쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 금융증빙 등으로 확인된 금액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 2004.3.22. OOO외 1필지 토지상에 건물(4층 상가, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 공동으로 취득(각 1/3지분)한 후, 2018.9.28. OOO양도하고 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액 OOO취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2020.2.18.∼2020.5.15. 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인들이 신고한 쟁점건물의 환산취득가액OOO이 쟁점건물의 신축 관련 세금계산서 및 금융증빙 등으로 확인된 OOO비하여 쟁점건물의 취득가액이 과다 신고된 것으로 보아, 2020.7.6. 청구인들에게 2018년 귀속 양도소득세 합계 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2020.9.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점건물의 신축당시(2004년) 국토교통부에서 발표한 표준건축비를 적용하여 쟁점건물의 취득가액을 계산하면 OOO처분청이 실지취득가액으로 확정한 OOO현저한 차이가 있다. 쟁점건물의 준공시점인 2004년은 부동산 실거래가신고제도 시행(2007.1.1.) 이전으로 당시에는 취득세 부담을 최소화하고자 취득가액을 사실보다 낮게 기재하여 작성하는 것이 관행이었고, 2004년도는 기준시가 과세원칙이 적용되는 시기로 신축 관련 증빙자료를 보관할 필요성이 없었다. 처분청은 과세자료의 구체적 증빙을 제시하지 아니하고 제반서류가 미비하여 환산취득가액으로 신고한 청구인들에게 모든 입증책임을 지우는 것은 불합리하고 공평의 관념에도 부합하지 않으며, 청구인들이 소명한 일부 계좌이체내역, 영수증, 견적서 등만을 가지고 실지거래가액이 입증된 것으로 보아 과세하는 것은 근거과세 원칙에 반한다. 쟁점건물을 신축하기 위해 총 OOO가량을 지출하였음에도 증빙 미수취 및 대금 지급내역을 확인할 수 없어소득세법의 추계결정 사유에 해당하여 환산가액으로 신고한 것으로,소득세법관련 규정에 부합한 처리이고 청구인들이 신고한 환산취득가액이 국토교통부에서 고시한 표준건축비 금액과도 유사하므로 신빙성이 있는 금액에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 국토교통부에서 고시한 표준건축비는 공공건설임대주택을 대상으로 적용하는 ㎡당 건축비 상한가격으로, 쟁점건물은 일반철골조의 상가건물에 해당하므로 표준건축비를 적용하여 계산하는 것은 적합하지 않고, 신축 당시의 국세청장이 고시한 건물 기준시가 OOO및 쟁점건물 취득세 과세표준 OOO처분청이 결정한 실지취득가액을 비교하는 것이 경제적 합리성에 부합된다. 청구인들 본인의 필요에 의해 거래사실을 다르게 주장하여 부당하게 본인들의 이익을 취하였음을 자인하는 것이고 설령 적정한 방법이 아니라고 하더라도 조사 당시 제출한 금융증빙 등을 통해 인정 가능한 비용에 대해서는 취득가액으로 산입하여 납세자에게 유리하게 처분하였다. 청구인들은 쟁점건물과 관련한 지출증명 수취ㆍ보관의 예외 사유에 해당되지 않으면서도 해당 증명서류를 수취 및 보관하지 않았고, 청구인 OOO1999년부터 현재까지 OOO법인을 운영하고 있고 쟁점건물 신축시점 이전부터 다수의 사업이력 확인되는 바 증빙자료 보관의 필요성을 인지하지 못하였다는 주장은 설득력이 없다. 쟁점건물의 취득당시 부가가치세 환급신고내역, 시공사로부터 수취한 매입세금계산서, 전기·소방공사, OOO수목복구 및 담장공사 견적서 등 구체적인 취득가액이 확인되고, 청구인 OOO2017년 종합소득세 신고시 재무상태표 및 표준합계잔액시산표에 취득당시 건물 장부가액을 OOO으로 계상하였으므로 구체적인 실지취득가액이 확인되어 추계결정 사유가 된다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 환산취득가액을 부인하고 금융증빙 등으로 확인된 금액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2003.10.23. 쟁점건물(연면적 1,225.57㎡) 신축공사에 착공하여 2004.3.2. 사용승인을 받아 2004.3.22. 소유권보존등기(각 1/3 지분)를 하였고, 부동산 임대업을 영위하기 위해 상호명 OOO으로 사업자등록을 한 후 양도시점까지 운영하였다. (나) 청구인들은 2018.9.28. 쟁점건물을 OOO양도하면서, 쟁점건물의 실지취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액 OOO취득가액으로 신고하였다. (다) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 공사시공자는 OOO공사설계·감리자는 OOO이며, 동 업체로부터 2004년 1기에 각각 공급가액 OOO매입세금계산서를 수취한 것이 국세청 전산자료로 확인된다. (라) 처분청이 쟁점건물의 신축과 관련한 세금계산서 수취내역 및 금융증빙 등을 확인하고 쟁점건물의 실지취득가액을 경정한 내역은 다음과 같다. <쟁점건물의 실지취득가액 경정내역> (단위: 원) (마) 청구인 OOO1999년부터 현재까지 OOO운영하고 있고, 2017년 귀속 종합소득세 신고시 재무상태표 및 표준합계잔액시산표에 쟁점건물의 취득당시 장부가액을 OOO으로 계상하였다. (바) 쟁점건물의 신축당시(2004년) 국토교통부에서 발표한 표준건축비를 적용하여 쟁점건물의 취득가액을 계산하면 OOO고, 이는 공공건설임대주택을 대상으로 적용하는 ㎡당 건축비 상한가격으로, 쟁점건물은 일반철골조의 상가건물에 해당하고, 국세청장이 쟁점건물의 신축 당시 고시한 기준시가는 OOO이며, 청구인들은 쟁점건물의 취득세 과세표준을 OOO으로 하여 취득세를 납부하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점건물의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 에서 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에서 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 및 매매계약서, 영수증 등 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 취득가액을 환산취득가액으로 결정할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인들이 쟁점건물을 취득하면서 시공사로부터 수취한 매입세금계산서, 쟁점건물 취득과 관련한 부가가치세 환급신고내역, 전기·소방시설 설치와 관련한 공사비, OOO수목복구 및 담장공사 견적서 등이 있어 쟁점건물의 취득가액을 확인하기 위해 필요한 장부 및 영수증 등 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 보기 어려운 점, 처분청이 쟁점건물에 대하여 결정한 실지취득가액과 청구인들이 쟁점건물을 취득하면서 신고한 취득세 과세표준 및 쟁점건물이 신축될 당시 국세청장이 고시한 시가표준액을 비교할 때 경제적 합리성이 훼손되었다고 보기 어려운 점, 청구인들이 주장하는 표준건축비는 공공건설임대주택을 대상으로 적용하는 ㎡당 건축비 상한가격으로, 상가건물인 쟁점건물의 건축비를 산정함에 있어 표준건축비를 적용하여 계산하는 것은 타당하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 청구인들이 신고한 쟁점건물의 환산가액을 부인하고 실지취득가액이 확인된 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.