쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1997.4.23. 매매로 취득한 OOO 답 3,663㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2018.4.16. 최OOO 외 2인에게 매매로 양도한 후, 2018.4.27. 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 하여 양도소득세 OOO을 예정신고 납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “감사청”이라 한다)은 처분청에 대한 정기종합감사를 실시하여, 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 취득 관련 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)의 취득가액인 OOO이 불분명하다고 보아 이를 부인하고, 환산가액인 OOO을 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 경정하도록 감사처분 지시하였고, 이에 처분청은 2020.4.19. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 현행소득세법상 부동산을 양도하는 경우 그 양도차익의 계산은 양도 및 취득당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액, 또는 환산가액으로 한다고 규정하고 있으며, 이 경우 취득에 관한 제증빙서류(장부, 매매계약서, 영수증 등)가 명백하게 허위이거나 중요부분이 미비된 경우에 한하여 취득가액을 환산취득가액으로 할 수 있다고 규정하고 있는바, 신고된 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하려면 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 적용되어야 할 것이다. 쟁점토지에 대하여 처분청은 당시 개별공시지가 대비 취득가액이 8.1배나 높고, 쟁점토지 취득 당시 언론 보도에 OOO 일대에 자동차공단 및 산업단지 조성계획이 발표되어 인근 부동산 가격이 상승하여 OOO에서 최고 OOO에 형성되어 거래되고 있는 것을 이유로 청구인의 평당 취득가액 OOO이 현저히 높다고 보았으나, 당시 언론에 보도된 자동차공단 및 산업단지 조성예정지인 OOO에서 15Kｍ이상 떨어져 있었고, 토지의 유형도 준농림지인 반면 쟁점토지가 속한 OOO에서 3Kｍ정도로 인접하고 도시계획구역으로 OOO 신도시개발지역으로 지정되어 OOO과 터미널이 이전이 유력시 되어 당시 시세가 지곡면보다 더 높게 거래되어 지곡면 시세와 비교하는 것은 무리가 있다. 또한, 처분청은 쟁점토지 거래가 고액의 부동산 거래임에도 쟁점계약서에 매도인과 매수인의 연락처가 누락되어 있고, 인장도 목도장으로 날인되어 있으며, 잔금일도 일요일인 1997.4.20.임을 이유로 의문을 제기하였으나, 쟁점토지를 취득할 당시 청구인은 OOO이 참여하는 OOO산업단지 건설현장소장으로 근무하고 있을 때였고, OOO 인근 땅값이 상승할 거라는 기대심리가 팽배하던 차에 OOO 토박이로 건어물가게를 40년 넘게 운영해 온 김OOO를 지인 소개로 평소 알고 지냈으며, 이후 김OOO를 통해 갑작스럽게 매매가 이루어지는 바람에 당시 본가OOO에 보관된 인감도장을 가져올 겨를도 없이 금요일(1997.3.21.) 저녁에 매매계약을 하는 관계로 막도장을 사용하게 되었고, 당시 잔금 OOO은 OOO 수표로 지불하였으며, 당시 OOO은 중개업소도 그리 많지 않아 중개업소를 통한 매매보다도 현지 토박이를 통해 매매가 이루어지는 경우가 많았다. 청구인은 쟁점토지 양도 후 당시 OOO에 소재한 세무사사무실을 통하여 양도소득세 신고를 하였고, 작성한 양도신고서(원본첨부)를 보관 중 이사 과정에서 분실하였으며, 당시 거래를 뒷받침할 금융증빙을 찾기 위하여 당시 거래했던 조흥은행을 인수한 신한은행에 1997년도 예금입출금 거래내역을 의뢰하였으나 인수하기 전 조흥은행의 해지계좌에 대하여는 내역조회가 불가능하다는 회신을 받은 바 있다. 이 건 감사기간 중 토지를 양도한 양도인을 방문하고자 OOO 집을 방문하였는데 이미 그곳을 떠난 지가 오래되어 더 이상 찾을 길이 없었고, 쟁점토지를 중개한 김OOO는 토지거래와 관련하여 언제든지 사실관계 확인 및 증인출석을 할 수 있다고 하였다. 감사청은 공시지가보다 높은 취득가액, 매매계약서 원본 미제출, 금융증빙이 부재하다는 이유로 실지취득가액이 불분명하다는 의견이나, 설령 실지취득가액에 대한 입증책임이 청구인에게 있다하더라도 청구인이 제출한 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 입증하여야 하며, 취득과 양도사이의 거래가액 상승률이 기준시가 상승률에 비하여 현저히 낮다는 것만으로는 매매계약서가 실제와 달리 작성된 것이라고 단정하여서는 아니된다(대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결, 같은 뜻임). 쟁점토지의 취득시기는 1997년도 IMF가 발생되기 직전의 거래로 쟁점토지 인근에 공단이 조성된다는 현지 분위기로 인하여 가격이 급등하던 시기였고, 현재도 현장확인을 통하여 당시 인근 시세를 탐문할 수 있는 바, 처분청이 현장조사도 없이 추계결정한 것은 위법하고, 어떠한 경우라도 국가의 과세권은국세기본법상 실질과세 및 근거과세원칙에 의하여 엄격히 적용되어야 하므로 청구인이 억울하게 추가 세금을 내지 않도록 현장확인을 통하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 양도 후 양도소득세 예정신고시 중개인이 OOO가 기재되어 있는 매매계약서를 제출하였으나, 김OOO의 OOO는 취득계약서상 매매계약일인 1997.3.21.이후인 1998.6.1. OOO에서 사업을 개시한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되고, 쟁점토지 취득당시 기준시가는 ㎡당 OOO이나 양도당시 기준시가는 OOO으로 4배가 상승하였으나 취득가액 대비 양도가액은 1.4배 상승하여 취득가액 과대계상 혐의가 있어 원본계약서, 금융자료 등 소명자료 제출을 요구하였으나 감사청의 감사 종료일까지도 원본계약서 및 금융증빙을 제출하지 아니하여 감사청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 따른 환산가액을 취득가액으로 하여 과세하게 된 것이다. 청구인은 자신이 당초 제출한 쟁점계약서가 매매거래 당시 작성된 진위의 계약서라고 주장하나, 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서 사본을 살펴보면 중개인이 기재되어 있지 아니하고, 중개인란에 OOO, 주소란에 OOO이 기재되어 있으나, 김OOO는 1998.6.1. OOO라는 상호로 사업을 개시한 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 매매계약서상 매매계약서의 계약년월일은 1997.3.21.로 확인되나 등기부등본에 기재된 등기원인일은 1997.4.19.로 기재되어 있으며, 쟁점토지 매매계약서 원본을 제출하지 못하고 있어 결국, 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 쟁점토지의 취득관련 매매계약서는 그 진위를 알 수 없고 매매계약일 이후에 작성된 것으로 판단된다. 또한, 청구인은 쟁점토지 취득과 관련한 금융증빙이나 취득관련 증빙을 제출하지 못하고 있는데, 이는소득세법제114조에 규정한 추계결정사유인 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 1997.4.23. 매매를 원인으로 취득한 후, 2018.4.16. 매매를 원인으로 최OOO 외 2인에게 거래가액 OOO에 소유권을 이전한 것으로 나타나고, 청구인이 쟁점토지 취득시 근저당권 설정계약을 한 사실은 나타나지 아니한다.

