쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당되지 않는 것으로 보이므로 처분청이 청구인의 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 경정･고지한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당되지 않는 것으로 보이므로 처분청이 청구인의 양도주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 경정･고지한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각 한다.
(1) 청구인은 외무공무원으로 2009년 3월경 2년 6개월의 해외근무 차 가족이 동반이주를 하게 되었고, OOO는 동 기간 중 전세보증금 OOO원을 일시 이용하고자 하던 차에 OOO에 거주하는 지인 OOO의 권유로 은행차입금 OOO원을 더해 인근 공단의 사원들에게 기숙사용 다가구주택을 신축․매매할 목적으로 2011.5.12. 주택신축판매업 사업자등록을 하였다. (가) 쟁점주택을 2010.3.26. 착공하여 2011.12.23. 쟁점주택을 신축한 후 2012년 10월부터 인근 부동산 중개업소에 매각을 의뢰하였으나 입지조건 및 서브프라임 여파로 시장상황이 악화되어 매수자가 나타나지 않고 주거용으로 부적당하여 OOO는 공인중개사 OOO의 친척 OOO와 OOO이 관리목적으로 거주하도록 하였다. (나) OOO는 청구인의 해외근무로 동반 해외이주(2015.11.5.∼2018.11.17.)한 탓에 지인 OOO에게 쟁점주택의 매매 및 관리를 맡겨 일부 3〜4개 호실을 인근 공단업체의 일용근로자에게 2∼3개월 숙박용으로 임대한 사실은 있으나, 분양에 장애가 될까봐 주택임대업 등록을 하지 아니하였다. (다) 1세대1주택의 비과세요건을 판정함에 있어 주택수의 계산은 양도당시의 상황에 의하여야 하는데, 양도주택의 양도일(2017.12.15.) 전․후 시기(2017년 11월〜12월)에 인근 공단의 건설공사 하도급업자인 OOO에게 18개 호실을 인부들의 숙소로 3〜4개월간 월세 OOO원에 임대한 사실이 있을 뿐, 쟁점주택은 2018년 4월부터 공실상태에 있다.
(2) 쟁점주택은 청구인의 소유가 아니고 세대원인 OOO의 소유인데, OOO는 실제로 거주하거나 주택임대의 목적이 아니라, 인근 소재 다가구주택의 매매현황에서 알 수 있듯이 주택신축판매 목적으로 쟁점주택을 신축하였던 것이고 사정이 여의치 않아 지금까지 매각되지 않고 있을 뿐이다. (가) 대법원은 ‘처분문서는 진정성립이 인정되면 그 기재내용을 부정할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 이상 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다는 점을 감안하여 처분문서의 진정성립을 인정함에 있어서는 신중하여야 한다’라고 판시하였다(대법원 2002.9.6. 선고 2002다34666 판결). (나) 위 법리에 비추어 OOO의 주택신축판매업 사업자등록 신청은 진정성립된 문서이므로, 그 기재 내용을 부정할 정도의 반증이 없는 한 사업자등록증에 기재된 내용대로 해석하여야 한다. 법리가 이러한데도 처분청은 납득할 만한 이유 없이 쟁점주택을 거주 또는 임대목적이라고 단정하는 것은 위법 부당한 처사이다.
(3) 처분청이 쟁점주택의 임대사실에 대하여 제출한 중개업소 제출 입주현황 자료는 양도주택의 양도 당시가 아님은 물론 양도주택의 보유기간(2015.9.15.∼2017.12.15.)을 기준으로 훨씬 이전인 2012.10.8.부터 2013.7.3.까지의 자료이므로, 양도주택의 양도당시 주택 수에 포함되는 주택임을 증명하는 자료라고 할 수 없다. (가) 2012∼2018년 쟁점주택의 1월 전기 사용월 자료는 실제 사용량이 아닌 사용월을 표시한 것으로, 전기사용은 겨울철 동파예방을 위하여 난방을 돌리는 경우 세입자가 없어도 전기 사용실적이 잡히고, 청구인이 한전에 문의한바 잠깐씩 방을 보여주거나 점검 차 불을 켜거나 냉장고, TV가 비치되어 있으면 빈방이라도 10W 이상 나온다고 한다. 설령, 위 자료가 임대사실을 확인할 수 있는 자료라 하더라도 그 임대내용이 장기주거용 임대인지, 일시적 단기 숙박용 임대인지 구분되는 것은 아니므로 위 자료는 쟁점주택이 양도주택의 양도당시 주택 수에 포함되는 주택임을 증명하는 자료라고 할 수 없다. (나) 2012∼2017년 쟁점주택의 가스 사용월 자료는 전기 사용월 자료와 마찬가지로 실제 사용량이 아닌 사용월을 표시한 것이므로, 쟁점주택이 양도주택의 양도 당시 주택 수에 포함되는 주택임을 증명하는 자료라고 할 수 없다. 처분청의 주택별 거주이력 자료에서 OOO 전입자 OOO과 OOO는 OOO가 2017.2.15. 건물명도소송을 제기하여 퇴거된 자이고, OOO은 전입한지 3개월 후 퇴거하였으며, OOO는 전입한지 2개월 만에, OOO는 전입한지 3개월 후에 퇴거한 자 들로서 모두 일시 기거하였다. 따라서 쟁점주택은 매매 목적의 신축주택으로 매각되지 않아 일부를 일시 임대한 재고주택으로 보아야 한다. (다) 처분청은 쟁점주택이 사용승인 후 실제 사용가능한 2012년 4월 직후인 2012년 9월부터 양도주택의 양도일(2017.12.15.)까지 임대되었고, 이후로도 공단근로자 등에 임대된 사실을 지적하나, 처분청의 견해는 쟁점주택이 양도되었을 경우 그 소득이 사업소득인지 양도소득인지를 가리는 판단기준이 될 수는 있겠으나, 쟁점주택은 청구인의 소유가 아니고 단지 OOO가 소유한 주택으로서 양도된 것도 아니므로 이 건에 적용할 수 없다.
