처분청이 당초토지 중 쟁점건물의 부수토지 기준면적(건축면적의 4배)을 초과한 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 당초토지 중 쟁점건물의 부수토지 기준면적(건축면적의 4배)을 초과한 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 당초토지 전체가 사업용토지(별도합산과세대상)로서 쟁점토지를 비사업용토지(종합합산과세대상)라고 본 처분은 부당하다. (가) 청구인은 당초토지 전체를 사업목적으로 사용해 왔다.
1. 청구인은 구건물(주유소)을 건축하여 임대할 때부터 당초토지 전체를 사업목적으로 사용하였고, 실제로 청구인이 구건물을 임대하여 사용한 2012년까지 당초토지 전체를 사업용토지로 보아 별도합산과세대상으로 재산세를 부과받았다.
2. 청구인이 당초토지 전체를 임대사업목적으로 사용한다는 사실은 구건물을 이용할 때와 쟁점건물을 신축한 현재가 동일함에도 합리적인 기준없이 현재의 경우에만 당초토지 중 쟁점토지가 비사업용토지에 해당한다고 하여 양도소득세를 중과하는 것은 부당하다. (나) 당초토지 중 사업용토지의 면적
1. 처분청은 당초토지 중 쟁점건물 바닥면적 329.1㎡의 4배를 적용한 1,316㎡ 부분이 별도합산과세대상 토지로서 쟁점토지(733㎡)가 비사업용토지라고 하나, 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에 의하면 건축물의 바닥면적, 시설물의 수평투영면적에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적범위의 토지가 별도합산과세대상이라고 규정하고 있다. 이러한 경우 건물과 일체가 되어 경제적 효용을 증가시키는 시설물이 존재하는 경우 그 시설물도 건축물의 일부로 보아 면적의 4배수에 해당하는 부분을 별도합산과세대상으로 보아야 하고, 판례도 주유소의 특수콘크리트 바닥 부분을 시가표준액 계산대상인 건축물이라고 판단한 사실이 있다(대법원 2012.10.11. 선고 2012두13825 판결).
2. 쟁점건물은 이른바 OOO영업을 주된 영업으로 하고 있어 동 영업을 위하여 차량 진입로의 존재가 필수적인바, 동 차량 진입로 역시 영업에 필수적이자 쟁점건물과 일체가 되어 경제적 효과를 증가시키는 시설로서 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에서 말하는 건축물에 해당한다. OOO차량 진입로의 면적은 약 355.745㎡로 동 진입로의 수평투영면적 4배를 적용한 면적 1,422.98㎡에 쟁점건물 바닥면적의 4배 면적인 1,316㎡를 더하면 2,739.38㎡로 당초토지의 면적(2,049㎡)을 초과하므로 당초토지 전체가 사업용토지로 별도합산과세 대상이라 할 것이다. (다) 당초토지의 사용에 법령에 따른 제한이 존재하였다.
1. 청구인은 구건물 임대업을 하면서 2001.1.19. 숙박시설 전환을 목적으로 숙박시설 건축허가를 받았으나, 자금압박과 외부환경 등의 사유로 장기간 건축공사를 못하였고, 2012년경 관광숙박업에 대해 용적율, 건폐율이 상향 조정되는 등의 혜택이 있어 청구인은 2012년 7월 관광호텔로 업종 변경 재허가를 받아 호텔을 신축하려고 하였으나, 2010.7.30. 쟁점토지가 지구단위계획구역으로 지정되어 호텔을 건축하지 못하였다.
2. 소득세법제104조의3 제2항에서는 법률에 따라 토지의 사용이 제한된 경우 사업용토지로 볼 수 있다고 정하는바, 당초토지에는 위와 같은 제한이 존재하였다. (라) 소득세법 시행령에 따라서도 쟁점토지를 사업용토지로 보아야 한다. 1) 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제14호에서 ‘토지의 이용 상황, 관계 법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지는 사업용토지로 본다’고 규정하고 있다.
