쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1998.10.2. OOO잡종지 5,547㎡ 중 1,178/1,678 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 취득하여 보유하다가 2015.7.30. 양도하고, 양도가액을 OOO취득가액을 OOO하여 2015.9.30. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2019.6.24.∼2019.7.14. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점토지의 신고 취득가액에 관한 대금지급 금융증빙이 없는 등 그 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액인 OOO취득가액으로 산정하여 2019.10.14. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 과세요건 사실의 존재에 대한 입증책임은 처분청에 있음에도 처분청은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액과 다르게 신고되었다는 객관적인 근거 없이 막연한 추정에 의하여 이를 부인하였다. 또한 청구인은 취득당시(1998.10.2.) 실제 소유자였던 OOO로부터 쟁점토지를 OOO매수하는 계약을 하였는데, OOO는 그 이전인 1998.4.15. 처형인 OOO명의로 쟁점토지를 낙찰받아 소유하다가 OOO대한 OOO채무를 담보하고자 1998.9.28. OOO에게 소유권이전등기하였다가 청구인에게 매도한 것인바, 이에 관한 매매계약서와 OOO확인서를 제출하였음에도 대금지급증빙이 불분명하다는 사유로 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지취득가액을 부인하고 환산가액으로 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 OOO대표이사였던 OOO대한 채권액 OOO상계하고 잔금 OOO지급하여 쟁점토지를 취득하였다며 매매계약서와 OOO확인서를 제출하고 있으나, 쟁점토지는 등기상 OOO로부터 매입한 것이 아니라 제3자인 OOO로부터 매입한 것이고, 전 소유자인 OOO이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 OOO불과하며, 청구인이 제출한 매매계약서(사본)는 정형화된 서식이 아니라 매도인과 매수인이 같은 필체로 서명·날인한 메모 수준의 계약서로 신빙성이 없다. 또한 쟁점토지 취득일로부터 10여년 후인 2009.10.6. OOO감정평가법인에서 평가한 쟁점토지의 감정가액이 OOO불과하고 취득대금과 관련한 객관적인 금융증빙 등이 없으므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 〜⑥ (생략)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련한 매매계약서를 등기부상 소유자였던 OOO작성하였으나, 실제 소유자는 OOO의 대표인 OOO인바, 매매대금은 OOO청구인에게 빌린 OOO및 그 이자 OOO매매대금의 일부로 갈음하고 나머지 OOO에게 지급하였다고 주장하며, OOO확인서 및 매매계약서를 제출하고 있다. (가) 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매계약서(사본)는 정형화된 부동산매매계약서 서식에 작성된 것이라 일반 백지에 1인이 수기로 작성하고 각 날인된 것으로, 계약일이 1998.10.2.이고, 매매금액이 OOO으로 계약일에 OOO1998.10.10.까지 OOO지급하며, 매도인이 OOO매수인이 청구인으로 되어 있다. (나) OOO확인서를 보면, 자신이 1998.4.15. 쟁점토지를 처형 OOO명의로 낙찰받아 OOO대한 채무 OOO의 담보로 1998.9.28. OOO에게 소유권이전하였다가 1998.10.8. 동 OOO채무를 변제하고 청구인에게 OOO에 매도하였는바, 매도당시 청구인에게 OOO(이자 포함)의 채무가 있어 이를 상계하고 잔금 OOO받았다고 확인하고 있다. (다) 과세전적부심사청구 과정에서 담당공무원이 OOO에게 유선 확인한 바, 위 확인서는 본인이 작성한 것이 맞고 청구인에게 OOO양도하였으나 20년 전의 일이라 당시 채무OOO에 관한 서류 등은 없다고 진술하였다.

(2) 처분청의 조사종결보고서상 취득가액 관련 조사내용을 보면, 쟁점토지는 OOO로부터 매입한 것이 아니고 OOO로부터 취득한 것이며, OOO쟁점토지의 양도가액을 OOO하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인이 제출한 매매계약서는 정형화된 양식이 아니라 매도인과 매수인이 같은 필체로 서명 날인된 메모 수준의 계약서로 신빙성이 없음은 물론 신고한 취득가액 역시 시세보다 상당히 고액으로 이례적인 가격인 점 등을 고려할 때, 사실상 취득가액이 불분명한 것으로 확인되어 소득세법제97조 제1항에 의해 환산가액으로 결정한다고 조사되어 있다.

(3) OOO2009.10.6. 담보목적으로 OOO의뢰하여 작성한 감정평가서에 의하면, 쟁점토지는 OOO평가되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 등기상 소유자인 OOO로부터 취득한 것으로 주장하나, 실제 소유자가 OOO임이 객관적 자료에 의해 확인되지 아니하고, 청구인의 OOO대한 채권의 존부나 매매대금 수수 사실이 금융증빙에 의해 확인되지 않는 점, 등기상 소유자 OOO쟁점토지를 OOO양도한 것으로 신고하였고, 쟁점토지 취득 후 11년이 지난 시점에 작성된 감정평가서에서도 쟁점토지가 OOO으로 평가된 점, 청구인이 제시하는 매매계약서가 사본만 제시되어 진위여부를 알 수 없고, 그 형식이나 기재 내용이 단순한 메모수준으로 보여 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않는 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.