쟁점주택이 1세대1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.8.27. OOO 겸용주택(대지 206.5㎡, 건물 지층∼4층 475.66㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득한 후 2018.3.23. OOO원에 양도하고, 2018.4.2. 쟁점주택을 다가구주택의 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 OOO원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세로 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2019.5.15.부터 2019.6.3.까지 쟁점주택에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 지하층부터 4층까지 모두 주택으로 이용 중으로 소득세법 시행령제155조의 1세대1주택 특례규정의 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아, 2층만 1세대1주택 비과세를 적용하고 나머지 층의 양도차익을 산정하여, 2019.7.8. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.9.30. 이의신청을 거쳐 2020.2.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 건축법 시행령별표1은 건축허가의 기준을 적용하기 위하여 용도별 건축물의 종류를 규정한 것으로 이것은 단순히 건물의 층수에 따라서 종류와 용도 기준이 정해지는 것이 아니며 소유권을 등기한 공부상의 개별단위가 소유권 구분등기 되어 있느냐에 따라 단독주택군과 공동주택군으로 나뉘며, 주택인 건축물과 주택이 아닌 근린생활 및 다양한 시설 등으로 분류를 해놓은 것이다. 그러므로 다가구주택은 지하층을 제외한 주택으로 사용한 층수가 3개 층 이하이어야 한다는 것은 독립된 구획으로 되어 있는 다가구의 범위와 규모를 명시한 것이지, 건물의 층수를 규정한 것이 아니다. 그렇기에 소위 겸용주택의 경우에는 토지의 용도지역과 용적률에 따른 다양한 건물층수로 건축되고 있으며, 주택의 건축층수나 근린시설부분의 건축층수는 허가된 주차장수의 조건에 의해서 변화할 수 있는 상황이다. 그리고 소득세법 시행령제155조의 법문은 다가구주택 범위와 규모에 대해서 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 비과세 특례를 적용한다고 되어 있지, 주택으로 사용한 층수가 4개 층 이상이면 전체를 특례배제 한다는 규정은 없다. 따라서 다가구주택의 범위와 규모는 건축법 시행령별표1에 규정된 3개 층 이하까지 사용된 바닥면적 합계 660제곱미터 이하의 19세대 이하로 구획된 세가지 기준범위의 주택부분은 단독주택으로서 1세대1주택의 비과세 특례를 인정해주면 되는 것이고, 이 범위를 초과하는 주택이나 근린시설부분은 분리하여 비과세를 배제하면 되는 것이다.

