쟁점공사비 등 지출액이 쟁점건물의 자본적 지출로서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
쟁점공사비 등 지출액이 쟁점건물의 자본적 지출로서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2019.12.13. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분에 대한 심판청구는 각하하고, 나머지 청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2017.4.5. 나호 부동산을 OOO에게 매매하기로 하면서 그 매매대금을 토지 OOO하였는데, 계약서를 작성하면서 OOO제안으로 그 매매대금을 토지 OOO하였다. 그러나 OOO매매가액을 OOO신고함에 따라 양도소득세 조사가 개시되었고, 청구인은 처분청의 세무조사 결과(취득가액 재계산, 양도가액 경정)를 인정한다.
(2) 청구인은 2017.4.25. 가호 부동산을 OOO에게 매매예약하고 2017.5.18. 매매예약의 가등기(매매대금을 OOO으로 등기)를 하였는데, 2017.6.26. 예약완결권에 기해 매매계약을 하면서 그 매매대금을 OOO하였다. 처분청은 청구인이 자본적 지출액으로 신고한 가호 건물의 공사비용 OOO(샷시공사, 집수정 수중모터펌프 설치, 철골 스텐 대문 설치공사 등, 쟁점공사비)이 수익적 지출 또는 내장공사비용에 해당하는 것으로 보아 필요경비를 부인하였으나, 아래에서 보는 바와 같이 쟁점공사비 및 필요경비로 공제하지 못한 OOO(이하 “추가공사비”라 한다) 합계 OOO가호 건물의 실제 공사비용으로 지출하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다. 자본적 지출이란 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 의미하는 것으로, 아파트 베란다 샷시비, 홈오토 설치비, 건물의 난방시설 교체를 위한 공사비, 방 확장 등의 내부시설 개량 공사비 또는 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치비용, 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니 샷시 설치대금, 자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등이 필요경비에 해당하는 자본적 지출로 볼 수 있다. 이에 반해 수익적 지출이란 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용을 말하며, 벽지⋅장판의 교체비용, 싱크대⋅주방기구 교체비용, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용, 보일러 수리비용, 옥상 방수공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비, 파손된 유리 또는 기와의 대체, 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입 등을 수익적 지출로 볼 수 있다. 이러한 기준에 의할 때 쟁점공사비 및 추가공사비는 자본적 지출에 해당한다 할 것이므로 양도소득세 계산시 필요경비로 공제되어야 한다. (가) OOO청구인은 2017.7.31. 가호 건물 2층 202호 고시원을 철거하는데 OOO창문 샷시를 설치하는데 OOO지출하였다. (나) OOO청구인은 가호 건물 지하 1층 중 공실 부분에 2002.9.20.부터 집수정 수중모터펌프 등을 설치하는 등 공사를 한 후 2003년 6월경부터 2004년 3월경까지 OOO을 운영하였고(2004년 3월경부터 OOO에게 임대하였음), 지하 1층 OOO에게 임대하면서 방범상 필요로 정문 및 후문에 스텐 샷시를 설치하는 공사를 하였으며, 공사비로 2002.10.23. OOO지출하였다. 또한 청구인은 가호 건물 중 일부를 OOO임대하면서 현관 셔터 샷시 설치를 위하여 OOO지출하였으나 양도소득세 신고 당시 이를 필요경비에서 누락하였다. (다) OOO청구인은 2004.10.5. OOO에게 가호 건물 1층을 임대(상호 OOO)하였다가 한식집을 하기 위하여 2006.12.27.