(1) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2020.11.11. 선고 2009두546 판결 참조). OOO가 쟁점주택에 대하여 주택신축판매업의 사업자등록을 하였다 하더라도 신축(2011.11.29.) 이후 양도주택의 양도일(2017.12.15.) 현재까지 장기간 임대하고 있고, 2012년〜2014년 과세연도에는 주택임대소득으로 종합소득세를 신고하였으며, 쟁점주택 신축 후 양도주택의 양도 시까지 임대현황, 사업자등록 내역 등에 비추어 볼 때, 양도주택의 양도 당시 OOO가 주택신축판매 등의 사업을 했다고 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성을 갖추었다고 보기 어렵고, 설령 쟁점주택 신축 당시에는 판매 목적이 있었다고 할지라도 양도주택의 양도 당시에는 실질적으로 쟁점주택은 임대 목적으로 전용된 상태였다고 보는 것이 타당하다.
(2) 청구인은 인근 부동산중개업소에 쟁점주택의 매매를 의뢰하는 등 지속적으로 매매를 시도하였으나 입지조건 등의 사정으로 인하여 거래가 성사되지 못하였을 뿐이라고 주장하나, 인근 소재 다가구주택(원룸)의 매매현황에 의하면 쟁점주택 외 1개 다가구주택을 제외하고는 신축 후 최장 4〜5년이 걸렸다 하더라도 다른 주택들이 모두 매각된 사실로 보아 매매가 꾸준히 이루어졌던 점 등을 종합하면, 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당한다고 할 수 없어 이를 주택 수에 포함하는 것이 타당하다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(2) 청구인은 쟁점주택의 매매 및 관리 등을 OOO에게 맡겼다고 하면서 OOO가 작성한 사실확인서와 공인중개사 OOO의 사실확인서, 인근소재 다가구(원룸)주택 매매현황자료, 쟁점주택 및 주변 사진 등을 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점주택에 대하여 인근 공단 사원용으로 신축･매매할 목적이었고, 신축 전·후 기간(2010∼2015년)에 인근 28개 다가구주택(원룸)의 분양 상황에 의하면 1개 다가구주택을 제외하고는 신축 후 최장 4∼5년 후에야 분양될 정도로 사정이 좋지 않았다고 하면서, 인근소재 다가구(원룸)주택 매매현황 자료를 제출하였다. (나) 청구인은 쟁점주택이 후면은 산이고 전면은 논이며 차량 1대가 통행 가능할 정도의 소로를 전면에 접하고 있는 외지에 위치하고 있고, 인근에 편의시설이 전혀 없고 매우 열악하여 인근 공단근로자의 일시적 단기 숙박시설로 사용할 수밖에 없는 입지 조건에 위치하고 있다고 하면서, 쟁점주택 및 주변 사진을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 매매를 의뢰하는 등 지속적으로 매매를 시도하였으나 입지조건 등의 사정으로 인하여 거래가 성사되지 못하였을 뿐이므로 쟁점주택은 재고자산에 해당한다고 주장하나, 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택이라 할지라도 상당기간 동안 다른 목적에 전용함으로써 신축주택을 보유하는 목적이 임대 등 다른 용도로 사용함에 있다고 인정될 경우 이를 재고자산으로 분류하여 양도소득세 과세대상에서 제외할 수는 없다고 할 것인바, OOO가 쟁점주택에 대 하여 주택신축판매업의 사업자등록을 하였다 하더라도 신축(2011.11.29.) 이후 양도주택의 양도일(2017.12.15.)까지 장기간 임대하고 있었고, 2012～2014년에는 주택임대소득으로 종합소득세를 신고하였던 점, 쟁점주택 신축 후 양도주택 양도 시까지 임대현황․사업자등록내역 등을 볼 때 양도주택의 양도 당시 OOO가 주택신축판매 등의 사업을 했다고 볼 수 있을 정도의 계속성․반복성을 갖추었다고 보기 어려워 보이는 점, 인근 소재 다가구주택(원룸) 매매현황에 의하면 쟁점주택 외 1개 다가구주택을 제외하고는 신축 후 최장 4∼5년이 걸렸다 하더라도 모두 매각된 점 등에 비추어 쟁점주택은 주택신축판매업의 재고자산에 해당되지 않는 것으로 보이므로 처분청이 청구인의 양도주택양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제하여 경정･고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”