용도변경을 통해 1세대1주택으로서 양도한 경우, 요건충족일부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 1세대1주택 공제율(소득세법제95조 제2항 <표2>)을 단순 적용해야 할 것이나, 이 경우 비과세되는 양도차익보다 배제되는 장기보유특별공제액이 더 커서 청구인들에게 불리하게 되므로 불이익변경 금지원칙에 따라 처분청의 당초 부과처분을 유지하는 것이 타당함
용도변경을 통해 1세대1주택으로서 양도한 경우, 요건충족일부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 1세대1주택 공제율(소득세법제95조 제2항 <표2>)을 단순 적용해야 할 것이나, 이 경우 비과세되는 양도차익보다 배제되는 장기보유특별공제액이 더 커서 청구인들에게 불리하게 되므로 불이익변경 금지원칙에 따라 처분청의 당초 부과처분을 유지하는 것이 타당함
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산은 양도일 현재 건축법령의 기준에 맞는 다가구주택에 해당하므로 이 건 양도소득세의 부과처분은 취소하여야 한다. (가) 쟁점부동산이 다가구주택에 해당되는지 여부를 판정하는 시점은 계약일이 아닌 양도일로 보는 것이 법령에 부합하는 것이다.
1. 부동산거래에 있어 납세의무의 성립시기인 양도일은 대금청산일이고, 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 1세대1주택 비과세여부 판정시점을 양도일로 명확히 규정하고 있음에도 처분청은 법령의 근거 없이 계약일을 기준으로 판단해야 한다고 주장하며 임의적으로 과세요건을 창설하여 과세의 기준으로 삼고 있다. 처분청이 명확한 법령의 근거를 제시하지 못하는 한 ‘계약일’을 이 건 판정의 기준으로 하는 것은 조세법의 원칙을 흔드는 것이므로 법령에 명확히 규정된 ‘양도일’을 기준으로 1세대1주택 여부를 판정하여야 한다. 2) 소득세법 기본통칙 89-154-12에서는 “매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다”라고 해석을 하고 있는데, 이러한 해석은 계약일 현재에는 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 매수인의 필요에 의해 철거 등을 하게 되면 ‘양도일’ 현재에는 나대지의 매매만 있게 되므로 매도인이 비과세혜택을 받을 수 없는 경우가 생기므로 약정에 따라 철거할 주택이고 계약 이후 해당 주택에 대한 처분권이 있는 매도인의 동의하에 철거한 이상 1주택자로 보호해 줄 필요가 있어 납세자의 재산권을 보호해 주기 위해 만들어진 것이다(대법원 1992.5.12. 선고 92누1889 판결). 만약 처분청과 같이 위 해석을 납세자에게 불리하게 적용하여 과세요건을 창설한다면 조세법률주의를 위배하게 되는 것일 뿐만 아니라 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것이다. 또한 위 해석은 계약일을 기준으로 하여 1세대1주택 여부를 판정하라는 것이 아니라, 계약일 현재 1세대1주택에 해당하는 주택을 철거특약에 의해 멸실한 경우에 적용되는 것으로, 계약일 현재 1세대1주택이 아닌 쟁점부동산의 경우 위 해석을 적용할 여지가 없다.
3. 최근 다가구주택에 대해 국세청에서는 공부상 용도에도 불구하고 실질과세의 원칙에 따라 ‘양도일’ 현재 건축법령에 따른 다가구주택의 기준을 초과한 주택에 대해서는 1주택으로 보아 비과세를 할 수 없는 것으로 하여 과세를 하였고, 이에 대해 다수의 납세자들의 불복청구, 소송이 진행중인 것이며, 법원 등에서는 ‘양도일’ 현재 다가구주택의 기준을 넘는 주택에 대해서는 국세청과 같은 입장으로 판결 등을 내리고 있는 바, 이와 같이 과세가 유지되는 까닭은 바로 청구인들이 주장하는 바와 같이 양도소득세 1세대1주택 비과세의 판정기준일이 ‘양도일’이기 때문이다. (나) 청구인들은 쟁점부동산 2층을 당초 용도로 원상회복한 사실이 확인됨에도 양도일까지 근린생활시설로 사용한 사실이 없거나 임대한 내역이 없으므로 주택으로 보아야 한다는 것은 타당하지 않다.
1. 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부를 말하는 것이고, 이는 공부상 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따르는 것이 실질과세의 원칙에 부합할 것인 바, 공부상 주택외의 부분으로 기재되어 있다고 하더라도 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 경우에는 주택으로 판정하는 것이고, 공부상 주택이라고 하더라도 독립된 주거생활을 할 수 없는 구조인 경우에는 주택으로 볼 수 없는 것이다.
