쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

OOO세무서장이 2019.12.1. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO 부과처분은 OOO 토지에 대한 청구인의 취득가액을 재조사하여 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2005.6.29. OOO 토지 3,009㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO으로부터 OOO에 취득한 후, 2019.1.25. 쟁점토지를 OOO에 양도한 것으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2019년 5월경 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인은 2019.1.25. 쟁점토지에 대한 잔금을 지급받은 것으로 신고하였으나 2019년 2월경 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서를 사후에 작성하였고, 쟁점토지의 취득가액이 인근 지역의 거래가액과 비교하여 두 배 이상 높아소득세법제97조 제1항에 따라 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액 OOO을 취득가액으로 하여 2019.12.1. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2020.2.5. 이의신청을 거쳐 2020.7.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인의 쟁점토지의 취득과 관련하여 그 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액으로 환산가액을 적용하여 과세하였으나, 청구인이 추후 취득가액 OOO의 취득계약서를 새로 찾았으며 취득가액이 OOO으로 나타나는 등, 처분청의 환산가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지가 도로변 옆에 위치하여 인근지역의 토지에 비해 거래가액이 상대적으로 높다는 본인의 주장 외에 납득할 수 있는 구체적 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 확인서는 부동산매매계약서를 가짜로 작성한 OOO이 작성해 준 것으로 이를 신뢰하기 어렵다. 또한, 청구인은 쟁점토지 취득과 관련한 대금을 거래 당사자가 아닌 제3자에게 지급했다고 하면서 지급한 당사자에 대한 신원을 명확하게 제시하지 못하는 점, 대금지급에 대한 소명도 당초 조사와 이의신청시 내용과 다르게 번복하고 있는 점, 쟁점토지의 대금지급이 모두 청구인의 배우자 통장에서 2005년 3월 및 2005년 6월경 출금 되었는데 그 시점에 청구인 및 청구인 배우자는 쟁점토지 외 부동산을 21필지 취득한 것으로 확인되어 청구인이 쟁점토지 대금으로 지급했다는 금액이 쟁점토지에 대한 대가 인지 아니면 쟁점토지 외 부동산 취득에 대한 대가인지 불분명한 점 등으로 보아 청구인이 제출한 자료만으로는 쟁점토지의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 환산가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서“감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2005.6.29. 쟁점토지를 OOO으로부터 OOO에 취득한 후, 2019.1.25. 쟁점토지를 OOO에 양도한 것으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 예정신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점토지에 대한 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액 OOO을 취득가액으로 하여 2019.12.1. 청구인에게 2019귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다. (나) 부동산 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2005.6.29. 쟁점토지를 OOO으로부터 취득한 후 2019.1.28. 양수인에게 소유권이전등기를 하였고, 처분청이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 조사하고 작성한 검토서에 의하면, 잔금청산일은 2019.1.25.로 나타난다. (다) 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 쟁점토지에 대한 매매계약서OOO는 2019년 2월경 작성된 계약서이고, 쟁점토지의 취득가액이 쟁점토지 인근 지역의 취득가액보다 두 배 이상 높으며, 쟁점토지에 대한 취득대금을 입증할 근거가 없는 것으로 조사된 것으로 나타난다. (라) 쟁점토지의 2005년부터 2018년까지 단위면적(㎡)당 개별공시지가는 아래와 같다. <쟁점토지 개별공시지가 현황> (마) 청구인이 세무조사 당시와 이의신청시 쟁점토지의 취득금액 OOO에 대하여 소명한 내역은 아래와 같다. <쟁점토지 취득금액 소명내역> (바) 처분청은 위 청구인이 소명한 내역에 대하여 아래와 같은 자료와 의견을 제시하였다.

1. 청구인이 제출한 계좌입출금OOO 거래내역에 의하면, 송금은 모두 청구인 배우자 명의 통장에서 지급되었다.

2. 청구인은 OOO의 실제 대표자인 OOO이 쟁점 토지를 중개하여 OOO에게 매매대금을 송금하였다고 주장하면서 OOO상호가 기재되어 있는 편지봉투를 제출하였으나, 편지봉투에 기재되어 있는 사업장 소재지에 대하여 국세통합전산망 을 이용하여 전산조회를 해 본 결과 해당 소재지에 사업자등록을 한 사업자는 없다.

3. 처분청이 세무조사 당시 작성한 청구인 배우자의 진술서에 의하면, 쟁점토지의 명의를 청구인으로 하였으나 실제 거래를 한 자는 자신이고, 대금 수령자 OOO이 누구냐는 질문에 ‘OOO의 배우자이거나 부동산중개업자’일 것으로 추정한다고 답변하였으나, OOO은 OOO의 배우자가 아닌 것으로 확인되었다. (사) 청구인과 청구인 배우자의 부동산 취득내역은 아래와 같다. <청구인 부동산 취득내역> <청구인 배우자 부동산 취득내역> (아) 청구인은 2020.9.24. 조세심판관회의에 참석하여, 청구인과 OOO이 2005.4.11. 쟁점토지를 OOO에 매매하기로 한 부동산매매계약서를 제시하면서 이 매매계약서가 실제 계약서라고 주장하였고, 관련 매매계약서를 처분청에 제출하지 아니하였다고 진술하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 쟁점토지를 OOO에 취득한 것으로 양도소득세 신고를 하였고, 청구인의 쟁점토지 취득 관련 OOO의 취득계약서가 2019년 2월경 작성된 계약서로 조사되는 등 그 취득가액이 불분명해 보이는 측면이 있으나, 청구인은 심판청구를 제기하면서 당초 양도소득세 신고 및 세무조사를 받을 당시 쟁점토지에 대한 매매계약서를 찾지 못하였지만 추후 2005년경 쟁점토지를 취득할 당시 작성한 취득가액 OOO의 부동산매매계약서를 찾았고, 당초 처분청에 이를 제출한 바 없다며 새로운 취득계약서를 제시하였으며 그 취득계약서에 쟁점토지 취득가액이 OOO으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 위 매매계약서 등을 기초로 쟁점토지 취득가액을 재조사하여 그에 따라 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.