쟁점오피스텔의 소유자인 청구인의 배우자와 임차인간 작성된 전세계약서에 용도가 주거용으로 기재되어있고, 임차인과 가족이 쟁점오피스텔에 거주하며 주택임대차보호법에 따른 확정일자를 부여받은 것이 확인되는 점 등 처분청이 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도시 1세대1주택 비과세 적용을 배제, 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단됨
쟁점오피스텔의 소유자인 청구인의 배우자와 임차인간 작성된 전세계약서에 용도가 주거용으로 기재되어있고, 임차인과 가족이 쟁점오피스텔에 거주하며 주택임대차보호법에 따른 확정일자를 부여받은 것이 확인되는 점 등 처분청이 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도시 1세대1주택 비과세 적용을 배제, 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 배우자 OOO이 2009.6.30.부터 2020.2.12.까지 쟁점오피스텔을 임차인 OOO에게 업무용으로 임대하였고, 임차인의 배우자 OOO이 논술 과외 교습소로 사용하였으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 수 없다고 주장하나,소득세법제88조 제7항에서는 “주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”고 정의하고 있는바, 쟁점오피스텔은 주상복합 형태이고, 내부는 방3, 욕실2의 구조로 전형적인 주거용 아파트이며, 부동산중개업자가 포털사이트에 기재한 내용을 보면 쟁점오피스텔 주위는 OOO 등의 우수학군이 형성되는 등 주거지역으로 적합하다는 것을 알 수 있고, 쟁점오피스텔의 소유자 OOO과 임차인 OOO간에 작성한 전세계약서에도 건물 용도는 주거용으로 기재되어 있으며, 임차인 OOO이 가족(배우자, 자녀2)들과 2009.6.30.부터 2020.2.12.까지 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 주민등록초본에 의해 확인되고, 2013.6.30.부터 2019.12.28.까지주택임대차보호법에 따라 신정6동 주민자치센터에서 확정일자를 부여받은 사실에서 쟁점오피스텔을 업무용 시설이라고 보기는 어렵다.
(2) 청구인은 임차인의 배우자가 쟁점오피스텔에서 과외 교습소를 운영하였으므로 업무용 오피스텔로 보아야 한다고 주장하면서도, 임차인의 배우자가 과외교습소로 운영하였음을 입증할 수 있는 자료를 제출하지 아니하였는데, 임차인 OOO과 배우자 OOO이 쟁점오스피텔에서 거주한 기간 동안 발생한 소득내역 및 종류를 보면 OOO의 경우 근로소득이, 배우자 OOO의 경우 학습지 방문교사 관련 사업소득이 있는 것으로만 확인되고, 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 한 사실도 확인되지 아니하므로 쟁점오피스텔에서 과외 교습소를 운영하였다는 청구주장은 맞지 아니하고, 아울러 청구인의 배우자 OOO이 임차인에게 업무용으로 임대를 하였다면 국세청에 사업자등록을 하고 부가가치세 등 신고의무를 이행했어야 함에도 비거주용 건물임대업으로 사업자등록을 하거나 부가가치세 신고한 사실이 전혀 없으며, OOO은 OOO의 근로소득자로서 근로소득 외 타 소득이 발생한 사실이 없는 것으로 나타나므로 쟁점오피스텔을 업무용 시설로 사용하였다고 보기 어렵다.
(3) 공부상 쟁점오피스텔이 업무시설(오피스텔)로 등재되었고, 업무용 오피스텔로 재산세가 부과된 사실이 건축물대장 및 지방세세목별과세증명서(재산세)에 의해 확인은 되나, OOO 공무원은 오피스텔이 주택용도로 사용되고 있다 하더라도 소유자의 신청이 없다면 일반건물로 재산세가 부과되고 있다고 하였는바, 재산세 부과내역 만으로 쟁점오피스텔이 주택이 아니라는 청구인의 주장은 합당하지 아니하고, 또한 쟁점오피스텔 관리사무소의 관리비 부과내역서를 보면 주거용 오피스텔로 주택용 전기료를 부과하고 있는 것으로 나타난
(5) 위에서 언급한 내용을 종합하면, 청구인은 임차인이 쟁점오피스텔을 당초부터 업무용으로 사용하였고, 일반건물로 재산세가 부과되고 있어 주택으로 볼 수 없다는 주장을 하고 있으나, 쟁점오피스텔의 전세계약서상 용도는 주거용이고, 쟁점오피스텔의 구조는 전형적인 주거시설이며, 주거용으로 사용된 것으로 나타는 점, 임차인과 그의 가족이 쟁점오피스텔로 전입하여 양도시점 이후까지 거주하고 있는 점, 임대인 및 임차인 모두 쟁점오피스텔에 사업자등록을 이행한 사실이 없는 점, 주거용 오피스텔로 전기료가 부과되고 있는 점 등을 고려할 때, 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 청구주장은 전혀 근거가 없다.