부터 출입문 스텐 샷시 설치 등 공사를 진행하고 OOO지출하였고, 이후 2007.1.13. OOO로 사업자등록하여 영업을 하였으나, 양도소득세 신고 당시 이를 필요경비에서 누락하였다. 청구인은 2005.7.19. OOO에게 가호 건물 3층 301호, 302호를 체육관으로 임대하면서 2005.7.8.부터 현관 출입문 스텐 샷시 설치 등 공사를 하고 OOO지출하였으나, 양도소득세 신고 당시 이를 필요경비에서 누락하였다. 청구인은 2006.6.9. 공실이었던 가호 건물 202호에 고시원을 운영하고, 노후화된 가호 건물 201호 및 공실로 있던 1층을 수선하기 위하여 창호 샷시, 베란다 확장 샷시 설치 공사 등을 하고 OOO지출하였고, 나호 건물에 고시원을 운영하기 위하여 2006.11.3.부터 2006.12.26.까지 합계 OOO지출하였다. (라) OOO청구인은 옥내주차장을 폐쇄하고 2010.1.25. 옥내주차장을 옥외주차장으로 공사하면서 철골스텐대문을 설치하는 공사, 나호 건물 1층과 가호 건물 1층에 샷시를 설치하는 공사, 가호 건물 302호 체육관의 사무실에 창호, 현관문, 베란다 샷시를 설치하는 공사를 진행하고 합계 OOO지출하였고, 2010.7.16. 옥내주차장을 옥외주차장으로 공사하면서 합계 OOO지출하였다. 청구인은 고시원을 운영하기 위하여 OOO들여 공사를 진행하였고, 이후 2008.10.20. 사업자등록(상호 OOO)을 신청하였으나 기존 사업자로 통합하여야 한다고 하여 새로 신청한 사업자등록을 폐업하고 기존 사업자로 2개월 가량 고시원을 운영하다가 2008.12.2. OOO에게 임대하였고, 양도소득세 신고 당시 이를 필요경비에서 누락하였다. (마) OOO청구인은 소방시설보수공사를 하는데 OOO지출하였다. (바) OOO청구인은 가호 건물 201호 방이 5개로 되어 있던 것을 2개로 변경하기 위한 공사를 하면서 2017.1.15. 창호 샷시 설치 비용으로 OOO지출하였다.
(1) 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액은 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 양도자산의 필요경비로 공제하는 것인데, 청구인이 주장하는 쟁점공사비는 자본적 지출액에 해당하지 않거나, 자본적 지출액에 대한 공사비의 대부분이 특수관계자와의 거래이고 공사대금에 대한 구체적인 내역이 확인되지 아니하며 거래상대방이 세금계산서를 발급하거나 부가가치세 신고를 이행하지 아니한 점, 공사대금 지급일 전후로 다시 청구인의 계좌로 입금된 금액이 확인될 뿐 아니라 거래상대방과 수십⋅수백 건에 달하는 입출금내역이 확인되는 점 등에 비추어 이를 필요경비 부인하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다. 또한 청구인은 가호 부동산 외에 나호 부동산의 양도와 관련한 양도소득세 부과처분을 이 건 심판청구 대상에 포함하였으나, 청구인은 나호 부동산의 실지양도가액이 OOO임에도 이를 OOO과소신고한 부분을 인정하고 있고, 해당 물건에 대한 청구주장이 없으므로 나호 부동산의 양도와 관련하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.
(2) 항목별로 구체적으로 살펴보면, 청구인이 주장하는 쟁점공사비 및 추가공사비는 다음과 같은 사유로 필요경비로 인정하기 어렵다. (가) OOO청구인은 가호 건물 2층 202호 고시원을 철거하는데 OOO창문샷시를 설치하는데 OOO소요되었다고 주장하나, OOO청구인 본인이 대표로 있는 법인으로 제출된 견적서는 공사대금 산정내역이 구체적으로 나타나지 않고 대금증빙으로 2017.4.13. 3건 OOO예금거래 실적증명서를 제출하였으나 세금계산서는 2017.7.31. 작성되었다. 청구인과 OOO거래는 동 세금계산서 1건임에도 통장의 입출금 거래내역은 60여건이 확인되는바 청구인이 주장하는 대금증빙 내역이 실지 공사대금 지급인지 개인적 필요에 의한 입출금인지 여부가 불분명한 바 필요경비로 인정하기 어렵다. (나) OOO청구인은 가호 건물 지하 1층 중 공실부분에 노래방을 하기 위하여 2002.9.20.부터 집수정 수중모터펌프 등 설치 및 스텐 샷시 설치 공사를 하여 2002.10.23. OOO2004.1.26. OOO(신고누락분)을 각 지출하였다고 주장하며 OOO이체한 예금거래실적증명서를 제출하였으나, 2002.9.17. 