청구인이 본인의 이익을 목적으로 거래형식을 변경하였다기보다는 매수법인의 요구로 거래형식을 변경하였다는 청구주장이 설득력이 있는 점, 쟁점농지 및 쟁점주택은 각각의 매매계약서상 거래대금 지급일정에 따라 계약금, 중도금 및 잔금이 지급된 후 소유권이전등기가 경료된 점 등에 비추어 하나의 거래라고 볼 수 없음
청구인이 본인의 이익을 목적으로 거래형식을 변경하였다기보다는 매수법인의 요구로 거래형식을 변경하였다는 청구주장이 설득력이 있는 점, 쟁점농지 및 쟁점주택은 각각의 매매계약서상 거래대금 지급일정에 따라 계약금, 중도금 및 잔금이 지급된 후 소유권이전등기가 경료된 점 등에 비추어 하나의 거래라고 볼 수 없음
OOO세무서장이 2020.4.13. 청구인에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 매수법인의 입장에서는 쟁점부동산을 물류창고용으로 사용하기 위하여 반드시 취득할 필요가 있었으나, 영농법인이 아닌 일반법인의 경우 농지 취득에 필요한 농지취득자격증명을 받기가 쉽지 아니하여 동 자격증명을 받지 못할 경우 거래 전체가 성사되지 못할 수도 있다고 우려하여 2017.11.28. 쟁점부동산 전체에 대한 양수도계약을 체결하였고, 2017.12.1. 및 2017.12.7. 두 차례에 걸쳐 OOO를 방문하여 농지취득자격증명을 신청하려고 하였으나, 매수법인이 영농법인이 아닌 일반법인이라서 농지취득자격 신청대상에 해당되지 아니한다는 담당공무원의 안내로 신청 자체가 거부되었으며, 매수법인은 쟁점부동산 거래 전체가 성사되지 아니할 것을 우려하여 청구인과의 협의 하에 우선 쟁점주택이라도 먼저 거래를 성사시킨 후 쟁점농지에 대한 방안을 모색하기로 하고 2017.12.13. 당초 계약을 해제하고 쟁점부동산을 쟁점주택과 쟁점농지로 구분하여 다시 계약서를 작성하게 되었다. 이후 매수법인의 대표자가 2017.12.15. 다시 OOO를 방문하여 농지취득자격증명신청서를 접수하면서 사업상 조기에 물류창고를 신축하고 소유권보존등기가 되어야 은행대출도 받을 수 있다며 담당공무원에게 항의하자, 당해 공무원은 관련 규정 등을 검토한 결과 쟁점농지는 도시계획구역 내의 주거지역에 포함된 농지이므로 농지취득자격증명을 발급받지 아니하여도 취득할 수 있는 농지라고 안내해 줌으로써 본 건 거래가 완전하게 성립할 수 있었다. 즉, 매수법인은 당초부터 자금이 부족하여 쟁점농지에 대하여는 2017.12.28. 잔금을 지급하고, 나머지 쟁점주택은 금융기관으로부터 대출금을 차입하여 잔금을 지급하여야 할 상황이라서 대출승인을 받은 이후로 잔금지급일을 연기하였는데, 2018.1.12. OOO으로부터 대출승인을 받아 같은 날 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 경료하였다. 따라서 쟁점부동산은 매수법인의 농지취득자격 획득여부에 대한 불확실성과 취득자금 부족 등으로 인하여 부득이하게 2개의 거래로 분리하여 계약한 것일 뿐 자경농민인 청구인이 의도적으로 부당하게 조세를 포탈할 목적으로 하나의 거래를 분리한 것이 아니고, 매수법인의 자금형편에 따라 잔금청산일이 각각 2017년과 2018년으로 구분된 것이므로 청구인이 조세회피 목적으로 하나의 거래를 과세기간을 달리하여 2개로 나누어 거래하였다고 본 이 건 처분은 부당하다. (2) 국세기본법 제65조의3 제2항 에서 국세청장은 제65조에 따른 결정을 할 때 심사청구(이의신청)를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 처분청은 당초 쟁점부동산의 양도일을 2017년으로 보아 2017년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다가 양도일을 2018년으로 보아야 한다는 이의신청 결정에 따라 당초처분을 직권으로 취소하고 과세기간을 달리하여 새로이 2018년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지함으로써 당초 고지세액인 OOO보다 더 많은 세액이 부과되었는데, 이는 불이익변경금지의 원칙에 반하여 위법하다.
