이 건 재개발사업의 관리처분계획에서 청구인의 소유의 쟁점토지가 환지로 지정된 사실 이외에 지상건축물을 환지대상으로 변경된 사실이 없어 환지처분에 해당한다고 보기 어려움
이 건 재개발사업의 관리처분계획에서 청구인의 소유의 쟁점토지가 환지로 지정된 사실 이외에 지상건축물을 환지대상으로 변경된 사실이 없어 환지처분에 해당한다고 보기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
(1) 이 건 대토협약은 정비사업조합이 수립한 관리처분계획에 의한 환지처분으로서 소득세법상 양도로 보지 아니하는 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분에 해당한다. (가) 이 건 재개발사업은 도시재정비촉진을 위한 특별법(이하 “도시 재정비촉진법”이라 한다)이 적용되어 도시재정비촉진법에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 해당 사업에 관하여 정하고 있는 관계 법률에 따르게 되어 있고 (제3조), 이에 따라 도시재개발사업과 관련하여 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)이 적용되는 것이며, 도시정비법은 2002.12.30. 법률 제6852호 부칙 제2조로 구 도시재개발법상의 재개발사업 규정을 계승 하였다. 소득세법 제88조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제152조 제1항은 “도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분”으로 볼 수 있을 때 양도소득세 비과세 대상으로 규정하고 있고, 대법원은 구 도시재개발법이 적용된 사례에서 “재개발사업구역 내의 관리처분계획이 곧 환지계획이고, 분양처분의 고시는 환지처분 공고와 같은 효력을 가진다.”라고 판시하고 있는바(대법원 2007.1.11. 선고 2005다70151 판결 참조), 도시재정비촉진법 및 도시정비법상 관리처분계획에 따르는 환지계획 및 처분은 양도소득세 비과세 대상인 ‘법령에 따른 환지처분’에 해당하는 것이다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 유지한 채, 이 건 정비구역 내 다른 토지를 1:1 대토받고 그 지상 건축물은 건축지원금 등을 받아 청구인이 신축하는 방법으로 교환하기로 합의하였으며, 2015.4.17.자 대토대상자 확정 관리처분계획에 의하여 환지처분 대상자가 되었다. 이는 토지와 건축물을 함께 환지를 받는 입체환지와 그 실질이 다르지 아니하게 관리처분계획을 정한 것이다. (다) 재개발구역에서의 환지는 조합과 환지권자의 협의 내용이 관리처분계획 변경사항에 반영되는 것이므로 건물의 환지권자로 기재되었는지 여부는 최종 관리처분계획에 환지권자로 포함되어야 확인이 가능할 것인바(대법원 2007.1.11. 선고 2005다70151 판결 참조), 이 건 정비사업조합은 청구인의 질의에 대하여 2019.8.27. ‘청구인이 최종 환지권자로 포함될 예정’이라는 취지의 회신을 한 바 있다.
(2) 청구인은 현금청산 대상자가 아닌 대토대상자로서, 현금청산의 목적으로 쟁점건축지원금을 수령한 것이 아니므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니한다. (가) 2015.4.17.자 정비사업조합 관리처분계획 안건 제4조 에서는 아래 <표1>과 같이 현금청산자 항목과 대토부지 항목을 명백히 분리하여 유치원 토지 및 건물을 대토부지 항목에 포함 시키고 있고, 청구인은 2015년 관리처분계획 제10조상 현금청산 대상자인 ① 분양신청을 하지 아니한 조합원, ② 분양을 포기한 조합원, ③ 분양자격에 미달한 조합원 어디에도 해당하지 아니한다. <표1> 2015.4.17.자 정비사업조합 관리처분계획 안건 제4조 OOO 또한 위 안건 별지 제24호 서식 에 따르면 아래 <표2>와 같이 청구인은 “ 청산자 및 조합원 협의매수” 항목과 명백히 분리된 “어린이집, 독서실 이전비 등”에 포함 되어 있는 사실에서 현금청산 대상자가 아님을 알 수 있다. <표2> 2015.4.17.자 관리처분계획 별지 제24호 서식 OOO (나) 쟁점부동산 소유권은 정비사업조합에 이전된 사실이 없고, 청구인 명의로 직접 멸실등기신청이 이루어져 신구 소유권이 계속되고 있었고, 정비사업조합의 2019.5.17.자 회신 내용을 보더라도 “ 기존의 당 구역 내 청산대상자 들에 대하여는 그 토지 및 건물에 대하여 소유권을 당 조합으로 이전한 뒤 건축물을 철거 하였으나, 분양조합원 및 대토대상자들에 대하여는 그 토지 및 건물에 대한 소유권은 지금까지도 각 대토대상자로 되어있다. ”라고 기재되어 있다. (다) 이와 동일한 취지로 OOO 에서는 2009년 9월경 재정비촉진계획 수립시 종교시설 등의 존치 여부 및 이전대책에 관한 행정방침으로서 “ OOO 지구 등 종교시설 처리방안” 을 마련하였고, 우선적으로 “ 존치”를 원칙 으로 하되 “이전”이 불가피한 경우 “ 존치”에 준하는 이전계획을 수립하도록 하였는바, 이에 따르면 기존부지와 이전 예정부지는 대토를 원칙으로 하면서 현 시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담 하도록 정하고 있다.
