처분청이 쟁점입주권을 주택수 계산에 포함하는 조합원입주권으로 보고 종전주택의 양도에 대하여 소득세법 시행령 제156조의 제4항 제2호 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점입주권을 주택수 계산에 포함하는 조합원입주권으로 보고 종전주택의 양도에 대하여 소득세법 시행령 제156조의 제4항 제2호 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 상가를 재건축정비조합에 양도하고 그 대가로 상가분양권을 취득하였다. 법원은 재건축정비사업의 경우 조합원과 조합 사이의 분양에 관한 법률관계 및 그 내용은 관리처분계획 및 이전고시에 의하여 형성되는 것이고, 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결되는 분양계약은 관리처분계획에 따라 결정된 분양에 관한 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미라고 하여, 아파트 공급계약으로 인하여 조합과 조합원이 새로운 법률관계를 형성하는 것이 아니라고 해석하고 있으므로(서울고등법원 2011.11.23. 선고 2011누5898 판결) 최초에 취득한 상가분양권이 아파트 공급계약으로 인하여 조합원입주권으로 변경되는 것은 아니다.
(2) 또한 최초 관리처분계획에 의한 상가분양권은 ‘상가분양을 주택분양으로 전환한다’는 관리처분계획의 변경 없이, 쟁점입주권으로 변경되었으므로 재건축조합에 출자한 상가는 양도소득세 과세대상인 교환에 해당하고, 따라서 쟁점입주권은 소 득세법 시행령 제156조의2 제4항의 조합원입주권에 해당하지 않는다. (3) 2006년 개정세법해설 에 의하면, 재개발·재건축으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 주택수 계산에 포함하도록 되어 있으므로 상가를 제공하고 취득한 쟁점입주권은 소득세법 시행령 제156조의2 제4항의 주택수에 산입하는 조합원입주권에 해당하지 않는다. 따라서 종전주택의 양도에 대해서는 소득세법 시행령 제156조의2 제4항이 아니라 제155조 제1항이 적용되어야 한다.
(2) 청구인은 쟁점입주권이 거래 형식상 조합원입주권일 뿐, 그 실질은 분양권이라고 주장하나, 조합원이 상가를 제공하고 취득하는 주택입주권도 소득세법 제89조 제2항 및 같은 법 시행령 제156조 제4항의 주택수에 포함하는 조합원입주권에 해당한다.
(3) 또한 청구인은 당초 관리처분계획 내용과 다르게 쟁점입주권을 취득하였으므로 분양권을 취득한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은 당초 상가를 조합에 제공하고 조합원 상가입주권을 취득하였다가, 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행계획 변경 및 관리처분계획 변경에 따라 쟁점입주권을 취득하고, 조합원으로서 관리계획처분 인가 전 양도차익(청산금)에 대하여 양도소득세를 신고하였으므로 분양권을 취득한 것으로 볼 수 없다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) (2) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (이하 생략) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 {조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (이하 생략) 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례) ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (3) 도시 및 주거환경정비법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. (각호 생략) (4) 도시 및 주거환경정비법 시행령 제49조(관리처분계획의 경미한 변경) 법 제48조 제1항 각호 외의 부분 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
4. 법 제20조 제3항 및 법 제28조 제1항의 규정에 의한 정관 및 사업시행인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 때
(1) 청구인은 2006.8.14. OOO주택재건축정비조합의 관리처분계획이 인가됨에 따라 상가를 재건축정비조합에 제공하고 그 대가로 상가입주권을 취득하였으며, 동 상가입주권은 사업시행변경인가(주택건설계획 변경, 2013.6.20.)에 따른 관리처분계획 변경(2013.9.30.)에 따라 쟁점입주권으로 변경되었다. OOO
(2) 이후 청구인(매수인)은 조합원으로서 2013.12.4. 재건축정비조합(매도인)이 공급하는 아파트OOO에 대하여 분양신청을 하였고, 동 아파트는 2015.11.30. 준공(사용승인)되었다.
(3) 한편 청구인은 재건축정비사업이 진행 중이던 2009.1.23. 종전주택을 취득하고, 이를 재건축주택이 준공된 2015.11.30.로부터 2년이 지난 2018.11.14. 양도하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법은 1주택과 1조합원입주권을 보유하다가 1주택을 양도한 경우에는 제89조 제2항에 따라 원칙적으로 1세대1주택 비과세가 적용되지 않도록 하면서, 일시적 2주택자(소득세법 시행령 제155조 제1항 적용대상자를 말함)와의 형평을 고려하여, 그 시행령 제156조의2 제3항 및 제4항의 요건을 충족하는 경우에 한해 비과세를 적용받을 수 있도록 하고 있는바, 동 규정은 조합원입주권을 조합원으로서 원시취득하는 것과 조합원으로부터 승계취득하는 것으로 한정하고 있을 뿐, 주택으로부터 전환될 것임을 전제로 하고 있지는 않은 점, 청구인은 재건축정비사업의 조합원으로서 당초 상가입주권을 취득하였으나 상가입주권은 관리처분계획 변경에 따라 주택입주권으로 변경되었으므로 그 법적 성격을 일반인이 분양절차를 통하여 취득하는 분양권과 동일하게 볼 수는 없는 점, 1주택과 1조합원입주권을 소유한 자가 1주택의 양도에 대하여 비과세를 적용받기 위해서는 소득세법 시행령 제156조의2 제3항 및 제4항의 요건을 충족하여야 할 것인데 청구인의 경우 그 요건을 충족하지 못한 점 등을 감안하면 처분청이 쟁점입주권을 주택수 계산에 포함하는 조합원입주권으로 보고, 종전주택의 양도에 대하여 소득세법 시행령 제156조의2 제4항 제2호 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.