쟁점면적의 구조ㆍ기능이나 시설 등은 침실, 주방 등으로 이루어져 있으며, 주방시설ㆍ난방시설 등을 갖추어 독립된 주거에 적합한 형태로 되어 있어, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용도로 사용이 가능할 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 양도 당시 쟁점면적은 일반적인 주택의 기능이 유지된 상태에 있었다 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점면적의 구조ㆍ기능이나 시설 등은 침실, 주방 등으로 이루어져 있으며, 주방시설ㆍ난방시설 등을 갖추어 독립된 주거에 적합한 형태로 되어 있어, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용도로 사용이 가능할 것으로 보이는 점, 쟁점부동산 양도 당시 쟁점면적은 일반적인 주택의 기능이 유지된 상태에 있었다 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점면적이 생활가재도구 및 이삿짐 보관창고로 사용되었음에도 이를 1주택으로 간주할 수 있는지의 여부를 건축법ㆍ주택법ㆍ건축물착공통계조사시행규칙과 대법원 판례ㆍ조세심판원 선결정례 등에 따른 주택의 정의(필요충분조건)에 비추어 살펴보면, 아래<표2>와 같고, 처분청의 의견과 같이 쟁점부동산이 다세대주택인 공동주택으로 판단되기 위해서는 쟁점면적이 1주택으로의 필요충분조건(세대별로 구분ㆍ구획되고, 독립된 출입구와 1개 이상의 독립된 침실과 부엌 및 출입구 존재)을 충족해야만 한다. <표2> 주택유형별 법령 등에 따른 1주택 판단기준(필요충분조건)
(2) 쟁점면적에 대하여 위 기준에 따른 주택 요건 충족 여부에 대하여 검토하면, 아래 <표3>과 같이 쟁점면적은 양도일 직전 15년 이상 생활가재도구와 이삿짐 보관창고로 사용되었을 뿐이므로 양도일 현재 독립된 1주택으로 볼 수 없어 쟁점부동산은 다가구주택이다. <표3> 쟁점면적의 1주택 필요충분조건 충족여부 검토
(3) 당초 쟁점부동산 옥탑층은 1990년 신축당시의 식수저장용 물탱크를 의무설치 규정에 따라 시설되었으나, 직수관 도입 후 물탱크가 철거되었고, 서울특별시 소재 다가구주택 옥탑을 공가로 방치할 수 없는 경제적인 이유로 적법여부에 무관하게 전소유자에 의하여 방 1칸으로 용도변경된 상태로 청구인이 2001.7.31.에 취득하였으며, 쟁점부동산을 취득하기 이전인 1998.2.18. OOO옥탑방으로 주민등록 전입하였으나 아들 OOO사업도산으로 베트남으로 도피하면서 쟁점부동산 양도일 현재는 물론 본 심판청구일까지도 이삿짐 보관창고로 사용하였을 뿐으로 심판청구일 현재까지도 방문하거나 전혀 거주한 사실이 없이 이삿짐 보관창고로 방치되었을 뿐이다. 처분청은 OOO등이 쟁점면적에 양도일 현재 주민등록 되었기 때문에 설령 화장실과 욕실이 없다고 하더라도 독립된 1주택이 옳다는 의견이나, 주민등록된 사실만으로 거주용도의 1주택이라는 주장은 타당하지 아니하고, 처분청은 쟁점부동산 양도일 현재 주민등록 여부에 무관하게 OOO등이 실제로 거주하고 있다는 등 독립된 거주용도의 1주택으로서 이삿짐 보관창고가 아니라는 사실을 입증할 책임이 있다. 그러나 쟁점면적에 주민등록만을 옮겨놓은 OOO등에 대하여 실제사실에 근거하여 살펴보면, OOO등은 양도일 직전 15여년 이상의 기간 동안은 물론 심판청구일 현재까지도 쟁점면적에 오거나 청구인을 만난 적이 전혀 없을 뿐만 아니라, OOO은 2013.9.19. 사망하였고, OOO캐나다로 해외이주 또는 출국하여 입국한 사실이 없으며, OOO베트남국에 거주하고 있는 것으로 추정되지만 국내에 거소지 확인이 불가능한 상태로 처분청 역시 국내 거소지를 확인한 사실 조차 없는 행방불명 상태이다. 더욱이 OOO지방국세청장이 이의신청결정문에서 밝힌 바와 같이 OOO등은 베트남 또는 캐나다국으로 출국함으로써 쟁점부동산 양도일(2018.4.6.) 현재 비거주자 또는 재외국민임을 확인할 수 있으므로, 쟁점면적에 주민등록만 했을 뿐 실제로 거주하지 않았고 거주할 수도 없었다는 사실이 충분히 확인될 뿐만 아니라 순전히 이삿짐 보관창고로 사용되었음이 입증된다.