(3) 처분청은 조합이 사후관리를 하지 아니하였으므로 청산금에 해당한다는 의견이나, 쟁점건축지원금이 청산금에 해당하는지 여부는 금전의 사용처나 건물 신축 시기가 아닌 금전지급의 성격 자체가 ‘종국적인 법률관계의 청산’인지 여부에 따라 판단하여야 한다. (가) 종전 건축물 부분에 대한 환지 절차 이행의 일환으로 신축자금을 받았음에도 구체적인 금전 사용방법에 따라 이를 청산금으로 보아야 한다는 것은 불특정물인 금전의 성질에 반하는 것으로서 일정한 목적으로 금전을 수령한 후 일부를 채무변제에 우선적으로 이용하고 추가적으로 융통을 받는 등의 구체적인 사용방식은 금전의 지급 목적에 부합하는 한 처분권자가 유연하게 정할 수 있는 것이다. (나) 쟁점건축지원금을 수령 즉시 사용하지 못한 것은 청구인 지배 밖의 사정으로서 청구인은 건축물 착공이 가능해지자마자 곧바로 노유자시설 신축 허가를 신청하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 소유자였던 AAA와의 친분으로 실제 취득자금도 없이 종전부동산에 대한 소유권을 이전받았고, 쟁점건축지원금으로 OOO 원을 받아 부채상환에 쓰는 등 건물 신축용도로 사용하지 않았다는 의견이나, 정비사업조합의 사정으로 정비구역 전체 공사가 늦어지면서 청구인은 이 건 대토부지를 약정일인 2015.10.21.으로부터 약 3년 가까이 지나서야 받을 수 있었고, 여기에 대토부지 일부를 지나가던 도로가 폐지되어 실제로 청구인이 착공을 할 수 있었던 시점은 2019년 9월경부터였다. 이에 청구인은 조합의 귀책으로 늦어진 착공시점까지 발생한 차입 비용을 해결하기 위하여 불가피하게 쟁점건축지원금을 사용한 것이다. (다) 정비사업조합은 이 건 협약 당시부터 대토부지 지상에 건축물을 신축할 것을 예정하고 있었고 신축 건물 인입공사 등의 비용은 조합이 종국적으로 부담하였다는 점에서 사후관리가 없었다는 처분청의 의견은 부당하다. 이 건 대토협약서(3. (1) ②)에 따라 정비사업조합은 대토부지에 대하여 조합의 비용으로 일체의 인입공사 등을 완료하고 제공하기로 하였으나, 중복된 굴착 작업 등을 피하기 위하여 청구인의 지상 노유자시설 신축 시에 정비사업조합 명의로 체결·부담하거나 청구인 명의로 공사를 한 후 정비사업조합이 전액 구상하였다. 또한 처분청은 쟁점건축지원금의 용도를 특정하거나 추가적인 정산 규정이 없는 등 사후관리 없이 당기비용으로 처리하였다는 점에서 이는 청산금에 해당한다는 의견하나, 조합이 직접 건물을 신축하여 청구인에게 제공하든 건축비용을 지급하든 회계처리는 동일한 계정의 ‘당기비용’에 해당하고 조합의 회계규정상 ‘공사비’는 그 목적사업인 ‘정비구역 내의 아파트 및 상가 건축’에만 적용되는 것이므로, 조합이 직접 건축해준다고 하더라도 이는 조합의 공사비에 들어갈 성질의 것이 아니어서 결국 계정과목은 ‘공사비’가 아닌 ‘보상비’로 동일하므로 쟁점건축지원금을 회계상 당기비용으로 처리한 것을 현금청산의 증거로 해석하여야 할 이유는 없다고 하겠다.
