청구인은 쟁점부동산을 평온하게 취득하고 보유하던 중 대위변제한 쟁점금액은 양도자산의 취득과는 관계없이 임의로 지급된 점, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 000원이라는 사실을 입증할 부동산매매계약서 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인은 쟁점부동산을 평온하게 취득하고 보유하던 중 대위변제한 쟁점금액은 양도자산의 취득과는 관계없이 임의로 지급된 점, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 000원이라는 사실을 입증할 부동산매매계약서 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다. (가) (당초 청구서) 청구인은 2005.5.6. 쟁점부동산을 취득하여 보유하여 오던 중 2008.5.30. 세입자인 OOO채무와 관련하여 채권자인 OOO로부터 임의경매 개시가 있어 쟁점부동산을 보존하기 위하여 세입자를 만나 해결하려고 하였으나, OOO행방불명되어 소재 파악이 어려웠고, 경매가 진행되어 감에 따라 몇 차례 유찰되면서 쟁점부동산을 잃게 된다는 심적 불안감과 부담감에 부득이 소유권을 확보하기 위하여 금융기관과 지인들의 도움으로 2008.10.20. 낙찰받아 소유권을 확보하였다. 위와 같이 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 경매과정에서 부득이 낙찰을 받을 수밖에 없었던 경우로서 쟁점금액을 지출한 것이 명백하고 전반적으로 쟁점부동산의 취득과 양도 과정을 볼 때 이는 쟁점부동산의 취득 및 취득의 효력을 유지하기 위한 직접비용에 해당하므로 필요경비로 인정되어야 한다. (나) (항변서) OOO쟁점부동산의 세입자였고, OOO쟁점부동산을 매입하겠다고 하여 쟁점부동산을 담보로 대출을 일으킨 뒤 대출금을 가로채어 도주한 사항으로 청구인은 경매진행중인 쟁점부동산을 떠안게 되었다. 이는 원래 부동산 매매를 진행 중 매도인인 청구인이 매수를 하게 된 경위로 결과론적으로는 쟁점부동산을 OOO더 주고 매수하게 된 것이다. 청구인은 OOO채무를 보증하기 위하여 보증인으로 대출을 실행한 적이 없으며 엄연히 부동산 매각을 위해 대출을 실행하게 된 것이므로 직접적인 비용에 해당된다고 할 것이다.
(2) 청구인이 2014.4.14. 쟁점부동산을 양도할 당시 실제 매매대금은 OOO이다. (가) (당초 청구서) 처분청에서는 매수인과 유선통화를 하였는바, 매수인은 “쟁점부동산의 매매가액은 OOO으로 기억하지만, 매매잔금을 치를 때 경황이 없어서 구체적인 매매흐름은 여러 사정으로 확인하기 어렵다”고 진술하였다. 즉 매수인은 매매대금이 OOO사실은 인정하면서 구체적인 대금흐름만 확인하기 어렵다는 입장인데, 청구인이 제출한 금융자료도 매수인의 진술과 대체로 일치한다. 따라서 매매대금이 OOO기재된 계약서를 별도로 작성하지 않았다 하더라도 청구인과 매수인의 일치된 진술과 금융자료를 통해 매매대금은 OOO인정되어야 한다. (나) (항변서) 쟁점부동산의 양도소득세 신고서상 양도가액이 OOO되었으나, 이는 매수인이 매도인(청구인)에게 허락받지 않고 임의로 금액을 부풀려 다른 계약서를 제출한 것으로 처분청에서 매수인에게 사실관계 소명요청서를 보냈으나 매수인이 애매하게 답변을 하여 사실관계가 밝혀지지 않고 있으나, 이 부분 또한 사실이 아니며 실제로도 쟁점부동산을 OOO매도한 것이 사실이다.
(1) 쟁점금액의 필요경비 적정 여부 (가) (당초 답변서) 청구인은 쟁점부동산을 평온하게 취득하고 보유하던 중 세입자이자 주채무자인 OOO채무를 보증하기 위하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였고, 이후 주채무자의 채무변제 불이행으로 인해 경매개시 결정된 쟁점부동산의 물상보증인으로서 대위변제하였으나, 구상채권으로 회수 불가능한 쟁점금액은 쟁점부동산 취득 및 취득의 효력을 유지하기 위한 직접비용에 해당하지 않으므로 필요경비 부인하고 양도소득세 경정 고지한 당초 처분은 정당하다. (나) (추가 답변서) 쟁점부동산에 대하여 청구인은 물상보증 채무인 쟁점금액을 변제하여 경매 취소된 사실이 ‘채무상환 확인서’에 의하여 명확하게 확인되고, 매매를 위한 대출을 실행하였다면 세입자 OOO쟁점부동산 관련 매매계약서 작성 후 대출을 실행하였을 것이나 대출 당시 매매계약서는 확인되지 않는다. 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”을 양도자산의 필요경비로 볼 것을 명확하게 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 취득과 무관한 주채무자를 위한 대위변제금액을 필요경비로 볼 수 없으며, 대위변제한 채무는 구상채권에 해당하므로 세입자 OOO에게 별도로 채무상환을 청구해야 한다.