(1) 법원은 납세의무자는 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 납세의무자가 조세의 부담을 줄이기 위하여 경제적으로 하나의 거래임에도 형식적으로 중간 거래를 개입시켰다는 이유만으로는 납세의무자가 선택한 거래형식을 부인할 수 없으나, 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 아니하는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있다고 판단하고 있다. 청구인은 쟁점부동산 매수법인의 농지취득자격 여부의 불확실성과 취득자금 대출 여부의 불확실성으로 부득이하게 분리하여 계약한 것이며, 매수법인의 자금사정에 따라 잔금청산일을 각각 2017년과 2018년으로 구분하여 거래한 것이므로 이를 동일한 거래로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 이 건 분리계약이 청구인이 선택한 거래형식이라고 하더라도 당초계약을 변경할 만한 뚜렷한 이유나 정당한 사유를 찾기 어려운 반면, 그 분리계약에 조세회피 목적이 있었다는 의도가 엿보이며, 이로 인하여 실제로 조세감소가 발생된 이상 그 거래형식을 제외하고 실질에 따라 쟁점부동산의 거래를 하나의 거래로 보아 과세한 이 건 처분은 다음과 같은 이유 등에 비추어 정당하다. 청구인은 연접한 필지의 쟁점부동산을 동일한 매수자에게 양도하면서 동일한 계약일에 잔금 지급시기만 연도를 달리하여 계약하였고, 국토교통부 실거래가 신고자료에 따르면 청구인은 당초 2017.11.28. 쟁점부동산의 실지거래가액을 OOO으로 일괄신고한 사실이 있으며, 이후 2017.12.13. ‘거래금액 변경 및 물건 오기입’을 이유로 당초 계약을 취소하고 관할지방자치단체에 실거래가액을 재신고하였으나, 거래시기만 2017년과 2018년으로 나누어 신고하였을 뿐 거래가액 및 물건별 거래가액에는 변동이 없었고, 쟁점농지 및 쟁점주택의 거래를 하나의 거래로 보느냐 별도의 거래로 보느냐에 따라 53백만원 상당의 양도소득세상 차이가 발생한다. 또한 청구인은 매수법인이 농지취득자격증명 신청이 거부되자 쟁점부동산 거래 전체가 성사되지 않을 가능성을 염두에 두고 주택이라도 먼저 거래하기 위하여 당초 계약을 취소하고 2017.12.13. 새로운 계약을 체결하였다고 주장하나, 2017.12.12. 쟁점농지의 중도금이 이미 지급된 시점이므로 청구주장은 설득력이 없고, 쟁점농지의 경우 도로에 연접하여 있으나 쟁점주택의 경우에는 쟁점농지에 연접된 맹지여서 쟁점농지의 취득 없이는 쟁점주택이 쓸모없어질 수 있음을 감안할 때 농지취득자격증명서 발급여부를 알 수 없는 상황에서 매수법인이 쟁점부동산을 취득하기로 하였다는 주장은 신뢰하기 어려우며, 농지취득자격증명으로 인하여 쟁점부동산의 양수도계약을 분리하였다는 것 또한 논리적으로 납득하기 어렵고, 매수법인의 대출문제로 계약을 분리하여 쟁점주택을 나중에 등기한 것이라 주장하나, 그에 관한 입증이 부족하고 이는 당초계약을 분리할 수밖에 없었던 특별한 사정이라고 보기에도 부족하다.
(2) 청구인은 이의신청 결과에 따라 경정한 세액이 당초 과세한 세액보다 증가한 이 건 처분은 국세기본법상 불이익변경금지의 원칙에 위배된다고 주장하나, 이 건은 이의신청 결정에 따라 처분청에 의해 직권으로 취소된 과세기간이 아닌 다른 과세기간에 새로운 처분이 이루어진 것으로서 처분청의 당초 처분에 오류가 있어 이를 경정한 것은 비록 후속처분에 의한 세액이 당초처분보다 증가되었다고 하더라도 이를 불이익변경금지의 원칙에 반하는 처분이라고 할 수 없으므로OOO, 단지 세액이 증가하였다는 이유만으로 이 건 처분이 불이익변경금지의 원칙에 반한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 쟁점부동산을 과세기간을 달리하여 2회로 나누어 양도한 것을 하나의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 이 건 처분이 불이익변경금지의 원칙에 반한다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 제65조의3[불고불리ㆍ불이익변경 금지] ① 국세청장은 제65조에 따른 결정을 할 때 심사청구를 한 처분 외의 처분에 대해서는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다.
