쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2019.4.11. 그 배우자 OOO으로부터 OOO(건물면적 244.32㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)에 대한 지분 4분의 1를 증여받은 후, 2019.7.25. 증여세 신고를 하면서 증여재산가액을 OOO으로 산정하여 2019.4.11. 증여분 증여세 OOO을 납부(2019.7.22.)하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 증여세 신고내용을 검토한 결과, 쟁점아파트 증여일 전후(前後) 3개월 이내에 매매계약이 체결된 같은 동 내의 아파트는 없으나, 증여일부터 2년 이내인 2018.3.8. 같은 동 내의 201호(건물면적 244.32㎡이고, 이하 “비교아파트”라 한다)가 OOO(이하 “쟁점거래가액”이라 한다)에 매매거래된 사실을 확인하고 2020. 1.22. OOO지방국세청 평가심의위원회에 자문을 거쳐 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아 증여재산가액을 OOO(쟁점거래가액의 4분의 1)으로 산정하여 2020.5.18. 청구인에게 2019. 4.11. 증여분 증여세 OOO을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.8.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 같은 동 내의 비교아파트(201호)에는 총면적 50평 정도의 세대전용 단독 정원 및 테라스(이하 “테라스 등”이라 한다)가 존재하므로 처분청이 비교아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보아 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다. OOO는 1층에 전체 주민의 공용 현관 로비가 있고, OOO까지 총 15세대가 거주할 수 있는 구조로 되어 있으며, 비교아파트에만 테라스 등이 갖추어져 있다. 위 테라스 등은 다른 세대에서의 접근이 불가하고 비교아파트의 실내를 통해서만 접근할 수 있는 사용독점권이 있는 전용 공간으로서 동 면적에 대한 기준시가도 평당 OOO을 호가하고 있으므로, 쟁점아파트 와 유사한 재산에 해당되지 않는다.
• 나. 처분청 의견 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동의 아파트로 주거전용면적(244.32㎡)이 동일하고, 공동주택가격의 차이(4.3%)가 5% 미만으로서 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항의 요건을 충족하므로, 쟁점거래가액을 시가인 매매사례가액으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다. 청구인은 비교아파트에만 테라스 등이 존재하여 쟁점아파트와 유사한 재산으로 볼 수 없다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 나목의 ‘주거전용면적’이란 외벽의 내부선을 기준으로 한 주거공간을 말하고, 건물 외부공간인 테라스와 발코니는 주거전용면적, 공급면적 및 계약면적에서 제외된다고주택법에서 규정하고 있는바, 이 건 테라스 등은 건물 외부공간으로서 주거전용면적에서 제외되고 공부상의 전용면적에 포함되어 있지 않으며, 분양계약서 상 비교아파트 소유자에게 테라스 등에 대한 단독소유권을 제공한다는 특약사항도 없으므로, 비교아파트의 테라스 등은 쟁점아파트와 유사성 판단의 고려대상이 될 수 없다. 비교아파트(매매계약일 2018.3.8.)는 같은 동 내의 701호(매매계약일 2018.2.13.)와 비교해도 층별에 따른 가격 차이만 있을뿐 기준시가, 분양가액 및 매매가액 등에서 별다른 가격차이가 없고, 2년 내 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 없으므로, 설령 테라스 등이 독자적인 공간이라 하더라도 쟁점아파트와 유사한 재산에 해당된다. OOO 청구인은 실제거래가격을 기준으로 하는 차이가 아니라 공동주택가격의 차이로 비교하는 것은 위법성이 있다고 주장하나,상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따르고, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가 있는 경우 그 가액을 포함하되, 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 등을 충족하는 경우에 그 거래가액을 시가로 적용할 수 있다고 규정하고 있는바, 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 동에 소재하면서 층만 다를뿐 그 전용면적(244.32㎡)이 동일하고, 기준시가도 미미한 정도의 차이만 있으므로 쟁점아파트와 유사한 재산에 해당한다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 “평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있는바, 쟁점거래가액은 쟁점아파트 증여일 전 2년 이내에 거래된 가액으로 평가심의위원회 심의를 거쳤으므로 쟁점아파트의 시가에 해당된다.

• 가. 쟁점 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을건축법제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격･공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매･감정･수용･경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다)내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용 면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산인 경우: 평가대상 재산과 면적･위치･용도･종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 (4) 주택법 시행규칙 제2조(주거전용면적의 산정방법)주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

• 가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
• 나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 국세청 전산자료에 의하면, OOO(청구인의 배우자)은 2017. 3.30. 쟁점아파트를 OOO에 취득하여 소유권이전등기를 경료한 후 2019.4.11. 그 배우자인 청구인에게 쟁점아파트에 대한 지분 4분의 1을 증여하였고, 청구인은 2019.7.25. 동 지분에 대한 증여세 신고 시 증여재산가액을 OOO으로 산정한 것으로 확인된다. (나) 처분청은 OOO지방국세청 평가심의위원회의 결정(2020.2.25.)에 따라 비교아파트의 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 OOO 으로 산정하여 2020.5.18. 청구인에게 2019.4.11. 증여분 증여세 OOO을 결정ㆍ고지하였다. (다) 국세청 전산자료에 의하면, 비교아파트는 평가기준일(증여일 2019.4.11.) 전 2년 이내인 2018.3.8. 쟁점거래가액에 매매계약이 체결되었고, 쟁점아파트와 같은 동 내에 있는 아파트로 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내(4.3%)인 것으로 확인된다. (라) 국세청 전산자료(부동산실거래가 신고자료조회, 국토교통부 실거래가액 조회)에 의하면, 쟁점아파트 증여일(2019.4.11.) 전 2년 이내 같은 동 내에 총 4건의 매매계약이 체결되었고, 주요내용은 아래와 같은 것으로 확인된다. OOO

(2) 청구인은 비교아파트의 평면도면 및 테라스 등의 사진을 제시하면서 쟁점아파트와 달리 테라스 등이 존재하므로 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 항변한다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가)상속세 및 증 여세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있으며, 주거전용면적의 차이가 5% 이내이고, ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격의 차이가 5% 이내인 경우에 해당하는 다른 재산에 대한 매매사례가액을 적용함에 있어 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 이내의 신고일까지의 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있다. 상속세 및 증여세법제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. (나) 청구인은 비교아파트에 50평 규모의 테라스 등이 존재하므로 처분청이 비교아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보아 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 청구인에게 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하 나, 비교아파트의 매매계약일(2018. 3.8.)은 쟁점아파트 증여일 전 2년 이내에 해당하고, 쟁점아파트와 면적(244.32㎡), 위치(단독동), 용도(주거용) 등이 동일하며, 공동주택가격의 차이가 5% 이내로서 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하고 있는 점, OOO지방국세청 평가심의위원회에서 평가기준일 현재 쟁점거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타탕하다고 결정(2020.2.25.)한 점, 국세청 전산자료(부동산실거래가 신고자료조회)에 의하면, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없어 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 같은 법 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.