주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 쟁점부동산은 양도일 현재 주택으로 사용하는 층수가 4개 층(2층부터 5층)으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 쟁점부동산은 양도일 현재 주택으로 사용하는 층수가 4개 층(2층부터 5층)으로 확인되는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은 청구인 OOO가 2011.4.29. 지분 3/9을 상속으로 취득하였고, 청구인 OOO이 2012.11.30. 지분 6/9을 다른 상속인들로부터 증여 내지 매매로 취득한 건물로, 청구인들 및 자녀까지 3대가 상속받기 이전부터 2020년 6월 현재까지 함께 거주하고 있으며, 청구인들은 쟁점부동산을 투기 목적으로 보유한 것이 아니라 거주목적으로 보유하였고, 청구인들의 양도당시 주택의 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상의 요건을 충족하는 주택의 양도로 양도소득세 비과세규정의 취지에 부합하고 청구인들의 실지 거주사실을 볼 때 쟁점부동산 양도시 투기할 목적은 없었다. 주택의 양도와 관련하여 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정되어 있다. 쟁점부동산은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획되어 있으나 구분등기는 되어 있지 않다. 청구인들은 쟁점부동산을 하나의 매매단위로 양도하였고 쟁점부동산 전체를 하나의 주택으로 보고 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
(2) 쟁점부동산이 5개 층인 것에 대해서는 과세관청과 청구인들 사이 다툼이 없으나, 쟁점부동산은 보는 위치에 따라 5개 층 중 상가에 해당하는 2개 층은 지하층으로 아래와 같이 큰 바위가 있는 곳에 건물을 짓다보니 건물 측면에 따라 높이 차이가 2개 층이 발생한다. OOO 당초 쟁점부동산 건축시 <측면1>부분은 임대목적으로, <측면2>부분은 거주목적으로 건설되었기에 <측면1>, <측면2>에서 건물 출입을 위해 사용하는 문이 별도로 구분되어 있고, 쟁점부동산은 <측면1>, <측면2> 방향 모두 길이 있는데 보는 방향에 따라 건물의 층수가 달라 보인다. 쟁점부동산에 대해 처분청은 <측면1>의 관점에서 쟁점부동산 5개 층 중 1개 층은 상가, 나머지 4개 층은 주택으로 보고 다세대주택으로 과세하였으나, 청구인들이 거주하는 <측면2>의 관점에서 쟁점부동산은 지상3층, 지하2층의 건물로 그 중 4개 층이 주택으로 사용되고 있어 주택으로 사용되는 건물은 지하층을 제외하고 3개 층이고 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 368.85㎡이고, 4개 층에 청구인을 포함하여 총 9세대가 거주하고 있으며, 쟁점부동산은 1개의 부동산으로 등기가 되어 있고, 그 어떤 구분행위도 이루어진 적이 없으며, 쟁점부동산을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하였다. 따라서 쟁점부동산은 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 다가구주택에 해당하여 쟁점부동산 전체를 하나의 주택으로 보아야 할 것이고, 쟁점부동산에 대한 양도는 1세대1주택으로 고가주택의 양도에 해당한다.
(3) 쟁점부동산은 1967년에 지어져 50년 이상 지난 낡은 건물로 건축물대장 기재와 같이 대부분이 근린생활시설로서 상가 임대를 염두에 두고 지어졌고 계속 상가로 임대하고 있었으나, 2016년경 이대 상권의 몰락으로 이대역 근처 상가에 대한 수요가 급감한 상황에 쟁점부동산의 상가 대부분이 공실 상태를 지속하게 되어 청구인들은 궁여지책으로 원룸으로 임대를 놓게 되었는데, 여기에서 발생한 월세를 가지고 생활하는 청구인들로서는 어쩔 수 없는 선택이었다. 이대 상권의 몰락이 아니었다면 2개 층은 지속적으로 사무실이나 상가로 임대되었을 것이고 2개 층이 계속 상가로 임대가 되었다면 쟁점부동산 양도시 1세대1주택 여부에 대한 논란이 되지 않았을 것인바, 이와 같은 다툼을 처분청과 몇 달째하고 있는 청구인들로서는 1개 층의 상가 임대가 되지 않더라도 그대로 둘걸 하는 후회가 되기도 한다. 이 부분은 청구인들이 자의적으로 변경한 것이 아닌 이대상권의 몰락이라는 사회적 환경적인 요인이 있었으므로 이 부분에 대해 정상참작이 되어야 한다.