② 국세청장은 제65조에 따른 결정을 할 때 심사청구를 한 처분보다 청구인에게 불리한 결정을 하지 못한다.
(2) 소득세법 제5조[과세기간] ① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다. 제98조[양도 또는 취득시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조[양도 또는 취득의 시기] ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우‘란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
(1) 청구인은 쟁점농지는 2017년에, 쟁점주택은 2018년에 각각 양도한 것으로 하여 2017년 및 2018년 귀속 양도소득세를 각각 신고․납부하였으나, 처분청은 쟁점농지와 쟁점주택이 2018년 하나의 거래에 의하여 양도된 것으로 보아 아래 <표1>과 같이 이 건 처분을 하였다.
(2) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2017.11.28. 쟁점부동산을 매수법인에게 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하였다가 2017.12.13. ‘거래금액 변경 및 물건 오기입’을 이유로 동 계약을 해제한 것으로 나타나는바, 국토교통부의 부동산실거래 신고자료에 의하면 쟁점부동산의 당초 계약시 거래대금 및 그 지급일정은 다음과 같다. (나) 이후 청구인은 계약일을 2017.11.28.로 하여 매수법인에게 쟁점농지를 OOO에, 쟁점주택을 OOO에 이전하기로 하는 매매계약을 각각 체결하고, 쟁점농지는 2017.12.28., 쟁점주택은 2018.1.12. 각각 소유권이전등기를 경료한 것으로 확인된다. (다) 청구인이 제시한 계좌입출금거래내역에 의하면 청구인은 쟁점부동산 매매대금을 아래 <표2>와 같이 지급받은 것으로 나타난다. (라) 그 밖에 쟁점부동산을 촬영한 위성사진은 다음과 같다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 하나의 거래에 의하여 양도하였음에도 세액감면을 부당하게 적용받기 위하여 의도적으로 과세기간을 달리하여 2회로 나누어 양도한 것으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 납세의무자는 경제활동을 함에 있어서 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 납세의무자가 조세의 부담을 줄이기 위하여 경제적으로 하나의 거래임에도 형식적으로 중간 거래를 개입시켰다는 이유만으로는 납세의무자가 선택한 거래형식을 함부로 부인할 수 없으나, 가장행위에 해당한다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있을 때에는 과세상 의미를 갖지 아니하는 그 가장행위를 제외하고 그 뒤에 숨어 있는 실질에 따라 과세할 수 있다. 이 건의 경우 청구인은 하나의 부동산을 단순히 지분으로 나누어 양도한 것이 아니라 지번 및 지목 등이 상이하고 구분등기된 쟁점농지와 쟁점주택을 각 필지별로 시차를 두고 양도한 것으로, 과세연도 말에 거래함으로써 결과적으로 서로 다른 과세연도를 적용받게 되어 양도소득세 감면혜택이 증가하게 된 것이며, 기간단위과세 세목에서 과세기간별 분리과세는 납세자는 물론 과세권자인 처분청도 준수하여야 할 기본적인 원칙이므로 결과적으로 낮은 조세부담이 발생하였다 하여 세법상 기본과세단위(과세기간)를 무시할 수는 없는 점, 청구인은 매수법인의 농지취득자격에 대한 불확실성 및 자금사정 등으로 인하여 당초 쟁점부동산을 일괄양도하려고 하였다가 이를 변경하여 쟁점농지와 쟁점주택으로 구분하여 각각 거래하였다고 주장하는데, 양도자인 청구인이 본인의 이익을 목적으로 거래형식을 변경하였다기보다는 매수법인의 요구에 따라 거래형식을 변경하였다는 청구주장이 오히려 설득력이 있는 점, 청구인이 제시한 금융증빙 및 등기부등본 등에 의하면 실제로도 쟁점농지의 잔금은 2017.12.28. 지급되었고, 쟁점주택의 경우는 매수법인이 2018.1.12. 쟁점부동산을 담보로 자금을 대출받은 날 잔금이 지급된 사실이 확인되는 등 쟁점농지 및 쟁점주택은 각각의 매매계약서상 거래대금 지급일정에 따라 계약금, 중도금 및 잔금이 지급된 후 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구인이 각각의 거래로 그 형식을 변경함에 따라 우연히 조세감면의 혜택이 증가하였다 하여 처분청이 이를 무시하고 하나의 거래로 봄은 청구인의 거래형식의 선택을 지나치게 제한하는 것이라 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산을 하나의 거래로 양도한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점①이 인용되어 심리의 실익이 없으므로 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.