쟁점이자를 포함한 연체이자는 청구인들이 AA와의 분양계약에 따른 할부원금을 납부하지 못함에 따라 발생한 것으로서, 분양권의 권리의무는 BB건설에 승계되었으므로 처분청이 쟁점이자를 이 건 분양권의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점이자를 포함한 연체이자는 청구인들이 AA와의 분양계약에 따른 할부원금을 납부하지 못함에 따라 발생한 것으로서, 분양권의 권리의무는 BB건설에 승계되었으므로 처분청이 쟁점이자를 이 건 분양권의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인 OOO심판청구는 각하하고, 청구인 OOO심판청구는 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 2014.11.4. OOO에게 이 건 분양권(1/2)을 OOO양도하였고, 이로써 분양권(소유권이전등기청구권)은 OOO에게 이전되었으며, OOO승낙은 대항요건에 해당할 뿐이다.
(2) 청구인들은 2012.1.17. OOO이 건 토지에 대한 분양계약을 체결할 당시, 계약금 OOO로부터 차용하였다(이 건 분양계약 관련 업무를 주도적으로 한 자는 청구인 OOO대표이사가 사업상 친분이 있는 관계였다). 청구인들은 당초 분양계약을 체결한 후, 이를 기화로 투자금을 유치하여, OOO대한 차용금도 변제하고, 이 건 분양계약에 따른 할부잔금도 지급할 계획이었으나, 투자금 유치가 원활하게 이루어지지 않았다.
(3) 이러한 상황에서 OOO청구인들을 상대로 차용금 OOO대한 변제를 독촉하였고, 이에 청구인들은 2012.5.18. 분양계약에 따른 소유권이전등기청구권 중 2분의1에 해당하는 권리를 OOO에게 대물로 변제하였다. 분양계약에 따른 1차 할부금 지급일은 2012.7.17.이었기 때문에, 청구인들이 OOO에게 분양권의 지분 2분의 1을 양도할 당시에는 연체된 할부원금이나 이자가 없었고, 따라서 OOO아무런 이의 없이 양도를 승낙하였다.
(4) 청구인들은 그 이후로도 투자자를 유치하기 위해 노력하였고, 이것이 여의치 않자, 매수자를 찾았지만 2년 10개월이 지나도록 구하지 못하였고, 그러는 동안 할부원금 미납에 따른 연체이자가 누적되었다. 이에 청구인들은 2014.11.4. 나머지 지분(이 건 분양권)을 OOO에게 양도하였고, 그 때까지 발생한 연체이자는 OOO이 전부 책임지기로 약정하였다.
(5) 청구인들과 OOO2014.11.4.자 양도계약서에 대하여 검인을 받은 다음, OOO방문하여 이 건 분양권의 양도 사실을 통지하였다. 그러나 OOO연체된 할부원금과 이자가 있다는 이유로 승낙하지 않았다.
(6) OOO승낙 여부와 별개로, 분양권을 처분하기 위해 매수자를 물색하였고, 결국 2015.3.13. 주식회사 OOO에게 분양권을 양도하였다(청구인들은 분양권이 어떤한 조건으로 양도되었는지 알지 못한다). 청구인들은 이 건 분양권을 2014.11.4. 양도하였으므로 그 이후에 발생한 연체이자는 당연히 OOO부담하는 것이다.
(7) 처분청은 청구인들과 OOO사이에 작성된 2014.11.4.자 양도계약서를 실제 매매계약서가 아니라는 전제하에 당초 처분과 이 건 처분을 하였고, 법원도 2014.11.4.자 양도계약이 무효인지 여부에 대해서는 판단하지 않은채 양도시기가 잘못되었다는 이유로 당초 처분을 취소하였다. 하지만 통정허위표시 주장의 입증책임은 그것을 주장을 하는 처분청에게 있고, 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 그 내용대로 인정되어야 한다. (8) 소득세법 제94조 제1항 및 제96조는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 자산의 양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 의미한다고 정하고 있다. 이 경우 양도가액 즉, 실지거래가액에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1992.7.14. 선고, 92누2967 판결 등).
(9) 당초 처분에 대한 판결과 같이 이 건 분양권의 양도시기를 대금청산일인 2016.7.21.로 보더라도, 이는 쟁점이자가 이 건 분양권의 양도와 대가관계에 있는지 여부 및 2014.11.4.자 양도계약이 무효인지 여부에는 아무런 영향이 없다. 그럼에도 불구하고 처분청은 재차 쟁점이자를 양도가액에 포함하여 과세하였으므로 이 건 처분은 무효이고, 따라서 쟁점이자에 해당하는 양도가액은 취소되어야 한다.
(1) 검인계약서(2014.11.4.) 제1조에는 잔금을 2014.11.4. 일시불로 지불한다고 되어 있고, 제2조에도 부동산은 2014.11.4. 명도한다고 되어 있으나, 잔금은 물론 소액의 계약금조차 수령한 사실이 없고, 계약서상 거래금액과 실제 거래금액이 상이한 점, 실제 거래내용과 계약서상 작성문구가 상이한 점 등을 감안하면 동 계약서는 형식적으로 작성된 허위계약서로 볼 수 있다.
