쟁점주택의 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세가 부과되고 종합부동산세 납세의무자로 통보되었으며, 재산세 부과에 대하여 불복을 제기하지 아니한 점, 매수법인이 임대보증금 등을 결정하고 이를 수령하였다는 사정만으로는 쟁점주택을 사실상 소유하고 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구법인에게 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점주택의 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세가 부과되고 종합부동산세 납세의무자로 통보되었으며, 재산세 부과에 대하여 불복을 제기하지 아니한 점, 매수법인이 임대보증금 등을 결정하고 이를 수령하였다는 사정만으로는 쟁점주택을 사실상 소유하고 있다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구법인에게 종합부동산세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(2) 매수법인은 2018.1.24. 청구법인과 쟁점주택에 대한 임대주택매매계약을 체결하고 잔금지급일(2019.6.20.) 이전인 2018.3.30. 이미 쟁점주택을 임대주택으로 하여 OOO구청에 임대사업자등록을 하였으며, 2019.1.9.부터 쟁점주택의 임대계약 체결 및 임대를 시작하였다. 이 과정에서 임대와 관련한 모든 업무는 매수법인이 진행하여 청구법인은 관여한바 없고, 모든 임대보증금 및 월세 또한 매수법인에게 귀속된바, 비록 청구법인에게 부과된 2019년 쟁점주택분 재산세는 청구법인이 이의신청 등 불복을 제기하지 못하여 확정되었으나, 2019.6.1. 현재 쟁점주택의 공부상의 소유자인 청구법인에게 고지된 재산세 2건 OOO원 및 OOO원은 쟁점주택의 실질적 소유자인 매수법인이 모두 부담하는 등 과세기준일 현재 쟁점주택을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 사실상의 소유자는 매수법인이므로 쟁점주택 관련 종합부동산세의 납세의무자는 매수법인이다.
(1) 청구법인이 쟁점주택의 사실상 소유자에 해당하지 않는다고 주장하나, 사실상 소유자는 당해 재산에 대한 실질적 소유권을 가진 자로써 취득의 시기가 도래하여 사실상 소유하고 있는 경우를 의미하고OOO, 당해 재산을 사용·수익·처분할 수 있는 지위에 있는 자를 의미하는바OOO 쟁점주택 매매계약서 제8조(소유권 이전)에 의하면 청구법인은 최종 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 매수법인에게 교부하여야 한다고 되어있어 최종 잔금을 받아야 소유권 이전이 가능하고, 이에 따라 2019.6.20. 청구법인이 매수법인에게 매매잔금 OOO원을 받은 이후 2019.6.27. 소유권이전 등기를 한 것으로 나타나므로 과세기준일인 2019.6.1. 현재 매수법인이 쟁점주택에 대해 실질적 소유권을 가지고 있다거나, 취득의 시기가 도래하여 사실상 소유하고 있다거나, 혹은 이를 처분할 수 있는 지위에 해당하는 자로 볼 수 없으므로 공부상 소유자인 청구법인을 소유자로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(2) 쟁점주택의 임대아파트 입주자 모집 공고문을 보면, 시행사(임대인)는 청구법인, 수탁관리/분양대행사는 매수법인 및 주식회사 OOO로 되어있어 매수법인이 수탁관리 등의 차원에서 전세금, 월세 등을 청구법인에게 이체받았을 수 있고, 청구법인이 매수법인에게 보증금 등의 명목으로 이체한 합계 OOO원은 쟁점주택 매매대금 OOO원의 78.6%에 해당되는데, 임대아파트 입주자 모집공고문에 따라 44세대 전체의 임대보증금 및 임대료 합계를 추정해보면 보증금은 OOO원(=44세대×OOO원), 월세는 2019.1.9.(최초임대차계약일)∼2019.6.27.(등기접수일) 기간 동안 OOO원(=44세대×월세 OOO원×6개월)인데, 위 추정액의 합계 OOO원과 청구법인이 매수법인에게 이체한 OOO원의 차이가 크므로 청구법인이 이체한 금액이 임대보증금 등인지 여부가 불확실하다. 설령, 청구법인이 매수법인에게 이체한 금액이 임대보증금 등에 해당된다고 하더라도 매수법인이 잔금을 청산하고 소유권을 이전받기 전에 임대사업자등록을 하고 쟁점주택의 임대보증금 등을 청구법인으로부터 이체받았다는 사정만으로는 쟁점주택의 소유권이 이전되지 않은 상황에서 매수법인이 쟁점주택을 취득하여 사실상 소유하거나 사용·수익·처분할 수 있는 지위에 있다고 볼 수 없다.
