유사 아파트의 매매사례가액을 증여재산의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인 OOO와 배우자인 청구인 OOO(청구인 OOO와 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2018.9.12. OOO(청구인 OOO의 부친, 이하 “증여자”라 한다)로부터 OOO 아파트(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여(청구인 OOO지분, 청구인 OOO 지분)받은 후, 2018.12.31. 증여재산가액을 증여일 현재의 시가로 하여 증여세과세표준신고를 하면서 그 시가를 2018.8.25. 매매계약이 체결된 같은 아파트 OOO(이하 “비교아파트①”이라 한다)의 거래가액인 OOO원(청구인 OOO원, 청구인 OOO원)으로 산정하였다.
• 나. OOO세무서장은 쟁점아파트의 시가를 2018.9.5. 매매계약이 체결된 같은 아파트OOO(이하 “비교아파트②”라 한다)의 거래가액인 OOO원으로 보아 처분청에 증여세 결정결의서(안)을 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2019.10.25. 청구인 OOO에게 2018.9.12. 증여분 증여세OOO원, 2019.10.31. 청구인 OOO에게 2018.9.12. 증여분 증여세OOO원을 각각 결정⋅고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.1.23. 이의신청을 거쳐 2020.8.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 비교아파트②는 2017년 7월경 총 OOO원의 비용을 들여 아파트의 인테리어 및 수리 공사를 한 아파트로, OOO씨의 배우자인 OOO의 사실확인서에 의해 인테리어 공사 사실이 확인되고 있고, 쟁점아파트와 학군이 달라 거래가 액에 차이가 있으며, 시세에 비해 비싸게 거래가 이루어진 것이므로 그 거래가액을 시가로 인정할 수 없다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 비교아파트②의 계약일, 면적⋅용도⋅구조⋅방향이 동일하고, 쟁점아파트가 5층에, 비교아파트②가 4층에 각 위치하고 있어 층도 유사하며, 비교아파트②의 공동주택가격이 쟁점아파트의 공동주택가격보다 오히려 낮은 점 등에 비추어 비교아파트②의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 한 것은 잘못이 없다. 청구인들은 비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 증여세를 신고하였으나, 비교아파트①과 쟁점아파트의 공동주택가격의 차이가 쟁점아파트 공동주택가격의 5%를 초과하여 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항의 요건을 충족하지 못하므로 비교아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 유사 아파트의 매매사례가액을 증여재산의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법률: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2018.9.5. 증여자로부터 쟁점아파트를 증여(청구인 OOO)받는 계약을 체결한 후 2018.9.12. 소유권이전등기를 하였다. (나) 청구인들은 쟁점아파트에 대한 증여세 과세표준 신고를 하면서 2018.8.25. 매매계약이 체결된 비교아파트①의 거래가액(OOO원)을 시가로 하였으나, 처분청은 2018.9.5. 매매계약이 체결된 비교아파트②의 거래가액(OOO원)을 시가로 보아 2019.10.25. 청구인 OOO에게 2018.9.12. 증여분 증여세 OOO, 2019.10.31. 청구인 OOO에게 2018.9.12. 증여분 증여세 OOO0원(신고불성실가산세 0원, 납부불성실가산세 OOO원)을 각각 결정⋅고지하였다. <표1> 쟁점아파트와 비교아파트의 비교 (단위: ㎡, 원) (다) 쟁점아파트와 비교아파트의 현황을 비교하면 다음과 같다.

1. 쟁점아파트 및 비교아파트는 1992.3.5. 소유권보존등기된 같은 아파트 단지 내의 아파트로, 총 OOO세대로 이루어져 있다.