(4) 쟁점면적에 주민등록된 OOO등의 국내외 체류현황을 살펴보면 아래와 같다. <OOO등의 국내외 체류현황> (가) OOO: 1922년생으로 쟁점면적으로 주민등록만 옮겼을 뿐으로 실제 거주한 사실이 없고, 2006년에 베트남으로 출국하여 2013.9.19. 베트남에서 사망(생존한 경우 97세)하여 유골상태로 국내로 환국되었을 뿐만 아니라, 사망하였으므로 2018.4.6. 양도일과 심판청구일까지 쟁점면적에 거주하거나 방문한 사실이 없음은 당연하고, 청구인의 쟁점부동산 취득일(2001.7.31.) 이후 현재까지 이삿짐이 방치된 채 보관된 상태이다. (나) OOO1948년생(2018년 4월 양도일 현재: 71세)으로 1999년경에 사업도산에 따라 베트남으로 도피하여 베트남에서 사업경영을 하고 있다는 풍문이고, 쟁점부동산 취득일부터 양도일까지 기간 중 외국 체류일수가 4,302일인 반면에 국내 체류일수는 1,804일뿐으로 국내에 일시적으로 머물렀을 뿐으로 대부분 외국에 체류하고 있는 비거주자이며, 행방불명 상태로 청구인은 물론 처분청도 국내 거소지를 확인할 수 없다. OOO1949년생(2018년 4월 양도일 현재: 70세)으로 2003년 이전에 캐나다로 해외이주하여 캐나다 영주권자인 것으로 탐문 추정되고, 쟁점면적으로 주민등록만을 옮겼을 뿐으로 쟁점부동산 취득일부터 양도일까지 기간 동안 국외체류기간은 4,939일인 반면에 국내체류기간은 502일 뿐으로 OOO마찬가지로 국내에 일시적으로 머물렀을 뿐으로 대부분 외국에 체류하고 있는 비거주자이며, 행방불명 상태로 청구인은 물론 처분청도 국내 거소지를 확인할 수 없다. OOO1975년생(2018년 4월 양도일 현재: 43세)으로 추정되고, 어머니 OOO함께 2003년경에 캐나다로 해외이주하여 캐나다 영주권자인 재외국민임이 확인되며, 2006.7.10. 이후 국내입국 사실이 없다. OOO1976년생(2018년 4월 양도일 현재: 42세)으로 추정되고, 어머니 OOO함께 2003년경에 캐나다로 해외이주하여 캐나다 영주권자인 재외국민임이 확인되며, 2019.4.30. 출국 이후 국내입국 사실이 없다. 이들은 쟁점면적으로 주민등록을 옮겼으나 실제로 쟁점면적에 거주하거나 방문한 사실이 전혀 없고, 청구인이 만난 적도 없으며, 심판청구일 현재까지도 쟁점면적에 온 사실이 없이 이삿짐이 방치되어있는 상태이다. 더욱이 쟁점면적으로 1998.2.18. 주민등록 전입 직전 주민등록지인 OOO1987.4.1.에 전입하였으나 1998.2.17.까지 주민등록이 무단전출로 직권말소된 사실에 비추어 봐도 쟁점면적으로 주민등록만이 전입되었을 뿐 실제 거주하지 않았음을 알 수 있다. 쟁점주택 1층에 소재한 우편함에는 OOO에게 송달된 2018년 8월(개인균등분) 주민세고지서와 OOO우편물이 쌓여 있음과 2018년 7월 이전의 우편물은 너무 많아 청구인이 모두 폐기한 사실을 보더라도 OOO쟁점면적에 거주하지 아니한 채 행방불명임을 직접적으로 확인할 수 있다. 