(4) 처분청이 인용한 선결정례는 수용 또는 협의취득 후 토지 보상금 지급과 관련한 내용으로서, 이 건과 같이 재개발사업구역 내의 다른 토지로 환지하여 지상 건물을 신축한 경우에 적용할 수 없다. 처분청이 인용한 판례(대법원 2002.8.23. 선고 2000두5531 판결, 서 울행정법원 2011.12.2. 선고 2011구단16219 판결, 인천지방법원 2018.10.16. 선고 2017구단500 판결) 및 국세청 예규(사전법령해석 재산 22551, 2015.6.5.) 등은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용이나 협의취득이 이루어져 ‘이전의 대가’로 토지보상금을 지급받은 사안으로서 이는 당연히 양도소득세 과세대상에 해당하는 것인데 반해, 이 건의 경우 청구인과 같은 교육시설 및 종교시설 소유자가 정비구역 내의 다른 토지를 제공받고 그 지상에 종전 건축물의 용도와 동일·유사한 건물을 지을 수 있게 건축지원금을 받아 그대로 신축을 한 경우에는 양도소득세 비과세 대상인 ‘환지’에 해당하므로 처분청이 인용한 선결정례를 이 건에 적용할 수는 없다.
(5) 청구인은 이 건 대토협약을 통하여 실질적으로 양도차익을 향 유한 바가 없고, 종국적으로 양도소득세 탈루가 일어날 가능성도 없다. 청구인은 2019년 10월부터 이 건 대토부지 지상에 노유자시설을 건축하고 있는데 2021년 6월 현재 건물이 준공되어 현재 내부 인테리어 공사를 진행하고 있고, 청구인은 노유자시설 준공시까지 신축비용 총 OOO원을 투입하고 내부 공사로 인하여 추가비용이 현재까지도 발생하고 있는 등 양도차익에 관하여 담세력에 상응하는 경제적 이익이 남아있지도 아니하다. 또한 쟁점건축지원금 상당액은 이 건 대토부지 지상 신축 노유자시설에 투하되어 그 가치가 잔존하고 있고, 추후 처분할 때에 양도차익의 발생이 예상되므로 설령 이 건 양도소득세 과세처분이 이루어지지 아니하더라도 종국적으로 양도소득세 탈루의 우려가 없다.