2. 다만, 기획재정부령으로 사업과 관련이 있다고 인정할만한 토지에 대하여 정하고 있지 않으므로 위 조항은 구체적 사정을 감안하여 특정토지를 사업용토지로 볼 수 있도록 정한 일반조항으로 해석하여야 한다.
(2) 구건물의 장부가액 및 철거비용을 쟁점건물의 자본적 지출로 보아야 한다. (가) 소득세법 기본통칙에서는 자기소유 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위하여 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 새로운 건축물에 대한 자본적 지출로 한다고 정하고 있고, 기존 건축물의 취득시가 및 목적에 대하여는 특별한 정함이 없다. (나) 과세관청의 예규에서도 기존 건축물의 장부가액 및 철거비용이 새로운 건축물에 대한 자본적 지출이 된다고 판단하였으며, 자본적 지출이 인정되는 경우에 대하여 특별한 제한이 있다고 판단한바 없다.
(1) 쟁점토지는 법률에 따른 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하지 아니하고, 소득세법기간 기준에 의하여 비사업용토지이므로 장기보유특별공제 적용배제 및 중과세율을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분은 적법하다. (가) 쟁점토지가 소득세법 시행령제168조의14 제1항에서 규정한 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하는지 여부
1. ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’란 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 의미하고, 여기에는 법령의 규정 그 자체에 의하여 직접 사용이 금지 또는 제한된 토지뿐만 아니라 행정청이 행정작용의 일환으로 건축허가 등을 일률적으로 통제함에 따라 현실적으로 사용이 금지 또는 제한된 토지도 포함된다. 그리고 이에 해당하는지는 토지의 본래 용도에 따른 사용의 제한여부를 원칙적인 기준으로 하되, 토지의 취득 목적과 실제 이용현황 및 본래 용도의 변경가능성 등도 아울러 고려하여 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 2013.10.31. 선고 2011두14425 판결).
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 사용이 제한된 사실이 인정되어 소득세법 시행령제168조의14 제1항에 해당한다고 볼 여지가 있으나, 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지란 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 의미한다는 위 대법원 판례 등에 비추어 볼 때, 청구인은 2010.7.30. 지구단위계획으로 지정되고 난 후에도 구건물인 주유소를 철거하고 2012.11.6. 근린생활시설인 쟁점건물을 건축하는 등 개발행위에 제한을 받지 않았던 점, 용인시 고시 제2010-324호에서 살펴보면, 쟁점토지에 건폐율 60% 건물을 건축할 수 있었고, 그러한 건물이라면 건축면적의 4배 초과부분이 없어 개별합산토지로 재산세가 과세되어 사업용토지에 해당할 수 있었으므로 이는 청구인의 의사결정에 의한 것이지 법령이나 행정청의 행정작용에 의한 금지나 제한이 아닌 점, 조사 당시 주장하지 않았던 내용으로 청구인이 쟁점토지를 숙박시설로 이용하려 했으나 쟁점토지가 지구단위계획구역으로 지정되어 호텔을 건축하지 못했다고 주장하나, 쟁점토지가 숙박시설 건축허가를 받은 시점(2001.1.19.)부터 지구단위 계획구역으로 지정된 2010.7.30.까지 약 9년이라는 기간 동안 숙박시설 건축을 미루다 쟁점토지가 지구단위계획구역으로 지정되어 호텔을 건축하지 못했다는 청구주장은 이유 없어 보이는 점 등으로 보아 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의14 제1항에서 규정한 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다고 볼 수 없다. (나) 쟁점토지가 소득세법 시행령제168조의11 제1항에서 규정한 사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위에 해당하는지 여부
1. 쟁점건물은 OOO매장으로 임대되었고, 해당 매장은 1∼2층에서 일반 고객을 대상으로 음식물을 판매했으며, 이와 더불어 OOO서비스도 제공하고 있었다. 청구인은 OOO형태의 영업을 했고, 동 영업은 차량 진입로가 필수적이라며 차량 진입로 면적 약 355.745㎡을 시설물로 보아야 한다고 주장하나, OOO매장영업의 일부이며 청구인의 주장하는 진출입로가 법령에 따라 설치해야 하는 시설물도 아니다. 그리고 해당건물을 다른 형태의 매장으로 사용한다면 시설물이라고 주장하는 차량 진입로 면적 약 355.745㎡는 일반건물의 부속토지와 다를 게 없으므로 시설물로 볼 아무런 법적근거가 없다.
2. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2004.5.27선고 2002두6781 판결 등 참조) 소득세법제104조의3 제1항 제4호 다목은 토지의 이용상황, 관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것은 비사업용토지에서 제외한다고 규정하고 있고, 그에 따른 소득세법 시행령제168조의11 제1항은 비사업용토지에서 제외되는 토지의 범위를 구체적으로 열거하고 있는데, 이 사건 차량 진입로는 비사업용토지의 하나로 규정되어 있지 아니하므로 OOO형태의 영업을 위하여 차량 진입로의 존재가 필수적이었다는 주장만으로는 소득세법상 비사업용토지에서 제외되는 토지에 해당한다고 볼 수 없다.
3. 오히려 소득세법제104조의3 제1항 제4호 나목, 지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에서 제외되나, 종합합산과세 대상이 되는 토지는 비사업용토지에 해당되는데 조사청에서 OOO에 의뢰한 쟁점토지의 재산세 부과내역을 보면, 쟁점토지는 종합합산과세 대상이 되는 토지로서 비사업용토지에 해당하므로 청구주장은 이유 없고, 당초 처분은 정당하다.
(2) 구건물을 신축하여 상당기간(13년 4개월) 사용하다가 멸실하고 쟁점건물을 신축하였으므로 토지의 이용편의를 위한 목적도 없었고, 양도자산인 쟁점건물의 대응원가에도 해당되지 아니하므로 구건물의 취득가액 및 철거비용은 필요경비가 아니다. (가) 기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나, 기존건물을 취득한 후 10년이나 거주하다가 그 사이 건물이 노후하여 이를 철거하고 새 건물을 신축하여 양도한 경우까지 기존건물의 취득가액을 필요경비에 산입할 수는 없다(대법원 1992.10.27. 선고 92누8781 판결). (나) 사업자가 감가상각자산을 양도하여 소득이 발생할 경우 이는 사업소득이 아니라 양도소득에 해당한다.
1. 소득세법제97조 제3항은 양도가액에서 공제할 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다. 따라서 소득세법 시행령제67조 제2항과 소득세법 기본통칙 등에 의하여 구건물의 장부가액과 철거비용을 신건물에 대한 자본적 지출로 하여 이를 신건물의 취득가액에 산입함과 동시에 신건물에 대해 감가상각을 한 것으로 보는 경우에 있어서 신건물을 양도하면 소득세법제97조 제3항에 의하여 감가상각액을 신건물의 취득가액에서 공제함으로써 결국 구건물의 장부가액과 철거비용은 양도자산인 신건물의 취득가액에 산입되지 않게 된다.
2. 이는 신건물에 대한 감가상각비가 사업소득금액의 계산과정에서 이미 필요경비에 산입되었기 때문에 이중계상을 방지하기 위하여 양도소득금액 계산과정에서는 그 감가상각액을 취득가액에 산입하지 않는 것이다. (다) 사업자가 위와 같은 고정자산을 양도하는 경우에는 그 고정자산은 더 이상 사업소득 발생에 제공되지 않으면서, 양도단계에서 양도소득에 대해 과세가 이루어지게 된다. 소득세법 기본통칙33-67…1 제4호에 의하여 사업소득에 관하여 구건물의 장부가액과 철거비용을 신건물의 자본적 지출로 하여 이를 신건물의 취득가액에 산입함과 동시에 신건물에 대해 감가상각을 한 것으로 보아 감가상각비를 총수입금액에서 공제하는 것은 이를 양도소득에 관하여 준용할 수 없다고 할 것이므로 결국 구건물의 장부가액과 철거비용을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2013.12.27. 선고 2013두18216 판결) (라) 따라서 청구인은 당초토지를 취득하여 구건물을 신축하고 10년 이상 임대사업에 이용하다가 멸실하였던 점, 구건물의 취득가액과 철거비용 등 장부가액을 신건물의 취득가액에 가산하여 감가상각으로 사업소득의 필요경비로 차감할 수 있으나 이는 양도소득에서는 준용할 수 없는 점, 양도소득은 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득이므로 양도자산별로 양도소득금액을 계산하여야 하는 점 등으로 보아 처분청이 구건물의 장부가액을 필요경비에서 부인하여 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 중과세율을 적용한 처분의 당부
② 구건물의 취득가액 및 철거비용을 필요경비에서 부인한 처분의 당부
(1) 소득세법 제95조[양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (단서 생략) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제104조의3[비사업용 토지의 범위] ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)의 부속토지. 다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 소재하고 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택의 부속토지는 제외하며, 별장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 경우에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 본다.
