쟁점부동산의 취득가액을 쟁점매매계약서상 기재된 거래가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부 등

심판청구를 기각한다.

• 가. OOO과 OOO(OOO과 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 2003.4.12. 취득(각 1/2지분)한 OOO 대지 600㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 2003.5.23. 취득(각 1/2지분 보존등기)한 지상 건물(모텔) 3,121.64㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2016.5.3. OOO에게 매매가액 OOO에 양도한 후, 2016.7.7. 양도소득세 예정신고시 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 실지거래가액인 OOO(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)으로 하여 양도소득세 OOO을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인들이 실지거래가액으로서 취득가액으로 계상한 OOO을 부인하고, 환산취득가액인 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 산정한 후, 2019.7.3. 청구인들에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.10.1. 이의신청을 거쳐 2020.1.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 쟁점부동산을 실제 양도자(미등기전매자)인 OOO(이하 “ OOO 등”이라 한다)로부터 미등기전매방식으로 취득하였는데, 매매대금 지출증빙의 구체성이 일부 부족한 면은 있으나, 청구인들이 OOO 등과 2003.5.23. 작성한 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)상 거래가액인 쟁점취득가액이 쟁점부동산의 실제 취득가액이므로 이를 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정하여야 하는바, 청구인들이 OOO 등과 쟁점매매계약서를 작성하여 쟁점부동산을 취득하게 된 주요 경위 및 처분청이 환산취득가액을 적용한 것이 부당한 주요 세부적인 이유는 다음과 같다. (가) 청구인들은 즉시 운영이 가능한 OOO 지역 신축모텔을 물색하던 중, OOO의 소개로 건물 준공 직전에 있던 쟁점부동산을 실제 소유자이던 OOO 등으로부터 일괄하여 취득하게 되었던 것인바, 쟁점부동산 취득과 관련한 계약, 등기, 등록 등의 주요 사실관계는 아래와 같다.

1. 청구인들에게 쟁점부동산을 실제 양도한 OOO 등은 2002.3.4. 쟁점토지의 이전 소유자인 OOO와 매매예약계약을 체결한 후, 소유권이전 청구권 가등기를 설정하였고, 2002.3.16. OOO 등은 OOO 명의(이후 OOO 등으로 변경)로 건축허가를 받고 설계 및 시공사를 선정하여 쟁점건물(모텔)의 신축을 개시하였으며, 청구인들은 쟁점건물의 공사가 90% 정도 진행된 상태이던 2003년 2월 초순경 OOO으로부터 쟁점건물을 포함한 쟁점부동산을 소개받아 2∼3개월 후 완공 시점에서 쟁점부동산을 OOO에 매수하기로 합의하고 OOO 등과 가계약을 체결하였다.

2. 이후, 쟁점건물의 공사가 마무리 중이던 2003.4.7. 청구인들은 OOO 등과 쟁점부동산을 OOO에 일괄매 수 하기로 하는 쟁점매매계약서를 작성하면서, 쟁점부동산이 청구인들의 소유로 완전 이전되고 청구인들이 즉시 숙박업을 개시할 수 있기까지 모든 행정절차를 OOO 등이 완료하여 주는 등의 내용을 특약조건에 기재하였고, 동 특약조건에 따라 실제 계약 이후의 가등기 말소, 소유권 이전, 건축주 명의변경, 사용승인, 보존등기, 청구인 명의의 사업자 등록, 부가가치세 신고 및 시설투자 부가가치세 환급금 수령업무 등 모든 업무 절차를 OOO 등이 직접 수행하였다.

3. OOO 등은 자신들이 쟁점부동산을 거래한 사실이 없는 것처럼 하기 위해 2003.3.25. 쟁점토지의 전 소유자들이 청구인들에게 직접 쟁점토지를 양도한 것으로 기재된 매매계약서 2부(매매가액이 OOO으로 기재된 구청 신고용 검인계약서 1부와, 매매가액이 OOO으로 기재된 보관용 매매계약서 1부)를 작성하여 청구인들에게 교부하였다.

