환산취득가액을 부인한 처분의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2016.12.5. OOO의 대지․건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하고 환산가액OOO을 취득가액으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 OOO원(토지분 OOO원 및 건물분 OOO원으로, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 실지취득가액으로 하여 2020.5.26. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점부동산의 전소유주 ㈜OOO(이하 “전소유주”라 한다)의 이사회회의록에 근거(쟁점부동산을 쟁점금액으로 처분)하였으나, 회의록상 토지․건물가액과 이 건 처분의 토지․건물가액에는 차이가 있어, 결국 실지취득가액이 불분명한 경우라 할 것인바, 환산취득가액을 적용한 당초신고는 정당하다.

(2) 설령, 실지취득가액을 적용하더라도, 쟁점부동산의 건물분 필요경비는 취득가액 OOO원이 아니라 청구인이 종합소득세 신고 시 제출한 장부가액 OOO원이 되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 전소유주의 이사회회의록은 물론, 청구인이 직접 신고한 종합소득세, 부가가치세, 취․등록세 현황까지 고려하여 쟁점금액을 실지취득가액으로 확인하였는바, 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 중 건물에 대해 리모델링 등 추가지출이 있었기에 이들을 건물취득가액에 합산하라고 주장하나, 증빙이 미확인되거나 수익적 지출이어서 건물취득가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점

① 환산취득가액을 부인한 처분의 당부

② 장부상 건물가액을 필요경비로 인정하라는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. (2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부 령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점금액은 쟁점부동산의 실지취득가액이 아니라는 청구주장의 주요근거는 다음과 같다. OOO

(2) 처분청은 토지ㆍ건물의 배분가액이 상이하다는 청구주장에 대해 합계액이 동일한 것으로 보아, 전소유주가 (회의록에) 잘못 기재한 것이라는 의견(<표1>)이고, 의사회회의록 외에도 쟁점금액을 실지취득가액으로 판단한 근거가 있다며 다음 사항들을 제시하였다. OOO

(3) 건물장부가액OOO에 대한 증빙으로, 청구인은 세무조정계산서를 제출하였는데, 2016년에 있었던 세무조사에서 2010～2016년도 귀속분에 대한 조사를 받았기에, 정당가액으로 인정받았다고 주장하면서, 아래 리모델링 공사계약서OOO와 수기로 작성된 영수증을 추가로 제출하였다. OOO

(4) 처분청은 건물장부가액 중 사실로 확인된 부분은 인정하되, 증빙이 미흡하거나 자본적지출로 보기 어려운 금액은 인정하지 않았다는 입장인바, 이를 정리하면 다음과 같다. OOO

(5) 건물장부가액에 대한 처분청 의견에 대한 청구인 항변은 다음과 같다. OOO

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 먼저 쟁점①에 대하여, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되지 않아 환산취득가액 적용이 정당하다고 주장하나, 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로, 실지취득가액을 확인하기 어려운 정당한 사정이 있어, 환산취득가액 신고가 불가피했다는 사실이 인정되어야 할 것인데, 쟁점부동산은 복식부기의무자인 청구인이 거래를 통해 전소유자로부터 직접 취득하여 쟁점금액을 기준으로 매입세액공제를 받았음은 물론, 장부에 기재하였기에 실지취득가액을 확인할 수 없는 정당한 경우로 보기 어려운 점, 스스로 취득한 가액을 스스로 모른다는 이유로 환산가액 적용을 정당화할 경우 자신에게 유리한 취득가액을 임의로 선택하게 하는 불합리한 결과가 되는 점 등에 비추어, 이 건 환산취득가액 적용이 정당하다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여, 청구인은 토지분 장부가액이 필요경비로 인정된 이상, 건물분 장부가액도 전액 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 필요경비는 객관적인 확인을 통해 인정되는 것으로, 장부가액에 대한 증빙제시 요구에 납세자는 입증할 책임이 있다 할 것이고, 청구인은 복식부기의무자로서 거래증빙 등 필요경비와 관련된 자료의 보관 및 입증은 청구인의 당연 의무에 해당하는 점, 리모델링 공사비OOO의 경우 청구인은 공사계약서와 (수기)영수증은 제시하였으나, 세금계산서와 공사자에게 송금한 공사대금의 금융증빙은 제시하지 않아 지출여부가 확인되지 않은 점, 건물장부가액 중 증빙이 확인된 분은 처분청이 필요경비로 인정한 점 등에 비추어, 증빙확인과 무관하게 건물의 장부가액 전액을 필요경비로 인정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.