계약당시 OOO대표자는 청구인의 동생 OOO이고 청구인이 제출한 내역서는 공사대금 산정내역이 구체적으로 나타나지 않아 해당 금액이 실제 지출된 자본적 지출액에 해당되는지 알 수 없다. 또한 OOO거래가 없음에도 청구인 통장거래내역에는 2002.10월부터 2004.8월까지 18건 OOO출금, 7건 OOO입금 내역이 확인되는 바, 해당 출금액이 실제 노래방 공사 대금인지 본인의 필요에 의한 입출금인지 여부가 불분명할 뿐만 아니라, 청구인은 공사 후 2003년 6월경부터 OOO을 운영하였다고 주장하나 사업자등록 내역을 보면 2003년 6월부터 OOO운영(2003.6.11.∼2004.2.19.)한 사업자는 청구인 본인이 아닌 청구인의 딸 OOO인 것으로 확인되어 청구인의 주장은 사실과 다르다. (다) OOO 청구인은 2006.5.15. 공실이던 가호 건물 202호에서 고시원을 운영하기 위해 창호 샷시, 베란다확장 공사를 하고 OOO2006.6.9.부터 2006.12.26.까지 5차례에 걸쳐 OOO지출하였다고 주장하며 내역서, 예금거래실적증명서를 제출하였으나, OOO계약을 체결할 당시인 2006.5.10.과 2006.10.10.에 동 법인의 대표자는 청구인의 아들OOO이었고 청구인과 동 법인간 거래내역은 2005년 제2기부터 2006년 제1기까지 청구인의 동 법인에 대한 매출 2건 OOO있음에도 해당 법인이 해당 기간 이전인 2005.11.16.과 2005.12.8. 2차례에 걸쳐 OOO을 청구인의 계좌에 입금한 것으로 확인되는 등 OOO지급한 금액이 실지 공사대금인지 여부가 확인되지 않는다. 또한 청구인은 가호 건물 1층에서 한식집을 운영하기 위해 출입문 스텐 샷시 공사를 하면서 OOO지출하고 3층을 체육관으로 임대하면서 출입문 샷시 공사를 하고 OOO지출하였으나 신고누락 하였다고 주장하며 2007.1.6.부터 2007.2.28.까지 39회 총 OOO2005.7.15. OOO이체한 예금거래실적증명서와 내역서를 제출하였으나, 특수관계자가 대표인 법인과의 거래이고 구체적인 공사 세부내역도 확인되지 아니하여 해당 지출액이 실지 공사대금으로 지급한 것인지 본인의 필요에 의한 이체인지 여부가 불분명하다. (라) OOO청구인은 2010.1.20.과 2010.7.13. 2차례 도급계약을 하여 옥내주차장을 옥외주차장으로 공사하는 비용으로 OOO2010.1.29.부터 2010.10.4.까지 14차례에 걸쳐 OOO지출하였다고 주장하며 내역서와 예금거래실적증명서를 제출하였으나, 계약당시 OOO대표는 청구인의 아들OOO이었고, 제출한 내역서도 공사내역 및 금액 산정에 대한 구체적인 사항이 기재되지 아니한 채 샷시 설치, 방범창 설치 등으로만 기재되어 있다. 또한 청구인의 통장거래내역을 보면 청구인이 공사대금을 지출한 기간 이전 2010.1.14.∼2010.1.16 기간에 4차례 OOO동 기간 중인 2010.8.9.∼2010.8.13.에 4차례 OOO청구인의 계좌로 입금되고, 2010년 제1기부터 제2기까지 기간 중 동 법인과의 거래내역은 양도인의 OOO대한 매출로 13건 OOO확인되는 바, 청구인이 주장하는 금액이 동 공사에 대한 자본적 지출액인지 여부가 불분명하여 필요경비로 인정할 수 없다. 청구인은 고시원을 운영하기 위하여 2008.4.2.부터 2008.5.5.까지 9차례 OOO지출하였으나 신고 누락하였다고 주장하며 내역서와 예금거래실적증명서를 제출하였으나, 이 또한 공사내역 및 금액 산정 세부내역이 확인되지 않고 청구인의 사업자등록에는 2008.12.1. 고시원 업종을 추가한 사실이 인정될 뿐 고시원 수입금액이 확인되지 아니하며, 임대를 주고 있는 것으로 확인되는 바 이를 필요경비로 인정할 수 없다. (마) OOO소방시설 보수공사는 자산가치가 증가되는 자본적 지출로 볼 수 없다. (바) OOO청구인은 가호 건물 201호 방이 5개로 되어 있던 것을 2개로 변경하기 위한 공사를 하면서 2017.1.15. 창호샷시 설치비용으로 OOO지급하였다고 주장하나, 세금계산서는 품목을 인테리어로, 공급가액을 OOO작성되어 있고 거래상대방 및 청구인 모두 부가가치세 신고를 하지 아니하여 실지 공사금액이 얼마이고 자본적 지출에 해당되는지 확인되지 않아 이를 필요경비로 인정할 수 없다.
