처분청은 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보아 쟁점농가주택이 농어촌주택 기준대지면적을 초과하므로 쟁점일반주택에 대한 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여야 한다는 의견이나, 이 건 양도 후에 쟁점토지를 정비하였다는 청구주장이 사실이 아니라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보기 어려우므로 이 건 처분은 잘못이 있음
처분청은 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보아 쟁점농가주택이 농어촌주택 기준대지면적을 초과하므로 쟁점일반주택에 대한 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여야 한다는 의견이나, 이 건 양도 후에 쟁점토지를 정비하였다는 청구주장이 사실이 아니라고 단정하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보기 어려우므로 이 건 처분은 잘못이 있음
[주 문] OOO세무서장이 2020.1.8. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(1) 연접토지는 오OOO이 2007.9.3. 취득한 OOO ‘전’ 1,250㎡(이하 “분할전토지”라 한다)에서 분할된 것으로, 분할전토지의 지목은 ‘전’이고 농지법상 농업진흥구역으로 지정되어 있어 면적 660㎡를 초과하는 농어촌주택을 신축할 수 없는바, 오OOO은 2008.9.10. 이 건 주택부분토지에 주택을 신축한 후 이를 명확하게 하기 위해 2008.12.22. 이 건 주택부분토지와 농지인 연접토지를 분할하고 이 건 주택부분토지의 지목을 대지로 변경하였다. 아울러 연접토지는 현장조사에 따라 부과되는 재산세도 농지로 부과되고 있는바, 그 지목이 대지가 아닌 농지임을 알 수 있는데도 특정시점의 로드뷰상 사진만을 근거로 이를 농지로 본 처분은 부당하다.
(2) 처분청은 로드뷰상 사진 등을 근거로 쟁점토지가 쟁점농가주택의 마당과 정원으로 사용되었다는 의견이나, 이 건 주택부분토지에 주차장이 별도로 설치되어 있고, 쟁점농가주택에 별도의 정원 등이 있어 굳이 쟁점토지를 마당과 정원으로 사용할 이유가 없으며, 쟁점토지는 2017년 10월경 청구인이 자녀들에게 쟁점일반주택을 증여한 후 뱀, 해충 등의 발생을 예방하기 위해 바닥의 일부에 콘크리트 포장을 넓히고 울타리를 설치하면서 종전에 있던 과실수 중 일부를 이전한 것으로 농지와 주택이 혼용된 농촌주택의 경우 출입구를 같이 활용하거나 뱀, 벌레 방지를 위한 부대시설 등은 건물의 마당개념이 아닌 농지에 해당(농지법제2조 제1호 나목)하는바, 단순히 쟁점토지에 콘크리트 및 조경수가 식재되어 있다는 사정만으로 이를 대지로 보아 쟁점농가주택의 부수토지로 보는 것은 부당하다.
(3) 농촌주택의 경우 대부분 농지와 주택의 경계가 불분명하고, 본인 소유의 면적 및 농지와 대지의 면적 등을 정확히 측량하지 않고 건축하거나 공부상 대지에 농사를 짓는 등의 특성이 있음에도 처분청은 이를 감안하지 아니하였으며, 만일 오OOO이 쟁점토지를 양도 또는 임차할 경우에도 쟁점농가주택의 부수토지가 660㎡를 넘는다고 보아 과세하였을지 의문이다.
(1) 조세특례제한법 제99조의4【농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택 등 취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택 등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용한다.
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)
⑧ 농어촌주택 등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택 등의 보유기간 계산, 농어촌주택 등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제99조의4【농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】
⑪ 법 제99조의4 제1항 제1호 나목·다목 및 같은 항 제2호 다목·라목에 따라 농어촌주택 등의 면적 및 가액을 산정함에 있어서 일반주택의 양도일까지 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에는 당해 증가된 건물·토지의 면적 및 가액을 포함하여 계산한다.
⑫ 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4 제1항 및 같은 조 제4항에 따른 농어촌주택 등의 보유기간은 당초 농어촌주택 등의 취득일부터 기산하여 계산한다.
⑬ 농어촌주택 등의 증축 또는 그 부수토지의 추가 취득이 있는 경우에 있어서 법 제99조의4 제1항 각 호 외의 부분에 따른 농어촌주택 등 취득기간 이내의 취득 또는 같은 항 제1호 가목 및 제2호 가목·나목에 따른 지역에 해당하는 여부의 판정은 당초 농어촌주택 등의 취득일을 기준으로 한다.