(1) 쟁점건축지원금은 쟁점부동산중 건축물을 철거 가능한 상태로 정비사업조합에게 이전하는 조건으로 정비사업조합으로부터 건축물 신축에 필요한 비용을 지급받은 것이므로 소득세법상 양도로 보지 아니하는 환지처분에 해당하지 아니한다. (가) 소득세를 포함한 모든 세목에서 비과세, 감면 등의 요건은 조세법률주의에 따라 엄격 해석하여 적용하여야 하고, 환지처분 해당여부를 판단함에 있어서도 ‘환지처분’에 관한 법률상 정의에 따라 엄격하게 해석하여 판단하여야 하는바, 소득세법 시행령 제152조 제1항 은 환지처분이란 “ 도시개발법 등의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료 후에 사업구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할ㆍ합병 또는 교환하는 것을 포함)”을 말한다고 규정하고 있다. 청구인은 쟁점건축지원금이 정비사업조합이 수립한 관리처분계획에 의한 환지처분에 해당한다고 주장하나, 청구인은 사업시행자로부터 건물신축비를 지원받았을 뿐 사업시행자가 처분할 수 있는 사업구역 내 건축물 또는 토지의 공유지분을 취득한 사실이 없고, 청구인이 현재 건축중인 건물을 향후에 완공하여 정비사업조합과 협의를 통해 관리처분계획에 포함한다고 하더라도 이 건물은 주택재개발사업의 사업시행자가 아닌 청구인, 즉 사업시행자인 정비사업조합으로부터 이와 관련한 어떠한 권한도 위임받지 않은 개인이 건축한 것에 불과하므로 ‘사업시행자로부터 사업시행자가 처분할 수 있는 건축물을 취득’한 것으로 볼 수는 없고, 법원은 환지의 요건을 엄격히 적용하여 단순히 건축법에 따른 건축허가 및 사업승인계획에 따른 개발의 경우 형식상 환지이더라도 일반적인 부동산 개발에 따른 양도에 해당한다고 판시하고 있다(서울고등법원 2017.4.18. 선고 2016구단50764 판결 등 참조). (나) 청구인과 정비사업조합 간 ‘대토협약서’ 및 ‘대토협약에 따른 보상금 확정 및 지급의 건’을 보면, 청구인은 쟁점부동산을 조합에게 이전하고 토지는 대토부지(1:1)로 받았으나, 건물은 동일 구역내의 대체 건축물을 받는 대신에 청구인 본인이 직접 신축하기 위해 정비사업조합이 추산한 건축물 신축비용의 75%를 보상금 명목으로 쟁점건축지원금을 수령하였다. 청구인의 주장대로 쟁점건축지원금이 환지처분에 해당하기 위해서는 청구인은 건축물 신축에 따른 비용부담이 전혀 없어야 함에도 불구하고 건축물 신축비용의 일부(75%)만을 지급받은 것으로 볼 때, 정비사업조합과 협의를 통해 쟁점부동산과 대토부지의 가격 차이를 쟁점건축지원금으로 정산한 청산금에 해당한 것으로 보는 것이 타당하고 이에 따라 쟁점건축지원금을 건축물 유상이전의 대가로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (다) 정비사업과 관련한 환지에 대하여는 도시개발법 제28조 부터 제49조까지의 규정을 준용하고 도시개발법상 환지처분에는 입체환지가 포함되는 바, 도시개발법 제28조 제1항 제5호 는 “제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급방법·규모에 관한 사항”이 포함된 환지계획을 작성하여야 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 환지계획이라고 주장하는 관리처분계획 등 어디에도 입체 환지 관련 건축물에 대한 내용이 없으므로 이를 입체 환지로 볼 수도 없다. (라) 청구인은 정비사업조합이 수립한 관리처분계획에 따라 환지처분 대상자(대토대상자)에 해당하고 건축지원금은 현금청산자에 대한 보상비 항목과는 구별된다고 주장하나, 정비사업조합의 환지처분계획을 반영한 2015.6.18.자 관리처분계획(변경)인가서(2차)에는 토지부분만 환지목록에 포함되어 있고, 2017.6.8.자 관리처분계획(변경)인가서(3차)에도 건축물은 환지목록에 포함되어 있지 아니하다. (마) 청구인은 ‘추후 관리처분계획 변경을 진행하면서 건물에 대한 환지내역서도 작성할 예정이고, 청구인이 신축건축물을 준공 허가받는다는 가정 하에 종전 건축물의 최종 환지면적은 총 737.07㎡가 되는 것이므로 권리면적 역시 동일할 것’이라는 내용의 정비사업조합 회신문(2019.8.27.)을 근거로 청구인이 최종 환지권자로 포함될 예정이라고 주장하나, 정비사업조합측의 회신문은 단지 청구인의 건축허가 신청 내용을 기초로 환지면적을 확인해 준 것일 뿐, 청구인을 환지권자로 확인한 사실은 없다.