(3) 특히 OOO상호만 변경된 동일 법인으로 2006년 고시원 공사 계약당시 동 법인의 대표자는 아들 OOO(82년생, 24세)이었고 2010년 주차장 공사 계약당시에는 아들 OOO(85년생, 25세)가 대표로 있다가 2011.8.4.부터는 청구인 본인이 대표자로 변경되었으며, 이후 2013.9.30. 폐업한 것으로 볼 때 동 법인의 실질적인 운영자는 청구인으로 판단된다. 청구인과 동 법인은 상기 입출금 외에도 수백건의 입출금 사실 있는 것으로 확인되고, 청구인이 주장하는 공사비의 계좌이체 시점 전후로 다시 청구인의 계좌로 입금된 금액이 확인될 뿐만 아니라 동 공사비에 대하여 세금계산서도 발급하지 않았고 부가가치세 신고도 하지 아니하였는바, 위 법인에 대한 이체금액은 자본적 지출액에 해당되는 실지 공사대금이 아닌 청구인 본인의 필요에 의하여 이루어진 입출금액으로 판단된다.
(4) 또한 청구인이 각 업체와의 거래한 공사내역에 대하여 제출한 10건의 내역서와 1건의 견적서는 작성서식과 기재내용이 비슷하여 동일인이 작성한 것으로 보이고 실지 공사를 하였는지 여부 및 공사를 하였다 하더라도 청구인이 주장하는 금액이 실지 공사금액인지 여부를 확인할 수 없고, 청구인이 주장하는 필요경비 중 상당부분이 노래방, 고시원 등 사업을 하기 위하여 소요된 공사비이나 청구인은 노래방이나 고시원을 직접 운영한 사실이 없고 설령 실제 사업을 운영하였다 하더라도 동 공사비용은 노래방 및 고시원에 대한 사업비용에 해당된다 할 것이다. 일반적으로 건물을 임차하여 사업을 할 경우 임차인이 사업에 필요한 공사를 하는 경우가 대부분으로 청구인이 음식점이나 체육관 등으로 임대하면서 지출하였다고 주장하는 공사비가 청구인이 공사한 것인지 확인되지 아니하여 이를 자본적 지출액으로 인정할 수 없다.
① 나호 부동산 양도와 관련한 2019.12.13.자 양도소득세 부과처분(2017년 귀속 양도소득세 OOO)에 대한 심판청구의 적법여부
② 가호 부동산의 양도소득세 신고시 필요경비로 공제한 쟁점공사비OOO및 추가공사비OOO필요경비(자본적 지출액)로 인정할 수 있는지 여부
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.9.27. 쟁점부동산을 OOO일괄하여 취득한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2017.7.31. OOO에게 쟁점부동산 중 가호 부동산을 양도한 후, 2017.10.10. 다음 <표1>과 같이 양도소득세 예정신고를 하면서 그 양도가액을 OOO(쟁점공사비, 상세내역은 아래 <표2> 참고)으로 하였다. <표1> 청구인의 20017년 귀속 양도소득세 신고내역 (단위: 원) <표2> 가호 건물에 대한 양도소득세 신고시 필요경비 내역 (단위: 원) (다) 청구인은 2017.5.17. OOO에게 쟁점부동산 중 나호 건물 부지를, 2017.6.1. 나호 건물을 양도한 후, 2017.7.20. 위 <표1>과 같이 양도소득세 예정신고를 하면서 그 양도가액을 OOO취득가액을 OOO하였다. (라) 처분청은 2019.9.19.부터 2019.10.15.까지 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 일괄취득한 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 안분하여 재계산하는 한편, 나호 부동산의 실지양도가액을 OOO경정하고 가호 부동산의 양도소득세 신고시 필요경비로 공제한 쟁점공사비OOO전액을 필요경비 불산입하여 청구인에게 다음과 같이 2017년 귀속 양도소득세를 부과하였다. <표3> 양도소득세 부과내역 (단위: 원) (마) 청구인은 2004.8.26.부터 2013.9.30.까지 판넬 제조업 등을 영위하는 OOO2016.4.4.부터 주거용 건물 건설업 등을 영위하는 OOO설립⋅운영하였고, 해당 법인OOO쟁점공사비가 발생한 거래처이며, 청구인의 자녀 중 차남 OOO대표자로 등재된 이력이 있다. <표4> 청구인의 총사업내역 (바) 가호 및 나호 건물은 지하 1층, 지상 3층의 주택과 상가 겸용주택(사용승인일 1978.12.1.)