쟁점토지 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 환산가액으로 경정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1999년부터 2001년까지 김OOO 외 12명(이하 “전 소유자들”이라 한다)으로부터 OOO 외 43필지 합계 24,617㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매로 취득하여 보유하다가 2017.7.19. 주식회사 OOO에 23,803㎡를, 2017.7.27. 박OOO에 44㎡를 양도한 후, 2017.10.10. 양도소득세 예정신고시 양도가액을 실거래가액인 OOO원으로 하고, 취득가액을 <별지> 기재와 같이 합계 OOO원(실지거래가액 OOO원, 매매사례가액 OOO원, 환산가액 OOO원)으로 하여 납부세액 OOO을 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2020.3.19.∼2020.5.8. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 취득가액 중 실지거래가액 및 매매사례가액의 합계 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)은 일부 영수증 등을 근거로 추정한 가액으로 매매계약서, 금융증빙 등의 자료가 미비되어 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보고 이를 부인하고 소득 세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 따른 환산가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 경정하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 처분청은 2020.6.10. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.7.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인이 신고시 제출한 영수증 등 실지거래가액에 관한 증빙이 신빙성이 없다는 이유로 이를 부인하고 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 추계경정하여 양도소득세를 과세하였으나, 실제취득가액이 청구인이 제출한 토지매수 영수증 등에 의하여 입증됨에도 관련인들을 상대로 해당 자료가 진실한 것인지 여부를 확인하지도 아니한 채 이를 신빙성이 없다고 한 것은 근거과세의 원칙에 위배되는 것이다.
• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점취득가액은 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 그 내역이 불분명하여 이를 실지취득가액으로 인정하기 어렵다. (가) 청구인은 쟁점토지 매수 당시 불명의 중개사가 전 소유자들과 개별적으로 만나 청구인 명의로 토지를 구입하면서 청구인으로부터 받은 현금 또는 수표로 매매대금을 직접 지급하였고, 대금 지급시 사전에 작성된 영수증에 이들의 이름과 서명(도장)을 받아 청구인에게 전달하였다고 주장하나, 조사청이 전소유자들에 대하여 현장 확인한 결과, 거래과정은 청구인의 주장과 비슷하지만 전소유자들이 실제거래가액을 기억하지 못하고 매매계약서 등 관련 자료를 보관하고 있지 않아 실거래 확인이 불가능하였다. (나) 위와 같이 전소유자들이 모두 수령한 대금을 정확하게 기억하지 못하는 상황에서 설령, 청구인이 불명의 중개사에게 실제거래가액으로 주장하는 금액을 전달하였다고 하더라도, 해당 금액이 모두 매매대금으로 전달되었는지 여부가 불분명하고, 조사청이 청구인이 제시하는 영수증상 기재된 매매대금 수령 시기와 양도 당시 청구인의 금융계좌내역을 모두 조회하였음도 쟁점토지의 취득비용과 관련한 금융거래 자료가 확인되지 않은바, 작성 시기도 알 수 없고 실제 대급지급여부도 불분명하고 양도자와 양수자간 임의작성이 가능한 영수증 외에 청구주장을 뒷받침할 어떠한 다른 객관적인 증빙도 확인되지 않는다. (다) 또한 청구인은 현금 또는 수표를 중개사를 통해 전소유자들에게 전달하였다고 주장하나, 고액의 부동산을 취득하면서 매매대금을 계좌 이체 등으로 전달하지 않고 중개사를 거쳐 현금 등으로 전달하는 것은 정상적인 상거래관행에 비추어 납득하기 어렵다.

(2) 이상의 내용을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 객관적인 자료에 의하여 확인되지 않고, 청구인이 제시한 영수증상 기재된 금액이 전소유자들에게 실제로 지급된 금액임을 뒷받침하는 매매계약서나 금융증빙 등이 확인되지 않으므로, 달리 청구인이 주장을 인정할 증거가 없다고 판단되는바, 쟁점취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 있는 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 이를 환산가액으로 추계경정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 환산가액으로 경정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으 로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 2017.10.10. 양도소득세 예정신고시 신고서에 첨부하여 처분청에 제출한 보충설명 자료의 주요 내용은 아래와 같다.

1. (실제취득가액 산출) 일부 필지는 청구인이 보관 중인 중도금 및 잔금영수증에 근거하여 총거래금액을 추정하였고, 그 금액의 10% 이내의 금액을 계약금으로 산정하여 총 거래금액을 보수적으로 추정하였다고 되어있다.

