최초 매매계약서에는 매매대금을 계약금과 잔금으로 나누어 지급하는 것으로 되어 있음에도, 그 특약사항에는 중도금이 별도로 언급되어 있으며, 나아가 중도금 지급과 동시에 매수인 명의로 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대한 소유권이전등기를 하고, 나머지 지분에 대해서는 소유권이전가등기를 하는 것으로 되어 있으므로 동 매매계약서상 잔금을 사실상의 중도금으로 합의한 것으로 볼 수 있는 점, AA농협은 최초 매매계약을 체결한 다음 날 매매대금 전체금액에 해당하는 중개수수료를 중개인에게 지급한 것으로 확인되는 점 등을 감안하면 처분청이 국세기본법 제14조 제3항에 따라 쟁점①거래와 쟁점②거래를 하나의 거래로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점부동산에서 장례예식장을 운영하였으나 배우자의 건강 악화 등으로 어려움이 가중되어 쟁점부동산을 매도하게 되었으며, 매수자인 OOO의 자금사정으로 인하여 2018.8.22. 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대한 매매계약을 체결하고, 나머지 지분 2분의 1에 대한 매매계약은 2019.1.25. 체결하게 되었다. (2) 처분청은 청구인이 소득금액을 분산시켜 높은 세율을 회피하는 등 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보았으나, 청구인은 매수자의 자금사정 때문에 쟁점부동산을 지분으로 나누어 거래할 수밖에 없었고, 쟁점부동산의 양도에 따른 소득의 과세표준 구간은 2건 모두 42%가 적용되므로 조세의 부담을 부당히 감소시켰다고 볼 수도 없다.
(3) 소득세법은 과세기간을 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 규정하고 있고, 쟁점①거래와 쟁점②거래는 과세기간을 달리하고 있으므로 하나의 거래로 보는 것은 부당하다.
(1) 청구인은 매수인의 자금 사정으로 쟁점부동산을 지분으로 나누어 매매하였다고 주장하나, 통상의 부동산 거래에서는 대금을 일시에 지급할 수 없는 경우 중도금과 잔금의 형태로 지급하는 점, OOO의 경우 다른 지역의 매도인들과는 지분별로 분할하여 매매계약을 체결하지 않고 같은 지역의 매도인들에게만 청구인과 같은 행태로 매매계약서를 작성하였으며 그 계약서는 모두 귀속연도를 달리하고 있는 점, OOO은 2018년 8월∼2019년 6월 사이에 총 OOO에 상당하는 유통센터 부지 매입자금을 모두 집행한 점, OOO의 2018.12.31. 대차대조표에 따르면 당시 유동자산은 OOO에 달하고 현금 및 예금이 OOO임에 비해 유동부채는 OOO에 불과하므로 매입자금이 부족하였다고 볼 수 없는 점 등을 감안하면, 청구인의 주장은 핑계에 불과하고, 지분을 나누어 작성한 매매계약서는 양도소득세를 회피하는 수단으로 사용된 형식적인 계약서로 볼 수밖에 없다.
(2) 쟁점①거래와 쟁점②거래는 실질적으로 하나의 거래이므로 청구인이 양도소득세를 면탈할 목적으로 두 개의 지분으로 나누어 거래한 것으로 봄이 타당하다.
① 소득세의 과세기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 1년으로 한다. 제98조(양도 또는 취득시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2) 국세기본법 제3조(세법 등과의 관계)
① 이 법은 세법에 우선하여 적용한다. 다만, 세법에서 이 법 중 다음 각 호의 규정에 대한 특례규정을 두고 있는 경우에는 그 세법에서 정하는 바에 따른다.
2. 제2장 제1절 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 청구인(매도인)과 OOO(매수인)은 다음과 같이 2018.8.22. 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대한 매매계약을, 2019.1.25. 나머지 지분에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금을 수수하였으며, 2018.8.22.자 매매계약서의 특약사항에는 “중도금 지급과 동시에 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대하여 소유권이전등기를 하고 나머지 지분에 대해서는 소유권이전가등기를 하며(제6조), 토지사용승낙서는 중도금 수령 후 지급하고(제8조), 토지사용점유권과 장례식장에 대한 모든 권리는 2018.12.31.까지 이전한다(제9조)”고 되어 있다.
(2) 부동산등기부에 의하면, 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대한 소유권은 2018.10.16. OOO에게 이전되었고, 나머지 지분에 대한 소유권도 같은 날 OOO 앞으로 가등기되었다가 2019.4.1. 이전된 것으로 나타난다.
(3) 한편 OOO은 농산물유통센터 등을 건립하기 위해 쟁점부동산과 그 인근에 있는 다수의 부동산을 매입하였으며, 그 내용은 다음과 같다.
(4) 부동산중개인OOO의 현금영수증 발행내역에 의하면, 쟁점부동산의 매매를 중개하고 2018.8.23. OOO으로부터 중개수수료 OOO을 지급받은 것으로 확인된다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 국세기본법 제14조 제3항 은 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 실질과세 원칙의 적용 태양 중 하나를 규정하고 있는바, 최초 매매계약서(2018.8.22.)에는 매매대금 OOO을 계약금 OOO과 잔금 OOO(2018.9.17.)으로 나누어 지급하는 것으로 되어 있음에도, 그 특약사항에는 중도금이 별도로 언급되어 있으며, 나아가 중도금 지급과 동시에 매수인 명의로 쟁점부동산의 지분 2분의 1에 대한 소유권이전등기를 하고, 나머지 지분에 대해서는 소유권이전가등기를 하는 것으로 되어 있으므로 동 매매계약서상 잔금을 사실상의 중도금으로 합의한 것으로 볼 수 있는 점, 부동산 중개수수료는 일반적으로 계약 체결시 또는 잔금 청산시 수수하고 있는데, 현금영수증 발행내역에 의하면 OOO은 최초 매매계약을 체결한 다음 날인 2018.8.23. 매매대금 OOO에 해당하는 중개수수료를 중개인에게 지급한 것으로 확인되는 점, OOO은 농산물유통센터 등의 건립을 위해 쟁점부동산과 그 인근 부동산을 다수 매입하였으며, 그 과정에서 매도인이 지역민인 경우에는 과세기간을 달리하여 지분 매수한 점, 하나의 양도거래를 과세기간을 달리하여 두 개의 양도거래로 분산하는 경우 양도소득기본공제액과 누진공제액(산출세액을 계산할 때 과세표준에 세율을 곱한 금액에서 차감하는 금액) 만큼의 양도소득세 부담이 감소하게 되는 점 등을 감안하면, 처분청이 국세기본법 제14조 제3항에 따라 쟁점①거래와 쟁점②거래를 하나의 거래로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.