쟁점토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 청구인은 재촌ㆍ자경 등의 요건을 갖추지 못하였고, 청구인은 국토계획법상 일반주거지역 내에서 쟁점토지에 대하여 특별히 제한된 사정이 있었다는 사실을 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 청구인은 재촌ㆍ자경 등의 요건을 갖추지 못하였고, 청구인은 국토계획법상 일반주거지역 내에서 쟁점토지에 대하여 특별히 제한된 사정이 있었다는 사실을 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) ‘비사업용토지에서 제외되는 정당한 사유’에 대한 법규정 소득세법제104조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제168조의6에서는 ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, ③ 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 등 3가지 기간기준을 모두 충족하여 ‘거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지’를 ‘비사업용 토지’로 정의하고, 이러한 ‘비사업용 토지’에 대해서는 기본세율에 10%의 중과세율을 적용하도록 하고 있다. 한편, 소득세법제104조의3 제2항에서 ‘토지 취득 후 법률에 따른 사용금지나 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간 동안 비사업용토지로 보지 아니한다’고 규정하고, 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제4호에서는 ‘비사업용 토지로 보지 아니하는 부득이한 사유’의 판정기준을 “법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 부득이한 사유”로 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제12호에서는 “당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지”에 대해서는 당해 사유가 발생한 기간 동안 사업용 토지로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정한다고 규정하고 있다. 따라서 쟁점토지가 위 소득세법제104조의3에서 정한 ‘비사업용 토지로 보지 아니하는 부득이한 사유’가 해당되는 기간 외의 기간이 같은 조 제1항의 기간기준을 채우지 못한다면, 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 처분청의 처분은 위법하다.
(2) 쟁점토지를 사업에 사용하지 아니한 정당한 사유 (가) 쟁점토지는 OOO의 도로(이하 OOO라 한다)를 제외한 나머지 토지가 모두 타인 소유의 건축물부지로 사용되고 있었기 때문에 쟁점토지 지상에 건축물을 신축하기 위한 공사차량 진출입을 위해서는 OOO에 대한 도로부지 점용허가가 필수불가결한 조건이었다. (나) 청구인은 2005.10.26. 쟁점토지 지상에 근린생활시설을 신축하고자 신축공사설계를 완료하고, 2005.12.14. 건축허가통보를 받아 토지형질변경 및 토지조성공사를 실시하는 한편, 토지조성공사 및 신축공사를 위하여 2006.3.28. 진‧출입을 위한 도로부지 점용허가를 받은 후 2008.2.2. 착공신고를 하였고, 2012.3.21. 건축허가변경신청을 하고 개발행위이행보증금OOO원을 추가로 납부하였다. (다) 청구인은 위와 같이 공사차량 진‧출입을 위해 2006년 이후 2014년까지 계속하여 OOO의 도로부지 점용료를 납부하여 왔는데, 2015.4.2. OOO은 “쟁점토지 인접도로에 횡단보도가 신설되어, 차량이 해당 부지 진출입로를 이용하여 진입시 횡단보도를 일부 이용하게 되고, 기 허가시보다 차량의 통행량이 증가되어 기존 허가대로 허가시 교통안전에 위험이 있다”는 사유로 청구인에게 도로점용허가 기간연장신청 불허가 통보를 하였다. OOO은 위 불허가 통보를 하면서 청구인에게 처리대안으로 “보행자의 안전을 확보할 수 있도록 도로점용허가를 신규로 신청하라”고 하였으나, 위 지적도에서 보는 바와 같이 쟁점토지의 지적현황상 OOO가 유일한 진출입로여서 대체도로가 있을 수 없었기 때문에 결국 지상건물에 건축하는 것이 불가능하게 되었다. [참고2] 위성사진
• 횡단보도 위치 (라) 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지는 ① 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 토지형질변경 및 토지조성공사, 신축공사설계를 마치고, 건축시 필수적으로 수반되는 진입로 개설과 관련한 도로점용허가를 받아 공사착공을 준비하던 중 ② ‘횡단보도 설치’라는 행정청의 사유로 일방적으로 도로점용허가 기간연장신청이 불허가됨으로써 ③ 현실적으로 건축이 불가능하게 됨에 따라 부득이하게 사업에 사용하지 아니하게 된 토지로서 도로점용허가 불허가 통보일인 2015.4.2.부터 양도일까지의 기간 동안은 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제12호의 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니하는 토지에 해당된다.