(2) 청구인은 쟁점건축지원금을 수령하여 이를 부채상환 등 건물 신축 외의 용도로 전액 사용하였고, 정비사업조합 역시 쟁점건축지원금의 용도를 사후관리하고 있지 아니하는 점으로 보아 쟁점건축지원금은 그 실질이 양도대금에 해당한다. (가) 쟁점부동산이 소재한 OOO 일대는 2008.1.10. 주택재개발정비구역으로 지정되어 2013.5.30. 최초 관리처분계획이 인가되었고, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 2014년 6월경에는 이미 전 소유자 AAA와 정비사업조합이 쟁점부동산 대토 및 보상금에 대한 협의를 진행하고 있었다. 쟁점부동산은 유치원시설이었으나 청구인은 유치원을 운영할 자격이 없는 자로서 국세청에 신고한 소득은 일용근로소득(부동산중개사무소) OOO원(2014∼2015년)이 전부로서 자력으로 쟁점부동산을 취득할 수 없었음에도 불구하고 평소 친분이 있었던 AAA로부터 쟁점부동산에 설정된 근저당채권최고액 OOO원과 압류 및 가압류 청구액 OOO원을 승계하는 조건으로 취득자금 없이 쟁점부동산을 취득하여 2014.8.19. 소유권이전등기를 경료하였고, 쟁점건축지원금 OOO원을 쟁점부동산 소유권이전등기일로부터 4개월이 지난 2014.12.24.에 OOO원을, 2015.5.18.에 OOO원을 수령한 후 청구인이 AAA로부터 승계한 부채상환에 약 OOO원을, 채무상환 등에 나머지 금액을 사용하였다. (나) 정비사업조합이 쟁점건축지원금에 대하여 용도를 특정하거나 추가적인 정산 규정 없이 이를 당기비용으로 처리한 사실을 보면 쟁점건축지원금은 정비사업조합이 자산을 취득하기 위해 지급한 양도대가인 것으로 보이고, 정비사업조합이 본 건 사업의 준공승인 시까지 청구인이 쟁점건축지원금으로 건물을 신축하여 준공승인을 받는 경우 이를 환지처분계획에 포함하고, 그렇지 않을 경우 환지대상자에서 제외된다고 한 것은 쟁점건축지원금이 법률에서 규정하는 환지 요건을 충족하지 아니하였기 때문인 것으로 보이는 점과 쟁점건축지원금에 대한 사용권한이 있는 청구인이 임의로 그 용도를 정할 수 있었던 사실 등을 감안하면 쟁점건축지원금은 건물소유권 이전에 대한 대가로 보아야 한다. 또한 청구인은 2019.5.26. 이 건 세무조사가 종결된 후 2019.7.10. 과세예고통지에 대한 불복청구서를 제출할 때까지도 대토부지 위에 건물 신축을 위한 건축허가를 받지 않은 상태였다가 2019.8.14. OOO구청장에게 대토부지 획지5에 대한 건축허가를 신청하여 2019.8.30. 지하1층, 지상4층 연면적 737.07㎡ 노유자시설 용도로 건축허가를 받았다.
① 건축물이 있는 토지를 소유한 자가 정비사업조합과 체결한 대토협약에 따라 토지에 대하여는 사업구역내의 다른 토지로 대토하고, 지상건축물에 대하여는 건축지원금을 수령한 경우, 소득세법 제88조 제2호 가목에 따른 환지로서 양도소득세 과세대상으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점건축지원금을 양도소득세 과세대상인 청산금으로 볼 수 있는지 여부
(1) 소득세법(2015.7.24. 법률 제13426호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.
1. 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령(2015.6.1. 대통령령 제26302호로 개정되기 전의 것) 제152조【환지등의 정의】① 법 제88조 제2항 제1호에서 "환지처분"이란 도시개발법에 의한 도시개발사업, 농어촌정비법에 의한 농업생산기반 정비사업 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할・합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.
② 법 제88조 제2항 제1호에서 "보류지(보류지)"란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.
