청구인들이 제시한 쟁점2층을 촬영한 사진 등에 의하면 방과 주방, 화장실 등이 명확하게 구분되어 있는 등 그 구조, 기능 및 시설 등이 주거용으로 적합한 상태인 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적을 초과하다고 봄이 타당하다 할 것이다.
청구인들이 제시한 쟁점2층을 촬영한 사진 등에 의하면 방과 주방, 화장실 등이 명확하게 구분되어 있는 등 그 구조, 기능 및 시설 등이 주거용으로 적합한 상태인 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 주택의 연면적이 주택외의 부분의 연면적을 초과하다고 봄이 타당하다 할 것이다.
[주 문] OOO 세무서장이 2019.10.7. 청구인들에게 한 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO각 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 겸용주택의 경우 주택으로 사용하는 면적은 양도일 현재의 현 황에 따라야 하는바, 쟁점부동산은 주택 부분(공가상태인 면적 포함)의 면적이 주택 외의 부분의 면적보다 크므로 전부를 주택으로 보아야 한다. 즉 쟁점2층은 OOO주택으로 임차한 후 28년 동안 거주하면서 OOO라는 상호로 소규모 가내수공업을 영위한 사실은 있으나, 가내수공업으로 사용한 면적이 2～3평에 불과하여 동 면적을 제외하더라도 주택 면적이 주택 외의 면적을 초과할 뿐만 아니라 가내수공업에 사용된 면적조차도 야간 및 주말에는 주택으로 사용한 점 등을 감안하면 쟁점부동산은 주택 부분의 면적이 주택 외의 부분의 면적을 초과하므로 전체 면적을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 등을 적용하여야 한다. (가) 1세대 1주택 비과세 적용시 주택인지 여부는 양도일 현재의 현황으로 판정한다. 이때 ‘주택’이란 건축물대장 등 공부상의 용도 구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와 관계없이 상시 주거의 목적을 위하여 사용되는 건축물을 말하는 것으로 양도 당시 거주하였다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하며, 주택이라는 개념의 기본 목적이나 용도에 적합하고 언제라도 주택으로 이용 가능한 상태이면 된다 할 것이고(감심 2002-174. 2002.11.12. 참조), 그 구조, 기능, 시설 등이 본래 주거용으로 그 용도에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있으면 주택으로 사용하던 건물을 공가상태로 방치하였다고 하더라도 주택으로 보아야 한다(조심 2017서2839, 2017.9.29. 등 참조). (나) 쟁점부동산의 공부상 주택부분은 청구인들(안채 1층 다가구 주택 56.79㎡)과 임차인들[OOO(안채 2층 다가구주택 68.96㎡), OOO (쟁점2층, 146.91㎡)]이 실제로 거주한 곳으로, 청구인들은 쟁점2층에 대하여 주택분 재산세(2018.6.1. 기준)를 납부하였고, 국토교통부 에서 고시한 개별주택가격도 건물 전체 연면적 589.52㎡ 중 주택면적이 335.63㎡으로 주택 외의 부분의 면적을 초과함을 알 수 있다. (다) 주민등록표초본에 의하여 각 거주별로 구체적으로 살펴보면, 청구인들은 1989.12.1. 쟁점부동산을 매입하고 2002.11.23. 전입하여 양 도일까지 15년 9개월간 쟁점부동산에서 거주한 것으로 나타나고, 임차인 OOO2008.10.8. 전입하여 9년 7개월간 거주하다가 2018.5.21. 퇴거하여 양도일 현재는 공가상태이며, 임차인 OOO1990.5.29. 전입하여 28년 1개월간 거주하다가 2018.6.29. 퇴거하여 양도일 현재 쟁점2층은 공가상태였다. 또한 청구인들 및 임차인들이 거주한 부분의 사진을 살펴보면, 방과 부엌, 화장실 등 실제로 거주하기 위한 필수적인 요소가 구비되어 있어서 상시 주거용으로 사용되었음이 확인되므로 공부에 부합함을 알 수 있다. (