4. 2003.4.10. 쟁점토지에 OOO 등이 설정하였던 소유권이전 청구권 가등기가 말소되었고, 청구인들은 2003.4.12. 구청 신고용으로 작성한 계약서(매매가액 OOO)에 따라 쟁점토지의 소유권을 전 소유자들 명의에서 청구인들의 명의로 이전등기 완료하였으며, 2003년 4∼5월경 쟁점건물의 건축허가내용 중 건축주 명의를 OOO 등에서 청구인들로 변경하였고, 같은 기간 OOO 등의 요구에 따라 OOO으로 매매대금을 지급하기 전까지의 중도금 해당 금액 대부분을 계좌이체 없이 수표로 OOO 등에게 직접 지급(OOO)하였

• 다. 5) 청구인들은 2003.4.18. 쟁점건물을 사업장으로 하여 숙박업 사업자등록을 하였고, 2003.5.15. 쟁점건물의 사용승인이 이루어졌으며, 2003.5.23. 쟁점건물을 청구인들 명의로 소유권보존등기 하였다.

6. OOO은 2003.5.26. 쟁점부동산의 감정가액을 OOO으로 평가하였고, 청구인들은 OOO로부터 감정평가액의 70%에 상당하는 OOO을 대출받아 OOO 등에게 지급하였다(대출금 통장 자체를 OOO 등에게 교부하였다).

7. 한편, OOO 등은 쟁점건물 건축허가 시점부터 준공시점까지 1년이 넘는 기간 동안 자신들의 책임하에 쟁점건물 신축 관련 설계, 공사 관리, 건축비 지급 등 신축공사 일체를 주관하여 오다가 건축주 명의를 청구인 등으로 변경한 이후에 건축공사 관련 매입세금계산서를 청구인들의 사업자등록번호로 수취하여 시설투자로 환급신고를 한 뒤 자신들이 부가가치세 환급금을 직접 수령하였고(2003년 5월∼6월경), 청구인들은 2003.6.10. 하자보수 문제 발생으로 지급이 늦어진 OOO을 지급하고 쟁점매매계약서상 매매대금의 정산을 완료하였