2. 국토교통부 실거래가 거래내역에 따르면 쟁점아파트의 평가기준일(2018.9.5.) 전후 쟁점아파트와 동일(유사) 면적의 같은 단지 내 아파트 거래내역은 다음 <표2>와 같고, 쟁점아파트 및 비교아파트의 공동주택가격 이력은 다음 <표3>과 같다. <표2> 국토교통부 실거래가 거래내역(2017년∼2019년) (단위: ㎡, 원) <표3> 쟁점아파트 및 비교아파트의 공동주택가격 이력 (단위: 천원, %)

3. 비교아파트①의 양도인은 2018.4.12. 비교아파트①을 취득한 후 2018.8.25. 양도하는 매매계약을 체결(2019.2.1. 소유권이전등기)하고, 이후 2018.11.23. 사망한 것으로 확인되고, 비교아파트②의 양도인은 2015.7.30. 비교아파트②를 취득한 후 2018.9.5. 양도하는 매매계약을 체결한 것으로 확인되고, 모두 양도인과 양수인간 특수관계는 확인되지 않는다. (라) 청구인들은 비교아파트②가 2017년 7월경 OOO원 상당의 인테리어 및 수리공사를 한 아파트로서 가격이 높게 형성된 것이므로 비교아파트②의 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장하며 OOO(증여자의 배우자, OOO년생)의 확인서(2019년 9월)를 제출하였고, 해당 확인서에는 증여자의 배우자인 OOO ‘2018.9.5. 비교아파트②를 OOO원으로 한 매매계약을 하였고, 2017년 7월경 현재 OOO원을 들여 인테리어 공사 및 모든 수리 공사를 하였다고 들었다’는 취지로 확인한 것으로 나타나나, 비교아파트②의 양도인은 양도소득세를 신고하면서 인테리어 및 수리 공사에 해당하는 자본적 지출 또는 필요경비를 계상하지 않은 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가에 따르도록 규정하면서, 그 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함’하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기간(증여재산의 경우 평가기준일 전후 3개월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 그 매매가액을 말하는 것으로 규정하면서 같은 조 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에 ‘평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(가목)’, ‘평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(나목)’, ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(다목)’을 각 규정하고 있는바, 청구인들은 비교아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 비교아파트①은 쟁점아파트와 공동주택가격의 차이가 100분의 5를 초과하고 있어 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하기 어렵고, 비교아파트②는 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 다른 재산으로서, 위 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 의 요건을 모두 충족하므로 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 할 것이다. 따라서 처분청에서 비교아파트②의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법(2018.12.31. 법률 제16102호로 일부개정일부개정되기 전의 것) 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익 제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하 "증여재산가액"이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 건축법 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2019.2.12. 법률 제29533호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.

⑥ 법 제60조 제5항 후단에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 납세자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 "원감정기관"이라 한다)의 감정가액(이하 이 조에서 "원감정가액"이라 한다)이 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액(이하 이 조에서 "재감정가액"이라 한다)의 100분의 80에 미달하는 경우를 말한다.

⑦ 제6항의 사유에 해당하는 경우 세무서장등은 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 부실감정의 고의성 및 원감정가액이 재감정가액에 미달하는 정도 등을 감안하여 1년의 범위에서 기획재정부령으로 정하는 기간 동안 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있다. 이 경우 그 기간은 세무서장등이 원감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정하여 통지한 날부터 기산한다.

⑧ 세무서장 등은 제7항에 따른 평가심의위원회의 심의 전에 다음 각 호의 내용 등을 해당 감정기관에 통지하고 의견을 청취하여야 한다. 이 경우 통지를 받은 감정기관은 통지를 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 정당한 사유 없이 의견을 제출하지 아니한 경우에는 의견이 없는 것으로 본다.

1. 시가불인정 감정기관 지정내용 및 법적근거

2. 제1호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법

4. 그 밖에 의견제출에 필요한 사항

⑨ 제6항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 시가불인정 감정기관의 지정 및 통지 등에 필요한 사항은 국세청장이 정하여 고시한다.

⑩ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.

② 영 제49조 내지 영 제63조의 규정에 의하여 재산을 평가함에 있어서 국외재산의 가액은 평가기준일 현재 외국환거래법에 의한 기준환율 또는 재정환율에 의하여 환산한 가액으로 이를 평가한다.

③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것