양도소득세 과세를 위한 쟁점부동산의 각 호별 양도가액은 각 호별 기준시가로 안분계산하여 산정함이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
양도소득세 과세를 위한 쟁점부동산의 각 호별 양도가액은 각 호별 기준시가로 안분계산하여 산정함이 타당하다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(2) 처분청은 청구인의 해명내용과는 다른 결정을 하면서 의견을 진술할 수 있는 기회를 청구인에게 주지 아니한 채 세무조사 종결기한으로부터 7일 전에 세무조사를 조기종결한바, 이는 행정절차법제21조에서 정한 적법한 절차를 위반한 중대하고 명백한 절차상 하자이므로 그에 기초한 이 건 처분은 부당하다. (가) 국세기본법은 납세자의 권리를 침해하지 않도록 하는 법률이지 이 건과 같이 납세자가 추가 의견이 있는지 여부에 대한 확인 없이 조사를 종결한 건에 대해 적용될 수 있는 근거 법률이 아니다. (나) 세무조사 단계의 해명사항들에 대해 불복절차를 거친다면 납세자에게 시간적․경제적․심리적인 부담이 발생하는바, 사후적인 권리구제 절차가 있다고 하여 사전적인 절차의 위반이 정당화되는 것은 아니다. (다) 처분청은 이 건이 당연히 과세대상이어서 해명이 불필요하다고 하나, 그렇다면 당초 세무조사대상 선정이 잘못된 것이고, 불필요한 세무조사로 납세자에게 불이익을 준 것이다. (라) 처분청이 제시한 국세청 유권해석(기준-2017-법령해석재산-0023, 2017.6.28)은 조세회피목적이 없는 경우에도 기준시가로 안분 계산하여야 하는지에 대한 것이지, 일괄양도의 경우는 거래가액의 합리성 유무를 따지지 않고 무조건 안분 계산해야 한다는 내용은 아님에도 불구하고 처분청은 동 예규를 확대․유추해석하였다.
(1) 양도가액이 청구인이 신고한 것과 기준시가로 안분계산한 것이 30% 이상 차이나므로 소득세법 제100조 제2항 및 제3항에 따라 안분계산한 가액으로 경정한 처분은 정당하다. (가) 소득세법 제100조 제2항 은 제1항을 적용할 때, 제3항은 제2항을 적용할 때라고 명확히 기술되어 있어 청구주장과 달리 소득세법 제100조 제1항 을 적용하기 이전에 같은 조 제2항 및 제3항을 우선 적용하여야 한다.
1. 국세청 유권해석(기준-2017-법령해석재산-0023, 2017.6.28, 기준-2016-법령해석재산-0116, 2016.6.17.)에서도 조세회피 목적의 유무와 관계 없이 구분 기장한 가액과 안분계산한 가액이 30% 이상 차이나는 경우 가액구분이 불분명한 경우로 보고 있다.
2. 처분청은 관련 법조항 및 국세청 유권해석에 따라 과세한 것으로, 단순히 청구인의 주장을 믿을 수 없어 추측하여 과세한 것이 아니다. (나) 청구인이 제시한 매매사례들은 비교가능성이 낮고, 매수인이 쟁점부동산을 취득한 후 멸실할 계획인 사정을 감안하면 쟁점부동산 101호의 양도가액으로 신고한 가액을 합리적인 금액으로 볼 수 없다.
1. 청구인이 제시한 매매사례들은 거래물건이 다세대주택으로, 각각의 거래는 청구인과 같이 쟁점부동산 전체에 대해 이루어진 것이 아니라 다세대주택의 각 호별로 이루어졌고, 인근 다세대주택은 각 부동산별 면적, 건물 신축년도, 부동산 위치 등이 서로 상이하여 쟁점부동산의 101호와 비교대상이 될 수 없다.
2. 또한 매매사례로 제시된 각 부동산의 토지 1㎡당 가액이 쟁점부동산 101호의 단위당 양도가액의 76%～134%로서 상당한 차이가 있어 금액적 유사성이 낮은바, 당초 신고한 쟁점부동산 101호의 양도가액은 합리성이 있다고 보기 어렵다.