(4) 쟁점부동산은 임대한 각 호수당 면적이 7∼8평 정도로 넓은 건물이 아니고, 이렇게 작은 건물이 단지 4개 층을 주택으로 사용한다는 사실만으로 중과세율을 적용받는 것은 1채의 주택만을 보유한 청구인들에게는 너무 가혹하며, 세법에 대해 무지하지만 절대 투기의 목적이 아니었고, 세법에 대한 지식이 조금만 더 있었다면 쟁점부동산의 매매가 이루어지기 전에 장기 계획을 가지고 진행하였을텐데 청구인의 무지로 과세관청과 불필요한 다툼을 하게 되었다. 쟁점부동산은 청구인들과 함께 거주하고 있는 세대가 소유하고 있던 유일한 주택으로 쟁점부동산 양도와 관련하여 1세대1주택 고가주택에 대한 비과세 규정을 적용하는 것이 형평성 및 공정성의 개념에 부합한다. 현재 주택의 투기에 대한 수요를 억제하고 주거 안정을 도모하기 위해 세법에서 1세대 다주택자에 대한 중과를 실시하고 있으나, 이는 투기에 대한 수요를 억제하기 위한 것이지 거주목적을 위해 보유한 주택에 대한 중과세 취지는 아닐 것이다.
(1) 청구인은 쟁점부동산이 지상3층 지하2층의 건물로 그 중 4개 층이 주택으로 사용되고 있어 주택으로 사용되는 건물은 지하층을 제외하고 3개 층이어서 다가구주택 요건에 해당한다고 주장하나, 주택의 양도와 관련하여 소득세법 시행령제155조 제15항 및 건축법 시행령별표1 제1호 다목은 지하층을 제외한 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이며, 19세대 이하가 거주하는 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니한 경우, 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있고, 건축법제2조 제5호는 지하층을 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1이상인 것으로 규정하고 있으며, 이 경우 지하층의 지표면 산정은 건축법 시행령제119조 제1항 제10호 및 같은 조 제2항에 의하여 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보는 것이고, 지표면의 고저차가 3미터를 넘는 경우에는 3미터 이내의 부분마다 그 지표면을 정하는 것으로 동 산정방법에 따라 지하층의 인정여부가 결정된다고 볼 수 있다. 쟁점부동산의 경우 실제 층수가 5개 층이고, 이 중 상가로 사용된 것은 1개 층, 주택으로 사용된 것은 4개 층이라는 사실 및 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이고 19세대 이하가 거주한 사실에 대해서는 청구인들과 처분청 간에 다툼이 없으므로, 쟁점부동산을 1주택으로 보아 1세대 1고가주택 특례를 적용할 수 있는지 여부는 1층 상가와 2층 주택부분이 지하층에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부에 있다 위 사실관계를 종합하여 살펴보면 쟁점부동산은 건축물의 주위가 4면이고 이 중 1층과 2층이 큰 바위 지표면에 접하고 있는 부분은 4면중 1면에 해당하여 바닥에서 지표면까지의 평균높이는 해당층 높이의 1/4에 불과하므로 지하층으로 볼 수 없다.
