쟁점조합의 보상금내역서를 토대로 보일러실과 3층 옥탑 부분을 주택으로 인정한다 할지라도, 이 외 실측자료가 제시되지 아니한 이상 현장사진 및 인근 건축물의 보상내역 만으로는 계단 등 다른 구축물의 면적이 얼마인지 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
쟁점조합의 보상금내역서를 토대로 보일러실과 3층 옥탑 부분을 주택으로 인정한다 할지라도, 이 외 실측자료가 제시되지 아니한 이상 현장사진 및 인근 건축물의 보상내역 만으로는 계단 등 다른 구축물의 면적이 얼마인지 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) (보일러실) 공부상 포함되어 있지 아니하나 쟁점부동산 2층에 보일러실이 존재하였음은 쟁점조합의 보상금내역서상 확인된다.
(2) (옥탑) 공부상 포함되어 있지 아니하나 쟁점부동산 3층에 청구인이 서예를 하거나 가재도구를 보관한 옥탑이 있음은 현장사진과 인근주민 확인서, 쟁점조합의 보상금내역서 등에서 확인된다.
(3) (계단) 쟁점부동산의 세부구조를 보면, 1층 상가 옆 가운데 벽을 두고 문이 2개 있는데, 좌측 회색대문으로 진입하면, 상가에서 사용하는 화장실이 있고, 우측 검은색 대문으로 진입하면 2층 주택의 출입용 계단이 있었다. 이처럼, 쟁점부동산은 2층 주택으로 진입하는 출입문과 상가 공용화장실로 진입하는 출입문이 완전히 분리되어 있었고, 1층의 외부계단을 통해서만 2층 주택의 출입이 가능하였으며, 2층은 청구인 세대가 거주하는 주택만 존재하였으므로 1층에서 2층 주택으로 올라가는 계단과 2층에서 옥탑으로 올라가는 계단은 주택 전용계단이다. 1층에서 2층으로 올라가는 계단과 2층에서 옥탑으로 올라가는 계단의 면적은 약 5.74㎡로, 이는 쟁점부동산이 소재한 재개발구역의 다른 현금청산자들이 보상받은 계단면적과 인근 건축물의 높이 등을 고려하여 산정하였다.
(4) (발코니) 공부상 포함되어 있지 아니하나 장독대, 화분대, 에어컨실외기를 보관하는 2층 발코니(1층 건물 위가 아닌 별도로 튀어나온 세면콘 크리트 난관이 있는 부분)를 주거용으로 사용한 사실이 현장사진, 인근 주민 확인서 등에서 확인되므로 이를 주택면적에 포함하여 야 한다. 쟁점부동산의 대지면적(93.6㎡)에서 1층 건축물 면적(68.88㎡) 을 차감한 후 그 절반인 12.36㎡를 발코니 면적으로 산정하였다.
(1) 쟁점부동산의 옥탑은 감정평가 내역이나 쟁점조합의 보상금내역서에 창고로만 되어 있고, 청구인도 가재도구 등의 보관장소라고 주장하고 있으며, 현장사진상으로도 숙식을 해결할 수 있는 주거공간으로 보이지 아니하므로 주택면적에 포함하기 어렵다.
(2) 청구인은 이미 멸실된 쟁점부동산의 구축물의 면적을 계산하는 근거로 인근 다른 건축물의 보상금내역서를 제출하였으나, 쟁점부동산과 인근 건축물들은 공동주택과 같이 동일한 구조가 아니므로 다른 건물의 계단 보상내역을 적용하는 것은 타당하지 아니하다.
(3) 청구인은 쟁점부동산의 발코니도 주택면적에 포함되어야 한다고 주장하나, 주택법제2조에서 “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물”을 말하는바, 발코니는 외벽이 없는 공간으로 독립된 주거생활을 할 수 있는 주택으로 보기 어렵고, 이미 멸실되어 용도를 확인하기 어렵다. 청구인은 인터넷 사이트OOO 지도 등에 대지면적과 건축면적(68.88㎡)을 표시하여 발코니면적을 산정하였으나, 청구인이 표시한 쟁점부동산의 대지면적은 약 1/5 정도가 도로를 점유하고 있는 것으로 보이고, 공부상 건축면적 74.86㎡과도 차이가 있으므로 이러한 방식으로 발코니 면적을 산정하여 적용하는 것은 타당하지 아니하다.
(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
(3) 건축법(2016.2.3. 법률 제14016호로 개정된 것) 제84조(면적·높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다. (4) 건축법 시행령(2015.9.22. 대통령령 제26542호로 개정된 것) 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.(각 목 생략).
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.(각 목 생략).
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.(각 목 생략).
