토지의 1997년 개별공시지가가 특별히 과소하게 산정된 것으로 보이는 측면이 있으므로 처분청은 ①토지의 1997년 개별공시지가가 적정한지 여부를 관련 지자체에 의뢰하는 등의 방법으로 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
토지의 1997년 개별공시지가가 특별히 과소하게 산정된 것으로 보이는 측면이 있으므로 처분청은 ①토지의 1997년 개별공시지가가 적정한지 여부를 관련 지자체에 의뢰하는 등의 방법으로 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함
[주 문] OOO세무서장이 2019.7.3. 청구인에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 1997.12.30. 취득한 OOO 토지 182㎡의 1997년 개별공시지가가 적정한지 여부의 판단을 관할 지방자치단체장에게 의뢰하는 등의 방법으로 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 많은 수리비용으로 인한 채무로 인해 쟁점주택을 양도하게 되었고, 양도에 따른 이익이 없었으므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 하고 자진신고․납부한 양도소득세는 환급하여야 한다. 청구인은 기와지붕인 OOO 토지 및 주택을 1996.1.10. 취득한 후 진입로가 없음을 확인하고 진입로 확보를 위해 부득이 인근 토지인 OOO 필지를 1996.11.20. 취득하였다. 이후 청구인은 취득한 같은 동 OOO 소재 쟁점주택이 인근 토지인 같은 동 OOO 필지를 점유하고 있음을 알게 되어 같은 동 OOO 필지 소유자가 건물 멸실 또는 토지 취득을 요구하여 부득이 같은 동 OOO 필지도 자금을 차용하여 1997.12.30. 취득한 후 OOO 필지와 OOO 필지를 OOO 필지로 합병하게 되었다. (가) 청구인은 쟁점주택을 취득한 후 지붕이 썩고 비가 새며, 벽이 갈라지고 여름에는 덥고 겨울에는 추운 구옥이라 이를 수리하고, 도시가스 설치, 담장설치, 상하수도 설치 등을 위해 대출을 받아 공사를 하였는바, 쟁점주택은 실제 취득한 금액과 공사비를 합하면 아래 OOO과 같이 약 OOO원 정도를 지출되었다. OOO (나) 공사비용 등 자본적 지출로 아래와 같이 OOO원이 소요되어 총 취득가액은 위의 취득가액 OOO원과 합하여 OOO원이다.
1. 경사진 곳 평지화 수준공사, 균열철거, 낮아진 곳 약 2미터 축대 공사비용: OOO원
2. 1966년도 건축되어 노후화 되어 있던 기와지붕이 90년 중반쯤 있었던 강풍, 폭우로 무너져 주택 가운데가 내려앉는 큰 사고로 지붕을 철거하고 재건축한 공사비용: OOO원
3. 경계 내 공사로 이웃과 갈등이 있어 법원소송에 이르러 경계복원, 측량, 지적측량, 법원측량, 법원소송비용 등 발생: OOO원
4. 토지 OOO 위 축대 및 담장균열로 철거 및 신축공사비용: OOO원
5. 주택 앞 시야확보를 위해 흙 제거공사, 수도 및 도시가스 연결공사 등: OOO원 (다) 청구인은 쟁점주택 취득을 위해 차입한 금액 등과 공사비용으로 많은 채무에 시달리며 18년 동안 이자만 납부하다가 채무를 감당하기 어려워 쟁점주택을 매매하게 되었는바, 이에 대한 양도소득세 약 OOO원을 분할납부하다가 2016년에 완납하였고 세금납부를 위해 사용한 여러 개의 카드대금을 현재까지 돌려막기로 생활하고 있다. 청구인은 쟁점주택에 대한 양도소득세 완납 3년이 지난 후 감사 지적으로 추가 세금 OOO원(양도소득세 및 주민세)을 납부하라는 고지서를 받았다. 청구인은 쟁점주택 매매로 인한 이익이 없었고 긴 실업으로 아직 공부 중인 어린자녀 4명과 월세 집에서 어렵게 살아오다가 경비로 취직하여 생활하고 있으므로 고지된 고액의 양도소득세는 청구인에게 감당하기 어려운 현실이다. 현재 양도소득세 체납으로 인하여 청구인의 다른 주택이 압류되어 있고, 압류된 주택은 어려운 세입자들이 거주하고 있으므로 공매시 이들은 갈 곳이 없게 된다. 따라서 쟁점주택에 대한 양도차익이 없고 세금을 납부할 경제력도 없으므로 기 납부한 양도소득세 약 OOO원을 환급하여야 하며 고지된 이 건 양도소득세도 취소되어야 한다.
