취득가액을 실제보다 높은 금액으로 기재한 계약서를 제시받은 후, 전 소유자의 양도소득세가 문제되는 경우 청구인이 이를 부담하는 내용의 쟁점각서를 전 소유자에게 작성해 준 것으로 보이는 점, 쟁점공사대금 지급에 대해서는 청구인이 입증하여야 하나, 관련 지급에 대하여 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
취득가액을 실제보다 높은 금액으로 기재한 계약서를 제시받은 후, 전 소유자의 양도소득세가 문제되는 경우 청구인이 이를 부담하는 내용의 쟁점각서를 전 소유자에게 작성해 준 것으로 보이는 점, 쟁점공사대금 지급에 대해서는 청구인이 입증하여야 하나, 관련 지급에 대하여 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 전 소유자와 쟁점부동산을 OOO원에 매매하는 부동산 매매계약서(이하, “쟁점①계약서”라 한다)를 작성하여 대금을 지급하였고, 위와 같은 사실은 쟁점①계약서 사본, 전 소유자의 인감증명이 첨부된 부동산 거래사실 확인서, 대금지급 영수증 등으로 모두 확인된다. (가) 청구인이 전 소유자로부터 쟁점부동산을 취득한 경위는 다음과 같다.
1. 청구인은 2003.9.4. OOO (주) (이하 “중개업자”라 한다)의 사무실에서 전 소유자와 만나 매매대금을 OOO원으로 하여 쟁점①계약서를 작성하였고, 2003.9.16. OOO원을 지급하였으며, 관련 영수증을 받았다.
2. 2003.10.1. 쟁점부동산에 담보 설정된 전 소유자의 OOO 대출금 OOO원을 제외한 OOO원을 지급하면서 OOO원을 지급한 것으로 기재된 영수증을 받았고, 중개업자가 거래관계를 확실히 하여야 한다고 하여 양도인이 작성한 부동산 거래사실확인서를 징구하였다.
3. 부동산 등기는 쌍방신청이라며 등기서류에 날인하겠으니 인감도장이 필요하다고 하여 그 서류에 날인하라고 중개업자에게 인감도장을 맡겼을 뿐 처분청이 청구인이 작성하였다며 제시한 각서(이하 “쟁점각서”라 한다)는 청구인 모르게 작성된 것으로 그 존재사실을 이번 세무조사 과정에서 처음 알게 되었다. (나) OOO세무서장의 전 소유자에 대한 양도소득세 실지조사 종결보고서에 의하면 매매대금 지급 금융증빙상 OOO원이 지급된 사실이 나타나고, 쟁점①계약서상 쟁점부동산에 담보 설정된 전 소유자의 채무 OOO원을 청구인이 인수하는 조건이므로 매매대금은 OOO원이 되어 쟁점①매매계약서상 매매대금과 일치한다. (다) 처분청은 청구인의 동의 하에 쟁점①계약서 등을 문서감정 하였으나, 그 결과를 청구인에게 고지하지 아니함에 따라 청구인이 OOO에 문서감정을 의뢰하여 쟁점①계약서는 쟁점부동산 취득시기인 2003년도에 작성된 것으로 추정된다는 취지의 결과를 회신받았다. (라) 전 소유자에 대한 쟁점부동산 양도소득세 실지조사와 관련하여 청구인은 서면 또는 전화로도 문의받거나 조사받은 사실이 전혀 없고(만약 청구인에게 사실관계를 확인하였다면 그 당시에 매매대금을 정확히 확인하여 주었을 것임), 이번 조사과정에서 알게 되었다.
(2) 청구인은 쟁점부동산 노후화로 새로 단장하지 아니하면 영업을 계속할 수 없는 것으로 보아 2009.1.13. ㈜OOO(2011.11.3. ㈜OOO로 명칭 변경, 이하 “공사업체”라 한다)과 OOO원에 “모텔아크로 리모델링공사” 도급계약을 체결하여 지급한 쟁점공사대금은 쟁점부동산 양도소득금액 계산상 필요경비로 인정되어야 한다. (가) 숙박업은 업종특성상 주기적으로 전면 재공사(리모델링 또는 인테리어)를 하지 않으면 손님을 받을 수 없어 공사를 하게 된 것으로 공사업체로부터 견적서를 받아 2009.1.13. 리모델링공사 도급계약을 체결하였다. (나) 청구인은 쟁점공사대금을 관련 계약에 따라 공사업체에 전액 지급하였는데, 공사업체가 이를 수입금액에 산입하였는지 여부는 청구인이 알 수도 없고, 쟁점부동산의 필요경비 인정 여부와는 관련 없는 사실관계이다.