2. 청구인들은 계약일과 양도일 사이에 OOO구청장으로부터 건축법령 위반사항에 대해 원상회복할 것을 명령받았고, 위반 건축물에 대한 시정의무를 이행하기 위해 2층의 주거생활공간을 모두 철거하여 OOO구청장의 현장확인하에 건축법령에 맞는 다가구주택으로 원상회복하였다. 양도일을 기준으로 쟁점부동산 2층은 공부상 근린생활시설이 되었고, 실제로도 독립된 주거생활을 하기 위한 구조 또는 기능이나 시설 등을 갖추고 있지 않아 주택의 정의에도 부합하지 않는다.
3. 사업용으로 임대하지 않은 경우 주택으로 본다는 처분청의 의견은 근거가 없는 주장일 뿐인 바, 이는 세법의 규정이 없음에도 불구하고 처분청이 임의적으로 유추해석 내지는 확장해석하고 있는 것으로 조세법률주의를 위반한 부당한 주장에 불과하고, 처분청이 제시하고 있는 판례 및 조세심판원 결정례는 모두 공부상 용도에도 불구하고 양도일에는 주거용으로 충분히 사용가능한 것으로 볼만한 개연성이 있는 사례들로 쟁점부동산과 같이 시정명령 의무를 이행완료하여 공부 및 실제 주거용으로 사용하지 아니하는 경우와는 사실관계가 달라 원용할 수 없다. (다) 쟁점부동산 2층의 원상회복 공사는 모두 청구인들의 책임하에 이루어졌다.
1. 청구인들은 쟁점부동산의 2층을 건축법령의 용도변경 절차에 의하지 않고 임의로 주택으로 변경하여 사용하였는데, 매수인들이 1층과 2층을 근린생활시설로 사용하기를 원하였고, 1층과 2층에 대해 공부상 용도인 근린생활시설로 명도해주는 것을 조건으로 계약을 하게 되었다. 이러한 사정은 청구인들이 2017.1.12. 1층 세입자를 상대로 제기한 명도소송 소장에 기재된 내용으로도 알 수 있다.
2. 쟁점부동산 2층의 세입자들이 2017.4.17. 최종 퇴거하였음에도 예상치 못한 명도소송으로 2층에 대한 철거공사는 물론 매매계약이행도 지연됨에 따라 매수인들이 하염없이 기다려야 하는 상황에 따른 미안함과 리모델링 지연에 따른 기회비용을 만회하고자 쟁점부동산 소유권을 취득하기 이전에 인테리어 공사를 하고 싶었던 매수인들의 사정 등을 감안하여 건설업 경험이 있던 매수인들이 청구인들을 대리하여 2층에 대한 원상회복 공사를 진행하였다. 그러나 원상회복에 대한 공사책임과 의무는 전적으로 청구인들에게 있었기에 공사금액에 상당한 금액을 양도대금에서 상계하였다.
3. 매매계약서에 기재된 1층, 2층 공사에 대한 매수인의 민·형사상 책임은 공사진행과정 부주의나 과실로 인하여 발생하는 건물이나 주변상가의 피해에 따른 책임소재를 나타내기 위하여 기재한 것이지 2층 원상회복에 대한 책임과 의무의 소재를 나타내는 것은 아니므로 계약서에 표기된 문구만으로 그 소재가 어느 일방에게 있다고 판단하는 것은 부적절하다.