(2) 설사 쟁점2층이 주택으로 사용된 것으로 볼 수 없다 할지라도 주택의 부수토지 면적은 실제 사용 용도에 의하여 계산하여야 한다. 겸용주택의 경우에 있어서 1세대 1주택으로 비과세되는 주택과 그 부수 토지를 계산함에 있어서 주택과 특별한 용도구분 없이 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지는 주택의 부수토지로 보는 것(대법원 2000.2.8. 선고 98두1123 판결 등 참조)임에도 처분청은 단순히 쟁점부동산의 부수토지를 도로전면부의 바깥채 건물의 연면적과 도로후면부의 안채 건물의 연면적을 기준으로 안분계산하였는데, 안채 건물은 거주자들이 주거전용으로 사용하였으므로 쟁점부동산의 부수토지는 안채 주택의 거주자가 전용으로 사용하는 토지(202.11㎡)와 바깥채 정착면적토지로 확연히 구분된다. 또한 쟁점부동산은 도로변에 위치하고 있는 바깥채(1층 근린생활시설 + 쟁점2층)와 안채(청구인들과 임차인 OOO거주한 주택)가 한 필지 안에 정착되어 있고, 안채로의 출입은 바깥채 1층 중앙에 설 치되어 있는 별도의 철제문을 통하여 이루어지며, 철제문 안의 토지는 4개의 면이 건물로 막혀 있는데, 한 면은 철제출입문이 있는 바깥채에 붙어 있고, 나머지 3개의 면은 타인의 주택 등으로 둘러싸여 있어서 별도의 출입구가 존재하지 아니한다. 따라서 쟁점부동산의 부수토지는 바깥채 건물의 정착면적토지와 안채 건물의 주거전용토지로 명확하게 구분되므로 전체부수토지에서 바깥채의 정착면적을 제외한 나머지 토 지는 안채의 정착면적 및 마당으로서 주택분 부수토지로 봄이 타당하다 (국심 2001서2798, 2001.12.26. 참조).
(1) 청구인들은 임차인 OOO쟁점2층을 당초 주택으로 사용하였고 양도일 현재 공부상 주택으로 등재되어 있어서 주택으로 사용한 면적을 특정할 필요가 없다고 주장하나, 쟁점부동산 전체를 주택으로 보는 것은 용도변경 전‧후의 쟁점2층의 주택 사용면적에 대한 객관적 이고 구체적인 입증자료가 부족하고, 용도변경 후 9개월 밖에 경과되지 아니하여 공부상 면적으로 사용 용도를 판단하더라도 비과세 요건을 충족하지 못한다. 주택으로 보기 위해서는 구조, 기능, 시설 등이 본래 주거용으로 그 용도에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 그대로 유지‧관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있다는 전제를 우선적으로 충족할 필요가 있는데, 양도일 현재 쟁점부동산의 용도별 면적에 대한 판단에 있어서 쟁점부동산의 바깥채 쟁점2층 및 보일러실(지층)은 양도일 9개월 전에 공부상 근린생활시설에서 주택으로 변경되었으므로 상기 전제 요건을 충족하기 위해서는 OOO쟁점2층 전체면적 146.91㎡ 중 106.04㎡ 이상을 용도변경 전 주택으로 사용하고 그 이후 공가상태로 이어져 주거기능이 그대로 유지‧관리되어 언제든지 주택으로 사 용할 수 있는 지에 대한 입증이 필요하다. 단지 양도일 현재 공가상태라 하여 공부상 용도인 주택으로 볼 수는 없고, 주택 사용 여부는 실제 현황에 따라 판단하여야 한다. 청구인들이 제시한 OOO확인서상 쟁점2층의 사용용도별 내역과 평면도는 2017년 12월 용도변경 후의 것으로, 용도변경 전의 평면도와 그 내용이 매우 상이한데, 용도변경 전 해당 구조에 따라 주택으로 사용된 객관적이고 구체적인 입증자료가 없으며, 용도변경 전‧후의 구조가 변경된 사정을 확인할 수 있는 입증자료의 제시도 없다. 오히려 2016년 8월경 촬영된 바깥채 외관 정면사진 및 쟁점2층 평면도에 따르면, 쟁 점부동산은 가운데 철제문과 계단을 기준으로 좌우로 나누어져 있고, 쟁점2층 정면의 우측 외부창을 통하여 보이는 내부는 정면 창문에서 건물 후면 창문까지 아무런 격벽이 없는 일체형 구조이며, 천장에 커다란 은색배관이 그대로 노출되어 있는 등 외관 및 구조형태로 보아 주거용에 적합한 구조나 시설을 갖춘 것으로 보기 어려우며, 쟁점부동산의 바깥채와 안채를 하나의 겸용주택으로 보아 주택의 면적이 주택 외의 부분의 면적보다 크기 위해서는 적어도 쟁점 2층 전체면적 146.91㎡ 중 106.04㎡ 이상을 주택으로 사용하여야 하는데, 청구인들은 이를 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 입증자료를 제시하지 못하였다. 