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 '종전의 주택'이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 '신규 주택'이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
(3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트의 양도일 현재 청구인과 배우자 OOO이 보유한 주택 등 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트 양도일 현재 청구인 세대의 주택 등 보유현황
(2) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 쟁점오피스텔 관련 사실관계 등은 다음과 같다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 건축물대장 및 지방세세목별과세증명서(재산세)에는 쟁점오피스텔에 대하여 업무용으로 재산세가 부과된 사실이 확인된다. (나) 인터넷포털사이트OOO 부동산 조회내역에 의하면, 쟁점오피스텔은 계약면적 165.45㎡, 전용면적 96.41㎡(전용률 58%), 방3, 욕실2의 구조로 주거용으로 사용이 가능한 것으로 나타난다. (다) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점오피스텔의 소유자 OOO은 근로소득OOO 외에 타 소득이 발생한 사실이 없고, 쟁점오피스텔과 관련하여 국세청에 (임대)사업자등록을 한 사실도 없으며, 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO과 배우자 OOO의 임차기간 동안 소득발생 내역은 아래 <표2>의 내역과 같은바, 근로소득과 학습지 교사 관련 사업소득 외에 과외교습소 관련 사업소득이나 사업자등록 내역 등은 확인되지 아니한다. <표2> 임차인 OOO과 배우자 OOO의 소득발생 내역 (라) OOO의 공문자료 등에 의하면, 임차인 OOO과 가족(배우자, 자녀2)들은 2009.6.30.부터 2020.2.12.까지 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 있고, 임차인 OOO은 2013.6.30.부터 2020.2.20.까지주택임대차보호법에 따른 확정일자를 OOO로부터 부여받은 것으로 나타난다. (마) 쟁점오피스텔의 소유자인 OOO과 임차인 OOO 간에 작성한 쟁점오피스텔 전세계약서에 의하면, 건물용도는 주거용으로 기재되어 있고, OOO의 전기요금청구서와 쟁점오피스텔 관리비 수납대장, 세대별전기현황내역에 의하면, 임차인 OOO이 쟁점오피스텔에 거주하는 기간 동안 주거용으로 관리비를 납부하였으며, 주택용 전력을 사용한 것으로 나타난다. (바) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구인이 쟁점아파트 외 양도부동산에 대하여 양도소득세를 신고한 내역은 없고, 처분청이 아래 <표3>과 같이 양도소득세를 결정한 내역이 나타난다. <표3> 양도소득세 결정내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 재산세도 업무용 시설로 부과되었으므로 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 것은 부당하다고 주장하나, 쟁점오피스텔의 소유자인 청구인의 배우자와 임차인간에 작성된 전세계약서에 용도가 주거용으로 기재되어 있고, 임차인과 그 가족이 2009.6.30.부터 2020.2.12.까지 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 있으며, 2013.6.30.부터 2020.2.20.까지주택임대차보호법에 따른 확정일자를 부여받은 것으로 확인되는 점, 쟁점오피스텔의 소유자 OOO이 쟁점오피스텔과 관련하여 임대사업자등록을 한 사실이 없고, 임차인인 OOO과 배우자 OOO이 임차기간 동안 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하거나 사업소득이 발생된 사실이 확인되지 아니하는 점, 한국전력공사의 전기요금청구서 등에 주택용 전력을 사용한 것으로 나타나는 점 등에서 처분청이 쟁점오피스텔을 사실상 주택으로 보아 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.