또한 OOO등은 쟁점면적에 실제 거주한 사실이 없으므로 쟁점면적에서 도시가스를 사용하거나 도시가스요금을 납부한 사실이 없고, 단지 청구인이 기본요금과 동절기에 보일러 동파방지를 위하여 보일러를 가동함에 따른 도시가스비를 청구인의 금융계좌에서 같이 납부하였음이 확인된다. (다) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하면서 쟁점면적에 대하여 현장확인ㆍ사진촬영을 하였고, 대동한 건축사에 의한 실측에 따른 옥탑층 평면도와 국가전산망으로 OOO등이 거주사실이 없이 사망ㆍ행방불명ㆍ비거주자ㆍ재외국민이며, 쟁점면적이 15년 이상의 기간 동안 거주사실 없이 이삿짐 보관창고 상태로 방치된 사실 등을 확인ㆍ인지하였고, 쟁점면적에 1세대가 장기간 독립되어 주택으로 사용하기 위한 필수적인 화장실ㆍ욕실(1층 공용화장실 사용)도 없음을 확인하였으며, OOO등이 사망ㆍ행방불명ㆍ비거주자ㆍ재외국민으로서 쟁점면적에 거주가 불가능함을 인지하였음에도 마치 쟁점부동산 양도일 현재 거주하고 있는 것처럼 하여 쟁점면적을 1주택으로 판단한 것은 처분청의 우월적인 지위를 악용한 불법ㆍ부당한 처분이다. (라) OOO등이 실제 거주의사가 전혀 없었음에도 1998.2.18. 쟁점면적에 주민등록 전입 후 15년간 방치한 사정을 살펴보면, 20여년 전에 OOO국내 사업실패로 해외도피처인 베트남으로 야반도주한 것으로 탐문 추정되고, 채권자들의 소송에 따른 법원 강제집행관 또는 채권자 등이 강제집행을 위해 채무자 OOO주소지인 쟁점면적에 3회 이상 방문했지만 압류 가능한 재산이 전혀 없어 되돌아 간 사실이 있었고, 법원 강제집행관과 채권자로 하여금 압류불능임을 확인시키기 위함과 채무면책을 받기 위하여 고의적으로 주민등록만을 쟁점면적으로 옮겨 놓은 채 방치한 것으로 추정된다. (마) 또한 처분청은 물론 그 누구라도 일반적 통념과 현실적인 상황에서 판단할 때, 쟁점면적(5평 = 주방 2.6평+방 2.4평)에서 90세 이상의 고령인 모친과 70세 이상의 부부 및 40세 이상의 두 자녀를 포함한 5명이 함께 거주한다는 것은 불가능한 일이고, 처분청이 작성한 지붕층 평면도와 같이 화장실ㆍ욕실(1층 공용화장실 사용)은 물론 위생샤워시설이나 급배수시설도 없는 아주 열악한 상태의 비좁은 2.4평의 옥탑방에서 성인남녀 5명이 동거한다는 자체가 불가능함을 충분히 알 수 있으며, 이러한 사실에 대하여 청구인의 해명이 있었음에도 불구하고, 그러한 청구인의 주장을 묵살한 채 진실을 덮었으며, 15년 이상 거주사실 없이 단순히 이삿짐 보관창고로 사용하였음을 처분청이 알면서도 이를 은닉ㆍ은폐하는 “아니면 말고 식”의 불법ㆍ부당한 잘못을 저지르고 있다. (바) 쟁점면적에서 OOO등이 과거에 거주했는지 여부는 쟁점부동산 양도일 현재 주택해당 여부를 판단하기 위한 전제조건과는 무관하고, 오로지 2018.4.6. 