일괄양도가액 중 주택부분의 양도가액은 6억원 미만이므로 쟁점건물은 신축주택에 대한 양도소득세 감면이 배제되는 고급주택이 아니라는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2002.8.8. OOO 건물 (주택: 345.24㎡, 근린생활시설: 140.04㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2014.2.28. 쟁점건물을 OOO에게 OOO에 양도하고, 쟁점건물 중 주택부분의 양도소득에 대하여 아래 <표1>과 같이 조세특례제한법(이하 “조특법”이라 한다) 제99조의3에 따른 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다. <표1> 청구인의 쟁점건물에 대한 양도소득 감면신고 내용 (단위: 천원) * 주택신축일부터 5년간 발생한 양도소득은 과세대상에서 제외
• 나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과, 쟁점건물 주택부분의 양도가액이 OOO을 초과하므로 쟁점건물의 사용승인일 당시 고급주택에 해당하는 쟁점건물의 양도소득에 대해서는 신축주택에 대한 양도소득세 감면이 배제된다고 보아 2019.9.16. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 일괄양도가액 OOO을 주택부분과 상가부분의 감정가액에 비례해서 안분하면 주택부분에 안분되는 양도가액은 고급주택의 기준금액(OOO)에 미달하므로 쟁점건물의 양도는 조특법상 신축주택에 대한 양도소득세 감면요건을 충족한다.

(1) 쟁점건물은 OOO 1번 출구 바로 앞에 위치하고 있어 상가로서의 가치가 높아 쟁점건물의 1층 상가는 비슷한 규모의 주택보다 거래가액이 1.5배 이상 높게 형성된다.

(2) 청구인은 겸용주택인 쟁점건물의 용도별로 정확한 시세를 산출하기 위해 감정평가를 실시한 결과, 쟁점건물의 상가부분(1·5층)의 면적은 건물 전체 면적의 29%에 불과하지만, 감정가액은 쟁점건물 전체 감정가액의 45%를 차지하였다.

(3) 처분청은 쟁점건물의 일괄양도가액을 주택부분과 그 외 부분의 기준시가를 기준으로 안분해야 한다고 주장하나, 기준시가는 쟁점건물의 각 층별·용도별 시세를 정확히 반영하지 못하므로 쟁점건물 주택부분과 상가부분의 감정가액을 기준으로 쟁점건물의 일괄양도가액 OOO을 안분계산하면 쟁점건물의 주택부분에 배분되는 금액은 OOO으로 고급주택의 기준금액인 OOO에 미달한다.

• 나. 처분청 의견 쟁점건물의 일괄양도가액을 주택과 그 외의 부분으로 안분할 수 있는 적법한 감정가액이 없으므로 기준시가를 기준으로 안분계산해야 하며, 이 경우 쟁점건물 주택부분의 양도가액은 고급주택의 기준금액인 OOO을 초과한다. (1) 소득세법 시행령 제166조 제6항 은 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄양도하는 경우 해당 양도가액을 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하도록 하고 있고, 부가가치세법 시행령 제64조 는 재화의 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정가액이 있는 경우에는 감정평가액에 의해서 안분계산을 하되, 그렇지 않은 경우 기준시가에 의해 안분계산하도록 하고 있다.

(2) 청구인이 이 건 심판청구시 제시한 쟁점건물의 용도별 감정가액은 양도일로부터 5년 6개월 이상 경과한 가액이므로 해당 가액을 기준으로 안분계산할 수 없다.

(3) 청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점건물의 일괄양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 쟁점건물 주택부분의 양도가액을 OOO으로 계상하였는바 고급주택에 해당하는 쟁점건물의 양도소득에 대하여 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 배제한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 일괄양도가액 중 주택부분의 양도가액은 OOO 미만이므로 쟁점건물은 신축주택에 대한 양도소득세 감면이 배제되는 고급주택이 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물에 대한 등기부등본, 건축물관리대장, 쟁점건물 매매계약서를 보면 청구인은 총 5층(1·5층 근린생활시설, 2·3·4층 다가구주택) 규모의 쟁점건물을 신축하여 2002.8.8. 사용승인을 받은 후 2014.2.28. OOO에게 쟁점건물을 OOO에 양도하면서 쟁점건물 중 주택부분과 근린생활시설 부분의 양도가액을 구분하여 매매계약서를 작성하지 아니한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 아래 <표2>와 같이 쟁점건물 중 주택부분의 양도소득에 대하여 조특법 제99조의3에 따른 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 2014년 귀속 양도소득세를 신고하였다. <표2> 청구인의 2014년 귀속 양도소득세 신고내용 (단위: 천원)

(3) 청구인은 쟁점건물에 대하여 2014.2.28. 기준으로 감정평가된 OOO의 감정평가서를 아래와 같이 제출하였는데, 해당 평가서의 작성일자는 2019.9.6.이다.

(4) 쟁점건물의 일괄양도가액 OOO을 기준시가 및 감정평가액에 따라 주택부분과 근린생활시설 부분으로 안분계산한 금액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점건물의 일괄양도가액 안분 (단위: ㎡, 천원)

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인 은 쟁점건물의 주택부분과 근린생활시설 부분에 대한 소급 감정가액을 기준으로 쟁점건물의 양도대가 중 주택부분에 안분되는 금액을 계산하여야 한다고 주장하나, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령제64조에 따라 감정평가액이나 기준시가 등을 기준으로 안분계산하되, 감정평가액은 재화의 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 것을 적용하도록 하고 있는 점, 청구인이 적용한 감정평가액은 동 적용기간(2013.7.1.∼2014.6.30.)을 벗어난 것인 점 등에 비추어 쟁점건물의 양도대가 중 주택부분에 안분되는 금액은 기준시가를 기준으로 계산하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점건물 주택부분의 양도가액이 OOO을 초과하므로 쟁점건물이 고급주택에 해당한다고 보아 신축주택에 대한 양도소득세 감면을 배제한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합 원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

(2) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조 합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우: 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 부칙<법률 제6762호로 개정된 것, 2002.12.11.> 제29조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치) ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사 용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. (3) 소득세법 제100조(양도차익의 산정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (4) 소득세법 시행령(2001.1.29. 대통령령 제17115호로 개정된 것) 제156조(고급주택의 범위) 법 제89조 제3호에서 "거주용건물의 연면적・가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각 목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토 지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (5) 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (6) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.