쟁점물건A와 B의 매매대금 중 계약금과 잔금이 동일한 날에 수수된 점, 쟁점건물에 설정된 융자금을 상계하고 잔금을 지급한다는 특약사항에 비추어 일괄 양도하는 것을 전제로 한 점,물건A와 B간에 2일이라는 양도시기의 둔 것이 조세부담 회피 의도로 보이는 점 등에 비추어 쟁점거래를 하나의 거래에 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당함
쟁점물건A와 B의 매매대금 중 계약금과 잔금이 동일한 날에 수수된 점, 쟁점건물에 설정된 융자금을 상계하고 잔금을 지급한다는 특약사항에 비추어 일괄 양도하는 것을 전제로 한 점,물건A와 B간에 2일이라는 양도시기의 둔 것이 조세부담 회피 의도로 보이는 점 등에 비추어 쟁점거래를 하나의 거래에 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점물건A와 쟁점물건B는 집합건물의 일부로서 각 층은 ‘구분등기’되어 층별로 소유권의 독립성이 인정되기에 이를 양도할 때에도 각각이 매매단위가 된다. (가) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제1조에 따라 ‘구분등기’된 해당건물의 각 층은 독립적인 소유권이 인정되어 그 권능인 사용, 수익, 처분에 있어서도 독립성이 인정되므로 그 소유자가 처분(양도)시기를 개별적, 독립적으로 판단하여 정할 수 있고, 그 시기는소득세법에 규정하고 있다. (나) 심판례에서 “양도 당시 쟁점건물 2층과 3층의 각 층별로 2가구 이상이 거주하고 있었더라도 각 층별로 분리하여 양도할 수 없었다는 특별한 사정이 입증되지 않은 이상, 쟁점건물의 2층과 3층을 일괄양도한 것은 구분된 소유권대로 2주택을 양도한 것으로 보는 것이 자연스러운 점”(조심 2019서27, 2019.4.18.)이라고 하면서 구분등기된 사실에 따라 2층 비과세, 3층 과세가 적법하다고 판단하였고, 동 결정례는 일괄양도계약서가 작성되고 양도시기가 동일하더라도 그 매매단위의 판단은 구분등기된 물건 수를 기준으로 판단하고 있는바, 이 건 계약서가 분리 작성되었고, 양도시기 또한 상이하므로 위 결정례보다 더 명백히 그 매매단위가 구분등기된 물건으로 나뉜다.
(2) 소득세법제98조 및 같은 법 시행령제162조 제1항에서 양도시기가 잔금청산일, 등기접수일 및 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 규정되어 있다. (가) 위 법령과 판례에 따라 쟁점거래A의 양도시기는 2018.12.31.이고, 쟁점거래B의 양도시기는 2019.1.2.이므로 쟁점거래A와 쟁점거래B는 과세연도가 다른 별개의 거래이며, 판례(서울고등법원 2016누36842, 2017.1.18. 외 다수)를 보아도 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도시기로 보고 있다. (나) 처분청은 쟁점거래A와 B를 잔금일자가 동일하다고 하여 동일한 거래로 보고 있으나, 쟁점계약A와 B의 내용을 살펴보아도 ‘구분등기’된 물건을 별개로 매매할 의사가 있었음을 알 수 있고, 민법의 기본원리인 사적자유의 원칙상 양도시기는 당사자 간의 계약에 따라 정할 수 있는 것이고, 그에 따라 양도소득의 귀속시기 또한 결정되는 것으로 처분청은 조세법률주의와 민법상 사적자치 원칙을 위반하는 처분이다.
