청구인들은 양도일 현재 소득세법제168조에 의한 사업자등록 요건 충족하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인들은 양도일 현재 소득세법제168조에 의한 사업자등록 요건 충족하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 소득세법 시행령제155조 제20항에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건에 해당하려면 장기임대주택에 관하여 양도일 현재 소득세법제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 따른 특별법 제5조에 따른 임대주택 등록을 임대하고 있어야 한다는 의견이나, 아래와 같은 이유로 이 건 처분은 부당하다. (가) 정OOO이 민간임대주택에 따른 특별법 제5조에 따라 OOO구청에 임대사업자 등록할 당시, 구 소득세법(2018.3.20. 법률 제15522호로 개정되기 전의 것, 이하 “구 소득세법”이라 한다) 제168조 제1항 단서는 주택임대소득이 연간 OOO원 이하인 사업자의 경우는 사업자등록 의무가 없다는 점을 명시하고 있었는바, 쟁점임대주택의 임차인으로부터 임대보증금OOO만을 받았을 뿐 월세를 별도로 지급받지 않았던 정OOO은 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자에 해당하여 관할 세무서에 사업자등록을 할 의무가 없다. 또한, 위 조항들에 비추어 볼 때, 임대사업자가 관할 세무서에 사업자등록을 하도록 하는 취지는 임대수입 발생에 따른 소득세 포탈의 방지에 있다고 할 것인바, 정OOO의 경우는 임대수입 자체가 발생하지 아니하여 관할세무서에 사업자등록을 하여야 한다는 점을 인지할 수 없었고, 구 소득세법 제168조 제1항 의 단서조항이 삭제된 후 분리 과세 주택임대소득을 올리는 임대사업자들 또한 2019.12.31.까지 사업자 등록을 하여야 함을 명시한 소득세법 부칙 제16104호(2018.12.31.) 또한 분리과세 주택임대소득이 발생한 임대사업자들의 경우 2019.12.31.까지 사업자등록을 하여야 한다고 명시하고 있어 정OOO은 본인이 사업자 등록 의무가 있다는 사실을 알 수 없었다. (나) 정OOO이 OOO구청에 임대사업자 등록 신청을 할 당시, 2018.4.2.부터 ‘주택임대 사업자등록 신청 간소화 서비스’의 시행으로 지자체장에게 임대사업자 등록신청을 할 경우 관할 세무서에도 자동으로 사업자 등록신청을 할 수 있었음에도, 담당공무원은 이를 전혀 안내하지 아니한바, 자신을 주택임대사업자로 등록하려는 의지가 있었음에도 그 의무를 이행하지 못한 데는 기본적인 고지·설명의무조차 이행하지 아니한 담당 공무원에게도 귀책사유가 있음에도 사업자등록이 되어있지 않은 결과에 대한 책임을 청구인들에게만 물어 이 건 거주주택에 대한 임대사업자의 거주주택 비과세특례를 배제한 처분은 부당하다. (다) 청구인들은 임대의무기간 내 매각이 금지되고 무단 매각시에는 과태료가 부과되며, 임대료 인상 제한(연 5%)이라는 불이익을 감수하면서까지 직접 OOO구청을 방문하여 임대사업자 등록을 하였다는 점, 임대사업자로서 민간임대주택의 공급촉진과 국민 주거생활의 안정이라는 사회공동체의 이익에 공여하였을 뿐 쟁점임대주택과 관련하여 그 임대소득의 탈루가 존재하지 않은 점, 민간임대주택에 대하여 1세대 1주택의 특례를 적용하는 주요 취지는 민간임대주택의 공급 촉진과 주거생활의 안정인데 청구인들은 동 취지에 정확하게 부합한 점, 비록 OOO구청 공무원들의 고지·설명의무 해태로 인하여 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 마치지 못하였지만 조세를 포탈하려는 의도가 있었던 것은 아닌 점 등을 고려할 때 청구인들을 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 구체적 타당성을 상실하여 취소되어야 한다.
