 요건을 충족하지 않은 것으로 보이므로 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.