(3) 이 건 부과처분은 실질과세원칙을 ‘확대해석’하였다. (가) 대법원은 “실질과세의 원칙은 조세법의 기본원리인 조세법률주의와 대립관계에 있는 것이 아니라 조세법규를 다양하게 변화하는 경제생활관계에 적용함에 있어 예측가능성과 법적 안정성이 훼손되지 않는 범위 내에서 합목적적이고 탄력적으로 해석함으로써 조세법률주의의 형해화를 막고 그 실효성을 확보한다는 점에서 조세법률주의와 상호보완적이고 불가분적인 관계에 있다(대법원 2012.1.19. 선고 2008두8499 판결)”라고 판시하여, 예측가능성과 법적안정성을 실질과세 원칙의 한계로 제시하였다. (나) 이 건 쟁점거래A와 B의 양도시기에 대해 명확한 법 규정이 있고 이에 대한 다툼이 없음에도, 처분청은 실질과세의 원칙에 따라 하나의 거래로 보아 그 양도시기를 임의대로 정하는 것은 예측가능성과 법적안정성을 훼손하여 실질과세 원칙의 한계를 넘은 부당한 처분이다. (다) 또한 처분청과 같이 하나의 거래로 본다고 하더라도 양도시기를 쟁점거래A와 B의 등기접수일, 잔금일 중 언제로 보아야 할지 새로운 문제가 발생하게 되고, 그 중 어느 시점을 양도시기로 보더라도 이 건과 같이 여러 물건이 구분등기되어 등기접수일이 다른 경우 소득세법상 판단할 수 없게 되어 입법 공백이 발생하게 된다.
(4) 과세전적부심사 결정서 및 이의신청 결정서에 기재된 처분청 의견에 대한 반박 (가) 쟁점거래A와 B의 매매대금 중 계약금 및 잔금 전액이 각각 동일한 날짜에 수수되어 하나의 거래라는 처분청의 의견
1. 쟁점거래A의 계약서 특약사항 제3조 제3항에 “매수인의 자금계획담보대출 등에 따라 계약서상의 잔금일(2018.12.31.)은 2019.1.2.까지 연장할 수 있다. 단, 각 호실별 소유권이전등기는 2018.12.31.로 한다”고 하여 쟁점부동산에 대한 담보대출 실행일자에 따라 2019.1.2.까지 잔금 지급이 가능한 것으로 확인되는바 계약서에 부합하여 잔금이 지급되었음을 알 수 있다.
2. 쟁점거래A·B는 계약일은 동일하고, 쟁점거래A·B의 잔금이 구분되지 않고 지급된 것은 양수법인이 쟁점거래A·B의 전체 부동산에 대하여 일괄로 2019.1.2.에 담보대출을 실행 받아 동 특약사항에 따라 쟁점거래A·B의 잔금일이 동일하게 되어 편의상 일괄 지불한 것이다. (나) 쟁점계약A·B에 설정된 융자금을 상계하고 잔금을 지급한다는 특약사항에 비추어 청구인은 쟁점부동산을 양수법인에 일괄 양도하는 것을 전제로 하였다는 처분청의 의견
1. 쟁점거래A·B의 매매계약서 별지 특약사항에 건물 전체에 설정되어 있는 융자금 OOO상계한다고 동일하게 기재되어 있는 것은 청구인이 쟁점거래A·B의 전체 부동산을 담보물로 하여 대출을 받았기 때문이다.