양도일 현재 실제 용도에 따라 판단하는 것인데, 양도일 현재 OOO등은 베트남 또는 캐나다에 거주한다는 탐문사항과 사망ㆍ행방불명ㆍ비거주자ㆍ재외국민 상태였으므로 쟁점면적을 주택으로 사용하거나 거주한 사실이 없었음은 당연하다. (사) 쟁점면적은 내부 천장벽지에 빗물이 흘려 모두 썩었고, 실내 형광등은 점등되지 않으며, 내부바닥장판과 미장콘크리트가 박리되어 훼손되었고, 외부천장 슬래브의 처마부분의 미장콘크리트가 박리되고 내부철근에 녹이 슬어 빗물과 함께 누수현상에 따른 도괴우려가 있을 정도로 폐가수준인 상태이다. (아) 결론적으로, 화장실ㆍ욕실(1층 공용화장실 사용)이 없는 쟁점면적은 1세대가 장기간 먹고 자고 배설할 수 있는 독립된 공간이 아니기 때문에 주택이 아닐 뿐만 아니라, 오랜 기간 방치되어 폐가 수준인 상태이고, 설령 독립된 1주택으로 간주한다고 하더라도 주거용도로 사용된 것이 아닌 양도일 직전 15년 이상을 OOO등과 청구인의 생활가구도구 및 이삿짐 보관 창고로 사용되었을 뿐이므로 쟁점부동산 양도일 현재 실제 주택으로 쓰인 층수가 3개 층으로 단독주택인 다가구주택에 해당한다.
(5) OOO지방국세청 감사관실은 국토교통부 질의ㆍ회신(국토교통부 건축정책과-2582, 2018.5.4.)을 근거로 한 기획감사와 업무지시 및 업무감사를 통하여 청구인을 비롯한 많은 납세자에게 다가구주택의 옥탑층 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과했다는 사유 하나만으로 거액의 양도소득세를 추징하였으나, 동 회신은 옥탑층이 주택으로 사용됨을 전제로 질의하여 받은 회신으로서, 그 전제가 잘못된 질의에 대한 회신임에도 이에 근거한 기획감사와 업무지시 및 업무감사를 빌미로 거액의 양도소득세를 추징한 것은 불법ㆍ부당하다.
(6) 아래 <표4>와 같이 전체 양도가액 OOO중 2.5%를 점유하는 쟁점면적(16.24㎡)이 건축면적(106.06㎡)의 8분의 1(13.26㎡)을 초과하여 존재한다는 사유만으로 이를 독립된 1주택으로 판단하고 1동의 건물에 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층인 다세대주택으로 보아 중과대상인 1세대 3주택 이상으로 판단하여 당초 신고납부세액인 OOO9배에 달하는 OOO고지한 처분은 청구인이 도저히 감당할 수 없는 수준으로 가혹하다. <표4> 쟁점면적을 1주택으로 봄에 따른 양도소득세 과세 차이 그러나 서울특별시내 소재 다가구주택 옥상에 5∼7평 수준의 소규모 옥탑이 대부분 존재하고, 이를 공실로 방치하는 것보다는 방1칸으로 개조하여 사용하는 것이 법률적 위반 또는 불법 여부에 무관하게 누구나 알다시피 불가피한 현실적ㆍ경제적인 실정임에도 이를 무시하고 단순히 건축법에 따라 해당 옥탑층 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과한 사실만으로 주택으로 쓰이는 층이 4개 층이기 때문에 다세대주택인 공동주택으로 보아 1세대 3주택 이상으로 중과하는 것은 옥탑방1칸 때문에 거액의 조세부담이 발생하는 가혹한 결과를 초래하는 것이고, 청구인 부부는 무직ㆍ무자식 상태로서 일정한 소득원이 없이 쟁점부동산의 3층에서 양도일 이후에도 계속하여 전세로 임차하여 동일한 생계를 꾸리고 있는 상황에서 처분청이 쟁점면적 때문에 양도일 현재 1세대 4주택으로 보아 OOO거액을 고지처분한 것은 조세저항이 발생할 수밖에 없는 가정맹어호(苛政猛於虎)에 해당될 정도로 너무 가혹한 과세처분에 해당된다.