(1) 청구인이 전 소유자로부터 쟁점부동산을 취득한 실지 거래가액은 OOO원으로 보아야 한다. (가) 처분청에서 청구인의 양도소득세 신고시 첨부한 쟁점①계약서에 대해 문서감정한 결과 진정하다는 결과를 받은 바 없고, 쟁점①약서 및 전 소유주가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산 매매계약서(매매대금 OOO원 기재, 이하 “쟁점②계약서”라 한다) 모두 2003년 쟁점부동산 거래 당시 작성된 것으로 작성시기는 진정한 거래금액을 판단하는데 있어서 판단기준이 될 수 없다. (나) 전 소유자에 대한 OOO의 양도소득세 실지조사 결과 금융거래내역 확인 등을 통해 청구인에 양도대가를 OOO원으로 확정하였고, 청구인은 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하면서도 관련 금융증빙을 제시하지 못하고 있다. (다) 청구인은 전 소유자에게 3회에 걸쳐 OOO원을 지급하였고, 전 소유자의 채무인수액 OOO원을 합할 경우 실지 취득가액이 OOO원이라는 취지로 주장하나, 전 소유자는 2003.10.1. 쟁점②계약서 내용대로 잔금 OOO원에서 채무인수액 OOO원을 제외한 OOO원을 청구인으로부터 지급받았고, 전 소유자 명의 계좌(OOO)에서 인출한 OOO원을 합하여 OOO원이 입금된 것이라서 청구주장은 타당하지 않다. (라) 청구인은 쟁점부동산 실지 취득가액은 OOO원이라고 주장하며 전 소유자의 부동산 거래사실 확인서를 제시하였는데, 2013.12.12. 작성된 동 확인서에 의하면 쟁점부동산 매매가액이 OOO원이라고 되어 있으나, 2004.1.6. 청구인이 작성해 준 쟁점각서에는 “부동산 거래 확인서를 교부받은 바 있으나, 이로 인하여 차후 세금문제가 발생할 시에는 전적으로 책임질 것을 각서합니다”(청구인 인감도장 날인)는 내용인바, 이는 전 소유자가 실지 양도가액보다 거래가액을 증액한 부동산 거래사실 확인서를 작성해 주었다가 이후 발생될 수 있는 양도소득세 관련 불이익에 대비하여 전 소유자가 청구인으로부터 징구한 것으로 보이고, 인감도장을 중개인에게 맡겨 청구인 모르게 쟁점각서가 작성 되었다는 청구주장은 사회통념과 경험칙상 받아들이기 어려운 것이다.
(2) 청구인은 쟁점공사대금이 실제 지출된 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 이를 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. (가) 조사과정에서 청구인이 쟁점공사대금을 아래와 같이 지급하였다고 소명하였으나, 해당 현금인출 및 대체거래가 공사비로 지불된 금액인지 직접적으로 확인할 수 없고, 쟁점공사대금과 소명금액이 일치하지 않으며, 가장 많이 지출된 금액은 청구인의 배우자 김OOO 계좌의 수표발행으로 확인되나 이 또한 공사업체로 전달되었는지 확인되지 않는다. OOO (나) 공사업체가 쟁점공사대금을 수입금액에 포함하였는지 여부는 청구인의 필요경비 산입과는 별개의 문제라고 주장하나, 이 건의 경우 공사업체의 수입금액 산입 여부를 가지고 판단한 것이 아니라 청구인의 자본적지출과 관련하여 충분한 증빙을 제시하지 못하자 이를 검증하는 차원에서 거래상대방의 신고내역을 확인한 것이고, 공사업체는 해당 공사에 관련된 세금계산서를 발행한 내역이 없으며, 리모델링공사와 관련한 제세신고를 하지 않아 객관적으로 공사실행 여부를 확인할 수 없다. (다) 조사과정에서 청구인은 공사업체 대표자의 확인서를 제시했으나, 공사 당시 세금계산서를 발급받지 않은 사유가 청구인과 공사업체 대표가 기존부터 알고 지내온 지인이었기 때문이라는 취지의 세무대리인 진술, 쟁점공사대금 관련 부가가치세 및 법인세를 신고하지 아니하였더라도 부과제척기간 도과로 공사업체에 추가 과세가 불가능한 상태에서 작성된 사실 등에서 신빙성 있는 자료로 보기 어렵다. (라) 만약 리모델링공사가 있었다고 하더라도 관련 도급계약서, 견적내역서만으로는 해당 공사가 단순히 원상을 회복시키거나 능률유지 등 현상 유지를 위한 것인지, 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출인지 알 수 없다. (마) 필요경비에 대한 입증책임은 납세자에게 있으나 공사가 이루어졌다는 객관적 사실을 입증할 구체적 증빙 제시를 수차례 요구하였음에도 청구인은 이를 제시하지 못하였으므로 쟁점 공사대금을 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
① 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액을 전 소유자의 양도가액(OOO원)으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점공사대금이 쟁점부동산 양도소득금액 계산상 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
2. 거주자가 부동산 취득시부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
(1) 국세청통합전산망 사업자기본사항 조회내역에 의하면, 청구인은 2003.10.1. 쟁점부동산 소재에서 개인사업자로 개업하여 숙박/여관업을 경영하다가 2019.2.28. 폐업한 사실이 나타난다.