(2) 청구인이 쟁점토지의 취득 당시 실제 작성한 것이라고 주장하며 제시한 쟁점계약서에는 작성일은 1997.3.21.이고, 매매총금액은 OOO이며, 중개인은 OOO로 기재되어 있다.

(3) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점계약서상 중개인으로 기재된 김OOO의 사업자등록이력은 아래 <표1>과 같은바, 쟁점계약서상 기재된 OOO는 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 1년여가 지나 사업장을 개업한 것으로 나타나고, 쟁점토지의 이전 소유자인 김OOO의 쟁점토지 양도관련 양도소득세 신고시 양도가액은 기준시가인 OOO으로 신고되어 있으나 매매계약서는 첨부되어 있지 아니하고, 처분청에서 OOO에게 탐문한 결과 89세의 고령인데다 최근 위암수술로 기력이 쇠잔하여 쟁점토지의 양도가액을 기억하지 못한다고 진술한 사실이 있다고 하고 있다. <표1> 김OOO의 사업자등록 이력

(4) 처분청이 제시한 심리자료에 나타난 쟁점토지의 취득 및 양도당시 개별공시지가와 실거래가액의 변동 비교표는 아래 <표2>와 같은바, 공시지가는 407% 상승한데 반하여 실거래가는 143% 상승에 그친 것으로 나타난다. <표2> 쟁점토지 취득 및 양도당시 개별공시지가 등 비교표

(5) 청구인은 쟁점계약서 외에 쟁점토지의 취득가액에 대한 입증자료로 쟁점토지 취득자금의 출처, 취득 경위, 금융증빙 제시 불가 사유, 원본계약서 분실사유, 중개인 김OOO의 사실확인서 등을 제시하였고, 쟁점계약서 작성일 이후에 개업한 OOO 상호가 실제로는 쟁점계약서 작성일 전 개업한 OOO 사업장의 상호로 사용되었다고 하면서 제시한 거래명세서에는 쟁점계약서 작성일 전인 1996.7.26.에 상호가 OOO로 기재되어 있는 것으로 나타난다.

(6) 1997년 쟁점토지 인근 토지의 시세동향에 대한 OOO의 1997.6.18.자 보도내용에 의하면, OOO 자동차공단 조성계획이 발표된 이후 쟁점토지 인근의 국도변 준농림지가 평당 OOO에서 최고 OOO에 거래가 활발하게 이루어지고 있고, 이는 지난해 6월만 해도 평당 OOO하던 땅값이 불과 1년 사이에 50∼100%나 급등한 것이라고 하고 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 하는 것이나(대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 등 참조), 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다 할 것인바(대법원 1997.6.27. 선고 96누5810 판결 등 참조), 청구인은 쟁점계약서가 쟁점토지의 취득당시 실제 매매계약서이므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지 취득가액에 대한 증빙으로 제시한 쟁점계약서의 중개인란에 공인중개사가 아닌 OOO가 기재되어 있고, 계약연월일로 기재된 1997.3.21.이 등기사항전부증명서에 기재된 등기원인일(1997.4.19.)과 상이하며, 고액의 잔금지급일이 일요일로 기재된 사실 등에서 쟁점계약서에 신빙성이 있다고 보기 어려운 청구인이 쟁점계약서상 거래가액에 대한 구체적이고 객관적인 금융증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지의 취득 및 양도당시 기준시가 상승률(407%) 대비 제시된 실지거래가액 상승률은 143%인 것으로 나타나 실지거래가액으로 제시하는 취득가액이 과다한 것으로 보이는 점 등에서 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.