(7) 옥탑층에 다락방이 시공된 다중주택 신축허가와 사용승인을 받은 실제 사례를 살펴보더라도 허가관청인 지방자치단체의 장OOO독립된 전용의 출입구ㆍ화장실ㆍ욕실ㆍ취사시설이 없는 옥상층 6층의 ‘옥탑 및 다락’(50.54㎡)이 건축면적(120.51㎡)의 8분의 1(15.06㎡=120.51㎡÷8)을 초과하였기 때문에 1개 층으로 건축물대장에 기재하면서도 이를 주택층수(3∼5층) 계산에 산입하지 않았고, 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하ㆍ연면적 330㎡ 이하의 단독주택인 다중주택으로 사용승인된 사실에 비추어 보아도 건축허가 주무관청인 OOO사례주택의 ‘옥탑 및 다락’을 독립된 1주택으로 간주하고 있지 아니함을 확인할 수 있다. 그럼에도 불구하고 처분청은 쟁점면적을 독립된 1주택으로 보아 쟁점부동산을 다세대주택으로 판단하여 1세대 4주택으로 간주한 처분청의 고지처분은 불법ㆍ부당하다. 즉 청구인에게 쟁점면적을 1주택으로 간주한 판단을 사례주택에 대입하여 살펴보면 ‘옥탑 및 다락(50.54㎡)’을 포함하여 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층인 것으로 보아 공동주택인 다세대주택으로 판단하는 결과가 되어 이는 처분청과 OOO상호 모순된 오류를 초래하고, 건축허가와 사용승인에 관한 한 주무관청의 행정우선권을 고려하면 처분청의 주장은 불법ㆍ부당하다.
(8) 처분청은 양도 당시 유효한 임대차계약이 존재하였고, 개별주택가격이 공시되어 있으므로 쟁점면적을 주택으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점면적은 15년 이상 이삿짐 보관창고로 방치되어 폐가수준으로 부패되었고, 화장실과 욕실이 없는 등 사실상 주거용으로 사용할 수 없는 부동산에 해당하며, 임대차계약의 유효성이 곧바로 OOO등의 거주사실을 입증하는 것이 아니고, 임대차계약에 따라 수취한 임대료는 쟁점면적에 방치된 OOO등의 이삿짐의 보관료로 봄이 타당하므로, 이를 근거로 사실상 주거용으로 사용할 수 없는 쟁점면적을 주택으로 볼 수는 없다. 또한 처분청은 과거 OOO등이 10년 이상 쟁점면적에 거주한 사실이 있고, 여전히 짐을 보관하고 있으므로 양도일 현재에도 쟁점면적이 주택에 해당한다는 의견이나, OOO등의 출입국 내역에 비추어 보더라도 OOO등이 쟁점면적에 1998년부터 10년 이상 거주하였다는 처분청의 의견은 명백히 허위이고, 성인 5명이 거주할 수 있는 환경도 아니며, 설령, 1998년부터 2008년경까지 OOO등이 쟁점면적에 거주한 사실이 있다고 하더라도, 주택 여부의 판단은 보유기간 중의 현황이 아닌 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이므로, 과거 거주사실을 근거로 쟁점면적을 주택으로 판단한 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 양도한 쟁점부동산의 5층은 공부상 13.17㎡이나 실제 불법 증축하여 28.56㎡의 면적으로 확인되어 1개의 층에 해당되고, 불법 증축된 면적은 주택 및 주택 부수용도로 사용하였음이 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 첨부한 부동산임대차계약서(임차인 OOO)에 의해서도 확인되며 개별주택 고시자료에도 층별목록에서 2층, 3층, 4층, 옥탑층까지 4개층이 주택으로 고시되어 왔다.