으로, 가호 및 나호 건물의 집합건축물대장(전유부)에 따르면 가호 건물의 지1층에는 다방(100.5㎡), 음식점(66.44㎡)이, 1층에는 소매점(131.76㎡), 수리점(36.84㎡)이, 2층 및 3층에는 각 사무실(2층 사무실 166.94㎡, 3층 사무실 158.68㎡)이 있고, 나호 건물의 지1층에는 다방(88.18㎡), 보일러실(37.7㎡)이, 1층에는 수리점(86㎡)이, 2층에는 사무소(84㎡)가, 3층에는 주택(84㎡)이 각 위치하고 있는 것으로 나타난다. (사) 건축물대장에서 확인되는 쟁점건물의 변동이력을 살펴보면, 2003년 4월 정화조 용량이 증가(부패탱크식 65인조→140인조)되고, 2003년 7월 옥내 주차장이 자동차정비공장으로 사용됨에 따라 위반건축물로 등재되었다가 2006년 6월경 시정 완료되었으며, 2009년 9월 옥내 주차 1대가 옥외 주차 1대로 위치 변경되었고 지상 1층 옥내 주차장 31.2㎡가 수리점으로 변경된 것으로 나타난다. (아) 청구인이 쟁점공사비 및 추가공사비 지출사실 등을 입증하기 위하여 제출한 증빙자료[세금계산서⋅계좌이체내역(양도소득세 예정신고시 제출), 건설도급계약서⋅거래처 사업자등록증(양도소득세 조사 당시 추가제출), 내역서⋅임대차계약서(과세전적부심사 당시 추가제출)]의 주요내용은 다음 <표5>와 같고, 세부내용은 아래와 같다. <표5> 쟁점공사비 및 추가공사비에 대한 증빙내역 (단위: 원)
1. OOO발행의 세금계산서에는 OOO(대표자 청구인)가 작성일자를 2017.7.31., 공급가액을 OOO품목 및 공급가액을 “2017.7.31. 2층 철거공사 OOO베란다 창호유리 OOO으로 하여 OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)에게 전자세금계산서를 발행한 것으로 나타나고, 공사내역서에는 공사기간이 “2017.7.28.∼20017.7.31.”, 품목이 “2층 사무실”, 품명 및 공급가액이 “가호 2층 202호 베란다 철거 OOO가호 202호 베란다 샷시 설치 OOO”으로 기재되어 있으며, 계좌이체내역에는 세금계산서 발행시기(2017.7.31.) 이전인 2017.4.13.부터 2017.6.13.까지 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO으로 하여 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
2. OOO도급계약서(2002.9.17.자)에는 도급인 OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)과 수급인 OOO2002.9.17. 도급금액을 OOO공사기간을 2002.9.20.부터 2002.10.30.까지로 하여 노래방 용도변경공사 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 공사내역서에는 공사기간이 “2002.9.20.∼2002.10.30.”, 품목이 “지하1층 노래방공사”, 품명 및 공급가액이 “가호 집수정모터펌프설치 OOO가호 정문스텐샷시설치 OOO가호 비상방화문방범창설치 OOO가호 공동계단스텐샷시설치 OOO가호 경량칸막이인테리어 OOO가호 방음충전인테리어 OOO가호 지하1층 다방 정문후문 스텐샷시설치 OOO가호 지하1층 다방 방화문셔터방범창설치 OOO으로 기재되어 있으며, 계좌이체내역에는 공사기간 중인 2002.10.23. 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
3. OOO명의 도급계약서(2006.5.10.자, 2006.10.10자)에는 건축주 OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)과 시공사 OOO2006.5.10. 도급금액을 OOO공사기간을 2006.5.15.부터 2006.6.12.까지로 하여 2층 고시원(20평) 용도변경공사 계약을, 2006.10.10. 도급금액을 OOO공사기간을 2006.10.13.부터 2006.12.20.까지로 하여 2층 고시원(25평) 용도변경공사 계약을 체결한 것으로 나타나고, 공사내역서에는 공사기간이 “2006.5.15.∼2006.6.15.”, 품목이 “1차 2층 고시원공사”의 경우 품명 및 공급가액을 “가호 2층 고시원 전면 창호 및 베란다확장 샷시 설치 및 방화문방범창설치 OOO으로, 공사기간이 “2006.10.13.∼2006.12.20.”, 품목이 “2차 2층 고시원공사”의 경우 품명 및 공급가액을 “나호 2층 고시원 창호 및 베란다확장 샷시 설치, 방화문방범창설치 등 합계 OOO(나호), 가호 2층 201호 사무실 전면 창호 샷시설치 등 OOO가호 202호 고시원 샷시설치 등 OOO가호 1층 스텐 샷시 설치 및 방화문방범창설치 등 OOO(가호)”으로 기재되어 있으며, 계좌이체내역에는 2006.6.9.부터 2006.12.26.까지 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