(2) 쟁점부동산의 보유기간은 취득시부터 양도일까지로 산정해야 하고, 쟁점부동산 양도일 현재 다가구주택의 요건을 갖추어 1세대1주택에 해당하므로 소득세법 제95조 제2항 <표2>의 공제율을 적용해야 한다. (가) 자산의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하는 것이고, 자산의 보유기간은 각 자산별로 산정해야 하는 것인데, 자산별이라는 것은 1개의 소유권의 객체가 되는 1개의 물건을 기준으로 하는 것이다. 본래부터 1개의 물건으로 취급되어 일반건축물대장에 의하여 1개의 등기를 하는 다가구주택은 건축법령의 기준에 부합하지 않는 경우, 단독주택이 아닌 공동주택으로 주택수는 산정할 수 있겠으나, 구분행위가 없는 이상 여전히 1개의 물건이므로 그 1개의 물건은 취득시부터 양도시까지 보유기간을 산정해야 한다. (나) 다세대주택을 다가구주택으로, 다가구주택을 다세대주택으로 ‘용도변경’을 한다는 것은 건축물을 허가받은 용도대로 사용하지 않았다는 의미가 아니라 건축법 제19조 의 ‘용도변경’을 의미하는 것인데, 용도변경을 하려는 경우 건축물대장을 일반에서 집합으로 집합에서 일반으로 변경하고, 그 결과 일반건물이 구분건물로 또는 구분건물이 일반건물로 바뀌는 것을 의미한다. 집합건축물대장에서 일반건축물대장으로의 용도변경을 하게 되면 여러 개의 물건을 한 개의 물건으로 변경하는 것이므로 남아 있는 한 개의 물건에 대한 보유기간을 양도일로부터 소급하여 용도변경한 날로부터 산정해야 하지만, 건축법상의 용도변경이 아니라면(건축물대장의 변경이 없어 구분행위가 없는 경우) 취득시부터 양도시까지 1개의 물건을 소유하는 것이므로 보유기간을 용도변경한 날로부터 산정할 것이 아니라 취득시부터 양도시까지로 산정해야 하는 것이다. (다) 양도소득세 집행기준 95-159의3-6에서는 “다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 양도하는 경우 보유기간별 공제율을 적용하고자 할 때 다가구주택으로 용도변경한 날로부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 장기보유특별공제를 적용한다.”라는 해석은 앞서 언급한 바와 같이 건축법상의 건축물대장의 변경이 수반되는 ‘용도변경’으로 인해 물건개수의 변경이 있는 경우에 한하여 적용할 수 있는 것이지 쟁점부동산에 적용할 것은 아니다. (라) 양도일 현재 1세대1주택에 해당하는 겸용주택의 경우에는 전부를 주택으로 보는 기간과 일부를 주택과 주택외의 부분으로 보는 기간을 각각 합산하여 장기보유특별공제율을 적용하는 것이고, 이 때 각층별로 장기보유특별공제율을 달리 적용하는 것은 아니다(조심 2012서4437, 2013.12.4., 조심 2010서3556, 2011.6.17.). 따라서 쟁점부동산은 취득시부터 양도시까지 주택의 연면적이 주택외의 연면적보다 큰 겸용주택으로 보유기간 전체에 대해 그 전부를 주택으로 보아 보유기간을 산정해야 하는 것이고, 양도일 현재 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 다가구주택의 요건을 갖추어 1세대1주택에 해당하므로 소득세법 제95조 제2항 <표2>의 공제율(72%)을 적용해야 한다.
(1) 1세대1주택 비과세 판정은 양도일 기준이 아닌 매매계약일이다. (가) 1세대1주택에 해당하는지 여부를 판정하는 양도시기는 특별한 사정이 없는 한 대금을 청산한 날로 보아야 함이 원칙이나, 주택과 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의해서 계약체결 당시와 대금청산일 사이에 사정변경이 생긴 경우라면 양도시점은 물론 계약체결 당시의 사정까지도 종합하여 1세대1주택 요건을 총족여부를 판단해야 한다. (나) 청구인들이 제출한 매매계약서의 특약사항과 명도소송의 판결문의 청구원인에서도 알 수 있듯이 매수자의 필요에 의해 1층과 2층을 명도후 이전하는 조건으로 매매계약을 체결하였고(특약사항 2번), 명도소송에 의해 사정변경이 생겨(명도소송제기 및 무단용도변경 민원접수) 쟁점부동산에 대해 2017.7.17. 위반건축물이 표기되었으며, 2017.8.30. 명도소송 조정조서에 의해 2017.9.11. 청구인들은 매매계약서를 수정하였고, 2017.10.16. 쟁점부동산을 원상회복하여 공부상 위반건축물 시정완료하였다. (다) 청구인들은 계속 2층을 주택(원룸)으로 사용하다가 매수자의 필요에 의해 임차인들이 퇴거하였고, 임차인 퇴거 이후 양도일까지 쟁점부동산의 2층은 근린생활시설로 사용되지 아니하였으므로 양도 당시 실제 용도는 주택이라고 보는 것이 타당하다. (라) 청구인들이 쟁점부동산 중 주택으로 사용한 층수는 총 4개 층(2층, 4∼6층)으로 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 1세대1주택으로 보는 다가구주택에 해당하지 아니하므로 한 층만 1세대1주택 비과세 적용하고 나머지 층은 비과세 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다(부산고등법원 2009.9.16. 선고 2009누1723 판결, 조심 2018중890, 2018.4.30. 외).