(2) 쟁점부동산을 전면에서 바라보면 1층 상가 및 2층 주택부분이 모두 건축물의 바닥이 지표면 위에 노출되어 있는 것으로 보이는바, 지하층의 요건인 “건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 1/2이상”에 해당하지 아니하는 것으로 보이고, 이에 따라 쟁점부동산의 건축물대장 상 지하층은 없는 것으로 표시되어 있는 점, 쟁점부동산은 청구인들이 지하층이라고 주장하는 1층과 2층 대부분이 외부로 노출되어 사람이 직접적으로 외부로 출입이 가능하도록 하는 등 실질적으로 지상층과 동일한 외관, 이용형태, 구조 등을 갖춘 것으로 보이는바 이를 지하층으로 인정하기는 어려운 점(건축 58550-2326, 2003.12.15.), 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는데, 쟁점부동산은 양도일 현재 주택으로 사용하는 층수가 4개 층으로 이에는 청구인들과 처분청간 다툼이 없는 점, 쟁점부동산과 이웃하고 있는 다른 건물에서도 OOO(도로면)을 기준으로 층수를 표시하고 있고, 쟁점부동산 1층과 같은 높이에 있고 그 바닥도 지표면 아래에 있는 것이 아니어서 모두 지표면 위에 노출되어 있으므로 청구인들 주장대로 한다면 OOO과 이웃한 건물의 1∼2층은 전부 지하 1∼2층으로 간주해야 하는 점, 공부상 근린생활시설을 실지로 주택으로 사용하면서 거주목적으로 오랜 기간 보유하고 있었다는 사실이 다주택자 보유주택 중과를 제외할 특별한 사정이 있는 경우로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 다가구주택에 해당하지 아니하여 1세대1주택의 특례를 부인하고 상가를 포함한 다세대(겸용)주택으로서 상가 1채와 주택 4채를 순차적으로 양도한 것으로 보아 양도소득금액을 산정하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
5. "지하층"이란 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말한다. (4) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택(괄호생략)
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택(괄호생략).(단서 생략)
(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산은 등기부(표제부)상 철근콘크리트 평옥개지붕 4층 근린생활시설 및 주택으로 표시되어 있고 건축물대장 상 주요내용은 아래와 같다. OOO (나) 쟁점부동산은 공부상 명시되어 있는 것과는 달리 1층을 제외한 전층이 주택으로 사용되고 있고, 쟁점부동산은 4층이 아닌 5층인 것으로 확인된다. OOO (다) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 청구인 OOO가 2011.4.29. 쟁점부동산 지분 3/9을 상속으로 취득하였고, 청구인 OOO이 2012.11.30. 쟁점부동산 지분 6/9을 다른 상속인들로부터 증여 내지 매매로 취득하였으며, 2018.10.17. 공유자 지분 전부를 OOO에게 양도한 것으로 나타난다. OOO (마) 쟁점부동산과 연접하고 있는 다른 건물의 건축물대장 상 내역은 아래 OOO 및 OOO와 같고, 모두 1층과 2층을 지상층으로 표기하고 있는 것으로 확인된다. OOO OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산이 다세대주택이 아닌 다가구주택에 해당하므로 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산을 전면에서 바라보면 1층 상가 및 2층 주택부분이 모두 건축물의 바닥이 지표면 위에 노출되어 있고, 건축물의 주위가 4면이고 이 중 1층과 2층이 큰 바위 지표면에 접하고 있는 부분은 4면 중 1면에 해당하여 바닥에서 지표면까지의 평균높이는 해당층 높이의 1/4에 불과하므로, 지하층의 요건인 “건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 1/2이상”에 해당하는 것으로 보기 어려우며, 쟁점부동산의 건축물대장에도 지하층은 없는 것으로 표시되어 있고, 쟁점부동산과 이웃하고 있는 다른 건물도 건축물대장 상 전면을 기준으로 층수를 표시하고 있는 점, 쟁점부동산은 청구인들이 지하층이라고 주장하는 1층과 2층 대부분이 외부로 노출되어 사람이 직접적으로 외부로 출입이 가능한 구조인 등 실질적으로 지상층과 동일한 외관, 이용형태, 구조 등을 갖춘 것으로 보이는 점, 주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 쟁점부동산은 양도일 현재 주택으로 사용하는 층수가 4개 층(2층부터 5층)으로 확인되는 점, 공부상 근린생활시설을 실지로 주택으로 사용하면서 거주 목적으로 오랜 기간 보유하고 있었다는 사실이 다주택자 보유주택 중과를 제외할 특별한 사정이 있는 경우로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.