상증세법에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 봄이 타당함
상증세법에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 봄이 타당함
[주 문] OOO서장이 2020.7.10. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 취득가액을 양도가액과 동일한 쟁점매매사례가액 으로 신고하게 된 경위는 다음과 같다. 청구인의 배우자는 2019.1.27. 피상속인인 모친 BBB로부터 쟁점부동산을 상속받고, 이로부터 6개월 27일이 지난 2019.8.23. 쟁점주택의 매매계약서를 CCC과 작성하였다. 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 법령상 평가기간(6개월)에서 27일이 초과되어 위 매매사례가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정받을 수 없게 되었다. 이에 따라 기준시가로 산정할 경우 가치 상승이 거의 없는 쟁점부동산에 대해 예상 양도소득세액이 380%나 급격하게 오르게 되어 너무 가혹하다고 판단했다. 청구인은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기간 이후의 매매사례가액을 시가로 인정해 주기 위해서 재산평가심의위회를 거칠 수 있음을 확인하고 차후에 재산평가심의위원회에 회부할 것을 예정하고 쟁점부동산의 양도가액을 취득가액으로 신고하게 되었다. 그러나 상속세법 시행령 개정에 따라 평가기간 이후에도 일정 기간 재산평가심의위원회에 심의를 신청할 수 있었다고 생각했으나, 청구인의 생각과 달리 이 건 상속개시일이 14일 차이로 동 개정의 시행시기에 해당하지 않게 되어 동 위원회에 회부하지 못하게 되었다.
(2) 배우자가 2019년 7월 CCC과 쟁점부동산 매매와 관련하여 구두약정을 하게 된 경위는 다음과 같다. 청구인의 배우자는 평소에 심장병을 앓아 왔고 모친의 사망으로 정신적인 충격을 받아 심장병이 악화되어 일상생활이 거의 불가능하였다. 이렇게 일을 할 수 없게 되자 경제적 상황이 더 나빠졌고, 생활자금 마련을 위하여 공인중개사 사무실에 쟁점부동산을 매매 의뢰하였다. 이후 매수 희망자가 몇 명 있어 공인중개사 사무실을 수차례 방문하였으나 매수 희망가격이 너무 낮아 거절하다가, CCC과 6월 중순경부터 매매금액을 흥정하여 2019.7.4. 거래금액과 내용의 합의가 이루어져서 매매대금(양도가액)이 확정되었고 매매계약서는 2019.7.8. 작성하기로 하였다. 그러나 배우자의 갑작스런 심장병의 악화로 계약서를 작성하지 못하게 되었고, 매수인(CCC)이 매도인(배우자)의 사정을 고려하여 병이 호전되면 계약서를 당초 2019.7.4. 구두합의한 금액에 작성하기로 합의하였고, 실제 2019.8.23. 당초 구두합의와 동일한 내용으로 계약서가 작성되었다.
(3) 배우자가 2019.7.4. CCC과 쟁점부동산에 대해 구두합의한 것(이하 “쟁점매매계약”이라 한다)은민법상 적법·유효하게 성립된 계약이므로, 쟁점매매사례가액은 상속개시일 기준 6개월 내의 매매사례가액인 점에서 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있다. 2019.7.4. 위 쟁점매매계약의 성립과 동시에 작성되었어야 할 계약서의 형식적인 문서작업만 2019.8.23.에 이루어졌을 뿐, 동 계약과 관련된 매매금액 및 세부 내용과 같은 거래 실질에 대한 부분은
2019. 7.4.에 이미 합의되었다. 즉 이 건 쟁점매매계약은 배우자의 심장병 등 불가피한 사정으로 요식행위에 불과한 계약서 작성만 연기된 것에 불과하고, 동 계약의 내용이 확정된 2019.7.4.에 매매가 이루어졌다고 봄이 타당하다. 만약 배우자의 건강이 급격하게 나빠지지 않았다면 쟁점매매계약 계약서도 예정대로 2019.7.8.에 작성되었을 것이다. 청구인은 쟁점매매계약의 성립시기를 입증하기 위한 목적으로 통화기록에 대한 자료를 수집하기 위해 전화국을 방문했으나 1년이 지난 경우 통화기록을 확인해 줄 수 없다는 답변만 들었다. 이에 청구인은 쟁점매매계약과 관련된 과정은 해당 거래를 중개한 공인중개사가 가장 정확하게 기억하고 있다고 보아 그 확인서를 증빙으로 제출하였다.
(4) 납세자는 가장을 잃고 경제적 능력이 없어 아르바이트로 일상을 겨우 영위하고 있고 몸이 불편하여 공익근무를 하고 있는 아들을 홀로 보살피고 있는 상황인바, 청구인의 어려운 경제 상황을 감안하여 청구인에게 부과된 부당한 과세처분을 취소하기를 바란다.
(1) 소득세법 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법 제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지(생략)
2. 건물(생략)
3. 오피스텔 및 상업용 건물(생략)
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조[평가의 원칙] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산과 같이 상속받은 재산의 경우 취득가액이 되는 실지거래가액을 확인할 수 없으므로소득세법제97조 제1항 제1호 나목, 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따라 상속개시일 현재 상증세법에서 정한 방법에 따라 평가한 가액이 실지거래가액으로서 양도소득세에서의 취득가액이 된다. 그런데 상증세법 제60조 제1항은 상속개시일 현재의 시가를 그 재산의 가액으로 보도록 정하고 있고, 제60조 제2항은 시가의 의미를 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 정의하는 한편, ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 정하고 있으므로, 이러한 가액들이 정상적인 거래에 의하여 형성된 해당 자산의 ‘객관적 교환가치’를 적절하게 반영하고 있다면 상증세법 제60조에서 말하는 시가로 볼 수 있다고 할 것이다OOO (나) 이 건의 경우 청구인의 배우자는 2019.1.27. 상속 취득한 쟁점부동산을 2019.8.23. 특수관계에 해당하지 아니하는 CCC과 매매계약을 체결하고 2019.10.22. 양도한 후 2019.12.6. 사망하였는데, 평가기준일로부터 6개월 이내 기준으로 쟁점부동산 인근 토지의 거래 현황을 보면, 동일한 지목(대) 및 용도지역(중심상업지역)의 해당 매매가액은 쟁점매매사례가액과 비슷하거나 오히려 이를 상회하는 것으로 나타나는 점[OOO 토지의 2019.4.12.자 매매사례가액은 ㎡당 OOO원으로, 근접한 쟁점부동산OOO 토지분 거래가액(㎡당 OOO원)보다 훨씬 높은 것으로 확인된다], 기준시가(개별주택가격)의 변동내역을 보아도, 쟁점부동산의 2019년 개별주택가격의 2018년 대비 상승률은 약 11.1%에 불과하여 해당 기간 쟁점부동산 지역의 유의미한 특별한 가치상승 요인이 있었다고 보기 어려운 점, 이와 달리 처분청 의견과 같이 쟁점부동산 취득가액을 기준시가OOO로 산정하게 되면, 배우자의 보유 기간(9개월, 2019.1.27.∼2019.10.22.) 동안 쟁점부동산의 가치상승분은 428.6%까지 이르게 되는 점[실지거래가액인 양도가액OOO 대비] 등에 비추어 쟁점매매사례가액은 상속개시일 현재 쟁점부동산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로, 상증세법에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 봄이 타당하다고 할 것이다. 따라서 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 함에도, 처분청이 이와 다른 전제에서 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.