(2) 쟁점부동산 실제 양도가액 OOO인정 여부 (가) (당초 답변서) 쟁점부동산의 매매계약서 및 등기사항증명서상 매도인 청구인과 매수인 OOO상호 약정한 부동산 매매대금 OOO명확하게 확인되고, 매수인이 청구인의 통장을 가지고 입·출금 거래를 마음대로 하였다는 청구인의 주장과 쟁점부동산 양도일인 2015.4.14. 이후 이의신청일까지 미수령 매매대금 OOO대하여 아무런 법적인 조치를 하지 않은 점 등은 일반적인 상거래 관행 및 대금회수 절차에 비추어 청구주장을 신뢰할 수 없다. 당초 신고내용을 변경하기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 그 사실을 입증할 필요가 있음에도 청구인은 실지거래가액 OOO부동산매매계약서를 제출하지 못하고 있는 점, 쟁점부동산 양도시 근저당권 금액이 OOO확인되고 청구인이 주장하는 계약금 OOO더할 경우 양도가액이 OOO청구주장과 다른 점, 양도대금 계좌입금내역도 입출금이 반복되어 양도대금을 특정 지을 수 없는 등 양도금액 수령사실을 입증하는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등으로 비추어 보아 쟁점부동산의 실제 거래가액은 OOO판단된다. (나) (추가 답변서) 청구인은 2015.4.14. 쟁점부동산을 양도한 후 2015.6.30. 양도소득세 예정신고, 2015.8.27. 예정신고에 대한 수정신고, 2019.4.29.∼5.18. 양도소득세 조사시 양도가액 OOO사실과 다르다는 일체의 언급을 하지 않다가 이의신청 과정에서 실제 양도가액이 OOO의견을 제시하였고, 청구인은 쟁점부동산 양도시 근저당권자 OOO대출금액이 OOO이라고 하였으나, 처분청에서 확인 결과 OOO확인되어 청구주장을 신뢰할 수 없다.
① 쟁점부동산 취득일 이후 대위변제한 쟁점금액이 청구인의 양도소득세 계산 시 필요경비에 해당하는지 여부
② 쟁점부동산의 양도가액이 실제 OOO이라는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제96조[양도가액] ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
(1) 이 건 기초 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2005.5.6. 취득한 쟁점부동산을 2015.4.14. OOO에게 OOO양도하고, 2015.6.30. 양도소득세 예정신고(환산취득가액 OOO) 및 2015.8.27. 수정신고(취득가액 OOO)를 하였다. (나) 처분청은 쟁점부동산 양도소득세 신고와 관련하여 세무조사를 실시한 결과, 필요경비 중 쟁점금액OOO부인하여 아래 <표1>과 같이 경정하였다. <표1> 경정내역 (단위: 원)
(2) 처분청에서 제출한 증빙자료는 다음과 같다. (가) OOO채무상환확인서(2015.8.26.) (나) OO지방법원의 쟁점부동산 임의경매(2007타경5263) 결정서(2008.10.29.) (다) 쟁점부동산의 매매계약서(2015.3.23.) (라) 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서(2019.5.)의 주요 내용 (마) 쟁점부동산의 등기부등본상 주요 내용 <표2> (단위: 백만원) (바) 청구인이 2019.9.27. 처분청에 제출한 보정서류 및 계좌내역
1. 보정서류 주요 내용
2. 청구인은 아래 <표3>과 같이 쟁점부동산의 매매잔금 OOO수령하였다는 내용의 보정서류를 입증할 계좌 내역 <표3> 청구인 계좌의 입출금내역 (단위: 원) (사) OOO확인서(2019.10.8.) (아) 청구인과 쟁점부동산 매수인 OOO간 오고간 내용증명
1. 청구인이 보낸 내용증명서(2019.10.23.) 상 주요 내용
2. OOO보낸 내용증명서(2019.10.31.) 상 주요 내용
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제1항 제2호에 의하여 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 '취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액'이라 함은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말하는 것인바(대법원 2013.12.26. 선고 2012두16619 판결, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점부동산을 평온하게 취득하고 보유하던 중 세입자이자 주채무자인 OOO의 채무를 보증하기 위하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하였고, 주채무자의 채무변제 불이행으로 인해 경매개시 결정된 쟁점부동산의 물상보증인으로서 대위변제한 쟁점금액은 양도자산의 취득과는 관계없이 임의로 지급된 점, 청구인은 향후 쟁점금액에 대하여 구상권을 행사할 수 있고, 구상권 행사가 사실상 불능이라 하더라도 쟁점부동산의 양도소득세의 성립 여부에 아무런 영향이 없으며, 쟁점부동산 취득 및 취득의 효력을 유지하기 위한 직접비용에 해당하지 않는 점, 양도자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 회수불가능한 구상채권을 포함하고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점금액을 쟁점부동산에 대한 양도소득의 필요경비에 해당되지 않는다고 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실제 양도대금이 OOO이라고 주장하나, 쟁점부동산의 등기부등본상 매매 거래가액이 OOO기재되어 있는 점, 쟁점부동산의 당초의 신고내용을 변경하기 위해서는 이를 주장하는 청구인이 객관적인 증빙에 의하여 그 사실을 입증할 필요가 있으나, 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 OOO사실을 입증할 부동산매매계약서 등 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 OOO설정된 근저당권 금액이 OOO확인되고, 청구인이 주장하는 계약금 OOO더할 경우 양도가액이 OOO되어 청구인이 주장하는 OOO다르게 나타나는 점, 매수인이 청구인의 계좌를 가져가 임의로 입‧출금하였다는 사실을 사회통념상 이해하기 어렵고, 청구인이 제시한 양도대금 입금내역은 입‧출금이 반복되어 양도대금을 특정지을 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다