처분청이 쟁점부동산의 취득세 과세표준 및 장부가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점부동산의 취득세 과세표준 및 장부가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련한 서류가 오래되어 보관소홀로 인해 찾을 수 없고 실지거래가액을 입증한 객관적인 증빙이 없으며, 단지 청구인이 사후 확인한 ‘부동산거래내역서’에 의존할 수밖에 없는 상황이었으므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 것이다.
(2) 처분청이 OOO으로부터 받은 자료에 의한 쟁점부동산 취득세 과세표준을 실지거래가액이라고 볼 수 있는 객관적인 근거가 없고, 청구인이 OOO에 수차례 방문하여 취득세 및 등록세 상세내역에 기재된 금액의 산출근거를 요구하였으나 이외의 자료는 없으므로 확인이 불가능하다는 답변만 들었다.
(3) 만약 환산취득가액을 적용할 수 없다면, 청구외법인이 쟁점부동산을 담보로 한 근저당채권최고액이 OOO이 설정되어 있었으므로, 이를 기초로 쟁점부동산의 가치를 OOO으로 재산정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
(1) 소득세법제97조에 따르면 거주자의 양도차익을 계산할 때, 취득가액은 실지거래가액으로 적용함을 원칙으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 환산취득가액 등을 적용할 수 있는바, 청구인OOO은 2002.12.30. 쟁점부동산을 사업용 고정자산으로 취득하여 2003년부터 복식부기의 방법으로 작성․제출한 표준대차대조표에 쟁점부동산 금액을 OOO으로 계상하였고 이를 바탕으로 종합소득세를 수년간 신고‧납부해 왔다. 이는 OOO에 신고된 취득세 과세표준과 취득세 및 농어촌특별세 납부액을 합산한 금액으로, 청구인의 장부와 종합소득세 신고서가 특별히 부적정하게 작성된 정황이 없으므로 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 결정한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인OOO의 2003년 귀속 표준대차대조표를 살펴보면 쟁점부동산 가액을 OOO으로 계상하고 있고, 이는 쟁점부동산 취득 당시 소득세법 시행령제164조에 의거 계산한 기준시가나 지방세법에 따른 시가표준(기준시가)과도 상이하여 기준시가를 근거로 계상하였다고 볼 여지도 없다. 또한, 차량운반구 등의 고정자산을 추가로 매입한 해에는 실제 매입가액을 반영하여 표준대차대조표를 신고해 온 사실 등에 비추어 청구인OOO의 장부는 실거래가액에 기반하여 작성된 것으로 보인다.
(3) 실지취득가액이 매매계약서 등 취득관련 서류에 의하여 직접적으로 입증되지 않더라도 여러 정황에 비추어 장부가액이 실지거래가액을 계상한 것으로 보이는 경우에 장부가액을 실지취득가액으로 보는 것이 합리적인바, 쟁점부동산의 자산가액만 실제 취득가격과 다르게 계상하였음을 인정할 증거가 없다면 쟁점부동산의 장부가액, 즉 취득세 과세표준을 실지거래가액으로 보는 것이 합리적이다.
(4) 특히, 쟁점부동산은 청구인이 대표자로서 설립․운영한 청구외법인이 신축하여 사업용 고정자산으로 사용해 오다가 2002년 청구인OOO에게 양도한 자산으로, 청구인OOO 또한 이를 사업용 고정자산으로 하여 동일사업을 영위해 왔다. 청구외법인은 2002년 청구인에게 고정자산을 양도한 후, 유형자산 처분손실 OOO을 계상하여 법인세 신고를 하였으나, 청구인은 청구외법인 장부 및 법인과 청구인 간의 거래내역 등이 소실되었으므로 OOO이 쟁점부동산의 실거래가액이 아님을 증명할 근거가 없으며 임의금액일 가능성이 있다고 주장하나, 쟁점부동산 취득 당시 양도인을 대표하는 자와 양수인이 동일하므로 누구보다 실거래대금 증빙에 접근 권한이 있는 자는 청구인임에도 현재 남아있는 실거래가액의 증빙이 없고 지방자치단체에 신고한 취득세 과세표준은 임의금액이라고 하여 환산취득가액을 인정하는 것은 취득가액 적용여부를 납세의무자로 하여금 취사선택할 수 있게 하는 결론에 이르게 되어 부당하다.
(5) 2002.12.30. 쟁점부동산 취득 당시 시행되던 구 지방세법제111조에 따르면 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하는 것이 원칙이고, 그 신고가액이 시가표준에 미달할 때에는 시가표준액에 의한다고 규정하고 있는바, OOO으로부터 수보한 쟁점부동산의 취득세 과세표준 결정내역에는 지방세 시가표준을 근거로 한 산출과표는 OOO이고 신고과표는 OOO으로, 신고과표를 과세표준으로 적용한 것으로 나타난다. 일반적으로 취득세 신고․결정이 지방세법에 따라 적법하게 신고․결정되었다고 보는 것이 합리적이므로, 부동산의 취득세 과세표준이 확인되는 경우에는 그 금액이 실지거래가액과 다름을 입증할 수 없다면 환산취득가액을 인정할 수는 없다.
(1) 소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 국세통합전산망에 의하면 청구인은 청구외법인을 1995.1.5. 개업하여 운영(대표자)하다가 2002.12.31. 폐업하였고, 2002.12.24.부터 2020.2.11.까지 동일 소재지에서 OOO라는 상호로 동일업종의 개인사업을 영위한 것으로 나타난다. <표> 청구인의 사업내역
(2) 청구인은 쟁점부동산을 2002.12.30. 청구외법인으로부터 취득하여 2020.2.10. 양도한 후 그 양도가액을 OOO으로, 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하였으며, 처분청은 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여 청구인이 당초 신고한 환산가액을 부인하고, 취득 당시 신고한 취득세 과세표준인 OOO을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
(3) 청구인OOO의 2003년 표준대차대조표상 쟁점부동산의 장부가액은 OOO으로, 청구외법인OOO의 2002사업연도 표준손익계산서상 ‘유무형자산처분손실’은 OOO으로 나타나고, 처분청이 OOO으로부터 수보한 쟁점부동산의 취득세 및 등록세 부과내역에 따르면, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 OOO을 신고․납부한 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산 취․등록세 등 내역
(4) 한편 청구인은 청구외법인이 쟁점부동산을 담보로 한 근저당채권최고액이 OOO이 설정되었으므로, 이를 기초로 쟁점부동산의 가치를 산정하면 OOO으로 보아야 한다고 주장하면서, 그 증빙으로 청구인이 2020.8.20. 자필로 작성한 ‘부동산 거래내역서’ 및 등기부등본(근저당권 확인용)을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 양도소득세 신고시 취득가액은 실지거래가액을 원칙으로 하되, 예외적으로 환산취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 적용할 수 있는 것인바, 청구인이 2002년 12월 쟁점부동산을 취득한 후 관할 지방자치단체에 신고한 취득세 및 등록세 과세표준액OOO이 객관적으로 확인될 뿐만 아니라 청구인OOO이 종합소득세 신고시 제출한 2003년 표준대차대조표상 취득세 과세표준액OOO과 취득세OOO을 쟁점부동산의 장부가액으로 계상한 것으로 나타나는 점, 청구인은 환산취득가액을 적용할 수 없으면 청구외법인의 채권최고액 등을 감안하여 OOO을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 제출한 ‘부동산거래내역서’는 청구인이 사후 임의작성한 것으로 객관적인 거래증빙으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득세 과세표준 및 장부가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”