청구법인은 쟁점토지를 한국토지주택공사로부터 취득한 후 필지분할을 통해 제3자에게 양도(분양)하였을 뿐 직접 주택건설사업에 공여하지도 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구법인은 쟁점토지를 한국토지주택공사로부터 취득한 후 필지분할을 통해 제3자에게 양도(분양)하였을 뿐 직접 주택건설사업에 공여하지도 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
OOO세무서장이 2020.6.3. 청구법인에게 한 2017사업연도 법인세 OOO 및 2018사업연도 법인세 OOO의 부과처분은 OOO 토지를 비사업용 토지에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 주택건설사업에 제공되고 있는 토지이므로 사업용 토지에 해당한다. (가) 법인세법제55조의2에 따라 토지의 실제 이용현황이 나대지인 경우에는 재산세가 별도합산과세대상이거나 분리과세대상인 토지는 비사업용 토지에서 제외되고 재산세가 종합합산과세대상인 토지는 비사업용 토지에 해당되어 중과세 되는 것으로서, OOO은 쟁점토지를 건축물이 없는 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 재산세를 부과하였으나 쟁점토지는 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자인 OOO가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지에 해당되므로 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호에 따라 분리과세대상 토지에 해당한다 할 것이다. (나) OOO는 주택법제4조 제1항 제2호에 따른 주택건설사업자에 해당하고, 택지개발 촉진법제11조 제1항 제3호에 따라 시행자가 실시계획을 작성하거나 승인을 받았을 때에는 주택법제15조에 따른 사업계획의 승인을 받은 것으로 의제되므로 택지개발실시계획이 승인된 쟁점토지는 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받은 토지이다. (다) 행정안전부는 쟁점토지의 재산세 과세기준일(6.1) 현재 택지개발사업 실시계획의 승인을 얻은 경우라면 도시개발사업 실시계획 인가를 받은 것으로 볼 수 있고, 그 시행자가 소유하고 있는지 여부와 관계없이 택지개발사업에 따른 주택건설용 토지에 실제 제공중인 경우라면 분리과세대상일 것으로 사료된다고 해석(지방세운영과-2288, 2009.6.9.)하고 있고, (라) 구 지방세법 시행령규정은 종전에 ‘주택건설촉진법에 의하여 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지로서 사업계획의 승인을 받은 날부터 분양이 완료될 때까지 소유하고 있는 토지’를 재산세의 분리과세대상으로 정하고 있던 것을 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 내용을 개정한 것으로서, 주택건설사업자가 주택건설사업을 보다 효율적으로 수행할 수 있도록 하기 위하여 그 소유 여부에 관계없이 주택건설사업이라는 공익적인 목적으로 사용되는 토지를 종합합산과세표준에서 제외하여 예외적으로 저율의 분리과세를 함으로써 조세부담을 경감하여 주는 데 그 입법취지가 있으므로, 법령의 규정내용 및 그 입법취지와 개정연혁 등을 종합하여 보면 재산세의 분리과세대상인 주택건설사업 토지가 주택건설사업자가 소유하고 있는 토지에 한정된다고 볼 수 없다 할 것이다(대법원 2012.4.26. 선고 2010두28632 판결). (마) 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호에서 ‘주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지’라고만 규정하고 있을 뿐이므로 이를 주택건설사업자 소유의 토지만을 적용대상으로 하는 것은 엄격해석의 법리에 위배되고, 주택건설사업자의 소유토지만을 분리과세대상으로 하는 경우 해당 토지가 사업목적에 사용중이라 하더라도 토지조성공사와 건축공사가 이원화되어 진행되는 경우에는 토지조성공사 기간 중에는 무조건 종합합산과세대상 토지에 해당하는 불합리한 결과를 초래할 것이다. (바) 비사업용 토지에 대하여 중과하는 제도의 입법취지는 토지를 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용하지 않고 재산증식 수단으로 사용하는 경우 양도세를 중과함으로써 부동산 투기수요를 억제하여 부동산시장을 안정화하고 투기이익을 철저히 환수하는데 있는 것인바, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제50조 내지 제54조에 따른 제1종 지구단위계획에 따라 단독주택용지로 결정되었고, 청구인이 블록형 단독주택 부지를 조성하여 수분양자에게 분양한 것은 해당 토지의 목적에 적합하게 사용된 것이며 이를 비사업용 토지로 본다면 이는 당초 비사업용 토지의 입법취지에 반하는 것이다. (사) 따라서 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 취득하여 보유하고 있는 기간 동안 쟁점토지는 분리과세대상 토지에 해당하므로, 비사업용 토지의 기간기준 판정에 있어 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과한 기간 또는 토지 소유기간의 40% 초과에 해당하는 기간에 해당하지 아니하여 비사업용토지에 해당하지 않는다.