3. 쟁점부동산의 각 호별 임대보증금을 비교해 보면 101호의 임대보증금이 다른 호실보다 현저히 높지 않아 101호의 매매가격이 특별히 높을 합리적 이유가 없다.
(2) 처분청은 청구인에게 여러 차례 해명기회를 제공하였고, 양도가액의 적정성 외에 필요경비에 대한 조사도 필요하여 세무조사 선정이 적정하다. (가) 국세기본법 제81조의8 제8항 에서 세무조사를 조기종결할 수 있도록 규정하고 있고, 세무조사의 종결에 납세자와의 합의가 필요한 것도 아니다. (나) 처분청은 양도소득세 신고서 사후검증과정에서 2019.2.11.부터 세무조사결과 통지서 발송일 전인 2019.6.17.까지 4개월의 해명기회를 주었고, 세무조사기간 2019.7.12.～2019.7.19.의 조사기간(7일)에도 해명기회를 제공하였다. (다) 청구인에 대한 양도소득세 신고는 비과세로 신고한 101호의 양도가액의 적정성 확인 뿐만 아니라 필요경비 OOO대한 확인을 위해 세무조사 대상으로 선정되었고, 세무조사 기간 동안 필요경비에 대한 확인도 하였으므로 세무조사의 대상을 잘못 선정한 것은 아니라 하겠다. (라) 국세기본법제81조의6 제3항 제4호에서 신고내용에 오류나 탈루의 혐의가 있다고 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우 세무조사를 할 수 있도록 규정하고 있어, 청구인을 세무조사대상으로 선정한 것에 문제가 없다. (마) 청구인은 행정절차법제21조에 따른 절차상 하자가 있다고 주장하나, 처분청은 위에서 언급한 바와 같이 충분한 해명기회를 제공하였고, 세무조사결과통지서를 교부하였으며 그 결과통지시 조세불복절차, 불복청구시 유의사항 등의 내용을 전달하였다. 또한 청구인은 세무조사결과에 대하여 과세전적부심사, 이의신청 및 심판청구에 이르는 과정에서 충분한 해명기간을 가졌으며,행정절차법제21조의 규정은 세무조사에 적용할 규정은 아니다.
① 양도가액의 구분이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 소득세법 제100조 제3항 에 따라 연립주택의 각 호별 양도가액을 공동주택가격으로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 세무조사의 절차적 하자로 인해 이 건 처분이 위법하다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제100조[양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.<신설 2015.12.15.> (2) 소득세법 시행령 제166조[양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산] 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조 에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
(4) 국세기본법 제1조[목적] 이 법은 국세에 관한 기본적이고 공통적인 사항과 납세자의 권리ㆍ의무 및 권리구제에 관한 사항을 규정함으로써 국세에 관한 법률관계를 명확하게 하고, 과세(課稅)를 공정하게 하며, 국민의 납세의무의 원활한 이행에 이바지함을 목적으로 한다. 제81조의8[세무조사 기간] ① 세무공무원은 조사대상 세목ㆍ업종ㆍ규모, 조사 난이도 등을 고려하여 세무조사 기간이 최소한이 되도록 하여야 한다.(단서 이하 생략)
⑧ 세무공무원은 세무조사 기간을 단축하기 위하여 노력하여야 하며, 장부기록 및 회계처리의 투명성 등 납세성실도를 검토하여 더 이상 조사할 사항이 없다고 판단될 때에는 조사기간 종료 전이라도 조사를 조기에 종결할 수 있다. 제81조의12[세무조사의 결과 통지] 세무공무원은 세무조사를 마쳤을 때에는 그 조사 결과를 서면으로 납세자에게 통지하여야 한다. 다만, 폐업 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 결정 또는 경정할 과세표준, 세액 및 산출근거
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
(5) 행정절차법 제3조[적용 범위] ① 처분, 신고, 행정상 입법예고, 행정예고 및 행정지도의 절차(이하 "행정절차"라 한다)에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다.