2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지
(3) 도시 및 주거환경정비법(2016.1.19. 법률 제13792호로 개정되기 전의 것) 제43조【다른 법령의 적용 및 배제】① 주거환경개선구역은 당해 정비구역의 지정고시가 있은 날부터 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조 제1항 제1호 가목 및 제2항에 따라 주거지역을 세분하여 정하는 지역중 대통령령이 정하는 지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조 제1항 에 따라 결정된 개발제한구역인 경우
2. 시장ㆍ군수가 주거환경개선사업을 위하여 필요하다고 인정하여 해당 정비구역 일부분은 종전 용도지역을 그대로 유지하거나 동일면적 범위 안에서 위치를 변경하는 내용으로 정비계획을 수립한 경우
② 도시개발법 제28조 부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 동법 제41조 제2항의 규정에 의한 “환지처분을 하는 때”는 이를 “사업시행인가를 하는 때”로 본다.
③ 주거환경개선사업의 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제4항 을 적용하지 아니한다. 제48조【관리처분계획의 인가 등】① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다.
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장ㆍ군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격) (4) 도시개발법(2016.12.27. 법률 제14480호로 개정되기 전의 것) 제28조【환지계획의 작성】① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.
3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세
4. 제34조에 따른 체비지(체비지) 또는 보류지(보유지)의 명세
5. 제32조에 따른 입체 환지를 계획하는 경우에는 입체 환지용 건축물의 명세와 제32조의3에 따른 공급 방법ㆍ규모에 관한 사항
6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
② 환지 계획은 종전의 토지와 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리(수리)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.
③ 시행자는 환지 방식이 적용되는 도시개발구역에 있는 조성토지등의 가격을 평가할 때에는 토지평가협의회의 심의를 거쳐 결정하되, 그에 앞서 대통령령으로 정하는 공인평가기관이 평가하게 하여야 한다.
④ 제3항에 따른 토지평가협의회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 해당 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 정한다.
⑤ 제1항의 환지 계획의 작성에 따른 환지 계획의 기준, 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)의 책정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정할 수 있다. 제29조【환지 계획의 인가 등】① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.
② 제1항은 인가받은 내용을 변경하려는 경우에 준용한다. 다만, 대통 령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 행정청이 아닌 시행자가 제1항에 따라 환지 계획의 인가를 신청하려고 하거나 행정청인 시행자가 환지 계획을 정하려고 하는 경우에는 토지 소유자와 해당 토지에 대하여 임차권, 지상권, 그 밖에 사용하거나 수익할 권리(이하 "임차권등"이라 한다)를 가진 자(이하 "임차권자등"이라 한다)에게 환지 계획의 기준 및 내용 등을 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 관계 서류의 사본을 일반인에게 공람시켜야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 토지 소유자나 임차권자등은 제3항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 시행자는 그 의견이 타당하다고 인정하면 환지 계획에 이를 반영하여야 한다.
⑤ 행정청이 아닌 시행자가 제1항에 따라 환지 계획 인가를 신청할 때에는 제4항에 따라 제출된 의견서를 첨부하여야 한다.
⑥ 시행자는 제4항에 따라 제출된 의견에 대하여 공람 기일이 종료된 날부터 60일 이내에 그 의견을 제출한 자에게 환지 계획에의 반영여부에 관한 검토 결과를 통보하여야 한다. 제32조【입체 환지】① 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다. 다만, 토지 또는 건축물이 대통령령으로 정하는 기준 이하인 경우에는 시행자가 규약ㆍ정관 또는 시행규정으로 신청대상에서 제외할 수 있다.
③ 제1항에 따른 입체 환지의 경우 시행자는 제28조에 따른 환지 계획 작성 전에 실시계획의 내용, 환지 계획 기준, 환지 대상 필지 및 건축물의 명세, 환지신청 기간 등 대통령령으로 정하는 사항을 토지 소유자(건축물 소유자를 포함한다. 이하 제4항, 제32조의3 및 제35조부터 제45조까지에서 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에서 같다)에게 통지하고 해당 지역에서 발행되는 일간신문에 공고하여야 한다.
④ 제1항에 따른 입체 환지의 신청 기간은 제3항에 따라 통지한 날부터 30일 이상 60일 이하로 하여야 한다. 다만, 시행자는 제28조 제1항에 따른 환지 계획의 작성에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 20일의 범위에서 그 신청기간을 연장할 수 있다.