(2) 설령, 쟁점토지가 분리과세대상 토지에 해당하지 않는다 하더라도 소득세법 시행규칙제83조의5에서 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간을 사업용으로 사용한 것으로 보고 있는바, 쟁점토지 중 OOO 토지는 청구법인이 직접 착공하여 경비동 건물로서 사용승인 받은 토지로 사업용 토지에 해당한다 할 것이다.
(1) 청구법인은 쟁점토지의 2016년 재산세(과세기준일 2016.6.1.) 분리과세가 된 근거를 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호라고 주장하나, OOO 담당직원에게 그 근거가 지방세법 시행령제102조 제7항 제11호의 ‘OOO가 분양할 목적으로 보유하고 있는 토지’에 해당해서이고, 만약 쟁점토지의 거래가 2016.6.1.에 있어서 OOO가 아닌 청구법인이 쟁점토지의 소유자였다면 종합합산과세대상이었음을 유선으로 확인하였다.
(2) 청구법인이 쟁점토지의 소유자이나 OOO의 주택건설사업에 사용 중인 토지이므로 그 소유에 관계없이 분리과세대상이라고 주장하며 관련 판례(대법원 2012.4.26. 선고 2010두28632 판결)를 근거로 제시하나, 쟁점토지는 OOO가 택지개발사업계획에 따른 택지조성을 완료한 후에 청구법인이 OOO로부터 매입한 토지로서, 쟁점토지와 관련하여서는 청구법인이나 OOO가 주택건설사업계획 승인을 받은 주택건설사업자에 해당하지 아니하고, 쟁점토지가 주택건설사업에 사용되고 있는 토지에 해당하지 않으므로 청구법인의 주장과 같이 주택건설사업에 제공된 토지이어서 주택건설사업자가 아닌 청구법인이 보유하고 있는 쟁점토지는 재산세 분리과세대상이라는 주장은 타당하지 않다.
(3) 아울러, 조사청 감사 중 청구법인은 쟁점토지가 2016년 재산세(과세기준일 2016.6.1.)는 분리과세대상이고, 2017년 재산세(과세기준일 2017.6.1.)는 종합합산과세대상에 해당하였으므로 청구법인이 OOO로부터 매입한 2016.6.2.부터 2017.6.1.까지는 사업용 토지에 해당한다는 사리에 맞지 않는 주장을 한바 있으며, 본 청구주장도 그 연장선상에 있는 것으로 사료된다.
(1) 법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 법인세법 시행령 제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 법인세법 시행규칙 제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(4) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
7. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 도시 및 주거환경정비법제24조부터 제28조까지 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(주택법제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁법에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
11. 한국토지주택공사법에 따라 설립된 한국토지주택공사가 같은 법에 따라 타인에게 토지나 주택을 분양하거나 임대할 목적으로 소유하고 있는 토지(임대한 토지를 포함한다) 및 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 유동화전문회사가 한국토지주택공사가 소유하던 토지를 자산유동화 목적으로 소유하고 있는 토지
(6) 주택법 제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 지방자치법 제175조 에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
(7) 택지개발촉진법 제11조(다른 법률과의 관계) ① 시행자가 실시계획을 작성하거나 승인을 받았을 때에는 다음 각 호의 결정ㆍ인가ㆍ허가ㆍ협의ㆍ동의ㆍ면허ㆍ승인ㆍ처분ㆍ해제ㆍ명령 또는 지정(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)을 받은 것으로 보며, 지정권자가 실시계획을 작성하거나 승인한 것을 고시하였을 때에는 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시 또는 공고가 있은 것으로 본다.
