청구인은 이 건 세무조사 당시 쟁점임대건물을 특수관계법인에게 정당한 사유 없이 저가로 임대한 사실이 있다고 확인서를 작성하여 제출한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점금액을 신고 누락한 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인은 이 건 세무조사 당시 쟁점임대건물을 특수관계법인에게 정당한 사유 없이 저가로 임대한 사실이 있다고 확인서를 작성하여 제출한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점금액을 신고 누락한 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법제41조 및 같은 법 시행령 제98조에 따라 특수관계인에게 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 제공하는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있도록 하고 있으며, 낮은 이율 등의 판단 기준이 되는 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용하도록 규정하고 있다. 법인세법 시행령제89조 제1항 및 제2항에서는 ① 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(매매사례가액)에 따르고, 매매사례가액이 없는 경우에는 ②감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정평가가액), ③ 상속세 및 증여세법제61조부터 제66조에서 정한 보충적 평가방법에 따른 가액(보충적 평가액)에 따르도록 규정하고 있다. 이 때 매매사례가액, 감정평가가액, 보충적 평가액을 판단하는 평가 기준일은 법인세법 집행기준52-88-5에서 계약일을 기준으로 하는 것으로 해석하고 있다.
(2) 처분청은 청구인이 OOO 지하 1∼2층을 2013.10.30. 특수관계 없는 OOO에게 보증금OOO원에 임대하였다가, 2015.3.1.부터 특수관계자인 OOO에게 보증금 OOO원에 임대(이하 “쟁점임대①”이라 한다)하였으므로 2013년 체결된 임대차계약을 2015년 체결된 임대차계약의 매매사례가액으로 보아 부당행위계산 규정을 적용하였다. 또한 처분청은 청구인이 OOO 지상 1‧4층을 2012.9.3.∼2015.2.16. 동안 특수관계 없는OOO에게 보증금 OOO원에 임대하였다가, 지상 1층을 2015.7.1.∼2018.6.30. 동안 특수관계자인 OOO에 보증금 OOO에 임대(이하 “쟁점임대②-1”이라 한다)하였고, 지상 4층을 2015.5.30.∼2018.6.30. 동안 다른 특수관계자인 OOO에게 보증금 OOO원, 월임대료 OOO원에 임대(이하 “쟁점임대②-2”라 하고, 쟁점임대②-1과 합하여 이하 “쟁점임대②”라고 하며, 쟁점임대①과 쟁점임대②를 합하여 이하 “쟁점임대”라 한다)하였으므로 2012년에 계약이 체결된 임대차 거래를 2015년 및 2017년에 계약이 체결된 임대차 거래의 매매사례가액으로 보아 소득세법제41조의 부당행위계산 규정을 적용하였다. <표3> 임대차계약 내역 (단위: 원)
(3) 소득세법제41조 및 같은 법 시행령 제98조의 매매사례가액은 “해당 거래와 유사한 상황”에서 특수관계 아닌 자 간에 거래된 가격을 의미하는 것으로 매매사례가액으로 사용하기 위해서는 쟁점이 되는 거래와 유사한 상황인지 여부를 판단하여 매매사례가액으로 사용하여야 한다. 이와 관련하여 법원에서는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 한다고 판시한 바 있다(대법원 2007.8.23. 선고 2005두5574 판결). 따라서 매매사례가액을 적용하기 위해서는 매매사례가 되는 거래와 쟁점거래가 얼마나 유사한 상황인지를 검토하여 시가 적용 여부를 결정하여야 할 것이며, 유사한 상황인지 여부는 거래 시점, 거래된 물건 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.
(4) 처분청이 적용한 매매사례가액은 2∼3년 이내의 임대기간을 계약기간으로 하여 계약 초기에 고정급으로 체결된 계약이고, 쟁점임대계약일보다 2∼3년 이전에 체결된 계약으로 매매사례로 주장되는 계약과 쟁점임대가 유사한 상황에서 체결된 계약으로 보는 것은 타당하지 않다. <표4>
(5) 시가에 대한 주장·증명책임은 원칙적으로 과세관청에 있고(대법원 2017.2.3. 선고 2014두14228 판결 등 참조), 처분청이 매매사례가액으로 적용한 거래의 임차인은 OOO인데, 이는 청구인과 오랜 지인관계로 해당 거래 계약체결 시점에 어떠한 상황에서 체결된 계약인지 판단하기 어려운 상황에서 별도의 검토 없이 과거에 입주해 있었다는 이유만으로 매매사례가액으로 적용하였다.