• 다. 8) 쟁점매매계약서의 주요 특약사항을 보면, 쟁점부동산의 소유권은 가등기권자인 매도인에게 있고, 매도인은 매매계약과 동시에 쟁점토지에 대한 소유권이전등기와 가등기말소를 이행하여야 하며, 매수인은 이전등기일로부터 은행의 대출금 채무를 모두 인수하고, 쟁점토지가 매수인 명의로 이전된 후 매도인은 건축 중인 쟁점건물의 명의도 매수인 명의로 건축주 명의변경 절차를 이행하여야 하며, 잔금일은 편의상 기재한 일자로 준공 후 보존등기 및 대출등기일이 사실상 잔금일자이고, 매도인은 1개월 내 준공 및 시공자로서 쟁점건물에 대하여 향후 1년간 하자보수 책임을 부담하며, 부가가치세는 우선 매도인이 부담하고 매수인은 환급통장과 도장을 즉시 매도인에게 교부하여야 하며, 매도인은 잔금 중 일부가 은행의 사정으로 대출이 늦어지면 그에 대하여 15일 내에 은행으로부터 직접 지급받는 것에 동의하고, 준공이 늦어져 은행대출이 안 될 때에는 쌍방이 합의하여 잔금일자를 조정하도록 하며, 매수인은 매도인이 요구하는 제반 세무 관련 업무에 응해야 하는 것으로 되어 있다. (나) 처분청은 청구인들이 등기부상 소유자가 아닌 다른 자와 매매계약을 체결하였으므로 실제 취득가액으로 인정할 수 없다고 하나, 앞의 사실관계 및 특약사항 내용과 같이 쟁점매매계약은 OOO 등이 쟁점토지에 전 소유자와의 매매예약에 따른 소유권이전 청구권 가등기를 설정하고 자신들 명의로 건축허가를 취득한 후 준공 직전 상태까지 건축공사를 진행한 시점에서 청구인들이 쟁점부동산의 실소유자 지위에 있던 OOO 등과 실제 거래한 사실에 따라 매매계약을 체결한 것으로, 쟁점부동산 거래가 비록 미등기전매의 형태로 거래된 것이라 하더라도 부동산의 양도에 해당하는 것은 명백하므로(대법원 2013.10.11.선고 2013두10519 판결 참조), 청구인들이 등기부상 소유자가 아닌 다른 자와 매매계약을 체결하였다고 하여 실지취득가액을 인정할 수 없다거나 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보는 것은 쟁점부동산 취득관련 사실관계를 헤아리지 못한 것이다. (다) 처분청은 쟁점건물 신축 관련 부가가치세 환급신고와 소유권 보존등기 등이 청구인들 명의로 이루어졌음에도 쟁점건물을 OOO 등으로 부터 매입하였다고 하는 것은 불합리하고, 쟁점매매계약서의 특약사항 날인란에 OOO의 날인이 없다는 사실을 들어 쟁점매매계약에 신빙성이 없다고 하고 있으나, 청구인들은 쟁점부동산을 일괄취득하면서 청구인들이 즉시 숙박영업을 개시할 수 있는 상태에 이르기까지의 모든 절차를 OOO 등이 책임지고 수행하기로 하는 특약조건을 포함하여 쟁점매매계약을 체결하였고, OOO 등은 특약조건대로 등기이전, 건축주 변경, 준공검사, 소유권 보존등기, 사업자등록 및 환급업무에 이르기까지 쟁점건물 신축과 관련한 일체의 행정행위를 직접 수행하여 청구인들은 별다른 추가절차나 관여함 없이 즉시 숙박업을 개시할 수 있었으며, OOO 등이 시공자로서 준공 후 1년 동안 하자보증을 하였다는 분명한 사실관계가 적시되어 있음에도 청구인들이 쟁점건물을 타인으로부터 매입하지 않고 직접 건축한 것이라고 본 것은 사실관계를 오인한 것으로 타당하지 아니하다. 또한, 처분청은 특약사항에 OOO의 날인이 없다고 하였으나, 자필 서명으로 갈음되어 있고, 자필서명도 해당 문서의 진정한 의사추정이 가능한 경우에 해당되는 것으로, OOO에 대한 사실 확인만으로도 특약사항의 진정성에 대한 판단은 가능하다 할 것이어서 OOO의 날 인이 없다는 이유로 실지취득가액이 확인되지 않는다고 보기는 어렵다. (라) 처분청은 쟁점매매계약서 작성 이전과 쟁점부동산의 소유권 이전 등기 이후에 대금이 지급된 것이 일반적인 부동산매매거래의 형태로 보기 어려워 쟁점매매계약에 신빙성이 없다고 하였으나, 청구인들은 가계약 체결 이후 OOO 등의 요구에 따라 본 계약 전까지 계약금 조로 매매대금의 10% 정도인 OOO을 2달 정도에 걸쳐 분할 지급하였고, 하자 보수문제로 지급이 보류된 OOO을 보름 후에 지급하고 매매대금 정산을 완료하였는바, 부동산 매매거래시 통상 매매금액의 10%정도에 상당하는 금액을 계약금조로 지불하는 사실 및 하자 발생시 잔금을 감액하거나 하자보수비 공탁, 또는 하자가 해결된 후 잔금을 지급하는 것은 부동산 거래에서 통상적으로 일어나는 일임에도 불구하고, 이를 일반적인 거래형태로 보기 어렵다는 처분청의 의견은 부당하다. (마) 처분청은 청구인들이 쟁점부동산을 일괄매입 하였다고 하더라도 청구인들이 제출한 출금내역 만으로는 지급된 금원의 전부가 매매대금으로 OOO 등에게 직접 지급되었는지 여부를 확인할 수 없고, 거액의 매매대금을 계좌이체를 통하지 않고 대출통장을 교부하거나 수표로 지급하는 방법도 이례적이어서 청구주장을 그대로 받아들이기 어렵다고 하고 있으나, 쟁점부동산의 취득시점인 2003년 경에는 OOO 주변의 모텔 운영사업이 호황이었고, 따라서 모텔신축업도 성업 중이었던 시기로 당시 모텔전문 건축업자들은 대지를 우선 취득하여 건축허가를 받아 모텔을 건축하다가 원매자가 나타나면 건물 준공 직전에 원매자가 건축을 직영한 것처럼 건축주를 변경하고 준공시점에 대지, 건물을 일괄매매하면서 대지부분만 양도신고하는 방식으로 거래하는 경우가 많았는바, 청구인들도 쟁점부동산 거래를 주선하고 매매대금의 70%까지 대출을 약속한 OOO의 권유에 따라 OOO 