4. OOO명의 도급계약서(2010.1.20.자, 2010.7.13.자)에는 건축주 OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)과 시공사 OOO2010.1.20. 도급금액을 OOO공사기간을 2010.1.25.부터 2010.2.28.까지로 하여 나호 건물 부지 1층(15평) 옥내주차장-옥외주차장 변경, 용도변경공사 계약을 체결하고, 2010.7.13. 도급금액을 OOO공사기간을 2010.7.16.부터 2010.9.20.까지로 하여 나호 건물 부지 1층(15평) 옥내주차장-옥외주차장 변경, 자동차 센타 용도변경공사 계약을 체결한 것으로 나타나고, 2010.1.20. 도급계약에 따른 내역서에는 공사기간이 “2010.1.25.∼2010.2.28.”, 품목이 “옥내주차장 등 공사”, 품명 및 공급가액이 “가호 옥외주차장 철골대문스텐샷시 설치 OOO(가호 건물 관련), 나호 1층 OOO점포 셔터 샷시설치, 나호 확장 베란다 샷시설치 OOO(나호 건물 관련)”로 기재되어 있으며, 2006.10.10. 도급계약에 따른 내역서에는 공사기간이 “2010.7.16.∼2010.9.20.”, 품목이 “옥외주차장등 공사”, 품명 및 공급가액이 가호 옥외주차시설창고샷시설치, 가호 1층 OOO스텐샷시설치, 가호 3층 302호 사무실 스텐샷시설치 등 OOO(가호 건물 관련)”로 기재되어 있다. 계좌이체내역에는 2010.1.29.부터 2010.10.4.까지 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO등”으로 하여 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
5. 국세청 전산자료에 따르면 OOO2016.11.23. OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)에 품목을 “소방시설보수공사”로 하여 공급가액 OOO전자세금계산서 1매를 발급하였고, 계좌이체내역에는 2016.12.1. 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO계좌이체된 것으로 나타나며, 공사내역서가 제출되지 아니하여 해당 소방시설보수공사가 어느 건물 관련 공사비인지 확인되지 아니한다.
6. OOO발행한 세금계산서에는 공급자 및 공급받는 자가 OOO공급받는 자가 OOO(대표자 청구인, 부동산 임대업)으로, 작성일이 2017.1.15., 품목이 인테리어, 공급가액이 OOO기재되어 있고, 공사내역서(견적서)에는 공급자 및 공급받는 자가 OOO및 청구인으로, 공사기간이 “2017.1.2.∼2017.4.25.”, 거래명이 “2층 201호-1 인테리어”, 품명 및 공급가액이 “가호 2층 201호-1 사무실 철거, 경량 칸막이 설치, OOO천정재 시공, 창호 샷시설치, 타일공사 등 합계 OOO으로 기재되어 있다. 계좌이체내역에는 2017.9.29. 청구인의 OOO계좌에서 내용을 OOO으로 하여 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
7. OOO명의 공사내역서에는 공급자 및 공급받는 자를 OOO및 청구인으로, 공사기간을 “2008.4.2.∼2008.5.4.”, 품목을 “2층 고시원 마감공사”, 품명 및 공급가액을 “가호 방확장등의 내부시설개량 OOO(가호)”, “나호 방확장등 내부시설개량, 경량칸막이 인테리어, OOO고시원 가스보일러 등 합계 OOO(나호)”로 기재되어 있고, 계좌이체내역에 따르면 청구인의 OOO계좌에서 2008.4.2.부터 2008.5.5.까지 내용을 OOO또는 청구인OOO”으로 하여 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
8. OOO명의 공사내역서에는 공급자 및 공급받는 자를 OOO및 청구인으로, 공사기간을 “2007.1.3.∼2007.2.28.”, 품목을 “가호 1층 OOO”, 품명 및 공급가액을 “가호 1층 OOO스텐문 샷시 설치, 방범창 설치 등 OOO”으로 기재되어 있고, 계좌이체내역에 따르면 청구인의 OOO계좌에서 2007.1.6.부터 2007.2.28.까지 내용을 OOO하여 합계 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
9. OOO명의 공사내역서에는 공급자 및 공급받는 자를 OOO및 청구인으로, 공사기간을 “2005.7.7.∼2005.7.15.”, 품목을 “가호 3층 체육관 공사”, 품명 및 공급가액을 “가호 체육관 현관문 스텐 샷시 설치 OOO”으로 기재되어 있고, 계좌이체내역에 따르면 청구인의 OOO계좌에서 2005.7.15. 내용을 OOO계좌이체된 것으로 나타난다.