(2) 쟁점이자를 포함한 연체이자는 청구인들이 이 건 분양권에 대한 매매계약을 체결한 후 양도할 때까지 발생한 것이고, 당사자 간의 합의에 의하여 매수인이 부담하였으므로 양도가액에 포함되어야 한다.
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
(3) 국세기본법 제68조(청구기간) ① 심판청구는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내에 제기하여야 한다.
(2) 매매계약서 제6조에는 OOO청구인들이 매매대금(정산금을 포함한다)을 완납한 후에 토지의 소유권을 이전하기로 하고, 청구인들이 매매대금을 완납하기 전이라도 소유권이전이 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 청구인들이 납부하지 않은 잔여 대금에 대하여 OOO정하는 담보를 제공한 때에 한하여 소유권을 이전할 수 있다고 규정되어 있다.
(3) 청구인들은 2012.5.18. OOO에게 분양권 지분 2분의 1을 OOO양도하였으며(매수인 명의 변경), 이후 청구인들과 OOO청구인들이 1차부터 5차까지의 할부금을 납부하지 못한 상태에서 2014.11.4. 나머지 지분을 OOO양도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 동 매매계약서에 대하여 OOO시장으로부터 검인을 받은 다음(검인계약서에는 매매대금 OOO2014.11.4. 일시불로 지불하고 같은 날 분양권을 양도한다고 기재되어 있다), 매수인 명의를 청구인들로부터 OOO변경하려고 하였으나 OOO미납부된 할부원리금이 있다는 이유로 명의변경을 불허하였다.
(4) 한편 OOO청구인들로부터 양수한 분양권(전체)을 2015.3.13. OOO에게 양도하였고(구체적인 계약내용은 확인되지 않는다), OOO2015.3.4. 및 2015.3.5. 양수대금 중 일부인 OOO청구인들이 미납한 할부원리금을 대신 납부하는 방식으로 OOO지급하였다.
(5) 청구인들, OOO2015.3.20. OOO청구인들로부터 이 건 분양권(2분의 1지분)의 권리의무를 승계하기로 하는 내용의 권리의무승계계약을 체결하였고, 같은 날 OOO토지매각원부상 매수인 명의가 청구인들로부터 OOO변경되었다. (6)금융계좌 거래내역에 의하면, OOO2014.11.4.자 매매계약과 관련하여 2015.5.15.부터 2016.7.21.까지 12회에 걸쳐 청구인들에게 OOO지급한 것으로 확인된다.
(7) 분양권의 양도현황은 다음과 같다.
(8) 처분청은 양도소득세 조사결과, OOO청구인들로부터 분양권의 나머지 지분 2분의 1을 양수하면서 부담하기로 한 할부금에 대한 연체이자를 OOO산출하고 이를 양도가액에 포함하였다. 처분청은 그 과정에서 다음과 같이 OOO연체대금 납부최고서(2015.2.16.)에 기재된 2015.2.17. 기준 연체이자 OOO(토지매각원부에 기재된 최소 이자율 6% 적용)을 합산하여 OOO산출하였다(동 금액은 분양권의 전체 지분을 기준으로 한 것이다). (단위: 원) (9) 청구인들은 이 건 분양권을 2014.11.4. OOO에게 양도하였으므로 그 이후에 발생한 쟁점이자를 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 처분은 무효이고, 따라서 쟁점이자에 해당하는 양도소득세는 취소되어야 한다고 주장한다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 먼저 국세기본법은 무효등 확인심판을 인정하고 있지 아니하므로 납세자가 무효를 다투면서 처분의 취소를 구하는 이상, 청구기간 등 국세기본법 소정의 요건을 준수해야 할 것인데, 청구인 OOO심판청구는 양도소득세 납세고지서를 수령한 날로부터 90일을 경과하여 제기하였으므로 부적법한 청구에 해당한다고 판단된다. (나) 다음으로 양도가액은 자산의 대가로 수수한 금전가액으로서 양도자가 부담하는 채무액을 양수자가 인수한 경우에는 그 채무액도 양도가액에 포함되어야 하는바, 2014.11.4.자 매매계약서에는 매매대금인 OOO같은 날 일시불로 지불한다고 되어 있으나, 실제 매매대금 OOO2015.5.15.부터 2016.7.21.까지 12회에 걸쳐 지급되었으므로 동 계약서는 신빙성이 희박해 보이고, 쟁점이자를 포함한 연체이자는 청구인들이 OOO와의 분양계약에 따른 할부원금을 납부하지 못함에 따라 발생한 것으로서, OOO이 건 분양권의 양도시기에 맞추어 부담한 것이고, 동 분양권의 권리의무는 2015.3.20. 청구인들로부터 OOO승계되었으므로 다른 특별한 사정이 없는 한, 처분청이 쟁점이자를 이 건 분양권의 양도가액에 포함하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 부적법한 청구에 해당하거나, 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.