② 이 법은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항에 대하여는 적용하지 아니한다.
8. 심사청구, 해양안전심판, 조세심판, 특허심판, 행정심판, 그 밖의 불복절차에 따른 사항 제21조[처분의 사전 통지] ① 행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 다음 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다.
2. 당사자의 성명 또는 명칭과 주소
3. 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거
4. 제3호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법
(1) 쟁점①에 대한 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 등기사항전부증명서 등에 따르면, 쟁점부동산은 청구인이 2006.5.30. 증여를 원인으로 취득하여 2018.4.4. 주식회사 OOO에게 양도하였고, 매수인은 쟁점부동산을 멸실한 후 2019.6.10. 그 지상에 다른 건물을 신축한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 처분청에 제출한 2017.12.5.자 쟁점부동산 매매계약서에 따르면, 쟁점부동산 8개호의 각 호별 매매계약서가 별도로 작성되었고, 각 계약서에는 매매대상물건과 매매대금의 금액은 각각 다르게 기재되어 있는 반면, 계약체결일․잔금지급일․매도인․매수인․공인중개사는 동일하게 기재되어 있다. (다) 양도소득세 신고서 및 경정결의서 등에 따르면, 청구인은 쟁점부동산의 각 호별 매매계약서상의 매매대금을 각 호별 양도가액으로 기재하였고, 처분청은 쟁점부동산의 전체 매매대금을 각 호별 공동주택가격으로 안분하여 각 호별 양도가액을 재산정하였으며, 쟁점부동산의 양도가액을 안분계산한 결과 101호의 양도가액 차이비율이 30% 이상인 것으로 나타나며 그에 대한 구체적인 내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 양도가액 현황 (단위: ㎡, 천원) (라) 청구인은 아래 <표2>의 매매사례를 제시하며, 쟁점부동산은 철거가 예정되어 있어 실제로는 토지의 가치로 평가되어야 하고, 101호의 실지거래가격은 다른 매매사례의 토지 면적당 거래가격의 중간 정도여서 자신이 신고한 가액이 합리적인 것이라고 주장한다. <표2> 토지의 면적 단위당 거래가격 비교(청구인 제시) (단위: ㎡, 천원) (마) 처분청은 쟁점부동산을 토지의 가치로만 안분계산할 경우에도 매매계약서상 가액과 안분계산한 가액이 30% 이상 차이가 난다고 하며 아래 <표3>의 산정내용을 제시하였다. <표3> 신고 양도가액과 토지 기준시가로 안분한 가액의 차이 비교 (단위: ㎡, 천원) (바) 처분청이 제시한 쟁점부동산의 각 호별 임대보증금 자료에 따르면, 101호의 임대보증금은 2014년과 2015년에 각각 OOO101호와 면적이 동일한 201호의 2014년 임대보증금은 OOO으로, 202호의 임대보증금이 101호보다 더 높은 금액인 것으로 나타난다.