10. OOO명의 공사내역서에는 공급자 및 공급받는 자를 OOO및 청구인으로, 공사기간을 “2004.1.16.∼2004.1.26.”, 품목을 “나호 지하1층 OOO”, 품명 및 공급가액을 “나호 현관 셔터 스텐샷시 설치 OOO”으로 기재되어 있고, 계좌이체내역에 따르면 청구인의 OOO계좌에서 2004.1.26. 내용을 OOO이 계좌이체된 것으로 나타난다. (자) 국세청 전산자료에 나타나는 쟁점공사비 및 추가공사비 관련 거래처의 사업자 기본사항은 다음과 같고, 거래처 중 OOO제외한 나머지 거래처는 모두 청구인 또는 청구인과 특수관계인이 대표자인 것으로 나타난다. <표12> 거래처 사업자기본사항 (차) 쟁점공사비 및 추가공사비와 관련한 세금계산서 발급 및 부가가치세 신고여부를 살펴보면, OOO의 경우 각 세금계산서를 발행 후 부가가치세를 신고OOO한 것으로 나타나나, 나머지 거래처의 경우 세금계산서를 발행하지 아니하였거나 발행한 경우에도 부가가치세를 신고하지 아니한 것으로 나타난다. (카) 처분청은 청구인 또는 OOO(대표자 청구인)과 거래상대방 간 매입⋅매출 및 입출금내역과 관련하여 다음과 같이 조사하였다.
1. 청구인의 통합계좌내역에 의하면, 2017.1.31.부터 2017.7.31.까지 청구인과 OOO입출금 내역은 27건OOO이 확인되는 반면, 국세청 전산자료상 2017년 청구인 또는 OOO에게 발행한 1건(공급가액: OOO) 외 없다.
2. 청구인의 통합계좌내역에 의하면, 2002.10.23.부터 2004.8.27.까지 청구인과 OOO(2002.8.24. 개업∼2004.7.20. 폐업) 간 입출금 내역은 25건OOO이 확인되는 반면, 국세청 전산자료상 2002년 제2기부터 2003년 제2기까지 청구인 또는 OOO간 매입·매출 세금계산서 내역은 없다.
3. 청구인의 통합계좌내역에 의하면, 2005.7.13.부터 2006.12.30.까지 청구인과 OOO(2004.8.26. 개업∼2013.9.30. 폐업, 2007.10.10. OOO상호변경) 간 입출금 내역은 194건이 확인되는 반면, 국세청 전산자료상 2005년 제2기부터 2006년 제2기까지 청구인 또는 OOO간 매입·매출 세금계산서 내역은 OOO에 2005년 제2기에 발행한 매출세금계산서 OOO1건과 2006년 제1기에 발행한 매출세금계산서 OOO1건 뿐이다.
4. 청구인의 통합계좌내역에 의하면, 2010.1.4.부터 2010.12.31.까지 청구인과 OOO입출금 내역은 122건이 확인되는 반면, 국세청 전산자료상 2010년 제1기부터 2010년 제2기까지 청구인 또는 OOO간 매입·매출 세금계산서 내역은 OOO2010년 제1기에 발행한 매출세금계산서 OOO2010.2기에 발행한 매출세금계산서 OOO뿐이다.