(3) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. 1.국토의 계획 및 이용에 관한 법률제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배 제168조의7【토지지목의 판정】 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
(1) 쟁점농가주택이 조특법 제99조의4 제1항 제1호의 농어촌 주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용요건 중 취득기간, 보유요건, 쟁점농가주택 취득 당시 농어촌 지역요건 및 기준시가 요건에 부합하는지 여부에 대하여는 청구인과 처분청 간 이견이 없다.
(2) 이 건 심리자료에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점일반주택을 1989.12.11. 신축으로 취득하여 보유하다가 2017.9.29. 이를 자녀들에게 부담부 증여하면서 2017.12.31. 주택(352.76㎡) 부분의 양도소득에 대하여 농어촌주택 소유자 1세대 1주택 비과세 특례 규정를 적용하여 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. (나) 오OOO은 2007.9.3. 매매를 원인으로 분할전토지를 취득한 후 2008.6.20. 분할전토지에서 이 건 주택부분토지와 연접토지를 분할하여 2008.9.10. 이 건 주택부분토지 지상에 쟁점농가주택을 신축하고 2008.12.17. 쟁점농가주택을 소유권보존 등기한 후 2008.12.22. 이 건 주택부분토지의 지목을 ‘대’로 변경하였다. (다) 처분청은 쟁점토지는 조경수가 식재되어 있는 등 사실상 쟁점농가주택의 마당에 해당된다는 근거로 인터넷 포털사이트 다음의 2012년∼2018년 쟁점농가주택의 항공사진 및 로드뷰 사진(2019년 6월 촬영분)을 제시하였다. (라) 청구인은 쟁점토지는 당초부터 공부상 지목과 현황이 농지로 쟁점일반주택 증여일인 2017.9.29. 이후 2017년 10월경 콘크리트 포장 및 울타리 설치 등을 통하여 현재의 모습으로 정비된 것으로, 적어도 쟁점일반주택의 양도 당시(2017.9.29.)는 쟁점농가주택의 정원이나 마당으로 볼 수 없다고 주장하며 쟁점농가주택의 2008년부터 2018년까지의 항공사진을 제시하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보아 그 대지면적(835.1㎡)이 농어촌주택의 기준대지면적(660㎡)을 초과한다 하여 쟁점일반주택중 주택부분의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에 의하면, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 양도소득의 경우 일정한 범위 안에서 양도소득세가 과세되지 아니하는데, 조특법 제99조의4 제1항에 의하면, 2003.8.1.부터 2017.12.31.까지의 기간 중에 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택의 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 해당 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 간주하여 위 1세대 1주택 비과세규정을 적용하며, 이 때 농어촌주택의 대지면적이 660제곱미터 이내일 것을 그 요건으로 하고 있는바, 오OOO은 2007년 분할전토지를 취득하여 2008.12.17. 그 지상에 쟁점농가주택을 신축·취득하면서 2008.12.22. 분할전토지를 대지(이 건 주택부분토지 645㎡)와 농지(연접토지 599㎡)로 분할하여 공부를 정리한 점, 과세요건에 대한 입증책임은 처분청에 있으나, 처분청이 과세근거로 제시한 조경수가 식재된 쟁점토지의 로드뷰 사진은 쟁점일반주택의 양도일로부터 2년이 경과한 2019년 6월에 촬영된 것이고, 청구인이 해당 사진상의 쟁점토지의 모습은 쟁점일반주택을 2017.9.29. 양도한 후 귀농하여 2017년 10월경 조경공사와 울타리 설치 등의 공사과정을 거쳐 정비된 것으로 쟁점일반주택의 양도 당시의 쟁점토지의 현황과는 차이가 있다고 주장하며 제시한 2016년과 2018년의 쟁점토지 항공사진상에서 공사로 인하여 쟁점토지의 변화된 모습이 일부 확인되는 등 청구주장이 전혀 사실이 아니라고 단정하기 어려운 반면, 처분청이 제시하는 포털사이트의 항공사진 등만으로는 쟁점일반주택의 양도 당시 쟁점토지가 쟁점농가주택의 마당으로 사용되었는지 여부가 객관적으로 입증되었다고 보기는 어려운 점, 토지의 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 따르는 것이 타당한 점 등에 비추어 쟁점토지를 쟁점농가주택의 부수토지로 보기 어려우므로 쟁점농가주택의 대지면적이 농어촌주택의 기준대지면적을 초과한다 하여 쟁점일반주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.