(2) 쟁점②에 대한 심리자료의 내용은 아래와 같다. (가) 조사대상선정검토표에는 비과세 부분의 신고금액이 과다한 점과 필요경비 중 일부(중개수수료 OOO)의 적정성 여부의 확인이 필요한 점을 들어 청구인을 양도소득세 조사대상자로 선정한 것으로 나타난다. (나) 조사종결보고서에 기재된 필요경비에 대한 검토내용에는 금융증빙 및 원천징수지급명세서 등에 따라 실제 지출된 사실이 확인되어 신고시인 결정한다는 내용이 나타난다. (다) OOO세무서장이 청구인에게 2019.7.22. 보낸 “세무조사 결과 통지” 공문의 조사내용란에는, “귀하는 2018년 양도한 역삼동 소재 부동산을 양도하면서 호별 양도가액을 달리하여 양도소득세 신고하였으나, 구분기장한 가액이 개별주택가격으로 안분한 가액과 30% 이상 차이가 나는바 소득세법 제100조 에 의거 과소신고한 양도소득세에 대하여 과세예고통지합니다.”라는 내용이, 또한 조사결과란에는 세무조사의 결과에 따라 경정하는 과세표준 및 예상고지세액 등이 기재되어 있다. (라) 처분청과 청구인의 대리인 간에 주고받은 팩스 송수신자료에 따르면, 청구인의 대리인은 처분청에 2019.7.11. 쟁점부동산의 양도계약서 및 필요경비와 관련한 기타소득 지급명세서를, 2019.7.12. 청구인의 대리인은 쟁점부동산의 필요경비를 입증할 만한 금융증빙자료를, 2019.2.13. 관련된 조세심판 결정례 등을 보냈고, 처분청은 2019.3.6. 청구인의 대리인에게 납세자 의견서(과세기준자문 신청의 부속서류) 서식을 보낸 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 각 호별 매매가격을 매수자와 합의하여 합리적인 가격으로 결정하였으므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 소득세법 제100조 제2항 이 아닌 제1항이 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나 소득세법 제100조 에서 원칙적으로 양도차익은 실지거래가액에 따르고(제1항), 토지와 건물 등을 일괄 취득 또는 양도한 경우 그 가액을 각각 구분하여 기장하되, 그 가액의 구분이 불분명할 때에는 기준시가 등을 고려하여 안분계산하며(제2항), 토지와 건물 등을 일괄로 취득 또는 양도한 경우로서 구분기장한 가액이 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 특별한 예외를 규정함이 없이 각 가액의 구분이 불분명한 때로 간주(제3항)하고 있는바, 위 법규정에 따르면 양도소득세 과세대상 재산을 일괄양도하는 경우로서 각 개별 재산의 가액이 구분되어 있는 경우에도 소득세법 제100조 제3항 의 요건이 충족된다면 제2항에 따라 일괄양도한 전체의 가액을 안분하여 각 개별 재산의 양도가액을 산정하는 것이 타당해 보이는 점, 청구인은 쟁점부동산을 한꺼번에 동일한 매수자에게 일괄양도하였고, 각 호별 매매계약서상 101호의 거래가액은 기준시가로 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이나므로, 쟁점부동산의 양도는 소득세법 제100조 제3항 의 요건을 충족하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 양도소득세 과세를 위한 쟁점부동산의 각 호별 양도가액은 각 호별 기준시가로 안분계산하여 산정함이 타당하다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 처분청이 세무조사를 종결함에 있어 행정절차법 제21조 의 절차를 위반하였고, 청구인을 세무조사대상으로 선정한 것도 잘못된 것이어서 청구인에 대한 세무조사 등의 행정절차에 중대하고 명백한 절차적 하자가 있다고 주장한다. 그러나 행정절차법 제3조 제1항 에서 행정절차에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 동 법률이 적용된다고 규정하고 있고, 세무조사 및 그에 따른 부과처분에 관하여는 국세기본법 및 각 세법에서 그 절차를 규정하고 있는바, 청구인에 대한 양도소득세 세무조사의 실시 및 종결 등의 행정절차에 관하여는 행정절차법이 아닌 국세기본법이 적용되는 점, 처분청은 이 건 세무조사의 종결 후에 국세기본법상 규정에 따라 세무조사의 결과를 청구인에게 통지하였으므로, 세무조사의 종결이나 이 건 부과처분에 중대하고 명백한 절차적 하자가 있다고 보기 어려운 점, 처분청이 제시한 자료에 따르면, 청구인을 세무조사 대상자로 선정한 사유에는 필요경비로 신고한 내용이 적정한지를 확인하기 위한 목적도 포함되어 있고, 세무조사 당시에 필요경비에 대한 검토도 이루어진 것으로 나타나는바, 청구인을 세무조사 대상자로 선정한 것이 위법하다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 행한 행정절차에 이 건 부과처분의 위법성을 인정할 만한 절차적 하자가 있다고 인정하기 어렵다 할 것이므로, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.