(2) 청구인은 처분청에서 OOO등이 현재 전부 거주하고 있다고 판단하여 주택이 옳다고 주장한다고 하지만 이는 사실과 다르다. 처분청은 5층이 주택법상 주택에 해당하고 쟁점부동산 양도당시까지도 월세가 지급되고 있는 상태에서 5층 임차인의 사정(국내 사업실패로 법원 강제집행과 채권자를 회피하기 위해 야반도주 및 사망 등의 사정)에 의해 양도당시 거주하고 있지는 아니하여도 청구인이 유효한 임대차계약으로 확인한 임대차계약에 의해 조사 당시까지 임차인의 살림살이를 쟁점면적에 두고 있는 상태를 확인하였고, 임차인의 계약기간 만료 시 청소와 도배 장판교체로 언제든지 새 임차인이 주거용으로 사용할 수 있는 구조를 갖추고 있으므로 주택이라고 판단한 것이다.
(3) 청구인은 쟁점면적이 급배수시설이 없다고 주장하나 주방에 씽크대와 수도가 연결되어 있고 청구인이 내부바닥 오물이 있다며 제시한 사진에서와 같이 배수를 위한 하수관이 존재하므로 급배수시설이 있다.
(4) 청구인은 쟁점면적이 청구인과 OOO등의 가정생활 가재도구 보관창고로 사용되던 공간이고, (전용)화장실이 없으므로 독립된 주거에 적합하지 않으므로 주택이 아니라고 주장하나, 건축법 시행령 [별표 1] ‘독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)’와 같이 취사시설은 독립된 주거의 형태의 필수조건이지만 각 실별 욕실은 필수요건이 아니다.
(5) 쟁점면적은 방과 전용주방 및 전용 냉난방시설을 보유하고 있고, 급수․배수시설까지 갖추고 있으며, 주방에는 씽크대, 냉장고 등이 있고 장롱 화장대 및 화장대 위 화장품과 빗을 사용하던 상태로 두고 OOO야반도주하기 전까지 10년 정도를 독립된 주거생활을 하였다는 사실이 확인되므로, 청구인의 주장처럼 화장실은 같은 건물내 1층 (공용)화장실을 사용하더라도 쟁점면적은 건축법상 주택 즉 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부에 해당한다. 시골마을이나 섬지역 주택에서 공용화장실을 사용하는 것에 대해 화장실이 내부에 전용으로 있지 않다는 이유로 주택에서 배제하는 것은 법에도 맞지 않고 실정에도 맞지 않는 주장이다.
(6) 한편 조사당시 임차인 OOO주민등록상 1998.2.23. 전입신고 하였고, 최종 주소지도 쟁점면적으로 되어 있는 바, 청구인은 조사당시 2019.4.19. 문답서에서 ’옥탑층은 귀하께서 취득하기 전부터 양도 이후까지 OOO씨가 임차인 인가요?‘ 라는 질문에 ’맞습니다’라고 답변 하였고, ‘OOO은 외국에 왔다 갔다 하며 본인의 짐을 두었다가 가져갔다가 하였다’고 진술하였으며, 진술당시 옥탑방 가재도구는 OOO가재도구와 일부 본인의 가재도구가 섞여 있다고 진술 한 바 있다.
(7) 청구인이 과세전적부심사청구서에 ‘OOO1998.2.18.에 주민등록 이전하고 전입하여 거주하였으나, 2008∼2009년도 경에 무단전출 한 이후부터 현재까지 행방불명 상태로서 공가상태로 비어 있었고’ 라고 진술한 바, OOO1998년부터 2008년∼2009년까지 실제 전입하여 10년간 거주한 주택이고(2005.8.31. OOO과 재계약), 이후 근린생활시설로 전용한 적이 없음을 청구인도 인정하고 있다.