(1) 쟁점토지는 토지 본래의 용도로 사용되지 아니하였다. 쟁점토지의 공부상 지목은 취득일부터 현재까지 ‘답’이나 청구인의 주민등록초본을 확인한바, 재촌‧자경 등의 요건을 갖추지 않았다.
(2) 지방세법상 건축법제18조에 따라 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물(과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외)은 재산세가 별도합산으로 과세되나, OOO의 쟁점토지 재산세 과세내역에 의하면 2005년 이후 양도시까지 현황지목은 대지, 토지 형태는 공지(나대지)로 종합합산토지로 과세되었으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당한다.
(3) 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제4호 및 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제12호의 ‘정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당하지 아니한다. (가) 쟁점토지의 양수인은 OOO이고, 쟁점토지상 건축물대장에는 착공일자 2019.10.22. 건축주 OOO으로 확인되며, 2020.1.15. 사용승인되었다. (나) 청구인은 쟁점토지상에 2005.12.14. 건축허가 통보를 받고, 2006.3.28. 도로부지 점용허가, 2008.2.2. 착공신고, 2012.3.21. 건축허가 변경신청을 하였으나 쟁점토지 양도시까지 착공사실이 확인되지 않아 양도소득세 조사시 착공사실에 대한 입증서류를 요청하였음에도 제출하지 못하였으며, 항공사진 상에도 2018년까지 건축공사 착공 사실이 확인되지 않고, OOO 주택과 직원에게 유선으로 확인한바 공사 착공내역이 확인되지 않는다고 답변받았다. (다) 도로점용허가를 받은 후 점용허가부지 공사 착공을 위해서는 도로법제36조 및 같은 법 시행령 제34조에 따라 도로공사 착수 신고서를 제출하도록 되어 있으나OOO 산업건설과에 확인한 결과, 청구인은 2006.3.28. 진출입도로부지 점용허가 이후 2015.4.2. 도로점용허가 기간 연장 불허가 통보시까지 OOO 도로공사 착수 신고서를 제출하지 않았는바, 이는 청구인의 경제적 이익 및 계산에 따른 이유였을 뿐 법령상 제한 및 기타 부득이한 사유에 해당하지 않으며, 10년 가까이 공사 착공을 미뤄오던 중 도로점용허가 기간연장신청이 불허가된 것은 건물 신축을 불가능하게 한 이유로 보기 어렵다. (라) 쟁점토지는 법령상 사용 금지 또는 제한 사유가 없어 건축이 불가한 사유가 없었고, 일반주거지역으로서 사용이 도시계획의 변경 등으로 본래의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 제한된 사정이 있었음을 인정할 증거가 없으며, 2015.4.2. 도로점용허가기간 연장신청 불허가 통보 이후 양도일까지 도로점용 신규 신청이나 이의신청 등 별도의 건축 진행을 위한 노력이 확인되지 않으므로 2015.4.2. 도로점용허가 기간 연장신청 불허는 소득세법 시행령제168조의14에 따른 비사업용 토지로 보지 아니하는 부득이한 사유라 볼 수 없다.
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5[부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등] ① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간
(4) 도로법 제61조[도로의 점용 허가] ① 공작물ㆍ물건, 그 밖의 시설을 신설ㆍ개축ㆍ변경 또는 제거하거나 그 밖의 사유로 도로(도로구역을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)를 점용하려는 자는 도로관리청의 허가를 받아야 한다. 허가받은 기간을 연장하거나 허가받은 사항을 변경(허가받은 사항 외에 도로 구조나 교통안전에 위험이 되는 물건을 새로 설치하는 행위를 포함한다)하려는 때에도 같다.