(2) 주택과 근린시설 부분의 취득가액을 계산할 경우 주택부분이 크면 전체를 주택취득가액으로 적용하고, 근린시설 부분이 주택보다 더 클 경우에는 주택부분과 근린시설부분의 취득가액을 달리 계산해야 함에도 처분청은 이를 잘못 해석하여 겸용주택에 있어서 주택부분의 면적이 근린시설 부분보다 큰 건물은 전체를 주택으로 적용하여 1세대1주택 비과세 특례를 적용해 주었고, 근린시설 부분이 주택보다 더 큰 건물의 경우에만 분리과세 하여 온 과세행정은 매우 잘못된 것이다. 겸용주택에서 주택부분이 근린시설보다 큰 건물은 전체를 다가구주택으로 보아서 건물전체를 비과세 적용해온 것은 특례법 취지에 맞지 않고, 불공평한 과다한 혜택이 적용되어 현재 세법의 개정이 진행 중인 것으로 알고 있다. 이 건의 양도소득세는 연면적 475.66㎡ 중 4층의 65.48㎡ 부분인 13.77%만 과세대상이고, 나머지는 다가구주택으로 1세대1주택 비과세대상이 된다. 금액으로 환산하면 취득시는 OOO원 중 과세부분이 OOO원, 비과세부분이 OOO원이고, 양도시는 OOO원 중 과세부분이 OOO원, 비과세부분이 OOO원이므로, 과세부분의 양도차익 OOO원에 누진공제 OOO원을 빼고 양도세율 24%를 적용하면 OOO원이고, 비과세부분의 양도차익 OOO원 중 고가주택 과세부분만 적용하면 양도세액은 OOO원으로, 납부할 양도소득세 총액은 OOO원과 OOO원을 더해서 OOO원이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택은 공부상 지층〜3층까지가 주택이고 4층은 근린생활시설이나 근린생활시설인 4층을 실제 2가구의 주택으로 용도를 변경하여 임대한 사실이 주택전세계약서(임차인 각 OOO, OOO)에 의해 확인되고, 개별주택 고시자료에도 층별 목록에서 지층, 1층, 2층, 3층, 4층까지 주택으로 고시되어 있다. 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 1세대1주택 고가주택 규정을 적용하여 양도소득세를 신고․납부한 후, 처분청의 이 건 부과처분에 대해 3층까지를 비과세로 계산하고 4층만 별도로 구분․과세하여야 한다고 주장하나, 청구인의 주장대로 3층까지 비과세하고 4층만 과세로 계산하는 것과 전체를 1세대1주택 고가주택으로 계산한 금액은 양도소득금액이 OOO원(OOO원까지 비과세를 1〜3층까지 적용하든, 4층까지 적용하든 OOO원 초과분을 과세대상으로 계산한 양도소득금액은 동일함)으로 동일하게 산출되는바, 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 1세대1주택을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 쟁점주택은 건축법 시행령별표1에 따른 다가구주택에 해당하지 않으므로 소득세법 시행령제155조 제15항 규정에 의한 1세대1주택 비과세 특례규정 대상이 아니다. 따라서 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각각의 주택을 양도한 것에 해당하므로, 이는 다주택의 양도에 해당하며 해당 다주택 중 1호의 주택만 비과세대상이 되는 것으로 3개 층까지 비과세로 계산하고 나머지를 과세대상으로 계산해야 한다고 주장하는 것은 자의적 해석에 따른 주장일 뿐이며, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것인바, 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하므로 법에서 규정하는 문구 그대로 해석․적용되어야 한다.

• 가. 쟁점 쟁점주택은 1세대 1주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 주택법 제2조 【정의】

1. 주택 이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. 단독주택 이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. 공동주택 이란 건축물의 벽․복도․계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】

1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택

2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택

3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택 (5) 건축법 시행령 제119조 【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

• 가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택【단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다】

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치 할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (단서생략)

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택【공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집・공동생활가정・지역아동센터・노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다】다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. (생략)
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2015.8.27. 쟁점주택을 취득한 후 2018.3.23. OOO원에 양도하고, 2018.4.2. 쟁점주택을 다가구주택의 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 OOO원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세로 OOO원을 신고․납부하였고, 처분청은 2019.5.15.부터 2019.6.3.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 쟁점주택이 아래 OOO와 같이 지하층부터 4층까지 모두를 주택으로 이용 중으로 소득세법 시행령제155조의 1세대1주택 비과세 특례규정이 적용되는 다가구주택에 해당하지 않는다고 보아, 2층만 1세대1주택 비과세를 적용하고 나머지 층의 양도차익을 산정하여 2018년 귀속 양도소득세 를 경정․고지하였다.

(2) 쟁점주택은 1991.4.26. 사용승인된 건물이고 1999.10.4. 4층이 근린생활시설로 증축된 것으로 파악된다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 3층까지 1세대1주택의 특례 적용대상이고, 나머지 4층의 양도차익이 과세대상이라고 주장하나, 소득세법제89조 제1항 제3호 가목, 같은 법 시행령 제154조․제155조 및 건축법 시행령별표1이 규정하는 1세대 1주택 비과세 대상인 다가구주택은 ‘3개 층 이하의 주택 층수’, ‘660㎡ 이하의 바닥면적’ 및 ‘19세대 이하 거주’라는 3개 요건을 모두 충족하여야 하는 것인바, 쟁점주택의 경우 면적 요건 및 세대수 요건은 충족하나 사실상 주택으로 사용하는 층수가 지층을 제외하고도 4개 층으로 3개 층 이하 요건을 충족하지 못하므로 처분청이 쟁점주택 중 1개 층을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용대상이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.