(3) 청구법인이 제시한 예규 및 판례 등을 살펴보면, OOO 선결정례는 토지의 소유권자인 청구인이 OOO 등으로 타인의 소유로 확정되었으나 단지 청구인이 소유권이전등기를 하지 않은 상황에 불과하여 청구인이 해당 재산을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 지위에 있지 않다고 판단한 사례이고, OOO 선결정례는 청구인이 쟁점토지를 배타적으로 점유하여 택지개발사업에 사용하고 있어 청구인을 사실상 소유자로 본 건이며, OOO 판결도 매수인이 매도자와 부동산 잔금에 대해 합의한 후 그 일부를 약정일보다 먼저 지급하고 부동산을 인도받아 관리인과 경비원을 두고 건물의 일부를 임대하고 관리하 였다는 이유로 잔금 일부 지급시기를 매수자의 취득시기로 본 사례 로, 쟁점주택의 매매계약서에는 잔금지급 이후에 쟁점주택의 소유권을 매수법인에 이전하는 것으로 명시되어 있고, 쟁점주택의 임대차계약을 체결한 주체도 매수법인이 아닌 청구법인이며, 과세기준일인 2019.6.1. 당시에는 잔금이 지급되지 않아 쟁점주택의 소유권이 매수법인에게 이전되지 못하다가 2019.6.27.에서야 잔금을 지급하고 소유권이 이전된 상황을 고려할 때, 상기 판례 등은 이 사건과 사실관계가 일치하지 아니하여 원용할 수 없다.
(1) 종합부동산세법 제3조【과세기준일】 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2) 지방세 기본법 제17조【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
(3) 지방세법 제107조【납세의무자】 ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자
③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다. 제120조【신고의무】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 과세기준일부터 10일 이내에 그 소재지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하여야 한다.
1. 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기가 되지 아니한 재산의 공부상 소유자 (4) 지방세법 시행령 제20조【취득의 시기 등】 ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다. 제119조【재산세의 현황부과】 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】 ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에는 다음의 내용이 나타난다. (가) 청구법인은 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상 등을 목적으로 2006.7.6. 설립되었다가 2019.8.21. 해산등기되었고 현재 청산 중이다. (나) 쟁점주택의 등기부등본 등을 보면, 쟁점주택의 사용승인일은 2018.10.29.로 2019.5.10. 청구법인 명의로 소유권보존 등기되어 2019년 재산세 과세기준일(2019.6.1.) 현재 소유자는 청구법인이었다가 2019.6.20. 매수법인이 청구법인에게 잔금을 지급한 후 2019.6.27. 매수법인으로 소유권이전 등기되었다. (다) 매수법인은 부동산 매매 및 임대업 등을 목적으로 2017.9.13. 설립된 법인으로 2018.1.24. 청구법인과 쟁점주택에 대한 임대아파트 매매계약을 체결하고 2018.3.30. 쟁점주택을 임대대상주택으로 하여 OOO구청에 임대사업자로 등록하였으며, 2019.6.25. 잔금지급일인 2019.6.20.을 쟁점주택의 취득일로 하여 OOO구청에 취득세를 신고·납부하였다. (라) OOO구청장은 청구법인을 납세자로 하여 쟁점주택에 대한 2019년 주택분 재산세를 2019년 7월 OOO원, 2019년 11월 OOO원 각각 고지하였고, 청구법인은 2019.7.29. 및 2019.11.19. 이를 각각 납부하였으며, 이에 대한 이의신청 등 불복은 제기하지 아니하였다.