2. (매매사례가액) 취득일 전후 3개월 이내의 실제취득가액을 매매사례가액으로 하되, 취득 당시의 개별공시지가에 의해 보정(공시지가비율만큼 가감)한 금액으로 하였고, 매매사례가액이 여러 건 있는 1999.11.4. 취득분은 취득가액과 개별공시지가를 단순 평균하여 평균취득가액과 평균개별공시지가를 산출하여 적용하는 필지의 개별공시지가에 의해 보정한다고 되어있으며, 이는 쟁점토지 중 중도금 및 잔금 영수증이 있는 토지(청구인이 실지거래가액으로 신고한 토지)의 평당 취득가액을 쟁점토지 중 영수증이 없으면서 이와 연접한 토지의 평당 매매사례가액으로 하여 공시지가 변동 분을 가감한 후 해당 토지의 면적을 곱하여 산출한 것으로 보인다.

3. (중개료) 중개료는 영수증을 보관하고 있는 금액에 한하여 잔금일로 보아 추정되는 거래의 취득경비로 산입하되, 취득금액에 의해 안분하였다고 되어있다. (나) 조사청은 청구인이 일부 영수증에 의해 실거래가액을 추정하고, 이 추정실거래가액을 근거로 매매사례가액을 산출한바, 취득 당시 실지거래가액의 확인에 필요한 자료가 미비된 경우에 해당된다고 보아 청구인이 영수증에 근거하여 신고한 쟁점취득가액을 환산가액으로 추계경정하면서 이에 따라 필요경비를 개산공제하고 장기보유특별공제를 재계산하여 적용하였으며, 세부 조사내용은 아래와 같다.

1. (청구인의 소명) 청구인은 신고 및 조사시 제출한 영수증 외에 쟁점토지 취득 당시 개별 거래건의 매매대금이 확인되는 계약서와 금융자료 등을 전혀 제출하지 못하였다.

2. (문서감정 결과) 조사청은 청구인이 거래 증빙으로 제출한 영수증의 작성시기에 대하여 OOO지방국세청 디지털포렌식팀에 문서감정을 의뢰(2020.3.31.)하였으나, 기체크로마토그래프-질량분석기를 이용한 작성시기 검사결과, 감정불가 및 작성시기 판단불명으로 판정(2020.4.22.)되었다.

3. (금융조회 결과) 청구인의 쟁점토지 취득대금 지급내역에 대하여 금융조회 결과, 관련 자료가 확인되지 않는다.

4. (전소유자들 확인) 조사청이 이미 사망한 4명을 제외한 쟁점토지 전소유자들에게 안내문을 발송하여 당시 실제거래가액에 대하여 확인하였으나, 오래전 일이라 기억이 불분명하고, 관련증빙을 보관하고 있지 않아 실거래가액의 확인이 불가능한 것으로 회신되었다.

5. (현장 확인) 조사청이 배OOO, 강OOO, 이OOO에게 2020.4.28. 현장확인한 결과, 쟁점토지 매매 당시의 계약금, 중도금. 잔금 등 실제거래가액에 대한 기억은 불분명하나, 영수증상 도장, 필체, 서명 등은 본인의 것으로 확인하였다. (다) 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 아래<표>의 쟁점토지 매매계약 관련 중도금 및 잔금 영수증 17매와 관련자의 확인서 5매를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점취득가액은 영수증 등 관련증빙에 의하여 실제거래가액임이 확인되므로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하는데, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것 일뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다 할 것이고, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실지거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것인바 청구인은 영수증과 확인서 외에 쟁점토지의 실제취득가액이 확인되는 매매계약서와 대금지급사실을 입증할 금융자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못한바, 실제 대급지급 여부가 불분명하고 임의작성이 가능한 영수증과 확인서만으로는 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려워 보이는 점, 조사청이 청구인이 제시하는 영수증상 기재된 중도금 및 잔금 수령 시기의 청구인 금융계좌내역을 모두 조회하였음에도 쟁점토지 취득과 관련된 금융거래 자료가 확인되지 않은 것으로 나타나는 점, 청구인은 현금이나 수표를 중개사를 통해 전 소유자들에게 전달하였다고 주장하나, 고액의 부동산을 취득하면서 계좌이체 등 금융거래를 이용하지 않고 매매대금을 모두 현금이나 수표로 중개사를 거쳐 전달하는 것은 정상적인 거래관행에 비추어 납득하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.