⑤ 입체 환지를 받으려는 토지 소유자는 제3항에 따른 환지신청 기간 이내에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시행자에게 환지신청을 하여야 한다.
⑥ 입체 환지 계획의 작성에 관하여 필요한 사항은 국토교통부장관이 정할 수 있다. 제40조【환지처분】① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.
② 도시개발구역의 토지 소유자나 이해관계인은 제1항의 공람 기간에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 의견서를 받은 시행자는 공사 결과와 실시계획 내용에 맞는지를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.
③ 시행자는 제1항의 공람 기간에 제2항에 따른 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 경우에는 지정권자에 의한 준공검사를 신청하거나 도시개발사업의 공사를 끝내야 한다.
④ 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우(지정권자가 시행자인 경우에는 제51조에 따른 공사 완료 공고가 있는 때)에는 대통령령으로 정하는 기간에 환지처분을 하여야 한다.
⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다. 제41조【청산금】① 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(제32조에 따라 입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함한다. 이하 제42조 및 제45조에서 같다) 및 환지의 위치ㆍ지목ㆍ면적ㆍ토질ㆍ수리ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다.
② 제1항에 따른 청산금은 환지처분을 하는 때에 결정하여야 한다. 다만, 제30조나 제31조에 따라 환지 대상에서 제외한 토지등에 대하여는 청산금을 교부하는 때에 청산금을 결정할 수 있다. 제42조【환지처분의 효과】① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
② 제1항은 행정상 처분이나 재판상의 처분으로서 종전의 토지에 전속(전속)하는 것에 관하여는 영향을 미치지 아니한다.
③ 도시개발구역의 토지에 대한 지역권(지역권)은 제1항에도 불구하고 종전의 토지에 존속한다. 다만, 도시개발사업의 시행으로 행사할 이익이 없어진 지역권은 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.
④ 제28조에 따른 환지 계획에 따라 환지처분을 받은 자는 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 환지 계획으로 정하는 바에 따라 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 취득한다. 이 경우 종전의 토지에 대한 저당권은 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 해당 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분에 존재하는 것으로 본다.
⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.
⑥ 제41조에 따른 청산금은 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 확정된다.
(1) 이 건 양도소득세 경정고지 내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 이 건 양도소득세 경정고지 내역 OOO
(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산은 OOO 및 OOO에 소재하고, 쟁점부동산이 소재한 OOO 일대가 2008.1.10. OOO 고시 제2008-9호로 주택재개발정비구역으로 지정되고, 2014.9.25. OOO 고시 제2014-167호로 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획(변경)이 인가되었다. (나) 청구인은 2014.6.15. AAA로부터 쟁점부동산 을 OOO원에 매입하는 계약(계약금 OOO원, 2014.8.8. 중도금 OOO원, 2014.8.13. 잔금 OOO원 지급)을 체결하고 2014.8.19. 소유권이전등기를 경료하였으며, 위 쟁점부동산 매매계약 특약사항에 의하면 청구인이 계약일 현재 등기사항전부증명서상 근저당채권최고액 OOO원과 압류 및 가압류 청구액 OOO원을 승계하기로 한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 2014.12.19. 