등의 요구대로 쟁점토지의 소유권을 이전 소유자로부터 직접 이전하고, 건축허가 변경, 소유권보존등기에 이르기까지 자신들 명의가 나타나지 않도록 하는 특약조건을 포함한 일괄 매매계약을 체결하였으며, 당시에는 그러한 특약조건들이 건축중인 쟁점건물의 취득을 수월하게 하기 위한 편법 정도인 것으로만 생각하였지 미등기전매행위 자체가 이렇듯 심각한 위법사실에 해당된다는 생각을 하지 못하였고, 또한 OOO의 조언에 따라 OOO 등의 요구대로 계약금 및 중도금조로 매매대금 일부를 계좌이체 없이 수표(일부 현금)로 지급하고 OOO대출금은 청구인들 명의의 대출통장 자체를 OOO 등에게 교부하여 주면서도, 세법 무지로 인하여 대금지급 관련 증빙 수취를 소홀히 하였는데, 보존연한 경과로 15년 전에 이루어진 금융거래내역을 확인하기 어려운 부분이 있음에도 처분청이 직접적인 수준의 지급 증빙을 요구한 것은 무리한 것이다. (바) 사법(私法)상 특정인에게 귀속된 경제력은 법률상 정당한 권원, 예를 들면 소유권 등에 의해 그 귀속의 법률적 보장이 수반되는 것이 일반적이나, 조세법에서는 그 귀속에 있어서 소유권 등 정당한 권원의 존재 유무와 무관하게 또는 그 경제력의 지배·관리의 원인이 무엇이던(적법 또는 불법)간에 경제력의 사실상 지배·관리 및 귀속관계에 의하여 판단하여야 하는 것인데, 쟁점부동산이 비록 미등기전매의 형태로 거래되기는 하였으나 참조한 대법원 판례와 같이 OOO 등이 실질적인 소유자의 지위에서 청구인들에게 양도한 것으로 보는 것이 타당하고, 그렇다면 청구인들이 쟁점부동산 취득대금으로 지급한 OOO은 당연히 OOO 등에게 귀속되는 양도가액인 동시에 청구인들의 쟁점부동산을 실제 취득한 가액으로 보아야 한다. (2) 조사관청은 과세요건이 되는 사실관계를 정확하게 파악하고 그 내용을 적법하게 확정하여야 하며, 그러한 취지에서 각 세법에 규정하는 질문조사, 질문검사권에 근거하여 세무조사 과정에서 납세자의 거래처 또는 거래상대방에 대한 거래사실 등 사실관계 여부 확인을 위하여 ‘현장확인’ 업무를 실시하도록 하고 있는데(조사사무처리규정 제3조 제2항다호), 이 건에 있어 처분청은 부과제척기간 도과를 이유로 OOO 등과 한 두 차례의 유선통화(OOO 등은 쟁점부동산 거래사실은 인정하면서도 거래금액에 대하여는 정확히 기억이 나지 않는다고 답변하였다 함)만으로 쟁점부동산 거래의 진위여부를 판단하는 등 거래상대방에 대한 사실관계 확인을 소홀히 함으로써 적법한 과세요건을 특정하지 못하였으므로, 처분청이 쟁점매매계약 내용 특히, 매매대금의 진정성 여부 확인을 위하여 OOO 등에 대한 현장확인 등 재조사를 실시하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인들이 제시한 쟁점매매계약서는 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 기재사항과 상이한 것으로 신빙성이 있다고 보기 어렵고, 쟁점취득가액도 그 내역이 불분명하여 이를 실지취득가액으로 인정하기 어려운바, 그 세부적인 이유는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 기재사항을 보면, 쟁점토지는 청구인들이 2003.4.12. 전 소유자인 OOO로부터 매매로 취득하였고, 쟁점건물은 2003.5.23. 청구인들 명의로 보존등기된 것으로 나타나는데, 쟁점부동산의 실지거래가액은 쟁점토지의 경우 소득세법 시행령제89조 제1항에 따라 전소유자와 거래한 매매계약에 따른 매입가액 등이 되고, 청구인들이 보존등기한 쟁점건물의 경우 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임 등의 건물신축비용의 합계액이 그 취득가액이 된다 할 것임에도, 청구인들은 쟁점토지의 전 소유자가 아닌 미등기전매자인 OOO 등과 작성하였다는 쟁점매매계약서와 OOO 등에게 실제 매매대금을 지급하였는지 여부가 불분명한 수기작성 자료와 금융증빙만을 제시하고 있어 청구인들이 쟁점취득가액이 실지거래가액에 해당한다는 입증책임을 다하였다고 보기 어렵다. (나) 쟁점부동산 중 쟁점토지의 소유권이전과 관련된 계약서는 ① 전 소유자와 OOO 등(미등기전매자)가 2002.3.4 작성한 매매예약계약서(OOO), ② 전 소유자와 청구인들이 2003.3.25 작성한 검인 매매계약서(OOO), ③ ②계약서와 동일하나 매매금액이 다른 매매계약서(OOO) ④ 청구인들 이 OOO 등과 작성한 토지건물 일괄매매계약서(OOO) 총 4건의 계약서가 존재하는데, 4건 계약서 모두 중개인 없이 당사자간에 임의로 작성되어 실제 계약서 및 거래가액이 어떤 것인지 불분명하므로 이들 매매계약서를 신뢰할 수 없다(청구인들이 실지거래가액이라고 주장하는 토지건물 일괄매매계약서상 토지의 기준시가에 따른 안분가액은 OOO이며, 토지의 취득당시 기준시가는 OOO이다). 또한, 쟁점토지의 전 소유자인 OOO에게 쟁점토지의 매매 관련 내용을 확인하고자 하였으나, 둘 다 이미 사망하였고, 조사기간 중 미등기전매자인 OOO과 OOO에 대하여 수 차례 방문조사를 시도하였으나 부재 상태였으며, OOO은 유선통화시 오래전 일로 정확 하진 않으나 건물을 신축하다가 양도하였고, 매수자가 청구인들인 것 은 사실이나 대금수취 등에 대해서는 기억나지 않는다고 답변하였으며, OOO는 유선통화시 기억나지 않는다고 하면서 진술을 거부하였다.