(2) 처분청이 과세근거로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구법인이 제출한 쟁점주택의 매매계약서를 보면, 제8조(소유권 이전)에는 “갑”(청구법인)은 최종 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 “을”(매수법인)에게 교부하여야 한다고 되어 있어, 최종 잔금을 받아야 소유권 이전이 가능하다고 명시되어 있고, 청구법인도 이에 따라 2019.6.20. 매수법인으로부터 매매잔금 OOO원을 받은 이후인 2019.6.27. ‘매매’를 원인으로 매수법인에게 소유권이전 등기를 한 것으로 나타난다. OOO (나) 청구법인이 2018. 12월경 공고한 쟁점주택(임대아파트) 입주자 모집 공고문(공고일자: 2018.12.24.)을 보면, 시행사(임대인)는 청구법인, 수탁관리·분양대행사는 매수법인 및 주식회사 OOO로 되어 있다. OOO
(3) 청구법인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점주택 매매대금 지급내역을 보면, 매수법인은 아래 <표>과 같이 청구법인에게 매매대금을 지급하여 2019.6.1. 이전에 매매대금의 90%가 지급된 것으로 나타난다. OOO (나) 쟁점주택의 임대차계약서와 청구법인 명의의 예금계좌(OOO은행 101-2059-44-) 거래내역 등에 의하면, 청구법인은 2019.1.9.부터 2019.3.11.까지 쟁점주택의 임대인들과 임대차 계약을 체결하고 상기 계좌에 2019.1.8.부터 2019.7.16.까지 입금된 보증금, 월세 등 합계 OOO원을 모두 매수법인에게 송금(각 2019.3.15. OOO원, 2019.7.16. OOO원)한 것으로 나타난다. (다) 매수법인이 2019.6.1. 현재 쟁점주택의 실제 소유주로서 청구법인에게 고지된 2019년 주택분 재산세를 대납하였다는 증빙으로 해당 재산세에 대한 매수법인의 2019.7.26. 및 2019.11.19.자 지출결의서와 이를 청구법인에게 송금한 2019.7.29. 및 2019.11.19.자 입금증을 제출하였다. (라) 당초 청구법인은 매수법인이 쟁점주택의 실질적인 소유자라는 사실 확인서를 증거서류로 제출하기 위하여 이를 심판청구서의 증거서류 목록에 포함하였으나, 이를 제출하지 못하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 명의만 쟁점주택의 소유자일 뿐이므로 과세기준일 현재 쟁점주택을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 사실상의 소유자인 매수법인에게 이 건 종합부동산세 납세의무가 있다고 주장하나, 종합부동산세법 제7조 는 종합부동산세의 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 OOO원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, OOO구청이 쟁점주택의 공부상 소유자인 청구법인을 재산세 납세의무자로 확정하여 재산세를 부과하고 종합부동산세 납세의무자로 통보하였으며, 청구법인은 쟁점주택에 대한 재산세 부과에 대하여 이의신청 등 불복을 제기하지 아니하여 그대로 확정된 점, 쟁점주택 매매계약서 에는 최종 잔금을 받아야 소유권 이전이 가능하다고 명시되어 있고 이에 따라 2019.6.20. 청구법인이 매수법인에게 잔금을 받은 이후 2019.6.27. 소유권이전 등기를 한 것으로 나타나므로 과세기준일인 2019.6.1. 현재 매수법인이 쟁점주택에 대해 실질적 소유권을 가지고 있다거나 혹은 이를 처분할 수 있는 지위에 해당하는 자로 보기 어려운 반면, 매수법인이 임대보증금 등을 결정하고 이를 수령하였다는 사정만으로는 쟁점주택의 소유권이 이전되지 않은 상황에서 쟁점주택을 취득하여 사실상 소유하고 있다고 보기는 어려운 점, 지방세법 제120조 제1항 은 재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생한 경우 재산세 과세기준일 현재 공부상의 소유자가 이를 관할 자치단체장에게 신고하도록 규정하고 있는바, 청구주장이 받아들여지기 위해서는 청구법인이 매매 등의 사유로 쟁점주택의 소유권이 변동된 사실을 관할 지자체장에게 신고하였어야 하는데, 이 건의 경우 청구법인의 명의로 쟁점주택의 소유권이 보전되어 있는 사실 외에 달리 소유권이 변동된 사실이 신고되지 아니하였고 따라서 공부상 소유자인 청구법인에게 재산세 및 종합부동산세 납세의무가 있다고 봄이 타당한 점 등에 비추어 청구법인에게 이 건 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.