(6) OOO의 건너편에 소재한 OOO소재 빌딩은 OOO에 소재하고 있는 빌딩으로 부동산 시가가 유사한 빌딩이다. 해당 빌딩에서 쟁점임대의 계약 체결 시점(2014년 9월)의 임대차거래 가액은 아래와 같고, 해당 거래와 쟁점임대의 임대차 가액을 비교해 보면 청구인의 거래가액이 시가보다 저가로 임대하지 않았음을 확인할 수 있다. <표5> (단위: 백만원)
(7) 또한 OOO의 경우에는 쟁점임대와 동일한 기간에 제3자와의 임대차거래가 있는데, 해당 금액을 비교해 보면, 쟁점임대 금액과 유사함을 확인할 수 있다. <표6> (단위: 원)
(1) 조사청은 객관적인 사실 및 여러 가지 제반요건을 고려하여 합리적으로 쟁점임대거래의 시가를 산정하여 부당행위계산부인 규정을 적용하였다. (가) 쟁점임대에 대한 시가는 동일사업장에서 특수관계 없는 기존세입자와의 거래가액(이하 “매매사례가액”라 한다)을 시가로 보는 것이 타당하다.
1. 소득세법제41조 및 같은 법 시행령 제98조에 따라 법인세법 시행령제89조를 준용하여 시가를 산정하고, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따른다고 규정하고 있다.
2. 쟁점임대 부동산의 임대료 산정에는 건물의 입지, 상권, 교통, 유동인구 등의 객관적인 환경뿐만 아니라 건물의 주인, 언론매체 및 인터넷 블로거 등의 홍보효과 등으로 인한 대중의 인지도 등 특수한 사항도 영향을 끼친다.
3. 쟁점임대건물은 청구인의 빌딩으로 유명하고, 각종 언론에서 보도(OOO 등 다수)된 OOO의 랜드마크이며, 고유명사처럼 사용되는 유명 건물이다.
4. 쟁점임대건물의 바로 옆인 OOO 건물(이하 “인접건물”이라 한다)과 단위면적당 임대료와 비교하였을 때, 아래와 같이 큰 차이를 보이므로 주변 건물의 임대료와 비교하여 쟁점임대의 시가를 추정하는 것보다는 당해 사업장의 매매사례가액을 이용하여 시가를 추정하는 것이 법인세법 시행령제89조의 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격에 부합한다. <표7> 인접건물의 단위면적 당 임대료 비교(2015.12.31. 1층 기준) (단위: ㎡, 원)
5. 또한 임대료 산정은 직전 임대료를 기준으로 정해지는 것이 일반적이므로 특수관계 없는 자와의 임대용역 제공 종료일과 쟁점임대 시작일의 간격이 짧게는 1일에서 가장 긴 것도 6개월을 넘지 않는 상황에서 기존 임대료보다 최대 OOO 저가에 공급한 것은 이례적이라 볼 수 있다. 실제로 꾸준히 상승한 당해 부동산의 공시지가(표8), 쟁점임대와 동일한 건물의 동일한 사업연도인 2015년도에 임차인이 변경되었으나 기존 임대료와 큰 차이 없이 계약된 임대차조건(표9) 및 2015년도에 갱신되었으나 임대료가 상승한 인접건물의 임대차조건(표10)을 비교했을 때, 쟁점임대를 매매사례가액보다 저가에 공급할 이유가 없다. <표8> 토지 공시지가 변동상황 (단위: 원) <표9> 2015년 변경된 동일 부동산의 타사업장 임대차조건 (단위: 원) <표10> 2015년 갱신된 인접 부동산의 임대차조건 (단위: 원)
6. 따라서 언론에 지속적으로 노출되는 유명 건물이면서 부동산 가액도 상승하고 있고, 주변건물의 임대료도 상승하고 있으며, 동일 시기에 동일 건물의 타 임차인들과는 기존계약과 비슷한 조건으로 임대차 계약을 맺은 사실들을 종합해볼 때, 쟁점임대에 대하여 기존 비특수관계 임차인과의 계약조건을 최소한의 시가로 보는 것이 합리적이라고 할 수 있다. 오히려 계약시점간 공시지가 상승률인 OOO%를 반영하여 임대차 계약을 새로 맺는다면 월 임대료는 저가가 아니라 OOO원까지 상승할 요인이 있다 할 것이다. <표11> 공시지가 상승률 반영한 예상 임대료 (단위: %, 원)
(2) 청구주장의 부당성 (가) 청구인은 2014년 9월 쟁점임대 부동산의 맞은편 건물인 OOO지하 1층의 전대차계약과 쟁점임대와의 면적당 임대료를 비교하면서 저가임대가 아님을 주장하나, 제시된 전대차계약은 지하 1층을 전대한 것으로 쟁점임대와 층이 다르고, 건축물대장상 용도가 공연장으로 쟁점임대의 용도인 일반음식점, 사무소와 다르며, 더욱이 공연장은 다른 용도에 비하여 면적을 필요로 하는 업종임을 고려해 봤을 때 단위면적당 임대료를 이용하여 쟁점임대와 비교하는 것은 오히려 비합리적이라 할 수 있다. <표12> 전대계약과 쟁점임대계약의 차이점 비교 (단위: 원, ㎡) (나) 또한 청구인은 위 전대차계약과 지하층이라는 유사성이 있는 쟁점임대①이 지하 1층과 지하 2층을 사용하였으나, 지하 1층만의 면적으로 잘못 계산하여 저가임대가 아님을 주장하였고, 정확히 계산할 경우 오히려 쟁점임대①이 비교대상 전대차계약보다 단위면적당 임차료가 약 OOO 더 저렴한 계약임을 알 수 있다. <표13> 전대계약과 쟁점임대①의 면적당 임대료 재계산 (단위: ㎡, 백만원) (다) 청구인은 OOO의 비특수관계 임차인인 OOO의 임대료와 쟁점임대②-1 및 쟁점임대②-2의 임대료를 비교하였으나, OOO는 2층을 사용하였고, 쟁점임대②는 1층과 4층을 사용하는 등 층마다 현격한 차이가 있는 상가 임대의 특성상 유사한 사례라 볼 수 없는 임대료를 비교하여 저가임대가 아니라고 주장할 뿐이다.
