[요지] 온라인 공매시스템(온비드) 입찰 참가자는 입찰에 참가하기 전에 반드시 ‘압류재산인터넷공매입찰참가자 준수규칙’, 공매공고문 등에 명시되어 있는 유의사항 및 준수사항을 숙지하도록 안내하고 있고, ‘압류재산인터넷공매입찰참가자 준수규칙’에 동의한 후 입찰에 참여하도록 되어 있으며, 청구인이 쟁점토지 입찰시 현장확인이나 쟁점토지의 토지이용계획, 지적도, 인터넷 위성지도 등으로 충분히 구거를 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 입찰 당시 감정평가사가 접면도로 상황을 평가한 것에 절차상 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다고 할 것인바, 처분청이 청구인의 입찰보증금 반환신청을 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 공매 감정평가서에는 쟁점토지가 ‘소로 한면에 접한다’고 기재되어 있어 청구인은 감정평가서를 사실로 믿고 입찰에 참여하여 낙찰받았는데, 이후 쟁점토지 개발을 위해 해당 부서 담당자와 상담하는 과정에서 쟁점토지가 감정평가서와 달리 도로가 아닌 구거로 둘러싸인 것을 발견하여 사실상 맹지임을 확인하였다. 이에 따라 1차로 국세징수법 제62조의2와 제67조 등의 중요한 하자 및 위법을 이유로 매각결정을 취소하고 입찰보증금을 반환받고자 이의신청을 제기하였고, 2차로 민사집행법 제121조 제5호 및 제7호에 따라 이의신청이 정당하다고 인정한 때로서 같은 법 제123조에 따라 매각불허 및 보증금 반환신청을 하였으나 받아들여지지 않았다. 공매절차상 감정평가서가 잘못되어 있음이 분명함에도 불구하고 OOO는 이를 감정한 감정평가기관OOO에 감정평가서의 하자 여부를 문의하여 하자가 없다는 답변에 근거하여 매각불허 및 입찰보증금 반환을 거부하였는바, 이는 부당하다.
(2) 처분청은 감정평가사에게 감정평가에 대한 하자가 있는지 문의하였고, 이에 대하여 감정평가사는 하자가 없다고 회신하였으나, 사진에 의하면 구거가 분명히 존재하므로 감정평가사의 말은 옳지 않고, 감정평가에 관한 규칙 제6조에 규정된 “현황기준의 원칙”이란 감정평가 산정에 있어 현황을 기준으로 하라는 것(예를 들어 지목이 임야라도 대지로 사용하면 대지가격으로 평가)이며, 따라서 쟁점토지의 감정평가요항표에는 “도로접”이 아닌 “맹지”라고 분명히 표시함이 맞는 표현이라고 할 것이다. 쟁점토지 입구부터 진입로와 쟁점토지 사이에 구거가 소재하고 있었는데 감정평가서에는 도로에 접해 있다고 하므로 청구인은 입찰 전 측량이나 관계기관에 문의를 해보지 않는 이상 감정평가서를 믿을 수 밖에 없다고 할 것인바, 본 건 공매절차는 국세징수법 제68조의3 제1항 제1호 및 제2항 제3호에 위반한 절차로서 대법원의 경매처럼 공매절차를 취소하여 감정평가를 수정한 후 재공매를 진행해야 할 것이고, 아울러 청구인의 입찰보증금도 반환해야 한다.
(1) 온라인 공매시스템OOO으로 입찰 시 입찰 참가자는 ‘압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙’에 동의하고 입찰에 참여하도록 되어 있고, 동 규칙 제14조(공매물건 표시기준)에는 “공고사항이 아닌 각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제 현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 입찰자의 책임하에 그 현황을 확인하여야 합니다”라고 하면서, 제15조(하자책임)에서는 “공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 우리공사는 일체의 책임을 지지 아니하므로 입찰자의 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 합니다”라고 규정하고 있는바, 청구인의 입찰참가는 쟁점토지의 공부열람 및 현지답사로 물건을 확인하고 입찰에 참여하였음을 의미하며, 그러하지 아니한 것은 본인에게 그 책임이 있다. 이에 쟁점토지 입찰 시 현장확인을 하였더라면 충분히 해당 토지 사이에 구거가 있음을 알 수 있었을 것이며, 설령 현장확인을 못하였다 하더라도 해당 토지의 지적도, 인터넷 위성지도 등으로도 확인이 가능함에도 그 의무를 다하지 못한 것으로 그에 대한 책임은 청구인에게 있다 할 것이다.
(2) 또한 청구인은 온라인 공매시스템에 게시된 감정평가서가 접면도로 상황을 ‘소로 한면에 접합니다’라고 감정평가된 사실을 믿고 입찰에 참여하였으나 사실과 달라 민사집행법 제121조 제5항 및 제7항에 의거 중대한 잘못이 있다고 하면서 입찰보증금 반환을 요구하였으나, 공매절차상 감정평가는 현황 평가로서 감정평가사가 ‘구거폭이 1～3m 이내로 소로에 접한다’고 평가한 것은 평가 관행으로 중대한 하자로 볼 수 없다.