또한 청구인들이 제시한 전력사용량에는 전체전력계약 중 쟁점2층 중 OOO(2층, 산업/광공업용)의 사용량이 제외되어 있고, OOO의 사용요금은 포함되어 있으나, 청구인들이 신고한 2017년 부동산임대공급가액명세서에는 OOO대한 부동산임대내역이 신고되어 있지 않는 등 등 전체임차인의 내역이 불분명한 상황에서 청구인들이 임의로 선별하여 제시한 전력사용요금만 으로는 전체임차인별 임차면적에 대한 정확한 면적 구분이 불가능하고, 단순 전력사용량만 비교하여 용도별 사용 면적을 구분하는 것은 합리적이라 할 수 없다. 따라서 쟁점2층의 용도변경 전 주택 사용 면 적에 대한 입증이 제대로 이루어지지 아니한다면 쟁점2층의 주택용도가 용도변경 후 9개월 정도 밖에 경과되지 아니한 상황에서 공부상 주택이고 양도일 현재 공가상태라고 할지라도 이는 ‘양도일 전 2년 이상 주택 사용’이라는 비과세 요건을 갖추지 못한 것으로 봄이 타당하다. 한편, 임차인 OOO쟁점2층의 일부를 주거용으로 사용한 경우라도 그 면적의 크기를 불문하고 하나의 필지에 쟁점부동산의 안채와 바깥채에 별도로 존재하는 출입구가 존재하고, 그 경계의 분리가 명확하게 이루어져 경제적 실체가 분리되어 있으므로 2채 이상의 주택이 동일한 생활영역에서 생활한 경우가 아닌 경우라서 한 필지에 2주택이 존재하는 다주택자에 해당할 수 있음도 고려되어야 할 것이다.
(2) 청구인들은 쟁점부동산의 주택분 부수토지 계산시 주택의 연 면적과 주택 외의 부분의 연면적을 기준으로 안분계산하는 것이 아니라 실 제 사용 용도에 의하여 계산하여야 하는데, 쟁점부동산의 경우 안 채와 바깥채는 출입문이 별도로 존재하고 그 경계를 구분할 수 있어서 전체부수토지에서 바깥채의 정착면적을 제외한 면적을 주택분 부수토지로 보아야 한다고 주장하나, 원칙적으로 겸용주택 양도시 주택의 부수토지는 전체토지면적에서 주택부분의 면적이 건물 총연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하되, 그 부수토지의 경계가 명확히 구분되어 있고 주택과 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 경우는 해당 토지를 주택의 부수토지로 인정될 수 있다. 이 건의 경우 청구인들이 계산한 주택분 부수토지(202.11㎡)는 전체 토지면적(446㎡)에서 바깥채 건물의 정착면적(253.89㎡)을 단순 임의로 제외하고 바깥쪽과 안쪽 철제문 사이면적(약 10㎡)을 합산하여 산정한 것으로, 이는 전체토지면적 대비 45.31%에 해당하는데, 쟁점부동산의 평면도와 청구인들이 제출한 항공사진 및 안채 마당을 촬영한 사진 등을 살펴보면 불합리한 주장에 불과하다. 오히려 사용 용도에 따라 계산하려면 처분청이 제시하는 포털사이트 항공사진에 따른 수평투영면적 내역에 따라 계산하는 것이 객관적이고, 이 경우 안채의 부수토지는 137.85㎡에서 160.05㎡ 범위로 계산되는데, 최대값인 160.05㎡ (전체토지면적 대비 35.88%)를 적용하면 안채의 수평투영면적 68.96㎡를 차감한 91.09㎡를 주택분 부수토지로 인정함이 합리적이라 할 것이다.
① 쟁점2층을 주택으로 사용하였으므로 양도일 현재 쟁점부동산의 주택 연면적이 주택 외의 부분의 연면적을 초과하므로 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점부동산 부수토지의 면적을 실제 사용 용도에 따라 안분계산하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지 로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. 제159조의3[장기보유특별공제] 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의2 ㆍ제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.
