쟁점주택은 준공 이후 심판청구일 현재까지 분양된 사실이 없고 당초 목적과 다르게 임대로 전용된 점, 쟁점주택을 분양하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 정황이 보이지 않고 청구인은 쟁점주택의 분양을 위하여 노력하였음을 입증할 증빙자료를 제시하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택은 임대주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
쟁점주택은 준공 이후 심판청구일 현재까지 분양된 사실이 없고 당초 목적과 다르게 임대로 전용된 점, 쟁점주택을 분양하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 정황이 보이지 않고 청구인은 쟁점주택의 분양을 위하여 노력하였음을 입증할 증빙자료를 제시하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택은 임대주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점양도주택의 양도 당시 1주택자이고 배우자 OOO2002.12.30. 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고 2003.3.5. 쟁점주택을 신축한 이후 현재까지 폐업하지 않고 주택신축판매업을 유지하고 있다. 쟁점주택은 주택신축판매를 목적으로 건축을 한 재고자산이므로 쟁점양도주택의 양도는 소득세법상 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당한다.
(2) 청구인은 연로하고 몸이 불편하여 사회생활이 왕성하지 못한 상태이고 쟁점주택의 건설에 따른 대출금 이자는 계속 발생하는 상황에서 경제적 여유가 없어 쟁점주택이 분양될 때까지만 잠시 임대를 하려고 하였으나, 그 이후에도 계속 분양이 되지 않아 현재까지 이르게 된 것이다. 또한 청구인의 아들과 딸은 사업실패 등의 사유로 불가피하게 쟁점주택에 거주하게 된 것이다.
(1) 청구인은 배우자 OOO주택신축판매업으로 사업자등록을 한 바 있고 쟁점주택을 신축한 이후 현재까지 폐업하지 않고 사업을 유지하고 있다는 주장이나, 쟁점주택은 2003.3.5. 준공 이후 이 건 심판청구일 현재까지 약 17년 동안 단 1채의 분양도 없었고 당초 목적과 다르게 다수의 임차인들에게 임대로 전용되고 있으므로 처분청이 쟁점주택을 주택신축판매업자의 재고자산이 아닌 임대주택으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.
(2) 청구인은 쟁점주택이 분양될 때까지만 잠시 임대를 하여 이자부담이라도 복구하겠다고 한 것이 매매는 되지 않고 임대기간이 다소 길어지게 된 것이고 쟁점양도주택의 양도소득세 신고시 판단미숙으로 주택신축판매업자의 재고자산인 쟁점주택을 주택 수에 산입하여 3주택 이상으로 과다하게 신고하였다는 주장이나, 쟁점주택을 판매하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 정황이 보이지 아니하고 청구인은 분양을 위하여 노력하였음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지도 않았다. 따라서 쟁점양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
(3) 쟁점주택은 지하철 3호선 녹번역에서 2∼3분 거리에 위치하고 있어 교통환경이 좋고 주변 직장인들에게 임대하기 쉬운 점 등으로 청구인은 17년간 임대소득을 누리다가 1세대 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세율이 중과되자 쟁점주택이 주택신축사업자의 재고자산이라고 주장하면서 세법 적용에서는 유리한 부분을 취하려 하고 있다. 주택신축판매업자가 판매의 목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세 과세대상에서 제외할 수는 없다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청 사업자등록 정보에 의하면, 청구인은 2002.12.30. OOO주택신축판매를 업종으로 하여 개 업한 이후 이 건 심판청구일 현재까지 사업을 계속 영위하는 것으로 나타난다. (나) 쟁점주택의 건축물대장에 의하면, 쟁점주택은 OOO위치한 지상 4층의 다세대주택(5세대)으로 건축주인 OOO시공하여 2003.2.21. 사용승인된 것으로 확인된다. (다) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, OOO1975.12.16. OOO소재 182 ㎡의 토지를 매매로 취득하여 지상에 쟁점주택(제201호ㆍ제202호ㆍ제301호ㆍ제302호ㆍ제401호)을 건축 하여 2003.3.5. OOO본인 명의로 소유권보존 등기를 한 후 이 건 심판청구일 현재까지 타인에게 소유권을 이전(판매)하지 않은 것으로 확인된다. (라) 국세청 내부정보망의 거주이력조회에 의하면, 아래 <표>의 내용과 같이 다수의 사람들이 쟁점주택에 거주하였을 뿐 아니라, 청구 인의 아들과 딸도 현재 쟁점주택에 거주하고 있는 것으로 나타난다. <표> 쟁점주택에 대한 거주이력
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 주택신축판매를 목적으로 건축을 한 재고자산이므로 쟁점양도주택의 양도는 소득세법상 비과세되는 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 주장하나, 쟁점주택은 2003.3.5. 준공 이후 심판청구일 현재까지 약 17년 동안 분양된 사실이 없고 당초 목적과 다르게 다수의 임차인들에게 임대로 전용된 점, OOO청구인은 쟁점주택 준공시부터 쟁점주택에 거주하고 있는 사실로 보아 이는 자가공급에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 분양하지 못하는 불가피한 사정이 있다고 인정할 만한 정황이 보이지 아니할 뿐만 아니라 청구인은 쟁점주택의 분양을 위하여 노력하였음을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 않은 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택신축판매를 목적으로 건축을 한 재고자산이 아닌 임대주택으로 보이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률 (1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.