(2) 설령 1세대1주택 여부를 양도일 기준으로 판단한다면, 장기보유특별공제도 경정해야 한다. (가) 청구인들의 주장대로 양도일을 기준으로 1세대1주택 여부를 판정한다면, 쟁점부동산이 소득세법 시행령 제155조 제15항 에서 규정하고 있는 1주택으로 보는 다가구주택으로 변경된 날짜는 <표2>와 같이 공부상 무단 용도변경이 시정완료된 2017.10.16.이다. <표2> 쟁점부동산의 구분 변경 구 분 2017.10.15. 이전 2017.10.16. 이후 주택으로 사용한 층수 2층, 4~6층 4~6층 판정 공동주택 다가구주택 주택수 다주택자 1주택자 (나) 청구인들은 보유기간 전체(9년 9개월)를 다가구주택(1세대1주택)으로 보아 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제를 72%로 적용하였으나, 다가구주택의 요건을 충족하여 보유한 기간은 1개월 미만으로 양도일 기준으로 1세대1주택을 양도한 것이라 할지라도 <표2>의 장기보유특별공제를 배제하고, 취득일부터 2017.10.15.까지의 기간에 대해 <표1>의 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당하다.
(1) 쟁점부동산의 공부상 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 의하면, 쟁점부동산의 1층부터 3층은 근린생활시설(소매점, 사무실)로, 4층부터 6층은 다가구주택(7가구)로 되어 있으나, 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 부분이 구분등기가 되지는 아니하다. (나) 쟁점부동산의 건축물대장에 나타나는 각 층별 용도 및 면적은 <표3>, 변동사항은 <표4>와 같고, 지상 2층 사무실을 주거용(원룸 8실)으로 무단변경하였다가 2017.10.16. 사무실로 다시 용도를 변경한 것으로 나타난다. <표3> 각 층별 용도 및 면적 <표4> 변동사항
(2) 청구인들은 2016.8.22. 아래와 같이 매수인들과 쟁점부동산을 OOO원에 일괄양도하는 매매계약을 체결하였고, 2017.11.6. 매수인들에게 소유권이전등기하였다. <부동산(상가주택) 매매계약서, 2016.8.22. >
(3) 쟁점부동산 2층의 세입자들은 <표5>와 같이 2017.4.14. 최종 퇴거하였고, 퇴거시까지 2층을 주택(원룸 8실)으로 사용한 사실에 대한 다툼은 없다. <표5> 쟁점부동산 2층 임차인 퇴거현황 (단위: 천원)
(4) 청구인들이 제출한 명도소송 조정조서에 의하면, 청구인들은 쟁점부동산 1층의 임차인이 명도를 거부하자 2017.1.12. 명도 및 손해배상청구 소송을 제기하였고, 2017.8.30. 아래와 같이 조정이 성립된 것으로 나타난다. <조정조서, 2017.8.30. >
(5) 쟁점부동산과 관련하여 건축법 위반이 있다는 민원이 제기되자, OOO구청은 쟁점부동산 2층을 무단으로 주거용으로 사용한 사실을 확인한 후, 2017.7.17. 청구인들에게 위반건축물에 대한 시정명령 및 건축물대장에 “위반건축물 표기” 조치하였음을 통보하였고, 이에 청구인들은 2017.10.12.∼2017.10.19. 2층 원룸을 철거하였으며, 이를 확인한 OOO구청은 현장확인 후 2017.10.16. “건축물 대장상 위반건축물 표기해제” 통보를 하였다. 위 철거공사에 대한 공사계약서에는 매수인들이 체결한 것으로 나타나고, 매수인들의 확인서 및 금융거래 내역에 의하면 매수인들이 지급한 공사대금 OOO원은 쟁점부동산 매매대금에서 차감하고 잔금을 지급한 것으로 나타난다. <매수인들의 확인서, 2019.11.28.> <표6> 쟁점부동산 양도대금 수령내역
(6) 쟁점부동산 2층은 기존 임차인의 퇴거 이후 잔금청산일까지 근린생활시설로 임대한 내역은 없다.