정비사업조합과 아래와 같이 대토협약을 체결하였고, 대토협약상 쟁점부동산 토지에 대하여는 “별도의 지반공사 없이 즉시 건축을 할 수 있도록 일체의 인입 공사와 토지 정리 작업을 완료하여 제공”하고, 쟁점부동산 건축물에 대하여는 “갑(정비사업조합)이 즉시 철거할 수 있는 상태로 인도”하는 조건으로 합의한 것으로 나타나다. OOO (라) 정비사업조합은 2015.4.17. 2015년 정기총회를 개최하여 쟁점부동산 중 토지는 대토부지 획지5로 대토(1:1)하고(아래 <그림1>), 지상 건축물에 대하여는 청구인에게 건축지원금으로 합계 OOO원(2014.12.24. 계약금 OOO원, 2015.5.18. 잔금 OOO원)을 지급하기로 결의하고, OOO구청장으로부터 위 내용이 포함된 관리처분계획(변경)을 OOO 고시 제2015-104호(2015.6.18.)로 인가받았다. <그림1> 쟁점부동산과 대토부지 획지5 위치·면적 OOO (마) 처분청은 청구인이 쟁점건축지원금을 수령하여 사용한 내역을 아래 <표4>와 같이 제출하였다. <표4> 처분청이 제출한 청구인의 건축지원금 사용내역 OOO
(3) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대한 대토와 쟁점건축지원금 수령은 환지처분에 해당하는 것이라고 주장하면서 정비사업조합으로부터 회신 받은 내역을 아래와 같이 제출하였다. OOO (나) 청구인은 정비사업조합이 발행(2019.7.12.)한 환지예정지 지정 증명원(종전토지 합계 289㎡, 환지예정지 토지 합계 269㎡)을 아래와 같이 제출하였다. OOO
(4) OOO구청 문서(주택과-31411, 2022.9.29.)에 의하면, 이 건 정비사업조합은 2022.9.26. 도시 및 주거환경정비법제125조 및 OOO 도시 및 주거환경정비조례제88조에 따라 이전고시(2022.6.30.)후 3개월 이내 하도록 하는 이전고시․회계감사 등 관계서류를 인계한 사실이 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 환지처분의 내용은 모두 환지계획에 의하여 미리 결정되는 것이고, 환지처분은 다만 환지계획구역에 대한 공사가 완료되기를 기다려서 환지계획에 정하여져 있는 바를 토지소유자에게 통지하고 그 뜻을 공고함으로써 효력이 발생되는 것이며, 환지계획과는 별도의 내용을 가진 환지처분은 있을 수 없는 것이므로(대법원 1993.5.27. 선고 92다14878 판결 참조), 이 건 재개발 사업의 관리처분계획(OOO 고시 제2015-104호, 2015.6.11.) 을 기준으로 판단하면 청구인 소유의 쟁점토지가 환지로 지정된 사실 이외 지상 건축물이 환지의 대상에 포함되는 것으로 관리처분계획이 변경된 사실은 확인되지 아니하고, OOO구청 문서(주택과-31411, 2022.9.29.)에 의하면, OOO구역 주택재개발사업 조합에서 도시 및 주거환경정비법제125조 및 OOO 도시 및 주거환경정비조례제88조에 따라 이전고시(2022.6.30.) 후 3개월 이내에 하도록 하는 이전고시․회계감사 등 관계서류를 인계하여 이 건 재개발정비사업이 종료된 사실 등을 감안하면 쟁점건축지원금이 소득세법제88조 제2호 가목에 따른 양도로 보지 아니하는 환지처분에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 이 건 재개발사업의 관리처분계획인가서(OOO 고시 제2015-104호, 2015.6.11.)에 의하면, 청구인 소유의 토지에 대해서는 환지로 지정하고, 위 토지 지상 건물에 대한 소유권은 정비사업조합에 이전하지 아니하고 청구인에게 남겨져 있었으며, 정비사업조합의 2015.4.17.자 관리처분계획 변경안 의결의 건 제2호 안건(대토협의에 따른 보상금 확정 및 지급의 건) 및 제5호 안건(관리처분계획 변경안 의결의 건)에 의하면 정비사업구역내 대토대상 6개 부지에 대하여 토지는 1:1로 상계처리하고 건축물에 대하여는 손실보상비로 OOO원을 지급하기로 한 후 이에 따라 정비사업조합은 2015.5.18.까지 청구인에게 쟁점건축지원금을 지급하였는바, 심리일 현재까지 대토부지 지상 건축물이 환지목록에 포함되도록 재개발사업 관리처분계획이 수정되었다거나 정비사업조합이 청구인이 신축한 건축물에 대한 소유권보존등기를 마친 사실은 확인되지 아니하는 사실 등을 고려하면 이 건 대토부지 이외에 청구인이 정비사업조합으로부터 수령한 쟁점건축지원금이 종전에 청구인이 소유하였던 쟁점토지의 권리변환으로서의 성질을 가진다거나 그 권리로서의 동일성이 유지된다고 보기 어려우므로 처분청이 이를 양도소득세의 과세대상이 되는 쟁점건물 유상이전에 따른 대가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.