(8) 폐가수준의 창고라고 주장하나 조사 시 건물전체가 깨끗하게 잘 관리되고 있어 청구인에게 건물관리를 잘 하신 것 같다고 하니 쟁점부동산을 소유하면서 3층 주택에 직접 거주하고 있었기에 건물을 항상 쓸고 닦고 열심히 관리하다가 무릎이 안 좋아져 병원에 다닐 정도로 신경써서 관리하였다고 진술하였고, 동파예방을 위해 겨울이면 가스비 부담에도 불구하고 쟁점면적 가스난방을 가동하는 등 쟁점면적을 임대하고 월세 받는 상태에서 청구인이 임대한 주택의 기능을 유지하기 위한 노력을 하고 있었다는 사실이 확인된다.
(9) 일부 장판 찢김이나 누수흔적 및 청소하지 않은 상태에 대해 폐가상태이므로 주택이라 할 수 없다는 청구인 주장대로라면 해당 조건을 만족하지 않는 다른 1주택자들은 모두 비과세혜택을 받지 못하고 주택에서 배제되어야 한다는 의미가 될 것이다. 오히려 청구인이 주거임차인 OOO과의 임대차계약내용 제5조에서와 같이 임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있으므로 5층 내부 관리소홀에 따른 수리가 필요하다면 임대인은 임대계약 당시대로 원상회복된 상태로 반환받을 권리가 있는 것이다.
(10) 1998.2.18.부터 OOO등이 주민등록상 전입신고를 한 이력이 확인되고, 청구인의 진술에 의해 OOO10년간 실제 거주한 사실도 확인되며, OOO임대차 재계약 체결 이후 청구인은 당해 주택 양도시까지 근린생활시설 등으로 전용한 사실이 없이 양도당시까지 보증금을 반환하지 않은 상태로 임대차계약을 유지하고 있었고, 쟁점부동산 거래당시 양수인에게 임대차계약을 인수인계한 사실관계가 명백히 확인된다.
(11) 조세법률주의 상 감면규정 등 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하고, 다가구주택에 관한 다수의 조세심판원 사례가 건축법 시행령의 요건을 충족하여야 한다고 판시하고 있으며, 건축법관련 국토교통부 법령해석도 건축법 시행령에 명시된 요건을 벗어나는 경우 다가구주택으로 볼 수 없도록 하고 있다.
(12) 결국 쟁점부동산의 옥탑층은 건축법상 건축면적의 1/8을 초과한 사실이 실측에 의해 확인되었기에 해당 불법 증축한 면적으로 인해 5층이 별도의 층수를 구성하고, 양도시까지 쟁점면적을 주택으로 임대하였으므로 건축법 시행령별표1에 따른 다가구주택에 해당하지 아니하는바, 소득세법 시행령제155조 제15항 규정에 의한 1세대1주택 비과세 규정 대상이 아니다. 따라서 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각각의 주택을 양도한 것에 해당하므로, 이는 다주택의 양도에 해당하여 해당 다주택 중 1호의 주택(쟁점부동산의 경우 청구인에게 가장 유리하고, 실제 청구인이 거주하던 3층)만 비과세대상에 해당한다.