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 2016.10.19. 쟁점부동산이 쟁점조합에 수용되자 주택 외 면적이 주택면적보다 크다고 보아 상가부분에 대하여 양도소득세를 신고·납부하였다가 2019.10.8. 쟁점부동산은 주택으로 사용하고 있는 면적이 주택 외로 사용하는 면적보다 크다는 이유로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 기 납부한 양도소득세 OOO을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2019.12.20. 이를 거부하였다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정청구 내역
(2) 쟁점부동산의 건축물대장 및 보상금내역서상 보상내역과 청구인이 주택면적이라고 주장하는 내용은 아래 <표2>와 같은바, 건축물대장 및 쟁점조합의 보상금내역서에 의하면, 주택 외 면적이 주택면적보다 큰 것으로 나타나나, 청구인은 보상금내역서를 토대로 하되, 발코니와 계단, 보일러실, 3층 옥탑을 주택면적에 포함하면, 주택면적이 주택 외 면적보다 크다는 주장이다. <표2> 쟁점부동산 현황 및 주택면적에 대한 입장
(3) 청구인이 발코니, 계단 등을 주택면적에 포함시켜야 한다고 주장하는 근거는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 1층은 상가 등이 한 건물로 되어 있고, 1층 좌측 대문으로 진입하면, 상가의 화장실이 있고, 우측 대문으로 진입하면, 2층 주택의 출입용계단이 있으며, 2층은 주택, 베란다(일부 보일러실), 발코니 및 옥상출입용 계단이 있고, 3층은 공부상 등재되지 않은 옥탑이 있었다고 주장하며, 현장사진 3매를 제출하였다. (나) 청구인은 계단과 옥탑을 주택면적에 포함하여야 한다고 주장하며, 인근주민 황화자 외 1명의 확인서 2매(2020.2.3. 작성, 1층 좌측 대문으로 들어가면 화장실, 우측대문으로 들어가면 2층 주택진입용 시멘트계단이 있었고, 두 대문 사이는 벽으로 막혀 있었으며, 2층은 주택과 부수된 베란다 및 발코니가 있었는데 베란다에는 보일러실, 발코니에는 화분, 장독대, 에어컨 실외기 등이 있었으며, 옥상에는 청구인이 서예를 하고 가재도구를 보관한 옥탑이 있었음)를 제출하였다. (다) 청구인은 다른 현금청산자들이 보상받은 계단의 평균면적을 아래 <표3>과 같이 산정하여 쟁점부동산의 계단면적은 5.74㎡[평균면적 2.87㎡×2개(1층→2층, 2층→옥탑)]인 것으로 주장하고 있다. <표3> 현금청산자들의 계단면적 산정내역 또한, 청구인은 건축법상 건폐율, 용적률, 높이제한 등으로 인해 대지면적이 비슷한 경우 건축물의 높이가 유사하므로 건축물대장상 건축물의 높이가 확인(1990년 이후 신축)되는 인근 건물을 통해 쟁점부동산의 계단면적을 추산하면, 1식의 계단면적은 약 3.25㎡[6.5㎡(높이)×약 0.5㎡(가로)] 이상이었을 것이라고 주장하며, 아래 <표4>의 인근 현금청산자들의 건물 현황과 보상금내역서 등을 제출하였다. <표4> 현금청산자들의 건축물 높이 등 (라) 청구인은 대지면적을 토대로 아래 <표5>와 같이 발코니 면적을 산출하였다고 주장하며, 인터넷 사이트OOO의 지도 자료를 제출하였는바, 2층의 발코니면적이 우측출입문안의 대지면적과 동일하다고 보아 공부상 대지면적(93.6㎡)에서 1층 건축물면적(상가 및 주택면적 68.88㎡)을 뺀 후 이를 반으로 나눈 12.36㎡를 발코니면적으로 산정하였다. <표5> 발코니 면적을 산출하기 위한 쟁점부동산 면적내역 (마) 청구인은 처분청의 의견대로 쟁점부동산의 도로점유부분 21.2㎡(대지면적의 1/5)을 건물이 없는 것으로 본다면, 1층 발코니면적은 72.4㎡(대지면적 93.6㎡-21.2㎡)로, 공부상 건축면적 74.86㎡과 다르고, 인터넷 사이트OOO의 지도 평면도와 건물외관 사진이 일치하는 것으로 보이므로 인터넷 사이트OOO 지도를 이용하여 발코니 면적을 산정한 것은 잘못이 없다고 주장하며, 인터넷 사이트OOO 로드뷰 사진 등을 제출하였다. (바) 참고로, 청구인은 쟁점부동산이 재개발 구역의 첫 건물이어서 다른 조합원들이 구축물에 대하여 보상받은 것에 비해 제대로 평가받지 못하였다고 주장하며, 아래 <표6>과 같이 청구인과 다른 현금청산자들의 보상내역을 비교하는 자료를 제출하였다. <표6> 청구인 및 다른 현금청산자들의 보상내역
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 주택 면적이 주택 외 면적보다 크므로 쟁점부동산 전부를 주택으로 하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법에 따른 과세요건 판단시 공부상 내용과 실질 내용이 다른 경우에는 실질 내용에 따라야 할 것이나, 실질 내용이 불분명한 경우에는 공부상 내용을 따라야 하는바, 건축물대장에 의하면, 주택 외 면적(63.36㎡)이 주택면적(57.02㎡) 보다 큰 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 쟁점조합의 보상금내역서 상으로도 주택 외 면적(93.39㎡)이 주택 면적(62.76㎡) 보다 큰 것으로 나타나며, 설령 쟁점조합의 보상금내역서를 토대로 보일러실(1.42㎡)과 3층 옥탑 부분(8.1㎡)을 주택으로 인정한다 할지라도, 이 외 실측자료가 제시되지 아니한 이상 현장사진 및 인근 건축물의 보상내역 만으로는 계단 등 다른 구축물의 면적이 얼마인지 객관적으로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.