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제168조의6[비사업용 토지의 기간기준] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 운동장ㆍ경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (중략)
14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지 제168조의14[부득이한 사유가 있어 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준] ① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간
(3) 지방세법 제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지
2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
5배
2. 준주거지역, 상업지역 3배
3. 일반주거지역, 공업지역 4배
7배
4배 도시지역 외의 용도지역 7배
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.
(1) 기초 사실관계 및 비사업용토지의 검토내역은 다음과 같다. (가) 청구인의 당초토지의 취득‧양도 현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> (나) 처분청은 ① 양도일 직전 5년 중 1년만 별도합산토지로 사용하여 3년 이상을 사업용으로 사용하지 않았고, ② 양도일 직전 3년 중 3년 전부를 종합합산토지로 사용하여 사업용 기간 2년을 못 채웠으며, ③ 소유기간의 100분의 60에 상당하는 기간 동안 사업에 사용하지 못한 것(사업용 47%)으로 보아 쟁점토지를 비사업용토지에 해당한다고 보았다. <표2> 사용기간 <표3> 비사업용토지의 기간 기준 (다) 청구인의 양도소득세 신고내역과 처분청의 경정내역은 아래 <표4>, <표5>와 같다. (라) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정시 쟁점건물과 당초토지의 취득가액 등은 다음과 같다.
1. 쟁점건물의 취득가액 등 <표6> (단위: 천원)
2. 당초토지 취득가액 등 <표7> (단위: 천원)
(2) 처분청에서 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 용인시 고시 제2010-324호(2010.7.30.)에 따라 당초토지는 단독주택, 제1․2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 의료시설, 교육연구시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 업무시설, 공장, 주유소 등으로 사용이 가능하고, 건폐율 60%이하, 용적률 150%이하, 높이 4층 이하의 건축물 건축 등이 가능해졌으며, 청구인은 2012.11.6. 건폐율 16.06%(건축면적 329.1㎡), 용적률 27.54%, 연면적 564.34㎡의 쟁점건물을 건축하여 사용승인을 받았다. (나) 쟁점건물의 일반건축물대장상 건축면적은 329.1㎡이고, 지방세법 시행령제101조 제2항에 따른 별도합산과세대상 토지의 용도지역별 배율(4배)을 적용하면 1316.4㎡로 계산된다. (다) 처분청이 OOO으로부터 회신받은 쟁점토지의 재산세 과세내역(세무과-2552, 2019.2.11.)을 보면, 2010년〜2012년은 별도합산토지로 과세되었고, 2013년부터 2016년(양도일)까지는 종합합산토지로 과세되었다.