(1) 조세법률주의 원칙상 과세요건, 비과세요건, 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히, 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것OOO이다. (2) 소득세법 시행령」제155조 제20항에 따라 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 동 조항에 따른 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 특례 요건을 충족하여야 하고, 같은 항 제2호는 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는 장기임대주택의 요건으로 “양도일 현재 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록을 하고, 민간임대주택에 따른 특별법 제5조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것”이라고 규정하고 있는바, 쟁점임대주택은 이 건 거주주택의 양도일 현재 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록이 되어 있지 아니하여 소득세법 시행령 제155조 제20항 제2호 의 장기임대주택 요건을 충족하지 아니하므로, 처분청이 이 건 거주주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제1조의2(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다. 제12조[비과세소득] 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (제2문 생략)
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. (단서 생략) 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우에는 그러하지 아니하다. 부칙 <제12852호, 2014.12.23.> 제1조(시행일) 이 법은 2015년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제12조 제2호 나목, 제45조 제2항ㆍ제3항 및 제52조 제4항의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제163조 제1항 제1호의 개정규정은 2015년 7월 1일부터 시행하며, 제48조 제1항ㆍ제2항, 제55조 제2항, 제94조 제1항 제5호, 제99조 제1항 제7호, 제102조 제1항 제3호, 제103조 제1항 제3호, 제104조 제1항 제12호, 제105조 제1항, 제118조의2, 제118조의5제1항, 제118조의7 제1항, 제118조의8, 제163조 제1항 제2호 및 제174조의2의 개정규정은 2016년 1월 1일부터 시행하고, 제14조 제3항 제7호, 제64조의2, 제70조 제2항 및 제168조 제1항의 개정규정은 2019년 1월 1일부터 시행한다.
(2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여) ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. (3) 소득세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정되기 전의 것) 제8조의2(비과세 주택임대소득) ⑥ 법 제12조 제2호 나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액의 합계액을 말한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ⑳ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 정OOO은 쟁점임대주택을 2007.12.6. 증여를 원인으로 취득하여 2018.9.9. 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 OOO구청에 임대사업자 등록OOO한 것으로 확인되나, 이 건 거주주택의 양도일 현재 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록은 되어 있지 아니한 것으로 나타난다. (나) 청구인들은 2016.1.7. 매매를 원인으로 OOO원에 이 건 거주주택을 취득하였다가 2019.9.30. OOO원에 이를 양도한 후, 2019.11.30. 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당한다고 보아 장기임대주택 사업자의 거주주택의 1세대 1주택(고가주택) 양도소득세 비과세를 적용 하여 2019년 귀속 양도소득세를 각 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 처분청은 청구인들의 양도소득세 신고내용을 검토한 결과, 청구인들이 소득세법 제155조 제20항 에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대의 1세대 1주택 비과세 요건 중 소득세법 제168조 에 따른 사업자등록이 되어 있지 않은 것을 확인하고, 비과세 요건을 충족하지 못하였다고 보아, 청구인들의 신고내용을 부인하고 2020.5.8. 청구인들에게 조정지역내 2주택자에 대한 중과세율(10%)를 적용하여 양도소득세 각 OOO원을 경정·고지하였다. (라) 청구인들이 제시한 쟁점임대주택의 표준임대차계약서에 의하면 임대차 기간은 2013.7.20.부터로 되어있고 임대보증금은 OOO원으로 기재되어 있으며 월임대료는 없는 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 소득세 납부의무가 없는 소규모 주택임대소득자에 불과한 경우 사업자등록의무가 없으므로 쟁점임대주택과 관련하여 사업자등록을 하지 않더라도, 쟁점임대주택은 소득세법제155조 제20항의 보유주택 수에 포함되지 아니하는 장기임대주택에 해당한다고 주장하나, 소득세법제1조의2에서 “사업자”를 사업소득이 있는 거주자로 규정하고 있고, 같은 법 제19조 제1항 제12호에서 “부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득”을 사업소득의 한 종류로 열거하고 있는바, 청구인들은 사업자에 해당하고, 2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 소득세법제168조 제1항 단서 및 관련 부칙은 2017.1.1.부터 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자의 경우 사업자등록의무를 면제할 것을 예정하고 있었으나, 2016.12.20. 소득세법이 개정되면서 제168조 제1항 단서의 시행일이 2019.1.1.로 변경되고 이후 2018.12.31. 소득세법제168조 제1항 단서가 삭제됨에 따라, OOO원 이하의 분리과세 주택임대소득만 있는 사업자라도 사업자등록의무가 면제된다고 볼 수 없는 점OOO, 나아가 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 장기임대주택은 양도일 현재 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 의한 임대사업자 등록과 함께소득세법제168조에 의한 사업자등록의 요건도 갖추어야 하나 청구인들은 양도일 현재 소득세법제168조에 의한 사업자등록 요건 충족하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는 장기임대주택에 해당하지 아니한다고 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.