(2) 국세청통합전산망의 사업자기본사항 및 사업자세적변경이력 조회내역에 의하면, 공사업체는 2007.7.19. 개업하여 건설분양업/주택신축판매업을 주업종으로 계속 영업 중인 법인사업자로서 세적변경이력의 주요 내용은 아래와 같다. OOO
(3) 처분청 이 건 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용은 다음과 같다. OOO
(4) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액이 OOO원이고, 쟁점공사대금은 필요경비로 인정할 수 없다며 그 근거로 다음과 같은 자료를 제시하였다. OOO (나) 전 소유자가 쟁점부동산 양도소득세 신고시 첨부한 쟁점②계약서 사본을 제시하였는바, 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있다. (다) 전 소유자가 쟁점부동산 매매가액이 OOO원 사실을 확인하는 내용의 부동산 거래사실 확인서, 동 확인서로 인해 차후 세금문제가 발생할 경우 전적으로 청구인이 책임질 것을 각서하는 내용의 쟁점각서 사본을 각 제시하였다. (라) 처분청에서 OOO지방국세청장(OOO)에 의뢰하여 회신받은 쟁점①계약서 등에 관한 감정서는 다음과 같다. OOO
(5) 청구인이 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 쟁점①계약서, 대금지급 영수증 사본을 각 제시하였고, 아래 <표1> 쟁점①․②계약서의 비교검토표와 같이 쟁점②계약서가 사실에 부합하는 계약서라고 주장하였다. OOO (나) 청구인이 쟁점①계약서에 대해 OOO에 문서감정을 의뢰하여 회신받았다며 2019.11.21. 회신받은 감정서를 제시하였는데 주요내용은 다음과 같다. OOO (다) 청구인은 공사업체와 모텔 리모델링 계약을 체결하여 쟁점공사대금을 지급하였으므로 이는 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하며 관련 도급계약서, 견적서, 공사업체의 확인서 사본을 각 제시하였다. (라) 청구인이 쟁점공사대금 지급내역이라며 제시한 내역은 다음과 같다. OOO
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 실지 취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 쟁점①․②계약서, 전 소유자의 부동산 거래사실 확인서, 쟁점각서 등을 종합해 보면 청구인은 실제 쟁점부동산 매매계약서인 쟁점②계약서 이외에 향후 양도소득세 부담을 줄이기 위해 취득가액을 실제보다 높은 금액으로 기재되어 있는 쟁점①계약서, 전 소유자의 부동산 거래사실 확인서를 추가로 제시받은 후 전 소유자의 양도소득세가 문제되는 경우 청구인이 이를 부담하는 내용의 쟁점각서를 전 소유자에게 작성해 준 것으로 보이는 점, OOO의 전 소유자의 쟁점부동산 양도에 대한 조사종결보고서에 의하면 쟁점부동산 매매대금 지급내역 중 2003.10.1. OOO원의 경우 OOO원은 청구인이 지급한 금액이 아니라 전 소유자 명의 다른 계좌(OOO)에서 인출한 OOO원을 포함하여 이체된 것으로 조사되었으므로 청구인이 전 소유자에게 3회에 걸쳐 지급한 금액 OOO원과 전 소유자의 채무인수액 OOO원을 합할 경우 쟁점부동산 실지 취득가액은 OOO원으로 보아야 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 리모델링 공사에 소요된 쟁점공사대금은 쟁점부동산 양도소득금액 계산시 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하나, 쟁점부동산 관련 리모델링 공사를 시행하여 쟁점공사대금을 지급하였다는 점에 대해서는 청구인이 이를 입증하여야 할 것인바, 청구인이 리모델링 공사를 시행하였다는 공사업체는 해당 공사용역 제공과 관련하여 세금계산서를 발행하거나 수입금액에 포함하여 신고하지 않은 사실이 나타나는 점, 청구인이 제시한 쟁점공사대금 관련 금융증빙과 리모델링공사 도급계약서상 계약금액이 일치하지 않는 점, 청구인은 이외 관할 지방자치단체에 공사 시행 관련 신고내역 등 쟁점공사대금을 필요경비로 지출한 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.