(2) OOO 토지의 개별공시지가와 관련하여 1995.6.30. 고시가액(㎡당, 이하 같다)은 OOO원인 반면에 1997.12.30. 청구인이 취득하기 직전인 1996.6.28. 고시가액은 OOO원으로 갑자기 비정상적으로 잘못 고시된 가액이므로 이를 근거로 환산취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다. 처분청은 양도소득세 신고 당시 신고가 정상적인지 확인할 의무가 있음에도 그러한 착오신고를 바로잡지 못하고 3년이 지난 후 감사지적으로 고액의 양도소득세를 부과한다는 것은 너무나 개탄스럽고 한스럽다.
(1) 청구인이 주택 취득비용과 개보수 공사비로 지출하였다고 주장하는 OOO원과 관련하여, 청구인이 제출한 12개 금융계좌에 대하여 입출금 내용을 검토한바, 환산취득가액을 상회하는 취득에 소요된 실지 거래가액 및 취득 후 개보수에 따른 공사비 출금내용, 관련 매매계약서 등 지출 증빙서류를 추가 확인할 수 없으므로 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 과다 계산된 환산취득가액을 재계산하여 경정한 당초 처분은 정당하다.
(2) OOO 인근 지번에 대한 기준시가 고시가액을 확인한바, OOO의 경우 1995.6.30. 고시가액은 OOO원에서 1996.6.28. OOO원으로 고시되었고, 같은 곳 OOO은 1992.6.5. OOO원으로 고시되었으나, 1993.5.22. OOO원으로 고시된 사실이 있으므로, 공시지가 하락이 청구인이 취득한 토지에만 국한된 내용은 아니며, 청구인이 관할구청에 직접 확인한 바와 같이 공시된 지가를 오류로 볼 수 있는 근거는 없고, 표준지 공시지가의 위법성을 조세소송에서 바로 다툴 수는 없는 것(대법원 1995.11.10. 선고 93누16468 판결)으로 환산취득가액 계산시 사용된 개별공시지가는 정당하다. 한편, 청구인은 2016.5.2. 쟁점주택 양도일 현재 OOO 소재 주택을 보유한 2주택자이고, OOO 소재 주택은 양도일 이후인 2017.4.10. 관할세무서에 주거용 임대사업자로 등록하였으며, 관할구청에는 임대사업자등록을 하지 않아 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 1세대 1주택 비과세특례 요건을 충족하지 않고 있다.
① 환산취득가액이 아닌 실지거래가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 환산취득가액에 적용된 개별공시지가에 오류가 있어 부당하다는 청구주장의 당부
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
(3) 부동산 가격공시에 관한 법률 제11조【개별공시지가에 대한 이의신청】① 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따라 이의신청 기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제10조에 따라 해당 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 것 외에 이의신청 및 처리절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제12조【개별공시지가의 정정】시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다.