(2) 기획재정부와 국세청은 오피스텔이주택법에 따른 주택이 아니므로조세특례제한법제106조 제1항 제4호 소정의 부가가치세 면제대상 국민주택에 해당하지 아니한다고 일관되게 해석해 왔고, 2018년 제1기 부가가치세 과세기간에 대한 확정신고기한(2018.7.25.)이 위 조세심판원 조세심판관합동회의(조심 2017서991) 결정일(2017.12.20.) 이후이므로, 신고ㆍ납부ㆍ세금계산서불성실가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유가 있다는 청구주장은 타당하지 아니한다. (다) 쟁점부동산 중 쟁점건물은 건축주를 OOO 등으로 하여 신축하다가 청구인들로 명의변경한 사실이 건축허가서 등에 의해 확인되고, 건물에 대한 사용승인 및 소유권보존등기를 청구인들이 한 사실에서 쟁점건물의 취득가액은 공사계약서 등에 의해 확인되는 건물신축비용으로 산정되어야 하는바, 쟁점부동산을 사업장소재지로 등록한 OOO 등의 사업장과 청구인들의 사업장에서 부가가치세 신고한 시설투자 매입금액이 OOO(공급대가, 건물신축비용과 전자 제품 등 기타설비금액 포함금액)임에도 청구인들이 실지거래가액이라 고 주장하는 쟁점부동산의 일괄매매계약서상 매매대금 OOO 중 건물의 안분가액(OOO)과는 많은 차이가 있고, 차이금액에 대한 입증자료 즉, 건물신축비용과 관련된 공사계약서 등의 자료가 없어 쟁점매매계약서상 매매대금인 쟁점취득가액을 신뢰하기 어려우며, 설령 청구인들이 주장하는 쟁점매매계약서를 신빙성 있는 증빙으로 본다 하더라도 계약서상 특약사항 제9호를 보면 매매목적물에 건물에 설치된 전자제품, 컴퓨터시스템, 숙박 및 기타 관련설비 일체 가 포함되어 있다고 하고 있어 실제 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명하