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (3) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 시행령 제119조 【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법제15조 제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표1]【용도별 건축물의 종류】 1.단독주택 [단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집･공동생활가정･지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 다.다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
(1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
(3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택 [공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터･노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인의 2018년 귀속 양도소득세에 대한 경정 내용은 아래<표5>와 같다. <표5> 양도소득세 경정 내역 (나) 쟁점부동산 건축물대장의 주요 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산 건축물대장 주요 내용 (다) 2019.4.23. 처분청의 의뢰로 OOO작성한 쟁점부동산 옥탑층 평면도에 의하면 쟁점부동산 옥탑층은 계단실, 보일러실, 주방, 방으로 구성되어 있고, 전체 면적은 28.56㎡로 건축면적 106.06㎡의 1/8을 초과하는 것으로 확인되며, 쟁점면적은 16.24㎡로 나타난다. (라) 조사당시 작성한 청구인의 문답서에 의하면 청구인은 쟁점부동산 취득시 임차인 OOO과의 부동산 임대차계약OOO승계하였고, 양도 당시까지 계좌를 통하여 월세를 지급받았으나 OOO등은 쟁점면적에 짐만 보관하다가 일부 가져가곤 하였을뿐 쟁점면적에 거주한 사실은 없다는 취지로 진술한 것으로 나타난다. (마) 쟁점부동산 임대차계약서에 의하면 반환시 임차대상물의 원상회복 의무 등 계약내용이나 계약서의 형태 등이 전형적인 부동산 임대차계약의 형태를 취하고 있다. (바) 국세청 전산망에 의하면, 2005.4.30. 고시일 당시 쟁점부동산의 주거용면적이 279.36㎡였으나, 2006.4.28.자 개별주택가격 고시일부터 공부상 옥탑면적 13.17㎡가 비주거용 면적에서 주거용 면적에 포함되어 총 4개층 292.53㎡로 변경되었음이 확인된다. (사) 국세청 전산망에 의하면, 임차인 가족의 국내 거주 유무와 출입국 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 임차인 가족의 국내 거주 유무와 출입국 내역 (아) 청구인은 쟁점부동산의 옥탑에 임차인이 무단퇴거 후 행방불명 상태에서 동절기 동파방지를 위해 보일러를 가동했고, 도시가스비를 청구인이 납부하였다고 하면서 쟁점면적 도시가스비 납부내역을 제출하였다. (자) 2018.3.7. OOO지방국세청장의 질의요청에 대한 국토교통부의 회신(2018.5.4.)은 허가나 신고의 절차를 이행하지 아니한 옥탑의 증축으로 인해 다가구주택의 층수 요건을 만족하지 못하게 된 경우라면 해당 건축물의 용도를 다가구주택으로 볼 수 없다는 내용이다. (차) 청구인은 옥탑ㆍ다락 1개 층이 존재함에도 다가구주택으로 건축허가ㆍ사용승인된 사례라면서 서울특별시 관악구 봉천동 소재 주택의 건축물대장, 평면도 등을 제출하였다. (카) 청구인은 시중에서 컨테이너이삿짐 보관료OOO가정집 이삿짐이 평균 2.5톤∼6톤인 경우 부가세를 포함하여 1개월당 OOO점을 감안하더라도 청구인이 OOO등으로부터 수취한 월세금OOO은 이삿짐 보관창고 사용료로 보아야 한다고 주장하면서 OOO홈페이지 캡쳐화면을 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점면적이 양도일 현재 주택에 해당하지 아니한다고 주장하나, 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임)인 점, 2006.4.28.자 개별주택가격 고시일부터 공부상 옥탑면적이 주거용 면적에 포함되어 총 4개 층, 292.53㎡로 변경되어 고시되고 있고, 쟁점면적의 구조ㆍ기능이나 시설 등은 침실, 주방 등으로 이루어져있으며, 주방시설․난방시설 등을 갖추어 독립된 주거에 적합한 형태로 되어 있어, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용도로 사용이 가능할 것으로 보이는 점, 쟁점면적에는 별도의 도시가스가 공급되고 있고, 별도의 우편함이 설치되어 있으며, 임차인 OOO등이 쟁점면적에 주민등록을 하였고, OOO등에게 우편물이 배달되어 쟁점면적을 주택으로 사용한 것으로 보이며, 청구인은 쟁점부동산 취득시 쟁점면적의 임대차계약을 승계하여 보유기간 동안 보증금을 반환한 사실 없이 매월 계좌를 통해 월세를 수취하여 왔고, 양도시 임대보증금을 포함한 임대차계약을 매수인에게 승계하였는바, 쟁점부동산 양도 당시 쟁점면적은 일반적인 주택의 기능이 유지된 상태에 있었다 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.