3. 주택법 제15조 에 따른 사업계획의 승인
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 OOO를 본점소재지로 하여 부동산개발, 주택건설사업, 주택신축 및 판매업 등을 목적사업으로 2007.10.9. 설립된 법인사업자이나, 주택법상 주택건설사업자로 등록된 사업자는 아니다. (나) 청구법인은 2016.6.2. OOO로부터 쟁점토지를 취득한 후 2016.12.21. 필지분할(32필지)하여 2017.1.18.～2018.2.7. 기간 중에 이를 양도(분양)하였는바, OOO와 청구법인 간의 매매계약서를 보면 쟁점토지의 소재지는 OOO, 지정용도는 블록형 단독주택용지로, 지목/면적은 대지/12,274.6㎡, 사용가능시기는 2011.1.30. 매매대금은 OOO 등으로 나타난다. <표> 쟁점토지(필지 분할 후) 양도내역 (다) 조사청은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점토지는 재산세 종합합산과세대상 토지로서 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지 양도에 따른 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가 과세하도록 처분청에 처분지시하였고, 이에 따라 처분청은 청구법인에게 OOO을 각 경정․고지하였다. (라) 국토해양부고시 제2008-821호(2008.12.31.)에 의하면, OOO 택지개발사업(쟁점토지 포함)에 대하여 택지개발촉진법 제3조, 제8조 등의 규정에 따라 택지개발예정지구 지정변경(6차), 택지개발계획변경(4차) 및 실시계획변경(2차)을 승인한 것으로 나타난다. (마) 쟁점토지에 대한 재산세 과세내역을 보면, 2016년 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 소유자(납세의무자)는 OOO로서 분리과세(1필지)되었고, 2017년 재산세는 과세기준일 현재 쟁점토지 중 청구법인이 보유 중인 토지(15필지)는 종합합산과세되고, 쟁점토지 중 OOO는 별도합산과세된 것으로 나타난다. (바) 쟁점토지 중 OOO 토지 및 건축물대장을 보면, 당해 토지(215.4㎡)는 2016.6.2. 청구법인 명의로 소유권이전등기되었고, 2016.12.21. OOO에서 분할되었으며, 2017.1.18.～2020.8.28. OOO 외 38인 명의로 소유권이전된 것으로 나타나며, 그 지상 건축물은 건물연면적 53.02㎡, 제1종전용주거지역으로 주용도는 단독주택(1층, 경량철골구조), 건축주는 청구법인, 착공일은 2017.3.10., 사용승인일은 2017.7.13.이며, 2017.10.19. 청구법인 명의로 소유권보존등기가 된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 보유기간 동안 쟁점토지가 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호에 따라 실제 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로서 재산세 분리과세대상에 해당하므로 사업용 토지라고 주장하나, 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호는 주택법에 따라 주택건설사업자 등록한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 재산세 분리과세대상 토지로 규정하고 있는바, 청구법인은 주택법에 따른 주택건설사업자로 등록하거나 주택건설사업계획의 승인을 받은 사실이 없을 뿐만 아니라 청구법인이 취득한 이후 쟁점토지는 지방세법제106조 제1항 제1호에 따라 재산세 종합합산과세된 점, 청구법인은 쟁점토지를 OOO로부터 취득한 후 필지분할을 통해 제3자에게 양도(분양)하였을 뿐 직접 주택건설사업에 공여하지도 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 쟁점토지 중 OOO 토지의 경우 2017년에 재산세 별도합산과세 되었고, 2016.6.2. 해당 토지를 취득하여 그 지상에 2017.3.10. 건물[단독주택(경비동)] 착공 및 2017.7.13. 사용승인 받은 사실이 나타나는바, 이는 법인세법 시행령제92조의11 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제5호에 의한 ‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위해 건설에 착공한 토지’에 해당하므로 이를 비사업용 토지에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.