• 다. (라) 청구인들은 쟁점취득가액에 대한 입증자료로 청구인들이 직접 수기 로 작성한 대금지급내역과 금융거래내역을 제출하였으나, OOO 등에게 지급한 사실이 입증되는 계좌이체내역은 단 한 건도 없고, 총25건 합계액 OOO의 출금내역 중 현금출금은 14건에 OOO, 대체 및 이체출금은 11건에 OOO으로 청구인의 계좌에서 인출된 사실만 확인될 뿐, 거래상대방인 OOO 등에게 매매대금으로 지급한 사실이 확인되지 아니하고(조사 당시 보존기한 경과로 해당 금융기관인 OOO의 전표조회 불가), 매매계약서상 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금의 일자 및 금액과 출금내역이 전혀 일치하지 아니하며, 2003.4.7. 출금액 OOO로 재입금되어 매매대금이 아님에도 이를 포함시켰으며, 청구인들이 주장하는 매매대금 지급내역 중 인출일과 같은 날짜에 청구인들 계좌로 재입금된 금액이 7건에 OOO이나 되는 등 청구인들이 매매대금이라고 주장하는 인출금액을 신뢰할 수없고, 쟁점매매계약서 작성일(2003.4.7.) 전에 OOO(6건)을 지급하였다는 것과 쟁점부동산의 소유권이 이전된 2003.5.23. 이후에 OOO(10건)을 매매대금으로 지급하였다는 것도 일반적인 부동산거래에 있어서의 매매대금의 지급형태가 아니므로 실지거래가액의 입증 증빙으로 보기 어렵다. 아울러, 청구인들의 쟁점부동산 취득 시점 전후 1년여 기간 동안(2002.6.1.∼2003.12.31.) 거래내용이 확인되지 아니하는 OOO 이상의 현금출금액(OOO)과 대체출금액(OOO) 등도 존재하여(청구인들 주장 매매대금 출금내역 제외) 청구인이 주장하는 인출금액이 쟁점부동산 매매대금으로 지급한 것인지 다른 용도로 지급된 것인지 여부도 불분명하다. (마)소득세법제114조 제7항 등 관련 규정에 따르면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 하고 있는바, 위에서 살펴본 바와 같이 이 건에 있어 청구인들이 등기부상 소유자가 아닌 다른 자와 매매계약을 체결한 점, 매매가액이 고액임에도 불구하고 중개인의 중개없이 당사 자간에 매매계약서를 임의로 작성한 점, 청구인들이 쟁점토지 취득 이후 쟁점토지 소재지로 사업자등록을 하여 쟁점건물 신축공사 관련 매입세금계산서가 포함된 금액을 시설투자금액으로 환급받고, 청구인들 명의로 소유권보존등기를 하였음에도 타인으로부터 매입하였다고 주장하는 점, 청구인들이 거래상대방에게 매매대금을 지급하였다고 소명한 금융거래내역은 매매계약서상 대금과 지급일이 전혀 일치하지 아니하고, 25건으로 나누어 전액 현금인출하거나 대체(수표)지급하는 등 지급일자와 금액만 표시되어 있을 뿐, 다른 정보가 없어 매매대금조로 거래상대방에게 직접 지급하였는지 여부가 입증되지 아니하는 점, 소명한 금융거래내역의 대금지급 건 중에서도 동일날짜에 동일금액이 청구인들 계좌로 재입금되거나 동일날짜에 현금, 대체로 입금된 금액이 존재하여 인출된 금액이 쟁점부동산 취득대금인지 아니면 다른 금원인지 여부가 불분명한 점, 쟁점매매계약서 작성 전과 소유권이전등기가 완료된 이후에 대금이 지급되었다는 주장의 경우 일반적인 부동산거래 형태에 있어 매매대금의 지급 관행과 맞지 않는 점 등에서 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액이 인정되기 어렵거나 확인할 수 없는 경우에 해당 한다고 보이므로 처분청이 환산취득가액으로 추계결정한 것은 정당하
• 다. (2) 쟁점토지의 이전 소유자들이 기 사망한 상태여서, 처분청이 당초 조사시 OOO 등에 대하여 유선전화 등을 통해 사실관계 등을 확인하였고, 청구인들의 대금지급 주장 부분에 대하여도 해당 은행에 공문으로 금융거래내역 조회를 의뢰하는 등(보존기한 경과로 모두 확 인이 불가하다는 회신을 받음) 처분청이 할 수 있는 관련 조사는 다 실시 하였으므로 재조사의 필요성도 없고 재조사 사유에도 해당하지 아니한