(1) 청구인들은 쟁점부동산을 양도한 후 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 보아 쟁점부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점2층을 실제 주택으로 사용하였는지 여부가 불분명하여 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 볼 수 없다 하여 용도변경 전 공부상 주택의 연면적에 대하여만 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들에게 아래 <표1>과 같이 이 건 양도소득세를 각 경정․고지하였다. <표1> 이 건 처분 내역 (단위: 원)
(2) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산의 양도일 현재 건축물대장상 주요 등재사항은 아래 <표2>와 같다. <표2> 건축물대장 등재사항 (나) 쟁점부동산은 2017.12.7. 용도변경을 신고하였는데, 용도변경 전․후의 건축물대장상 등재된 면적을 비교하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 용도변경 전・후 건축물대장상 면적 비교 (단위: ㎡) (다) OOO청구인들과 부동산임대차계약 OOO체결하고 쟁점2층을 임차한 것으로 나타나는바, OOO세대의 전입신고 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> OOO세대의 전입신고 내역 (라) 국세청의 국세통합시스템에 의하면, OOO쟁점2층을 사업장으로 하여 OOO상호로 1990.7.24.～2018.6.20. 기간 동안 의복 임가공업을 영위한 것으로 사업자등록이 되어 있는데, 사업자등 록상 사업장 면적은 80㎡, 보증금은 OOO으로 각각 신고되어 있으나, 임차료에 대하여 세금계산서를 수수한 내역은 없는 것으로 나타나며, OOO사업소득 신고내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> OOO사업소득 신고내역 (단위: 백만원) (마) 쟁점2층을 2017.12.7. 근린생활시설(소매점)에서 다가구주택으로 용도변경한 이후 쟁점부동산의 개별주택가격 공시 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 개별주택가격 공시내역 (단위: ㎡, 백만원) ＊용도변경 전 공부상 주택면적은 188.72㎡로 등재되어 있었음 (
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대 하여 살피건대, 처분청은 쟁점2층 중 실제 주거용으로 사용한 면적이 불분명하여 쟁점부동산의 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적 보다 적다고 보아 용도변경 전 공부상 주택의 연면적에 대하여만 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 각 경정․고지하였으나, 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 것인가에 의하여 판단하여야 하고(대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등 참조), 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 그 용도에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물은 주택으로 보아야 할 것(조심 2015서554, 2014.5.2. 등 같은 뜻임)이다. 쟁점부동산의 경우 양도일 현재 공부상 주택 면적이 주택 외의 부분의 면적보다 큰 겸용주택으로 확인되고, 임차인 OOO 및 그 가족 (배우자 및 자녀 2명)이 쟁점2층을 주소지로 전입신고를 한 후 실제로 쟁점부동산을 양도하기 직전까지 약 28년 동안 계속하여 거주한 것으로 확인될 뿐만 아니라 이에 대하여는 처분청도 부인하지 아니하는 점, 이 건의 경우 사업용으로 사용한 면적이 쟁점2층 전체가 아니라 40.87 ㎡만 초과하지 아니하면 쟁점부동산의 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적을 초과하여 전체를 주택으로 볼 수 있는바, OOO쟁점2층에서 사업을 영위하였으나 그 업종 및 수입금액 등을 고려할 때 규모가 영세하고 특별한 설비를 필요로 하지 아니하여 정황상 대 부분의 면적을 4인 가족의 주거공간으로 사용하였다고 봄이 타당하고, OOO ‘쟁점2층을 28년간 아들, 딸, 부인과 주거용으로 생활하였고 일부 공간(2～3평)에서 미싱과 오버로크기 각 1대를 사용하여 소규모 가내수공업을 영위하였다’는 내용의 자필확인서를 제시한 점 등을 감 안하면 OOO쟁점2층 중 사업용으로 사용한 면적은 40.87㎡ 미만인 것으로 보이는 점, 그 밖에 청구인들이 제시한 쟁점2층을 촬영한 사진 등에 의하면 방과 주방, 화장실 등이 명확하게 구분되어 있고, 싱크대, 가스설비 등이 설치되어 있는 등 그 구조, 기능 및 시설 등이 주거용으로 적합한 상태인 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적을 초과한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적 보다 적다고 보아 용도변경 전 공부상 주택의 연면적에 대하여만 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제를 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.