(1) OOO지방국세청장은 2019년 2월 처분청에 대한 종합감사를 실시하였는바, 청구인의 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 OOO와 같고, 처분청이 제시한 심리자료의 주요내용은 다음과 같다. OOO (가) 청구인은 쟁점주택의 토지에 대한 환산취득가액을 취득당시 토지 필지별 개별공시지가가 아닌 합병 후 지번인 OOO 필지의 공시지가로 계산하여 신고하였고 이에 대해 감사청은 토지 필지별로 취득당시 개별공시지가를 적용하여 아래 OOO과 같이 경정하였다. OOO (나) 청구인은 쟁점주택을 1996.1.10. 취득하여, 2016.5.2. 양도하였고, 2015.10.26.자 매매계약서에 의하면 전세보증금을 OOO원, 은행채무 OOO원을 보유한 상태에서 양도하였다. (다) 2005.4.30.최초 고시된 쟁점주택의 개별주택공시가격은 OOO원이고, 쟁점주택의 일반건축물대장 주요내용은 아래 OOO와 같으며, 쟁점주택의 취득 토지 필지 별 취득당시 고시된 1㎡당 토지 공시지가는 아래 OOO와 같다. OOO OOO (라) 청구인은 쟁점주택 외 아래 OOO과 같은 다른 주택을 소유하고 있다. OOO (마) 쟁점주택은 1996년에 사용승인되었고, 건축물대장상 지붕은 와즙(기와지붕)으로 등록되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점주택의 1996.1.10. 취득 당시 실제 거래가액을 확인할 수 없어 환산취득가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 신고 시 취득일 이후 합병한 부수토지의 기준시가 적용시 합병 전 기준시가를 적용하지 않고 합병 후 기준시가를 적용하여 신고한 환산취득가액 OOO원이 OOO원으로 경정되어 OOO원이 감액되자, 주택의 실제 취득비용과 취득 후 개보수 공사비로 OOO원이 아래 OOO 및 OOO과 같이 지출되었으므로 이를 반영하여야 한다는 주장과 함께 쟁점주택 지적도 등본(2019.3.13. 발급), 합병전 폐쇄 지적도 등본, 쟁점주택 취득대금 및 공사대금 관련 영수증(6매) 등을 제시하였다. OOO OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액을 환산취득가액이 아닌 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 실지거래가액이라는 OOO원 및 취득 후 개보수비용으로 소요되었다는 OOO원 관련 매매계약서 및 관련 금융증빙자료 등을 제시하지 아니하고 있으므로 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(4) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 부동산 가격공시에 관한 법률제12조에 의하면 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가에 틀린 계산, 오기, 표준지 선정의 착오, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체 없이 이를 정정하여야 한다고 규정하고 있는바, 처분청은 OOO 토지 182㎡의 취득가액을 산정함에 있어 취득당시인 1997년 개별공시지가 OOO원을 적용하여 경정․고지하였는데, 같은 동 OOO 필지의 개별공시지가가 1995년에 1㎡당 OOO원에서 1996년에 OOO원, 1997년에 OOO원으로 급격히 하락한 반면, 청구인이 1996.1.10. 쟁점주택의 부수토지로 취득한 같은 동 OOO 필지의 개별공시지가는 1995년에 OOO원, 1996년에 OOO원, 1997년에 OOO원으로 지속적으로 공시가액이 상승한 점, 같은 동 OOO 필지는 1998.7.23. 같은 동 OOO 필지에 합병되었고 이후 쟁점주택의 부수토지로 일괄 매매계약으로 양도된 점, 당초 취득한 같은 동 OOO 필지의 취득당시 개별공시지가는 OOO원, 양도당시 개별공시지가는 OOO원으로 공시지가 기준 약 2.6배 상승하였으나, 처분청이 산정한 환산취득가액 OOO원을 기준으로 할 때 양도가액 OOO원은 환산취득가액의 약 4배 상승한 것으로 산정되는 점 등에 비추어 같은 동 OOO 필지의 1997년 개별공시지가가 1996년 및 1997년에 특별히 과소하게 산정된 것으로 보이는 측면이 있으므로 처분청은 같은 동 OOO 필지의 1997년 개별공시지가가 적정한지 여부를 관련 지방자치단체에 의뢰하는 등의 방법으로 재조사한 후 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.