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점매매계약서상 기재된 거래가액으로 하 여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부(주위적 청구)

② 쟁점매매계약서의 진위 여부(특히 매매대금 등) 확인을 위해 미등기전매자들에게 대한 재조사를 실시하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으 로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들이 쟁점부동산을 OOO에 양도한 후, 2016.7.7. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서의 주요 내용은 아래 <표1>과 같은바, 양도가액은 OOO으로 하고, 취득가액은 OOO(건물 감가상각비 제외)으로 하여 양도소득 OOO을 산정한 후, 양도소득세 OOO을 예정신고·납부한것으로 나타난다. <표1> 청구인들 양도소득세 예정신고 내역 (단위: 천원)

(2) 처분청이 제시한 양도소득세 경정결의서에 의하면, 처분청은 청구인들이 실지거래가액으로 신고한 취득가액을 부인하고, 환산취득가액인 OOO을 취득가액으로 하여 양도소득금액을 산정한 후, 2019.7.3. 청구인들에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 각 경정·고지(OOO) 한 것으로 나타난다.

(3) 국세통합전산망 조회자료에 나타난 청구인들과 OOO 등의 사업자등록 내역 및 부가가치세 신고현황은 아래 <표2> 및 <표3>과 같은 바, 당초 2002.3.27. OOO 등이 쟁점부동산 소재지를 사업장으로 하여 부동산 임대업 사업자등록을 하였다가 2003.4.18. 폐업하였고, 청구인들이 같은 날짜에 OOO이라는 상호로 숙박업(여관) 사업자등록을 하였다가 2016.5.3. 폐업한 것으로 나타나며, 청구인들이 쟁점부동산의 취득시점인 2003년 제1기 부가가치세 신고시 시설투자분에 대한 월별조기환급 및 확정신고를 통한 부가가치세 환급을 받은 것으로 나타난다. <표2> 청구인들의 쟁점부동산 소재지 사업자등록 현황 <표3> 쟁점사업장 부가가치세 신고 현황(시설투자) (단위: 원) 또한, 청구인들 사업장의 2003년도 대차대조표 유형자산 항목에는 토지 OOO, 건물 OOO, 기타 OOO이 계상되어 있고, 부채항목에는 유동부채 OOO이 부기된 것으로 나타난다.

(4) 청구인들이 쟁점부동산의 취득자금이 OOO이라고 주장하며 제시한 대금지금내역은 아래 <표4>와 같은바, 출금계좌는 청구인들 중 OOO 명의의 계좌이고, 처분청의 당초 조사시 제출한 내역과는 일부 차이가 있는 것으로 나타난다. <표4> 쟁점취득가액 관련 대금지급내역서 명세 (단위: 천원)

(5) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 위 <표4>에서 청구인들이 2003.5.26. 대출해서 지급하였다는 금액(OOO)과, 2003.6.9. 현금출금한 OOO은 아래 <표5>와 같이 분산 되어 지급된 것으로 나타나는데, 대금지급액 모두 현금출금과 대체출 금 등으로 OOO 등에게 직접 지급된 사실은 확인되지 아니하고, 조사 당시 청구인 등이 제출한 지급내역에 대하여 해당 은행에 공문으로 현금 출금 및 대체출금에 대하여 금융거래조회(전표조회) 의뢰하였으 나 보존기한 경과로 정보제공이 불가하다는 회신을 받았다고 하고 있다. <표5> (단위: 천원)