2. 담보설정의 편의상 물리적·위치적으로 인접하고, 동일한 주체의 소유라면 일괄적으로 담보대출을 실행하는 것이 상식적이고 합리적인 선택으로 볼 수 있으며, 이런 이유로 ① 쟁점거래A·B의 매매계약서 별지 특약사항에 건물 전체에 설정되어 있는 융자금 OOO상계한다고 기재된 것이고, ②청구법인은 일괄로 담보실행을 하여 쟁점거래A·B의 잔금을 함께 이체한 것으로 구분등기 된 건물이 함께 담보설정이 되었다는 사실이 쟁점거래A·B가 하나의 거래라는 주장을 입증하는 것은 아니다. (다) 양도인과 양수인이 동일인인 점과 과세연도를 달리하여 쟁점부동산을 양도할만한 특별한 사유가 없다는 점이라는 처분청의 의견
1. 처분청은 쟁점부동산의 양수인과 양도인이 동일인이므로 과세연도를 달리하여 거래할 특별한 사유가 없다고 하나, 양도소득세는 매년 1.1.에서 12.31.까지를 하나의 과세기간으로 하여 한 과세기간에 발행한 양도소득에 대하여 합산하여 과세하고 있어, 여러 물건을 양도할 경우에는 과세기간을 달리하여 양도하면 누진세율을 완화하여 절세효과가 있다. 2) 과세기간으로 세금을 부과하는 법인세, 소득세 등을 보아도 20X1.12.31.에 발생한 소득과 다음해 20X2.1.1.에 발생한 소득은 비록 하루 밖에 차이가 나지 않지만 각각 다른 과세기간에 귀속되어, 상기 두 소득이 합산되어 과세대상 소득을 구성하지 않는다. 3) 따라서 청구인은 구분등기된 쟁점부동산을 쟁점거래A와 B 같이 과세기간을 달리하여 양도하였고, 이는 소득세법이 허용하는 범위 내의 합법적인 절세를 목적으로 과세연도를 달리하여 양도를 한 것이다. (라) 쟁점거래A·B가 실제 하나의 거래인지 아니면 별개의 거래인지를 판단한 후 쟁점부동산의 양도시기를 판단한다는 처분청의 의견 처분청은 쟁점거래A와 B가 실제 하나의 거래인지 아니면 별개의 거래인지를 판단한 후에 쟁점부동산의 양도시기를 판단하여야 한다고 하나, 양도시기가 다른 물건은 서로 다른 양도거래인 것으로 양도시기는 하나의 거래인지 아니면 별개의 거래인지 판단하는 중요한 요소임에도 쟁점거래A와 B의 계약서가 분리되어 작성되어 있다는 점, 소득세법상 양도시기가 서로 다른 점, 구분 등기되어 양도 대상이 명확히 구분된다는 점, 절세를 목적으로 과세기간을 달리할 수 있다는 점 등을 고려하지 않고 소득세법에 규정되어 있지 않은 법률 해석으로 쟁점거래A와 B를 하나의 거래로 보아 과세한 것은 조세법률주의 위반이다.
(1) 주요 사실관계 (가) 쟁점부동산은 7층의 근린생활시설 건물로서 각 층별로 ‘구분등기’되어 있으나, 청구인이 각 호실 전부를 소유하고 있다가 동일한 양수인인 양수법인에 과세연도를 달리하여 2회에 걸쳐 양도한바, 매매계약서는 동일자인 2018.10.29. 작성되었다. (나) 쟁점거래A는 4∼7층 호실을 매매하는 거래로서 쟁점계약A 내용을 살펴보면 계약금 OOO2018.12.31. 잔금 OOO수수하는 것으로 기재되어 있으나, 그 잔금은 실제 2019.1.2. 쟁점거래B 잔금과 동일자에 일괄 수수되었다 (다) 쟁점계약A 및 쟁점계약B의 특약사항에는 융자금 채권최고액 OOO잔금에서 상계하여 지급한다고 기재되어 있으나 전체 호실 중 일부 호실을 양도하면서 공동담보물에 따른 융자금 전액을 상계하다는 내용은 그 이행이 곤란한 약정임에 비추어 청구인과 양수법인은 계약 시부터 쟁점부동산의 일괄 양도를 전제하였다고 판단된다. (라) 쟁점부동산 중 OOO토지는 1층 주차장과 도로 사이에 소재하여 건물과 별개로 양도할 경우 그 주차장 사용에 제한을 받을 여지가 있으므로 부득이 쟁점부동산에 속하여 일괄 양도할 수밖에 없는 물건이다. (마) 쟁점부동산은 청구인이 전체를 소유하다가 2회로 나누어 양도하였으나 양수인 또한 동일인이므로 과세연도를 달리하여 거래할 특별한 사유가 없다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 각 물건이 ‘구분등기’되어 있어 각 자산별로 소유 독립성이 인정되므로 잔금청산일, 등기접수일 및 사용수익일 중 빠른 날을 그 양도시기로 하여야 한다고 주장하나, 처분청은 각 자산별 독립성을 부정하는 것이 아니라 쟁점거래A와 쟁점거래B가 실제 하나의 거래인지 아니면 별개의 거래인지를 판단한 후에 쟁점부동산의 양도시기를 판단하는 것이지 양도시기를 먼저 판단한 후에 거래 내용을 판단하는 것이 아닌바, 쟁점부동산은 독립된 자산으로 양도되었음에도 그 양도시기를 동일자로 보는 것이다.