(3) 따라서 청구인이 쟁점토지를 사전에 확인하지 않고 입찰에 참여하여 발생한 상황은 본인의 책임이므로 입찰보증금 반환을 거부한 것은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세징수법(2020.12.29. 법률 제17758호로 전부개정되기 전) 제62조의2(공매대상 재산에 대한 현황조사) ① 세무서장은 제63조에 따라 매각예정가격을 결정하기 위하여 공매대상 재산의 현상(現狀), 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다.
② 세무공무원은 제1항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 체납자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다.
③ 세무공무원은 제2항에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다. 제67조(공매의 방법과 공고) ① 공매는 입찰 또는 경매(정보통신망을 이용한 것을 포함한다)의 방법으로 한다.
② 세무서장은 공매를 하려면 다음 각 호의 사항을 공고하여야 한다. 이 경우 동일한 재산에 대한 공매ㆍ재공매 등 여러 차례의 공매에 관한 사항을 한꺼번에 공고할 수 있다.
1. 매수대금의 납부기한
2. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
3. 입찰 또는 경매의 장소와 일시(기간입찰의 경우에는 그 입찰기간)
4. 개찰(開札)의 장소와 일시
5. 공매보증금을 받을 때에는 그 금액
6. 공매재산이 공유물의 지분인 경우 공유자(체납자는 제외한다. 이하 같다)에게 우선매수권이 있다는 사실
7. 배분요구의 종기(終期)
8. 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 배분받을 수 있는 채권
9. 매각결정 기일
10. 매각으로도 소멸하지 아니하는 공매재산에 대한 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 또는 가등기가 있는 경우 그 사실
11. 공매재산의 매수인으로서 일정한 자격이 필요한 경우 그 사실
12. 제68조의3 제2항 각 호에 따른 자료의 제공 내용 및 기간
13. 제73조의3에 따른 차순위 매수신고의 기간과 절차
③ 공매공고는 지방국세청, 세무서, 세관, 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ자치구, 그 밖의 적절한 장소에 게시한다. 다만, 필요에 따라 관보 또는 일간신문에 게재할 수 있다.
④ 제3항의 공매공고를 할 때에는 게시 또는 게재와 함께 정보통신망을 통하여 그 공고 내용을 알려야 한다.
⑤ 제2항 제7호에 따른 배분요구의 종기(이하 "배분요구의 종기"라 한다)는 절차에 필요한 기간을 고려하여 정하되, 최초의 입찰기일 이전으로 하여야 한다. 다만, 공매공고에 대한 등기 또는 등록이 지연되거나 누락되는 등 대통령령으로 정하는 사유로 공매절차가 진행되지 못하는 경우 세무서장은 배분요구의 종기를 최초의 입찰기일 이후로 연기할 수 있다.
⑥ 제2항 제9호에 따른 매각결정 기일은 같은 항 제4호에 따른 개찰일부터 3일 이내로 정하여야 한다.
⑦ 경매의 방법으로 재산을 공매할 때에는 경매인을 선정하여 이를 취급하게 할 수 있다.
⑧ 제2항에 따른 공고에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제68조의3(공매재산명세서의 작성 및 비치 등) ① 세무서장은 공매재산에 대하여 제62조의2에 따른 현황조사를 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 공매재산명세서를 작성하여야 한다.
1. 공매재산의 명칭, 소재, 수량, 품질, 매각예정가격, 그 밖의 중요한 사항
2. 공매재산의 점유자 및 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
3. 제68조의2 제1항 및 제2항에 따른 배분요구 현황 및 같은 조 제4항에 따른 채권신고 현황
4. 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것
5. 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요
② 세무서장은 다음 각 호의 자료를 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 세무서에 갖추어 두거나 정보통신망을 이용하여 게시함으로써 입찰에 참가하려는 자가 열람할 수 있게 하여야 한다.
1. 제1항에 따른 공매재산명세서
2. 제63조제2항에 따라 감정인이 평가한 가액에 관한 자료
3. 그 밖에 입찰가격을 결정하는 데 필요한 자료 제78조(매각결정의 취소) ① 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.
1. 제75조에 따른 매각결정을 한 후 매수인이 매수대금을 납부하기 전에 체납자가 매수인의 동의를 받아 압류와 관련된 체납액을 납부하고 매각결정의 취소를 신청하는 경우
2. 제76조에 따라 최고하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니하는 경우
② 제1항 제1호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 공매보증금은 매수인에게 반환하고, 제1항 제2호에 따라 압류재산의 매각결정을 취소하는 경우 공매보증금은 체납처분비, 압류와 관계되는 국세의 순으로 충당하고 그 남은 금액은 체납자에게 지급한다.