② 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 (2018.2.9. 대통령령 제28627호로 개정되기 전의 것) 제98조[부당행위계산의 부인] ① 법 제41조 및 제101조에서 "특수관계인"이란 국세기본법 시행령제1조의2 제1항, 제2항 및 같은 조 제3항 제1호에 따른 특수관계인을 말한다.
② 법 제41조에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. 다만, 제1호부터 제3호까지 및 제5호(제1호부터 제3호까지에 준하는 행위만 해당한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우만 해당한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우
2. 특수관계인에게 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 그 주택에 실제 거주하는 경우는 제외한다.
3. 특수관계인으로부터 금전이나 그 밖의 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 경우
4. 특수관계인으로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 경우
5. 그 밖에 특수관계인과의 거래에 따라 해당 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비를 계산할 때 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (3) 법인세법 시행령 (2018.2.13. 대통령령 제28640호로 개정되기 전의 것) 제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. 1.감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외하며, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가사의 감정은 감정한 가액이 5억원 이하인 경우로 한정한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 조세특례제한법 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.
⑥ 제88조 제1항 제8호 및 제8호의2의 규정에 의하여 특수관계인에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3ㆍ제40조ㆍ제42조의2와 같은 법 시행령 제28조 제3항부터 제7항까지, 제29조 제2항, 제29조의2 제1항ㆍ제2항, 제29조의3 제1항, 제30조 제5항 및 제32조의2의 규정을 준용한다. 이 경우 "대주주" 및 "특수관계인"은 이 영에 의한 "특수관계인"으로 보고, "이익" 및 "대통령령으로 정하는 이익"은 "특수관계인에게 분여한 이익"으로 본다.
(2) 처분청은 이 사건 세무조사 당시 청구인이 작성한 확인서를 제출하였고, 그 내용은 OOO와 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점임대건물의 임대료 시가를 산정함에 있어서 주변 건물의 임대료와 비교하여 쟁점임대의 시가를 추정하는 것보다는 당해 건물의 직전 임차인의 임대료(매매사례가액)를 이용하여 시가를 추정하는 것이 시가에 더 부합해 보이는 점, 청구인은 이 건 세무조사 당시 쟁점임대건물을 특수관계법인에게 정당한 사유 없이 저가로 임대한 사실이 있다고 확인서를 작성하여 제출한 점, 쟁점임대건물을 임차한 OOO 청구인과 특수관계에 해당하고, 쟁점임대건물은 OOO의 건물로 주변건물에 비해 프리미엄이 형성되어 있는 것으로 보이는 점, 쟁점임대건물의 공시지가는 2012년 이후 꾸준히 상승하였고, 특히 OOO 4층의 경우 2015년에 청구인과 특수관계 없는 임차인이 변경되었으나 기존 임대료와 동일한 조건으로 임대계약이 갱신되었으며, 인접건물의 임대료도 상승된 것으로 확인되므로 청구인이 쟁점임대를 함에 있어 기존 임대료(매매사례가액)보다 저가에 공급할 특별한 이유가 없어 보이는 점, 청구인은 OOO의 비특수관계 임차인의 임대료와 쟁점임대②-1 및 쟁점임대②-2의 임대료를 비교하고 있으나, 쟁점임대②와 사용하는 층과 면적이 달라 상가 임대의 특성상 유사한 사례라고 보기 어렵고, 언론보도에 따르면 특수한 사정도 고려된 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점금액을 신고 누락한 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.