한 것으로 밖에 볼 수 없으며, OOO가 쟁점매입처의 운영에 전혀 관여한 바가 없는데도 청구법인이 OOO의 자금지원 요청에 따라 선급금을 지원했다는 부분에 대해서도 쉽게 이해할 수 없다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 2회로 나누어 양도하였지만 양도인과 양수인이 동일인인 점, 과세연도를 달리하여 쟁점부동산을 양도할만한 특별한 사유가 없는 점, 쟁점계약A와 쟁점계약B의 특약대로 융자금 상환이 이행되지 않은 점, 매매대금 중 잔금 OOO전액이 2019.1.2. 일괄 수수된 점, 별도로 양도하기에 부적절한 부수토지를 별도로 양도한 점 등으로 보아 청구인은 누진공제 중복적용 및 고율의 세율을 회피하기 위하여 하나의 거래를 2회로 나누어 거래한 것이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
(4) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조[건물의 구분소유] 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
(1) 쟁점부동산에 대한 청구인의 양도소득세 예정신고 내역 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2, 3>과 같다. <표2> 양도소득세 예정신고 내용 (단위: 천원, %) <표3> 양도소득세 경정 내용 (단위: 천원, %)
(2) 쟁점계약A와 B의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점계약A(2018.10.29.) (나) 쟁점계약B(2018.10.29.) (다) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 2011.6.10.부터 2019.1.2.까지 ‘쟁점물건A와 B’는 근저당권자인 OOO공동담보물로 설정되어 있었다.
(3) 청구인과 양수법인간 매매대금 수수내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 매매대금 수수 내역 (단위: 원)
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은쟁점거래A와 B가 각각 별개의 거래라고 주장하나, 청구인과 양수법인간 형식상 구분된 계약서에도 불구하고 쟁점물건A와 B의 매매대금 중 계약금 OOO잔금 OOO각각 동일한 날에 일괄 수수된 점, 쟁점계약A와 B에서 쟁점물건A와 B에 설정된 융자금을 상계하고 잔금을 지급한다는 특약사항에 비추어 청구인은 양수법인에게 쟁점부동산을 일괄 양도하는 것을 전제로 한 점, 양수법인의 일시적인 자금부족 등 정황이 객관적으로 보이지 않음에도 쟁점물건A와 B간에 불과 2일이라는 양도시기의 차이를 둔 것이 양도소득세 세율 차이를 이용한 조세부담 회피 의도 이외에 다른 특별한 사유가 없어 보이는 점, 과세연도를 달리하여 쟁점부동산을 2회에 걸쳐 동일한 양수인인 양수법인에 양도한 거래인 쟁점거래A와 B를 하나의 거래로 보는 것이 사회통념과 거래의 실질에 부합하는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 두 번에 걸쳐 매매계약을 체결하는 형식으로 그 과세기간을 달리하여 양수법인에게 양도한 것은 양도소득세를 부당하게 회피하기 위한 것으로 보이므로 처분청이 실질과세의 원칙에 따라 쟁점거래를 하나의 거래에 따른 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.