(2) 압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙(인터넷공매시스템) 제14조(공매물건표시기준) 공매공고사항 중 부동산에 대한 공매물건의 표시는 등기사항증명서를 기준으로 한 것이며, 공고사항이 아닌 각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제 현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 입찰자의 책임하에 그 현황을 확인하여야 합니다. 제15조(하자책임) 공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 우리공사는 일체의 책임을 지지 아니하므로 입찰자의 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 합니다.
(1) OOO가 처분청에 보낸 의견서에는 “압류재산 공매입찰 시 입찰자로 하여금 압류재산 인터넷공매 입찰참가자 준수규칙 제14조 및 제15조에 따라 입찰참가 전에 현황조사 등을 하도록 규정하고 있으며, 본 건 공매재산명세서에도 사전조사 후 입찰에 참여하도록 명시하였고, 본 건은 소로 한면 도로 사이에 구거가 접하고 있으나, 도로에 접한 구거 폭이 약 1～3m 이내로 소로 한면과 접하고 있어 평가 관행상 도로에 접한 것으로 판단하였다는 본 건 감정평가인의 의견을 토대로 청구인의 입찰보증금 반환청구는 이유 없다고 판단함”이라는 내용이 기재되어 있고, 참고내용으로 압류재산인터넷공매입찰참가자준수규칙 제14조(공매물건표시기준) 및 제15조(하자책임)의 내용과 함께 공매재산명세서상 기타 유의사항 제3호, 제4호, 압류재산매각대행업무처리요령 제12조 제5항의 내용이 다음과 같이 기재되어 있다.
(2) 청구인이 제출한 감정평가서 중 감정평가명세표에는 쟁점토지는 지목 및 용도가 “임야”로, 면적이 2,992㎡로, 감정평가액이 OOO으로 각각 기재되어 있고, ‘토지 감정평가요항표’에는 ‘5. 접면도로 상황: 소로 한면에 접합니다’라고 기재되어 있다.
(3) OOO가 OOO에 회신한 공문(2020.10.6.)에는 “본건은 지적도상 맹지이나, 본건과 소로 한면 도로OOO 사이에 구거OOO가 접하고 있으나, 공매 평가는 현황 평가로서, 도로에 접한 구거 폭이 약 1～3m 이내로 소로한면과 접하고 있어, 평가 관행상 도로에 접한 것으로 판단하였습니다”라는 내용이 기재되어 있다.
(4) 국토교통부 토지이용규제정보시스템의 조회자료(토지이용계획)에 의하면, 쟁점토지와 인접하여 구거 2개OOO가 존재하는 것으로 확인되고, 이와 관련하여 청구인은 쟁점토지와 인접하여 구거가 존재하는 것으로 보이는 쟁점토지 현황사진(인터넷 로드뷰 캡처사진)을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 공매절차상 감정평가서가 잘못되어 있어 중요한 하자가 존재하므로 공매절차를 취소하고 입찰보증금을 반환해야 한다고 주장하나, 온라인 공매시스템OOO 입찰 참가자는 입찰에 참가하기 전에 반드시 ‘압류재산인터넷공매입찰참가자 준수규칙’, 공매공고문 등에 명시되어 있는 유의사항 및 준수사항을 숙지하도록 안내하고 있고, ‘압류재산인터넷공매입찰참가자 준수규칙’에 동의한 후 입찰에 참여하도록 되어 있으며, 동 규칙 제14조(공매물건 표시기준)에는 “공고사항이 아닌 각종 공매안내를 위한 자료의 내용이 공매물건의 실제 현황과 일치하지 아니할 수 있으므로 입찰자의 책임하에 그 현황을 확인하여야 합니다”, 제15조(하자책임)에는 “공매물건에 대한 제3자의 권리침해, 공부 및 지적부상 하자나 행정상의 규제 또는 규격, 품질, 수량 등의 상이에 대하여 우리공사는 일체의 책임을 지지 아니하므로 입찰자의 책임하에 공부의 열람, 현지답사 등으로 물건을 확인하고 공매에 참가하여야 합니다”라고 하고 있으므로 공매물건의 실제 현황 확인은 입찰자의 책임으로 보아야 하는 점, 청구인이 쟁점토지 입찰시 현장확인을 하였더라면 충분히 해당 토지 사이에 구거가 있음을 알 수 있었을 것이고, 현장확인이 아니라 하더라도 누구나 쉽게 열람이 가능한 국토교통부의 토지이용규제정보시스템 조회자료(토지이용계획), 쟁점토지의 지적도, 인터넷 위성지도 등으로 충분히 구거를 확인할 수 있었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 입찰 당시 감정평가사가 ‘접면도로 상황: 소로 한면에 접합니다’라고 평가한 것에 절차상 중대한 하자가 있다고 보기 어렵다고 할 것인바, 처분청이 청구인의 입찰보증금 반환신청을 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.