5. 청구인의 통합계좌내역에 의하면, 2002.10.23.부터 2017.12.8.까지 청구인과 OOO과의 입출금 거래는 청구인이 2017.9.29. OOO에게 출금한 OOO1건이다. (타) 쟁점부동산을 사업장소재지로 하여 각 임차인이 노래방, 음식점, 고시원, 자동차정비소, 가구 소매점, 체육관 등으로 사업자등록한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 이 건 심판청구를 제기하면서 처분청이 2019.12.13. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분을 심판청구 대상에 포함하였으나, 국세기본법제68조 제1항은 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다고 규정하고 있고, 청구인은 2019.12.13. 위 고지서를 적법하게 송달받고도 90일이 경과한 2020.3.19. 이 건 심판청구를 제기한 것으로 나타나는바, 청구인이 2019.12.13.자 2017년 귀속 양도소득세 OOO부과처분에 불복하여 제기한 심판청구는 부적법한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액(제1호), 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서 ‘양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용’을 자본적 지출액 등의 하나로 규정하고 있으며, 공사비용이 자본적 지출인 필요경비로 인정받으려면 공사계약서 및 공사대금의 지급증빙 등 객관적 자료를 통해 양도자산에 실제 소요된 비용으로서 양도자산의 용도변경이나 내용연수증가 등의 결과를 가져올 정도의 공사비용이었다는 사실이 명확하게 확인되어야 할 것(대법원 2015.5.28. 선고 2015두37990 판결과 같은 뜻임)이다. 청구인은 쟁점공사비와 추가공사비가 실제 지출된 쟁점건물의 자본적 지출액에 해당한다는 점을 입증하기 위해 공사내역서, 공사계약서, 내역서, 계좌이체내역 등을 제시하였으나, 청구인은 2003.5.21.부터 부동산임대업 등을 영위한 사실이 있는 개인사업자로서, 가호 부동산을 임대하여 노래방, 고시원, 음식점, 체육관 등으로 임대한 사실이 있으므로 쟁점공사비 등이 자본적 지출이었다면 장부에 반영하여 감가상각비로서 임대소득에서 공제하였어야 하고, 공제되지 않은 잔존가액만이 쟁점부동산의 자본적 지출로 양도소득의 필요경비에 산입되었어야 하나, 이들 금액이 장부에 반영된 사실이 없는 점, 쟁점공사비 및 추가공사비가 자본적 지출로 인정되기 위해서는 관련 공사의 결과로 쟁점건물이 단순히 유지․보수된 것이 아니라 용도가 변경되었거나 내용연수가 증가되는 등 실질적인 가치가 증가되었다는 사실이 명확하게 확인되어야 비로소 자본적 지출로 인정될 것이나, 일반건축물대장에는 2009.9.2. 옥내 주차장(1대)을 옥외 주차장(1대)으로 변경하고, 지상 1층 옥내주차장 32.2㎡를 제2종 근린생활시설(수리점)로 변경한 내용이 확인될 뿐이고, 해당 공사일 및 내역은 청구인이 주장하는 공사비 지출 일자 및 내역과 차이가 존재하여 해당 비용이 법이 규정한 ‘용도 변경’이나 ‘내용연수 증가’ 등의 결과를 양도자산에 가져올 정도의 공사비용에 해당하는지 여부를 확인할 수 없는 점, 해당 공사비가 지출되었다고 주장하는 거래처는 청구인 또는 청구인의 특수관계인(아들, 동생)이 대표자인 법인 등으로서 관련 입출금 내역 외에도 다수의 입출금 거래내역이 있으며, 해당 법인 등이 관련 부가가치세 신고를 이행하지 아니하여 가호 부동산의 용도 변경 또는 시설공사비로 쟁점공사비 등이 지출되었다는 사실을 확인하기 어려운 점, 설령 해당 공사비가 실제 지출되었다는 사실을 인정한다고 하더라도 공사업체가 청구인에게 교부한 세금계산서가 일부 금액에 불과하고 공사업체는 매출을 누락하였음에도 청구인은 자신의 필요경비로는 공제받겠다는 것이어서 청구주장에 정당성이 있다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점공사비 등 지출액이 쟁점건물의 자본적 지출로서 필요경비에 산입되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 부적법하거나 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 일부개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제 <2000. 12. 29.>
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.