(6) 청구인들은 처분청의 조사 당시 쟁점부동산의 매매와 관련하여 쟁점매매계약서를 포함, 총 4부의 매매(예약)계약서를 제출하였는데(<표6> 참고), 청구인들이 쟁점토지의 전소유자들과 체결한 계약서는 거래가액이 OOO과 OOO으로 되어 있는 두 개의 계약서로 이 중 OOO이 기재된 계약서를 검인계약서로 해운대구청에 제출하였고, 청구인들이 당초 양도소득세 예정신고시에는 특약사항이 기재된 매매 계약서를 제출하지 아니하였다가(당초 매매계약서에는 특약사항 이 공란), 조사시에 수기로 기재된 특약사항이 첨부된 매매계약서를 제출하였고, 특약사항에 매매계약서에 날인된 도장이 아닌 수기로 OOO자 가 기재되어 있다. <표6> 쟁점부동산 매매관련 매매계약서 등 (단위: 천원) 한편, 청구인들이 조사시 제출한 매매계약서의 특약사항 제4호에 는 “계약서상 잔금일은 편의상 기재한 일자이고, 준공 후 보존등기일 및 대출등기일이 사실상 잔금일자이다.”라고 되어 있고, 제5호에는 “신축건물에 설치된 전자제품, 컴퓨터시스템, 숙박 및 기타 관련설비 일체도 매매목적물에 포함되었으며, 매도인은 신의성실의 원칙에 따라 위 비품 등을 인도하여야 한다.”라고 기재되어 있다. (7) 청구인들이 제출한 쟁점부동산 감정평가서(2003.5.19. 작성)의 주 요 내용은 아래 <표7>과 같은바, OOO이 청구인들의 대출과 관련하여 쟁점부동산에 대한 담보가액 평가목적으로 OOO에 감정을 의뢰하였고, 전체 감정평가액은 OOO인 것으로 나타난다. <표7> 2003.5.19. 작성 쟁점부동산 감정평가내역 (8) 청구인들이 제출한 쟁점건물 건축허가서(OOO) 및 일반건축물대장 등에 의하면, 건축주는 OOO로 되어 있고, 착공일은 2002.4.2., 사용승인일은 2003.5.15.로 되어 있다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산을 미등기전매로 OOO 등으로부터 OOO에 취득한 사실이 있으므로, 쟁점취득가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 쟁점토지의 전소유자는 OOO 등이 아닌 OOO인 것으로 확인되고, 쟁점건물은 매매가 아닌 청구인들이 준공을 완료하여 소유권보존 등기를 하였으며, 청구인들이 처분청의 조사시 제출한 쟁점매매계약서 관련 특약사항(수기로 별도 작성)은 당초 양도소득세 예정신고시에는 제출되지 아니한 것으로 그 내용에 신빙성이 있다고 보기 어려워 쟁점매매계약서를 신뢰하기 어려운 점, 청구인들이 제시한 쟁점취득가액의 지급내역서를 보면 대부분이 계좌이체가 아닌 현금 및 수표 등으로 지급되었고, 지급받은 자가 불명확하며, 청구인들이 OOO 등이 지급받았다는 사실에 대하여 구체적인 증빙을 제시하지 못하는 점, 청구인들이 OOO 등으로부터 쟁점부동산을 일괄로 취득하였다고 주장하면서도 2003년 제1기 부가가치세 신고시 OOO 등이 대표로 있는 사업자로부터 매입세금계산서를 수취하고 그 외 시공사 등으로부터 매입세금계산서를 수취하여 부가가치세 환급받은 사실이 있는 점, 쟁점매매계약서 상의 대금지급 계약내용과 청구인들이 실제 지급한 대금 지급내역이 일치하지 않는 점 등에서 청구인들이 주장하는 쟁점취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하기는 어려우므로, 처분청이 환산가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

(10) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 처분청이 쟁점매매계약상의 내용 특히, 매매대금의 진정성 여부 등 확인을 위하여 미등기전매자인 OOO 등에 대한 현장확인 등 재조사를 실시하여야 한다고 주장하나, 처분청이 이미 OOO 등에 대하여 유선전화로 조사(대면조사 거부)를 실시하였고, 청구인들이 쟁점취득가액으로 지급하였다고 주장하는 부분에 대하여 해당 은행에 공문으로 금융거래조회 의뢰를 하여 회신을 받는 등 사실관계 확인을 위한 조치를 다 하였다고 보이는 점, 쟁점취득가액에 대한 입증책임은 이를 주장하는 청구인들에게 있음에도 기재내용의 신빙성이 의심되고 복수의 매매계약서 중 하나인 쟁점매매계약서에 대하여 처분청에 재조사를 요구하는 것은 입증책임의 법리에 비추어 타당하지 아니한 점 등에서 이 부분 청구주장도 받이들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.