(5) 지방세법 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
(2) 기타 사실관계는 다음과 같다. (가) OOO 2005.12.14. 교부한 건축허가서(2005-주택과-신축허가-721)에 따르면 쟁점토지(963㎡) 지상에 연면적 1,546.51㎡의 제1,2종 근린생활시설 건축이 허가되었다. (나) OOO 2006.3.28. 교부한 ‘도로부지 점용허가 처리 통보’의 주요내용은 OOO 일원(도시계획도로 중로2-4호선)에 근린생활시설 진·출입을 위한 점용허가신청 건에 대하여 도로법 제40조 및 동법 시행령 제24조 규정에 의거 점용을 허가함’으로 기재되어 있다. (다) OOO 2008.2.2. 교부한 ‘착공신고필증’상 착공예정일은 2008.1.29.로 기재되어 있다. (라) OOO이 2012.3.21. 교부한 ‘건축허가사항변경 통보’ 및 ‘건축·대수선·용도변경 허가서’에 의하면 청구인은 건축물의 주용도를 공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로, 건축 연면적을 OOO로 변경 신청하였다. (마) OOO이 2015.
4.
2. 교부한 ‘도로점용허가 기간연장신청 불허가 통보’ 내용은 OOO와 같다. (바) 처분청은 ① 2015.4.2. OOO 점용허가 기간연장 신청 불허가 이후 청구인 또는 양수인이 쟁점토지 전면의 OOO에 대하여 도로점용허가를 신규로 신청한 사실이 없고, ② 양수인이 2019.10.7. OOO 대하여 도로점용허가를 받았음을 확인하였다. (사) 한편 쟁점토지의 일부면적에 대해 OOO 고시 제1997-430호(1997.12.11.)에 의해 도시계획시설(도로)로 예정되어 있었고, 2016.5.31. OOO 쟁점토지 등에 대하여 도시관리계획(도로) 결정 및 실시계획, 지형도면을 고시하였으며, 동 고시내용의 ‘OOO 일반도로 개설공사를 실시하기 위하여 2017.3.27. 쟁점토지에서 분할된 OOO 278㎡를 수용하였다. [참고] OOO 고시 제2016-221호에 의한 OOO의 위치도 (아) 처분청은 OOO에게 OOO 편입된 토지의 수용일자 및 OOO이 실질적으로 사용가능하게 된 시기에 대하여 조회하였고, OOO 2020.7.15. 아래와 같이 회신하였다. (자) 등기부등본상 OOO에 편입된 지번의 수용일
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO의 점용허가 불허가 통보일부터 양도일까지의 기간 동안이 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제12호에서 규정하는 ‘정당한 사유로 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지의 공부상 지목은 ‘답’으로 청구인은 재촌‧자경 등의 요건을 갖추지 아니하였을 뿐만 아니라 실제 이용현황은 ‘대지’로 나타나고, 청구인은 국토계획법상 일반주거지역 내에서 쟁점토지에 대한 사용이 도시계획의 변경 등으로 본래의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 제한된 사정이 있었다는 사실을 입증하지 못하고 있는 점, 지방세법상 착공이 제한된 건축물 및 건축 중인 건축물은 재산세가 별도합산으로 과세되나, 쟁점토지는 2005년 이후 양도시까지 현황지목은 대지, 토지 형태는 공지(나대지)로 종합합산과세대상 토지로 과세된 점, 청구인은 쟁점토지상에 2005.12.14. 건축허가 통보를 받은 후 2006.3.28. 도로부지 점용허가, 2008.2.2. 착공신고, 2012.3.21. 건축허가 변경신청을 하였음에도 쟁점토지를 양도할 때까지 착공사실이 확인되지 않고, 항공사진 상에도 2018년까지 착공한 사실이 확인되지 않는 점, 청구인이 쟁점토지의 공사차량 진출입을 위한 OOO 점용허가를 받았음에도 불구하고 OOO 건축물을 착공하지 않는 것은 청구인의 경제적 이익 또는 계산에 따른 이유였을 뿐 착공을 미뤄오던 중 도로점용허가 기간연장신청이 불허가된 것이 건물신축을 불가능하게 한 이유로 보기 어려운 점, 2015.4.2. OOO점용허가 기간연장신청을 불허하면서 ‘보행자의 안전을 확보하는 방법으로 도로점용허가를 신규로 신청할 것’을 대안으로 제시하였으나 청구인은 착공을 위한 별도의 노력이나 불허통보에 대한 이의신청 등을 전혀 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.