(7) 청구인들의 양도소득세 신고내역을 보면(<표1>), 양도시점에 쟁점부동산을 1세대1주택으로 보아 과세대상양도차익을 계산하였고, 장기보유특별공제는 양도차익에서 쟁점부동산 총 보유기간(2008.1.16.∼2017.11.6.)에 대한 공제률(72%)에 해당하는 금액으로 계산한 것으로 확인된다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 처분청은 매매계약 후 매수자의 필요에 의해서 계약체결 당시와 대금청산일 사이에 사정변경이 생긴 경우라면 계약체결일을 기준으로 1세대1주택 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 여부를 판단해야 한다는 의견이나, 자산의 양도시기는 소득세법 제98조 에 대금청산일로 규정하고 있고, 1세대1주택 비과세 여부는 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 양도일을 기준으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점부동산이 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당하는지 여부는 잔금청산일을 기준으로 판단해야 할 것인 점, 양도 당시 쟁점부동산 2층은 임차인이 퇴거하고, 기존의 원룸 시설을 모두 철거하여 그 구조 및 기능이나 시설등이 주거용에 적합한 상태가 아니므로 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있다고 보기 어렵고, 이 경우 쟁점부동산은 다가구주택의 요건을 충족하는 점, 처분청이 제시한 판례 및 우리 원의 선결정례는 공부상 변경이나 용도에도 불구하고 양도일 현재 사실상 주택으로 사용하고 있는 사례들로 이 건에서 원용하기 어려운 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 매매계약일을 기준으로 쟁점부동산이 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 배제하는 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다. (나) 한편 쟁점부동산이 1세대1주택에 해당하는지 여부를 매매계약일이 아닌 잔금청산일을 기준으로 판단하여 1세대1주택 비과세를 적용하는 경우, 청구인들은 쟁점부동산 총 보유기간 모두에 대해 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 주장이고, 처분청은 보유현황에 따라 공제율을 구분하여 그 기간에 상응하는 공제율을 적용 또는 합산하는 방식을 적용하여야 한다는 의견이나, 쟁점부동산은 무단으로 용도를 변경하여 주택으로 사용하던 2층을 2017.10.17. 철거하여 근린생활시설로 용도를 변경함으로써 양도시점에 1세대1주택의 적용을 받는 다가구주택으로 보아 양도가액 9억원에 상당하는 양도차익까지가 비과세된 점, 이는 양도소득세 과세체계상 과세대상 물건이 양도 전의 보유기간에 주택 또는 상가로 사용하였다든지 등의 사정은 고려하지 아니하고 오로지 양도당시만을 기준으로 판정하고 그에 따른 혜택을 적용한 결과이므로, 용도변경을 통해 1세대1주택으로서 양도한 경우에는 1세대1주택 보유기간에 상당하는 소득세법 제95조 제2항 <표2>의 공제율을 단순 적용하는 것이 양도소득세 과세체계에 부합한다 할 것이고, 양도시점에는 쟁점부동산이 모두 1주택으로 간주됨에 따라 별도로 소득세법 제95조 제2항 <표1>의 장기보유특별공제율을 적용할 부분이 없는 점, 1세대1주택에 대하여 별도로 더 높은 비율의 장기보유특별공제율을 적용한 취지 등에 비추어 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 해당 자산이 멸실되었다가 신축되거나 다른 공제율을 적용하여야 하는 자산으로 변경된 경우에는 그 보유기간을 통산할 수 없어 보이는 점에 비추어 소득세법 제95조 제2항 의 보유기간별 공제율을 적용하고자 할 때 2층의 용도변경을 통해 다가구주택의 요건을 충족한 날로부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이 타당하다고 판단된다(조심 2019서932, 2019.7.19., 조심 2018중1824·1825, 2018.12.14., 조심 2017서4437, 2013.12.5. 같은 뜻임). (다) 다만 이와 같이 결정할 경우 1세대1주택으로 비과세되는 양도차익 보다 이로 인해 배제되는 장기보유특별공제액이 더 커서 청구인들에게 불리하게 되므로 국세기본법 제79조 제2항 불이익변경 금지원칙에 따라 처분청의 당초 처분을 유지하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제1522호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 표2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. (단서 생략) 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.(단서 생략) (2) 소득세법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제28511호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 제160조【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제2항에 따른 양도차익 × 양도가액 - 9억원 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유 특별공제액 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액 × 양도가액 - 9억원 양도가액 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 ※ 소득세법 기본통칙 89-154-12【매매특약이 있는 주택의 1세대1주택 비과세판정】영 15조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. 소득세법 집행기준 95-159의3-6【다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 경우】다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 양도하는 경우 보유기간별 공제율을 적용하고자 할 때 다가구주택으로 용도변경한 날부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 장기보유특별공제를 적용한다. (3) 국세기본법 제79조【불고불리, 불이익변경금지】② 조세심판관회의 또는 조세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조에 따른 결정을 할 때 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.
(4) 건축법(2017.12.26. 법률 제15307호로 개정되기 전의 것) 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설(이하 생략) 제19조【용도변경】① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다. (5) 건축법 시행령(2017.12.29. 대통령령 제38553호로 개정되기 전의 것) 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다 [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.