(3) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 OOO진입로(면적: 217.575㎡) (나) 기타 당초토지에 대한 양도소득세 신고서 및 쟁점건물의 OOO설계배치도 등을 제출하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 쟁점토지가 2010.7.30. 지구단위계획으로 지정되고 난 후에도 구건물인 주유소를 철거하고 2012.11.6. 근린생활시설인 쟁점건물을 건축하는 등 개발행위에 제한을 받지 않았던 점, 용인시 고시 제2010-324호에서 살펴보면, 쟁점토지에 건폐율 60% 건물을 건축할 수 있었고, 그러한 건물이라면 건축면적의 4배 초과부분이 없어 별도합산과세대상 토지로 재산세가 과세되어 사업용토지에 해당할 수 있었으므로 이는 청구인의 의사결정에 의한 것이지 법령이나 행정청의 행정작용에 의한 금지나 제한으로 보기 어려운 점, 청구인은 숙박시설 건축허가를 받은 이후 약 9년간 숙박시설 건축을 미루다가 쟁점토지가 지구단위 계획구역으로 지정되어 호텔을 건축하지 못했다고 하여 법령에 따른 제한된 토지로 볼 수 없는 점 등에 비추어 쟁점토지를 소득세법 시행령제168조의14 제1항에서 규정한 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’로 보기는 어렵다고 판단된다.
2. 소득세법제104조의3 제1항 제4호 다목 및 같은 법 시행령 제168조의11 제1항에서 비사업용토지에서 제외되는 토지의 범위를 구체적으로 열거하고 있는데, 청구인이 주장하는 OOO차량진입로는 비사업용토지에서 제외되는 토지의 하나로 규정되어 있지 아니하므로 영업을 위하여 차량 진입로의 존재가 필수적이었다는 주장만으로는 비사업용토지에서 제외되는 토지에 해당한다고 볼 수 없는 점, 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제14호에서 ‘사업과 직접 관련이 있다고 인정할만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지는 사업용 토지로 본다’고 규정하고 있으나, 기획재정부령에서 이를 정하고 있지 않은 점, 드라이브 스루 차량진입로의 경우 법령에 따라 설치해야 하는 시설물에 해당하지 않고, 쟁점건물을 다른 형태의 매장으로 사용할 경우 동 차량진입로의 면적이 일반건물의 부속토지와 다를 게 없는 점 등에 비추어 쟁점토지가 소득세법 시행령제168조의11 제1항에서 규정한 ‘사업에 사용되는 그 밖의 토지’에 해당하지 않는다고 판단된다.
3. 또한,소득세법제104조의3 제1항 제4호 나목, 지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따라 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지는 비사업용토지에서 제외되나, OOO쟁점토지를 별도합산과세대상 토지가 아닌 종합합산과세대상이 되는 토지로 보아 재산세를 과세한 점, 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에서 ‘건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지’를 별도합산과세대상 토지로 규정하고 있고, “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말하나, 드라이브 스루 차량 진출입로는 주차장으로 이용할 수 있는 공간을 청구인의 편의에 따라 임의로 변경하여 사용하고 있어 이를 건축물에 딸린 시설물로 보기 어려운 점, 청구인이 제시한 판례(대법원 2012.10.11. 선고 2012두13825 판결)는 특수방화벽, 콘크리트바닥포장 등이 주유소의 운영에 필요하며 경제적 효용을 증가시키는 건물에 딸린 시설물로서 주유소 건축물의 시가표준액 합계가 그 부속토지 시가표준액의 3% 이상에 해당하는 것으로 볼 것인지 여부에 대한 것일 뿐, 용도지역별 적용배율 산정을 위한 건축물 바닥면적의 포함 여부에 대해 판단한 것이 아닌 점(조심 2019지2629, 2020.3.12.) 등에 비추어 쟁점토지를 지방세법상 재산세 별도합산과세대상 토지로 보기 어렵다고 판단된다.
4. 따라서 처분청이 당초토지 중 쟁점건물의 부수토지 기준면적(건축면적의 4배)을 초과한 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 구건물의 장부가액 및 철거비용을 쟁점건물의 자본적 지출로 보아야 한다고 주장하나, 기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나(대법원 2013.12.27. 선고 2013두18216 판결, 같은 뜻임), 청구인과 같이 구건물을 신축하여 10년 이상 임대사업에 사용하다가 이를 철거하고 쟁점건물을 신축하여 양도한 경우에는 구건물의 취득가액 등을 양도하는 부동산의 양도소득과 직접 대응하는 필요경비로 인정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2011서3229, 2011.11.4., 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.