쟁점아파트의 경우 평가기준일로부터 불과 ▣개월 전에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 5% 이내 아파트의 매매가액이 존재하고, 이들의 매매가액은 평가기간 전 1개월 내 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점아파트의 증여당시 시가는 □□□호의 매매가액으로 봄이 타당한 것으로 판단됨
쟁점아파트의 경우 평가기준일로부터 불과 ▣개월 전에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 5% 이내 아파트의 매매가액이 존재하고, 이들의 매매가액은 평가기간 전 1개월 내 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점아파트의 증여당시 시가는 □□□호의 매매가액으로 봄이 타당한 것으로 판단됨
OOO세무서장이 2019.10.11. 청구인에게 한 2018.10.17. 증여분 증여세 OOO부과 처분은 이를 취소한다.
(1) 국토교통부 부동산실거래자료에 의하면, 아래 <표1>과 같이 증여일 전후 3개월 거래된 유사 매매사례가액이 있는바, 청구인은 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적 고층(13층〜21층)의 실거래가격이 OOO억원 중·후반인 점을 확인하고, 쟁점아파트는 상대적으로 저층인 5층이므로 증여재산 평가액을 OOO백만원으로 산정하여 증여세를 신고하였다. <표1> (단위: ㎡, 백만원)
(2) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 산정한 비교대상아파트의 경우 전용면적, 동, 위치, 리모델링 여부, 집의 구조 등이 다르고, 전용면적 60㎡인 비교대상아파트는 아래 <표2>와 같이 전용면적 59.85㎡인 쟁점아파트보다 약 OOO억원 가량 높게 거래되었는바, 공시가격이 5% 이상 차이난다는 이유로 전용면적이 완전하게 동일하고 집의 구조, 방의 개수 등이 같은 유사한 아파트(아래 <표3>의 추가비교아파트)를 배제한 채 전용면적이 다른 비교대상아파트의 매매사례가액을 증여재산가액으로 보는 것은 부당하다. <표2> (단위: ㎡, 백만원) <표3> (단위: ㎡, 백만원) 따라서 위의 추가비교아파트(동일면적 14층)가 쟁점아파트와 전용면적이 동일하므로 쟁점아파트의 비교대상으로 보아야 하며, 쟁점아파트가 추가비교아파트보다 저층에 해당하므로 추가비교아파트의 매매금액 OOO백만원보다 낮은 OOO백만원 정도를 증여재산가액으로 산정함이 타당하다.
(1) 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1․2항, 같은 법 시행령 제49조 제1․4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 따르면, 부동산 가격공시에 관한 법률 에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것의 3가지 요건을 충족하면 해당 공동주택의 거래가액은 시가로 인정된다.
(2) 청구인이 주장하는 추가비교아파트의 공동주택가격은 OOO백만원으로 평가 대상인 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO백만원과 차이가 100분의 5를 초과하므로 매매 사례가액으로 볼 수 없고, 층의 고저(高低)에 따른 재산가액 가감은 상 증세법상 규정되어 있지 아니하다. 따라서 평가기간 내(2018.7.17.～2019.1.17.) 쟁점아파트와 같은 단지에 속하고 전용 면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 비교대상아파트의 거래가액 OOO백만원을 매매사례가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(2) 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납세의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당 하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 처분청의 국세통합시스템(TIS) 자료에 따르면, 쟁점아파트의 증여일(2018.10.17.) 전․후 유사한 시기에 같은 단지 내 유사 면적 아파트의 매매사례가액은 아래 <표4>와 같이 나타난다. <표4> (단위: ㎡, 천원) * 위 자료는 쟁점아파트와 같은 단지 내, 공동주택가격 차이 5% 이내, 전용면적 차이 5% 이내 아파트의 거래가액을 추출한 것임
(2) 청구인이 제시하는 추가비교아파트(14층, 전용면적 59.85㎡, 공동주택가격 OOO백만원)은 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 12%이어서 위 <표4>에서 제외된 것으로 보인다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상증세법 제60조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정되어 있다. 쟁점아파트의 경우 평가기준일로부터 불과 4개월 전(평가기간 전 1개월)에 같은 단지, 같은 면적, 공시가격 5% 이내 아파트의 매매가액OOO이 존재하고, 이들의 매매가액은 평가기간 전 1개월 내 거래가액으로 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점(<표4> 참조), 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 의해 쟁점아파트와 동일한 단지 내, 주거전용면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인 비교대상아파트의 매매가액OOO을 쟁점아파트의 시가로 보았으나, 단지배치도 및 평면도상 쟁점아파트는 남서향의 타워형으로서 언덕에 위치하고, 비교대상아파트는 남향의 판상형으로 상가 옆에 위치하며, 서로 방, 화장실, 거실 등의 배치도 다른 점, 쟁점아파트의 증여당시 시가는 동과 주거전용면적이 다르고 공동주택가격이 높으며 그 차이 가 2.4%인 비교대상아파트보다는 같은 동이자 동일한 주거전용면적이고, 공동주택가격이 차이 1.2%에 불과한 404호의 매매가액OOO이 더 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교대상아파트의 매매가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.