[요지] 청구인의 배우자는 쟁점임대주택을 임대하고 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인도 이에 대해서는 이견이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 청구인의 배우자는 쟁점임대주택을 임대하고 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인도 이에 대해서는 이견이 없는 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 분리과세되는 주택임대소득만 있는 사업자는 2019.12.31. 이전까지 소득세법상 사업자등록의무가 없었는바, 청구인의 배우자와 같이 연간 주택임대소득이 2천만원 이하인 자는 2019년까지 주택임대사업에 대하여 사업자등록을 할 이유가 없었다. 따라서, 청구인의 배우자는 종전주택을 양도할 당시 세법상 주택임대소득자의 사업자등록의무를 위반한 사실이 없다.
(2) 정부에서 2019.12.16. “주택시장 안정화방안”을 발표하여 2019.12.17.〜2020.6.30. 기간 동안의 조정지역 내 주택양도분에 대해서는 다주택자에 대한 중과세를 한시적으로 유예하는 등 주택양도를 장려하였는데, 청구인은 18여년간 보유하던 종전주택을 투기의도 없이 양도하였는바 다른 다주택자와의 과세형평을 고려하여 청구인이 설령 세법을 자의적으로 해석하였다고 하더라도 청구인과 같은 억울한 납세자를 적극적으로 구제해야 한다.
(1) 청구인의 배우자는 종전주택의 양도일까지 주택임대사업에 대하여 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 한 사실이 없으므로 쟁점임대주택이 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따른 보유주택 수에서 제외되는 장기임대주택의 요건을 갖추지 못하였으므로 청구인을 포함한 세대원이 양도 당시 1세대 2주택자에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다. 청구인을 포함한 1세대는 종전주택의 양도 당시 종전주택 외에 쟁점임대주택을 보유하고 있었는바, 쟁점임대주택이 1세대 1주택 비과세 판정시소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 보유주택에서 제외되는 장기임대주택에 해당하기 위해서는 민간주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간주택으로 등록하여야 할 뿐만 아니라 임대사업자가 사업장 소재지 관할 세무서장에게 사업자등록을 하여야 한다.
(2) 처분청은 세무조사 당시 청구인의 억울한 사정을 고려하여 청구인의 주장을 수용할 수 있는지에 대해서 관련 법리를 여러 차례 검토하였다. 그러나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결, 대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등 참조)하고 관련 규정을 엄격 해석하면 납세자가 비과세 특례요건을 충족하지 못한 사실은 명백하며, 이와 동일한 이유로 과세되어 불복이 제기된 행정심판 및 법원 판례에서도 주택임대사업에 대해 사업자등록을 하지 아니한 경우 보유주택 수에서 제외되지 않는다고 판단한 점 등에 비추어 청구주장을 수용할 수 없다고 결론을 내렸다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제12조【비과세소득】다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제168조【사업자등록 및 고유번호의 부여】① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 부칙(법률 제16104호, 2018.12.31.) 제20조【주택임대사업자 사업자등록에 관한 특례】이 법 시행 전에 주택임대사업을 개시하였으나 제12조 제2호 나목에 따른 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자(종전의 제168조에 따라 사업자등록을 한 자는 제외한다)는 2019년 12월 31일까지 제168조 제1항의 개정규정에 따라 사업자등록을 하여야 한다.
(3) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제8조의2【비과세 주택임대소득】⑥ 법 제12조 제2호 나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말한다. 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) 제155조【1세대 1주택의 특례】⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 제167조의10【양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
(1) 청구인을 포함한 1세대의 종전주택 및 쟁점임대주택에 대한 양수도 및 임대사업자 등록 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 청구인의 배우자는 쟁점임대주택과 관련하여 2013.8.22. 서울특별시 송파구청장에게 임대사업자등록을 하였으나, 관할 세무서장에게 사업자등록을 한 사실은 없는 것으로 확인된다. ＜표1＞ 종전주택 및 쟁점임대주택 양수도 내역 등
(2) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에서 확인되는 쟁점임대주택의 임대차내역은 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점임대주택이 청구인 배우자의 보유기간 동안 계속해서 주거용으로 사용되었다는 사실에 대해서는 양측 간에 이견이 없다. ＜표2＞ 쟁점임대주택의 임대차내역
(3) 청구인의 종전주택에 대한 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 종전주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역
(4) 국세청 통합정보시스템에 따르면 청구인의 배우자는 종전주택의 양도일 이후인 2019.4.19. 쟁점임대주택 소재지를 사업장, 업종을 주택임대업, 개업일을 2019.4.19.로 하여 쟁점임대주택과 관련하여 사업자등록을 신청한 것으로 확인된다.
(5) 기획재정부에서 발간한 2019년 개정세법 해설책자를 보면 소득세법제168조 제1항을 아래와 같이 개정한 것으로 나타난다.
(6) 청구인이 제출한 기획재정부에서 2019.12.17. 발표한 “주택시장 안정화 방안” 보도자료에 따르면 조정지역 내 다주택 보유자가 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 2019.12.17.부터 2020년 6월말까지 양도분에 대해서는 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제를 적용하는 것으로 안내하고 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제155조 제20항에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하고 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재소득세법제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것을 명문으로 규정하고 있는데, 청구인의 배우자는 쟁점임대주택을 임대하고 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 한 사실이 없고, 청구인도 이에 대해서는 이견이 없는 점, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건의 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090 판결, 같은 뜻임)인 점 등에 비추어 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.